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08/09/13

FASE DA OBRA - FINANCIAMENTO MINHA CASA MINHA VIDA



CONCEITO DE FINANCIAMENTO DURANTE A OBRA
É a possibilidade de você fazer o financiamento do imóvel que deseja comprar antes de ele ser construído. Essa possibilidade somente existe quando o banco for ao mesmo tempo o financiador da obra e o teu financiador. Um exemplo claro é o financiamento pelo programa Minha Casa Minha Vida para a baixa renda.
Em geral ao comprar um imóvel na planta ou em construção você tem que pagar as parcelas direto ao construtor porque este usa recursos próprios para levantar o prédio. Desta forma somente quando o prédio estiver pronto, com habite-se municipal emitido e toda a documentação da construção pronta é que você poderá solicitar ao banco um financiamento para quitar junto ao construtor o saldo devedor do imóvel que comprou e assim com juros menores seguir pagando o saldo direto ao banco.

FASE DA OBRA
Quando o construtor não tem recursos próprios para erguer o prédio ele pode recorrer a um banco que concederá a este construtor um financiamento para que assim ele tenha recursos para construir. É esta possibilidade que permite ao comprador desde o inicio da obra fazer o financiamento direto com o banco. O banco é ao mesmo tempo o financiador da obra e do comprador.

COMO FUNCIONA
O comprador adquire um imóvel na planta ou em construção assinando um contrato de promessa de compra e venda com o construtor e não paga nenhuma parcela direto para este construtor. Este por sua vez solicita análise do teu crédito ao banco que financia a obra. Aprovado o teu crédito, você irá assinar novo contrato com o banco onde o construtor também participa e onde você contrata o financiamento e concorda em dar o imóvel em garantia de pagamento do mesmo.

PAGAMENTO
O comprador não irá entregar ao construtor nenhum valor referente a compra do imóvel.
Uma vez aprovado o financiamento pelo banco este abrirá uma conta poupança vinculada ao empreendimento onde todos os valores referentes ao pagamento feito pelo comprador serão depositados. Desta forma os recursos próprios do comprador, o saldo da conta do FGTS e as parcelas deverão estar depositados nesta conta.
Significa que, se o comprador adquirir um imóvel de 100 mil reais e tiver guardado 20 mil para dar de entrada e tiver um sado do seu FGTS de 5 mil reais precisará financiar apenas 75 mil reais. Na conta de poupança vinculada aberta pelo banco, chamada de conta 0.12, será depositada os 20 mil de recursos próprios do comprador, o saldo do FGTS baixado pelo banco e o valor financiado. Note então que nenhum valor foi pago diretamente ao construtor. Isso ocorrer porque o banco que financia a obra não entrega ao construtor todo o valor da compra, ele vai liberando os valores conforme a obra vai sendo erguida.

O QUE ESTA SENDO PAGO PELO COMPRADOR
Muitos entendem que durante a construção do prédio as parcelas pagas do financiamento estão diminuindo o saldo devedor financiado junto ao banco. Isto é um erro.
Durante a fase da construção da obra você esta pagando juros e correção e repassando mensalmente os valores próprios depositados. O teu saldo devedor somente começará a ser diminuído (amortizado é o termo técnico) quando a obra terminar e toda a documentação do imóvel estiver em teu nome.
A parcela que você pagará mensalmente representa os juros do valor que foi repassado ao construtor mais o seguro obrigatório que também é pago durante esta fase.
Se você financiou um valor em 30 anos este prazo começa a contar quando a obra estiver pronta que é quando o valor financiado começa a ser pago.

VALOR DE CADA PARCELA
Atente para este fato de que se você começa a pagar um valor pequeno quando a obra estiver terminada poderá estar pagando uma parcela 10 a 15 vezes maior. Além do reajuste das parcelas existe também o reajuste anual do seguro. Se a construção levará 24 meses serão 24 meses pagando um valor mensal que não amortiza teu saldo devedor. Você estará pagando juros e atualização, taxa de administração do contrato entre outras. Nesta fase você paga direto ao construtor o INCC que é a remuneração das parcelas liberadas pelo banco ao construtor.

REPASSE AO CONSTRUTOR
Lembram que citei que todos os recursos são depositados em uma conta corrente. Pois bem estes recursos vão sendo liberados pelo banco aos poucos conforme um cronograma de construção acertado entre banco e construtor. Isso garante o comprador caso o construtor venha a decretar falência. Se os recursos fossem entregues de uma vez seria difícil para você conseguir de volta todo o valor pago. Como o banco esta financiando esta obra entregando ao construtor parceladamente os teus recursos próprios e mais o valor financiado, este libera o dinheiro conforme a fase da obra vai sendo efetivada.

TÉRMINO DA OBRA
Uma vez terminada a obra o comprador passará a pagar o saldo devedor do financiamento da forma contratada.
Quando a obra atrasa os pagamentos pela fase da obra continuam e existe controvérsia em relação a legalidade desta cobrança uma vez que existe no contrato prazo certo para a construção terminar.

O assunto é bem mais extenso e detalhado. Não cabe aqui nesta postagem esmiuçar devido a cada contrato ter a sua peculiaridade. Atente apenas para o principal, a saber, que é a garantia do seu dinheiro aplicado conforme o andamento da obra, a onerosidade das parcelas pagas durante a construção e a amortização que não ocorrer nesta fase. Consulte um advogado antes de decidir sobre um assunto que envolve pagamentos durante longos anos atrelados a sua falta de conhecimento no assunto. É melhor prevenir do que na justiça esperar por uma solução que poderá não lhe ser favorável.



Atualizado em 2014

7 comentários:

  1. Passei por isso. No MCMV quando o edifício ficou pronto pagava 03 vezes mais do que a parcela inicial e tive que judicialmente buscar solução para o atraso na entrega. Ficamos pagando até a emissão do documento municipal. Recomendo muita cautela aos cidadãos que desejem comprar um imóvel neste sistema.

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  2. Bom dia Maria Angela,

    Caso a fase de construção finalize antes do prazo previsto no contrato, já se iniciará o periodo de amortização ou somente após o prazo previsto no contrato?

    Abraço

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  3. Parabéns pelo esclarecimento.DIRETO E OBJETIVO.

    Muito se fala sobre a taxa de juros e blá blá blá, mas na verdade pouco se explica o que é e como funciona.
    Estou muito satisfeito com toda informação prestada pelo blog.

    Abraço

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  4. Olá, agradeço e fico contente pois esta é a função do Blog. abraços

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  5. Olá! No caso se a fase da obrar durar em contrato 18 meses e atrasar, a partir de 19 mês irei pagar fase da obra + financiamento?

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    Respostas
    1. Oi Michelli Assarim. A principio não, fica pagando apenas a fase da obra mas é difícil atrasar nessa situação porque a CEF controla a construção. abraços

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