/>

11/06/13

LOCAÇÃO DE IMÓVEL PARA FUNCIONÁRIO DA EMPRESA.


Com a globalização e chegada de empresas do exterior ao mercado brasileiro, tornou-se mais usual a locação de imóveis para residencia de funcionários, diretores, sócios, etc, destas empresas. Antigamente não era tão comum. Cabe então ficar atento para este tipo de contrato de locação que tem suas diferenças do contrato residencial usual.

Neste tipo de contrato, o locatário é a empresa, que com a autorização do locador loca o imóvel para residencia de seu funcionário durante o período em que este trabalhar para a mesma. O mesmo vale para os que exercem cargo maior. 

O imóvel mesmo servindo para residência do funcionário não terá seu contrato tratado com as peculiaridades do residencial. O contrato correto será o de locação de imóvel não-residencial porque quem loca o imóvel é pessoa jurídica. Sendo assim, teremos uma locação não residencial mesmo que seja o imóvel localizado em prédio 100% residencial. 

Lei 8.245/91 - Lei do Inquilinato
Art. 55.
Considera-se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel destinar-se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.

O motivo de não se poder tratar o contrato como sendo residencial tem como objetivo, não o abrigo de uma família, mas sim, o de atingir o fim  que a empresa deseja que é de colocar seu funcionário em um lugar próprio para morar enquanto exerce suas funções. A moradia integra-se desta forma a atividade empresarial pois a mesma só tem sentido durante o exercício da profissão dentro da empresa.

Temos então que este contrato não esta protegido pelos artigos da Lei do Inquilinato em relação ao contrato residencial(lei 8.245/91 art. 46 e 47) por não proteger a pessoa física e sim atingir os interesses da empresa, seguindo então as regras do contrato não residencial, mais flexível.

Pelas regras do contrato não residencial, o prazo determinado pelas partes pode ser qualquer um e não estará protegido pelo direito de renovação automática ao término do prazo conforme determinado o artigo 47 da lei. Ao termino do prazo o locador estará livre para que, negocie novo contrato com novas regras ou encerre o contrato e retome o imóvel por Denúncia Vazia ou término do prazo.

Lei 8.245/91
Art. 57. o contrato  de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário, 30 dias para desocupação.

A vantagem deste tipo de contrato para o locador é que este não esta preso as regras da locação residencial podendo livremente pactuar novas regras.  Também não sofrerá a imposição de isenção da multa se o imóvel for desocupado antes do prazo terminar. Por ser locatário, pessoa jurídica, não se enquadra no artigo 4º da lei. O locador também não terá contra si ação renovatória pois a locação não se confunde com a atividade da empresa.

A notificação de despejo extrajudicial por término do contrato ou por denúncia vazia, escrita e enviada de forma inequívoca, deve ser remetida em nome do administrador atual da empresa locatária que por esta responde e não em nome de quem recebeu autorização para ocupar o imóvel.
A notificação será assinada pelo locador ou seu procurador e neste caso acompanhada da cópia da procuração.

Encerra-se o contrato após desocupação e vistoria, repondo o locatário o imóvel nas mesmas condições em que foi entregue.

O tipo de fiança utilizado geralmente é Fiança bancária mas nada impede que o locador aceite outro tipo  determinado na Lei do Inquilinato 8.245/91.



94 comentários:

  1. Maria Angela. Gostaria de saber se já viu casos de contrato de LOCAÇÃO RESIDENCIAL, onde a locatária, que aluga o imóvel para seu funcionário residir, e fiador são pessoas jurídicas. Caso positivo, como ficaria o contrato? Protegido pela norma da Lei do Inquilinato? O nome do funcionário deve neste caso constar no contrato? E a cláusula de sucessão existiria? Estou com dúvidas.
    Obrigada.

    ResponderExcluir
  2. Oi Andréia.
    Locadora e fiador podem ser pessoa jurídica desde que não sejam a mesma empresa. Se for a mesma empresa.
    quanto ao contrato como a locadora é uma empresa locando para o seu funcionário este contrato é não residencial porém regido pela lei do inquilinato na parte dos contratos não residenciais. a lei é mais flexível, não fica atrelado ao prazo de 30 meses ou mais. Podes fazer 12 meses e depois pedir renovação escrita por mais 12 meses.

    Os dados do funcionário devem constar para identificação de quem vai residir no imóvel, não ha problema em no meio do contrato a locadora substituir por outro funcionário pois toda a responsabilidade deste contrato é da empresa locadora inclusive danos ao imóvel.

    abraços

    ResponderExcluir
  3. Olá Maria Angela,

    Estou com dúvidas em fazer um contrato onde a locatária não residencial vai colocar uma pessoa morando em parte do imóvel, (ainda não sei se será funcionário ou parte da família do administrador).
    Deve-se alterar alguma cláusula no contrato?
    O uso específico do imóvel deveria constar também residencial ou misto, ou não precisa?

    Obrigado!

    ResponderExcluir
  4. Olá. Tudo depende do imóvel locado, a principio mantenha como não residencial e insira uma cláusula autorizando a locatária a utilizar uma parte do imóvel como moradia do funcionario porém você deve analisar nesta situação se o aluguel não deve sofrer um reajuste e fazer constar que a desocupação ocorre para todas as partes de acordo com o contrato não residencial. Tens antes de tudo que ter certeza do que a locatária irá fazer para constar no contrato.

    abraços

    ResponderExcluir
  5. Obrigado Maria Angela.

    Se o funcionário estiver morando lá, como ficam a questão das vistorias? Quando for fazer a vistoria na empresa, ela terá que combinar com o funcionário para que a mesma ocorra na mesma visita? Que direitos o funcionário ganha ao estar morando lá?

    ResponderExcluir
  6. Oi Frederico. Uma única vistoria para todos no mesmo dia e hora. O ideal seria o contrato constar autorização para moradia do funcionário com ciência de que o término do contrato não residencial implica na imediata desocupação do imóvel pelo funcionário, por isso não deves fazer contrato misto a não ser que o imóvel tenha dois pisos e em embaixo seja empresa e em cima moradia do funcionário.
    quanto a direitos ele poderá no futuro se recusar a desocupar e questionar judicialmente a desocupação, o mesmo risco em qualquer contrato de locação.
    Tem que se rum contrato bem feito mas nisso não posso te ajudar porque não tenho 1005 de conhecimento do assunto por ser locação não residencial.

    abraços

    ResponderExcluir
  7. Oi Maria Ângela
    Eu estou com um imóvel para locação, me aconselharam a não alugar para pessoas jurídicas, mas a ímobiliaria me passou que hoje são os melhores negócios para se fazer. Gostaria de saber se preciso ter alguma preocupação alugando para empresas.

    ResponderExcluir
  8. Oi Willian. Qualquer locação tem riscos se a imobiliária não garantir a perfeita identificação e analise cadastral de quem vai locar teu imóvel. Se teu imóvel é residencial e vais locar para uma empresa colocar o funcionário morando é mais garantido porque o contrato será não residencial, não vejo diferença.
    Se teu imóvel é não residencial o unico cuidado é com o prazo da locação que não deve ser de 5 anos fato que dará o inquilino direito de renovação automática por igual prazo.

    abraços

    ResponderExcluir
  9. Bom dia Angela,
    Estou alugando meu apartamento para pessoa juridica, ou seja para um funcionario de uma empresa e tem um clausula que diz': O(A) LOCATÁRIO(A) não poderá ceder, dar em comodato ou sublocar no todo em parte o imóvel ora locado, nem transferir o presente contrato sem autorização prévia e por escrito do (a) LOCADOR(A) e somente poderá usá-lo para ALOJAMENTO UNIFAMILIAR exclusivo de funcionários da LOCATÁRIA que desde já se responsabiliza pela conduta dos mesmos devendo emitir os dados completos de cada funcionário que irá residir no imóvel, para a administradora do imóvel". Queria que fosse retirado do contrato esta parte que diz ALOJAMENTO UNIFAMILIAR e colococasse residencia mas me informaram que por questoes trabalhistas nao pode ser retirado. Vc acha que teria algum problema para mim aceitar esta clausula pois meu apartamento e um condominio residencial. Obrigada Andreia

    ResponderExcluir
  10. OI Andréia. alojamento ou residencial não tem importância pois o contrato esta em nome da empresa que loca para seus funcionários residirem.
    O que você tem que entender desta cláusula é que ela autoriza a MAIS DE UM FUNCIONÁRIO residir no imóvel e não apenas UM FUNCIONÁRIO.
    Normalmente as empresas locam para um funcionário apenas acompanhado ou não de sua família, residir no imóvel mas no teu caso a cláusula esta autorizando a mais de um funcionário residindo. Se esta de acordo e entendeste esta parte pode prosseguir. O ideal é fazer constar o número máximo d pessoas neste caso que podem residir no apartamento. sE tem 3 quartos, um por quarto ou como determinares. Não podes permitir que fique sem esta determinação ou o teu condomínio poderá complicar.

    Outro detalhe: imóvel locado por empresa para uso de seus funcionários é sempre locação NÃO RESIDENCIAL. Não aceite que conste como residencial no contrato.

    abraços

    ResponderExcluir
  11. Angela
    Ainda com duvida na questao Alojamento Unifamiliar, a Imobiliaria disse que sera alugado para uma familia que vira de outra cidade. Eu quero alugar para familia e nao para varios funcionarios. Com este termo no contrato "alojamento unifamiliar para funcionarios da empresa" eu posso exigir que seja alugado somente para uma familia? Como devo colocar no contrato, pois eles nao aceitam retirar o termo alojamento. E se eu aceitar esta clausula a empresa podera depois se quiser colocar outros funcionarios? Mais uma vez obrigada

    ResponderExcluir
  12. Oi Andréia, pois é não sei porque estão exigindo este termo "alojamento", não faz diferença entre residencia e alojamento dentro do contrato porque ambos significam que é para morar.

    Exija que faça constar no contrato que o imóvel será utilizado para moradia de funcionário da empresa e sua família não podendo residir ao mesmo tempo mais de um funcionário no imóvel. Isto vai garantir que a empresa não coloque por exemplo, 4 funcionários solteiros residindo no teu apartamento.

    Assim um funcionário vem residir e trás sua família, se ele for demitido a empresa te comunica por escrito e você autoriza a entrada de outro funcionário com a família desde que durante a troca o aluguel continue sendo pago pela empresa.

    no topo da página á direita tem o endereço do meu email. Qualquer dúvida que tiveres até fechar o contrato me envie um email que te oriento.

    abraços

    ResponderExcluir
  13. Bom dia Maria Angélica,

    Parabéns pelo teu blog, muito informativo e direto. Estou fazendo um contrato e foi fundamental o conteúdo que postaste sobre locação de Imóvel para Empresa.

    Att

    Tadeu Paraguassu

    ResponderExcluir
  14. Bom dia Maria Angélica,

    Parabéns pelo teu blog, muito informativo e direto. Estou fazendo um contrato e foi fundamental o conteúdo que postaste sobre locação de Imóvel para Empresa.

    Att

    Tadeu Paraguassu

    ResponderExcluir
  15. Bom dia Maria Angélica,

    Parabéns pelo teu blog, muito informativo e direto. Estou fazendo um contrato e foi fundamental o conteúdo que postaste sobre locação de Imóvel para Empresa.

    Att

    Tadeu Paraguassu

    ResponderExcluir
  16. Agradeço Tadeu, esta é a função do Blog, tentar ao máximo informar sobre determinados assuntos. Cada caso é sempre um caso diferente e tento colocar o máximo que consigo de informações necessárias.
    abraços

    ResponderExcluir
  17. Oi Maria Angelica! Você já viu algum caso em que a locação é feita pelo funcionário, pessoa física, e como fiador a empresa, apresentando uma carta fiança? É possível? Obrigada!

    ResponderExcluir
  18. Oi Vera Lucia de Moraes Merli.
    Sim é possivel e muito comum quando funcionário de bancos locam imóveis e o banco concede ao funcionária uma carta fiança.
    No caso o que garante o contrato não é o fiador pessoa juridica e sim a carta fiança entregue pelo banco. Perfeitamente legal. A carta fiança deve abranger a soma de todos os alugueis mais taxas.

    abraços

    ResponderExcluir
  19. Maria Angela, bom dia!

    Minha dúvida é a seguinte: tenho um contrato de locação de um apto para minha moradia que foi feito como locatário a pessoa jurídica. Contudo, esse contrato não recebe o nome de "contrato não-residencial" (e sim possui em seu título a denominação "residencial" bem clara) e também não tem nenhuma das cláusulas que a lei determina para contratos não-residenciais quando são firmados com pessoa jurídica. Ele é idêntico a um contrato residencial típico firmado com uma pessoa física, com todas as garantias e deveres de um contrato residencial padrão.

    Firmei o contrato pela minha pessoa jurídica única e exclusivamente por causa da necessária comprovação de renda exigida pela imobiliária. Inclusive, fazer no nome da pessoa jurídica foi uma sugestão da própria corretora que me atendeu na época.

    Minha locação não tem nenhum uso ou traz benefício a pessoa jurídica, e sim, apenas a minha pessoa física. Não consta no teor do contrato e nem assinei nenhum termo onde diga a finalidade da locação ou que diga que um funcionário ou representante da empresa vai morar no imóvel locado.

    O que acontece é que estou deixando a empresa e estou assumindo um cargo como funcionária de outra empresa em outra cidade, e quando fui dar o aviso prévio e conversar com a imobiliária para justificar minha saída tendo em vista minha mudança para outra cidade por causa do trabalho, eles disseram que isso (isenção da multa por esse motivo) não se aplica ao meu caso porque o locatário é pessoa jurídica.

    Tendo em vista que com uma simples análise do meu contrato se pode constar que ele é tipicamente residencial e consta nele uma cláusula bem clara sobre a isenção da multa por esse motivo, como manda a lei para os contratos residenciais normais, mesmo que ele tenha sido firmado pela pessoa jurídica, eu tenho direto a isenção da multa?

    Obrigada!

    ResponderExcluir
  20. Olá. Quanto a multa se o locatário é pessoa jurídica você não tem direito a isenção da multa porque você não é um empregado transferido pelo empregador, você é uma sócia da empresa. Isso faz com que você não tenha direito pois o artigo 4º da lei 8.245/91 é claro quando determina que a transferência seja feita pelo empregador. Até aqui a imobiliária esta correta.

    Quanto ao contrato ele pode ter o termo "residencial" porque no momento da identificação do locatário como pessoa jurídica estabelece a vinculação do "caráter não residencial" ao contrato. O titulo pode ser contrato de locação residencial, sem problemas. Até aqui também esta legal e correto o uso.

    Toda a locação deste tipo não trás beneficio a pessoa jurídica e sim ao seu funcionário ou sócio tanto que se o funcionário é demitido no meio do contrato a empresa apode colocar outro funcionário no imóvel.

    As cláusulas quer não dizem respeito a este tipo de locação são nulas mas não anulam o contrato e assim se a locação era para uso do sócio logicamente que a cláusula que permite que permite a desocupação sem multa é nula, sem efeito dentro do contrato e todas as outras que vão de encontro a lei também. O contrato continua válido.

    Estas fazendo uma confusão. Em nenhum momento o artigo 4º determina que é isento de multa o funcionário transferido pelo empregador. È isento de multa o locatário que seja transferido pelo empregador para trabalhar em outra cidade. O locatário tem que comunicar 30 dias antes e entregar ao locador um comprovante de transferência feito pelo empregador. Você é a empregadora e não é a locatária e não esta sendo transferida dentro da empresa, por isso nãos e aplica a isenção.

    Concluindo entendo de forma clara que a multa não se aplica a você, infelizmente. A empresa pode colocar alguém para morar no teu lugar até o fim do contrato.

    abraços

    ResponderExcluir
  21. 1.1. à LOCATÁRIA o Imóvel Locado, descrito no preâmbulo desse Contrato, para uso residencial dos funcionários da LOCATÁRIA Minha duvida é com esta clausula esta PJ pode usar meu apto como Hotel, cada hora um funcionario para dormir?
    Tem como restringir

    ResponderExcluir
  22. Olá. acabei de retornar teu email com toda a explicação de como deve ser aclausula que restringe o numero de pessoas que podem habitar o imóvel.

    Ha casos em que o usa é para um funcionário e sua familia e outro em que pode utilizar mais de um funcionário solteiro e neste caso você pode limitar a 03 o número de usuários.

    Em condomínio residencial não podes autorizar o uso como pensão ou hotel vai te dar problema com o condomínio pela rotatividade de pessoas.

    abraços

    ResponderExcluir
  23. Bom dia Maria Angela, Meu caso, é que moro em uma residencia locada pela empresa que trabalho, acabei de cumprir meu aviso e ele querem que eu assine um termo para saida do imóvel em 30 dias pedi para deixarem mais 60 dias até acabar de construir minha casa e que pagarei os 60 dias mas se negaram, tenho algum direito?

    ResponderExcluir
  24. Olá. Se o aviso é para 30 dias como determina a lei um prazo maior somente com a concordância do locador e portanto tens que desocupar pois não concordaram. Se descumprir o prazo vão entrar com despejo judicial contra a empresa que locou o imóvel para você residir.
    abraços

    ResponderExcluir
  25. Olá,

    Gostaria de saber quais os riscos que uma empresa corre ao alugar um imóvel para outra pessoa jurídica, que presta serviços para a primeira.

    Obrigada!

    ResponderExcluir
  26. Olá, desculpe a demora. A locação de PJ para PJ tem os mesmos cuidados e riscos de qualquer locação de imóveis. Segue a lei do inquilinato e código civil.Se o inquilino não desocupa o imóvel de comum acordo a justiça é o caminho para o despejo. Apenas tenha cuidado de exigir fiança bancária como garantia do contrato pois é comum os sócios quererem ser os fiadores do contrato como PF e depois pode dar problema.
    abraços

    ResponderExcluir
  27. Boa noite gostaria de saber aonde eu moro condomínio fechado são quatro casas aonde alugaram uma para firma com 10 ou 9 funcionários isso e permitido em um condomínio residencial fico no aguardo de uma resposta obrigada.

    ResponderExcluir
  28. Olá Verifique a convenção de condomínio ou sua instituição para saber o que diz quanto ao destino do s imóveis. Se disser que é residencial não pode ser locado para não residencial. Se não houver convenção e no carnê de IPTU disser fins residenciais se pode contestar em reunião a utilização para este fim já que haverá transito de pessoas pelo condominio. abraços

    ResponderExcluir
  29. Bom dia obrigada pela resp, moro de aluguel nesse condomínio fechado o proprietário não quer nem saber um lugar aonde mora a maioria somos mulheres uma inquilina disse que não vai depositar o aluguel isso pode prejudicar ela pois serão 10 homens.obrigada mais uma vez.

    ResponderExcluir
  30. Olá. quando não existe acordo entre as partes a justiça é que decide quem tem razão. Se deixarem de pagar aluguel por este motivo estarão inadimplentes permitindo ao proprietário despejo por falta de pagamento. Um erro não justifica outro. Mantenham o aluguel em dia.

    Quanto ao problema pelo que entendi é um unico proprietário e casa locadas. Isso muda a situação pois não temos um condomínio quando todos os imóveis pertencem a um único dono. Como o próprio nome diz "condomínio" exige que exista mais de um proprietário em comum.

    Sendo assim o caminho é procurar a prefeitura para saber se estes imóveis residenciais podem ser locados para outro fim que não o de moradia porque se estão localizados em zoneamento misto a principio não há impedimento.

    abraços

    ResponderExcluir
  31. Maria Ângela qual as providências que temos tomar sobre esse assunto do condomínio acima citado pois estamos sem rumo desse de já muito obrigada meu nome é Rosi.

    ResponderExcluir
  32. Oi rosi, vocês tem que ir na prefeitura para saber se pode haver este tipo de negócio no local. Se o condomínio for apenas residencial e não misto podem fazer uma denuncia. O maior problema é que o locador pode encerrar o contrato de vocês, de vingança.

    abraços

    ResponderExcluir
  33. Marco Vianna04/12/14 07:23

    Parabéns pelo teu blog, muito informativo . Estou fazendo um contrato para uma construtora para alojar funcionários da área administrativa . A senhora teria algum modelo de contrato de locação com esta especificação?

    Att. Marco Vianna
    consultor.marcovianna@gmail.com

    ResponderExcluir
  34. Oi Marxos Vianna. Não tenho um modelo próprio. Usa-se o modelo residencial de 30 meses apenas modificando para locatário pessoa jurídica e o prazo que deseja. O restante das clausulas são as mesmas e insere-se uma clausula que determina que se trata de locação residencial mas com caráter não residencial por ser para uso de funcionários da pessoa jurídica. As demais clausulas permanecem as de uso normal nas locações residenciais.

    abraços

    ResponderExcluir
  35. Bom dia! Meu nome é Elizabeth , tenho um sítio no interior o qual estou contratando um casal de caseiros que irão morar lá , como posso fazer um contrato de moradia ? Tenho receio caso não dê certo de trabalharem,me deem problema para desocuparem o imóvel ,sendo que já soube de casos assim é que deram problemas. E como faço esse contrato? Agradeço e aguardo retorno urgente!

    ResponderExcluir
  36. Oi, meu nome é Sandra. Tenho uma casa residencial para alugar. A imobiliaria apresentou um proponente, funcionário de uma empresa, e fez um contrato residencial, normal, tendo como locador o proprietário da empresa, pessoa física (como se ele fosse morar) e, como fiador, outra pessoa física. Em nenhum lugar consta que é para um funcionário, nem consta a empresa. Isso está correto? Muito obrigada pela atenção.

    ResponderExcluir
  37. Oi Sandra. Sem problema, a locação também pode ser desta forma o que muda é que o empregador perde o beneficio de desocupar o imóvel sem multa por transferir o empregado visto que ele é o locatário. abraços

    ResponderExcluir
  38. Bom dia,

    Sou proprietário de uma casa. Recebi uma proposta de aluguel de um senhor via imobiliária, porém, após fechar o acordo de aluguel, e antes da assinatura do contrato, descobrimos que o morador não será o locatário e sim, um funcionário da empresa que o locatário possui, o qual está chegando do exterior (migrando) com a família.

    As nossas dúvidas para assinar o contrato são:
    Quais são os nossos riscos em alugar um imóvel para uma pessoa, e outra morar? Essa é a melhor opção de contrato nesse caso?

    Caso aceitemos esse tipo de contrato, há nele uma cláusula que diz que o empréstimo ou cessão parcial ou total do imóvel dependerá da “prévia e expressa anuência dos LOCADORES”, como se dá essa anuência? Deveria constar no próprio contrato?


    Muito obrigado pelo apoio.

    ResponderExcluir
  39. Olá Maria,

    Muito bom o seu blog, agradeço por compartilhar esse conhecimento.

    Estou em busca de um imóvel para locar junto a minha noiva, sou profissional liberal PJ simples nacional e gostaria de tirar uma dúvida .
    É possível eu realizar um contrato "Residencial" com todas as leis de proteção ao inquilino PF assinando como PJ?
    Pois sou um Consultor, uma empresa e meus rendimentos, salários e NFS-e destinadas são depositados na Conta PJ, no momento essa é minha comprovação de renda.

    Ou só é possível realizar o contrato com todas as leis do Inquilinato PF caso eu todo mês transfira o saldo para Cc Física?

    Muito Agradecido,

    ResponderExcluir
  40. Este comentário foi removido pelo autor.

    ResponderExcluir
  41. Oi Maria Angela.
    Obrigada por compartilhar esses conhecimentos conosco.

    Eu tenho umas duvidas em relação à fiança em forma de titulo de capitalização pra esses contratos onde o locatario é pessoa juridica que aluga pra seu empregado.

    Seria possivel incluir no valor da fiança uma proteção contra danos, no caso de imovel mobiliado?
    O prazo do titulo coincide com o prazo do contrato ou ele pode ir até depois, no caso pra incluir o tempo necessario para as vistorias?
    E também, a partir de qual momento o locador pode se beneficiar desse tipo de fiança?
    O titulo de capitalização é um valor depositado no banco como uma fiança bancaria ou tem diferença?

    Desde logo te agradeço se puderes me ajudar com essas informações.
    Abraços,

    ResponderExcluir
  42. Oi Denise Teixeira.
    Titulo de capitalização é uma coisa, fiança bancaria é outra e ambos são garantias permitidas pela lei do inquilinato 8.245/91

    Normalmente quando o locatário é pessoa jurídica por ser empresa com CNPJ e manter contato com banco ele opta pela fiança.
    Nesta modalidade os dados do banco e da carta fiança devem constar no contrato de locação como garantia dos alugueis, taxas e reforma de entrega do imóvel. O banco faz uma estimativa pelo valor do aluguel e taxas mensal informado por você.
    esta carta fiança é entregue a você e em caso de inadimplência você imediatamente aciona o banco e ele cobre o prejuízo se acertando depois com o lcoatário. apenas tens que te certificar e exigir que a reforma de entrega com pintura nova faça parte desta fiança. A carta fiança tem validade de 12 meses e o contrato por ser locatário pessoa jurídica também pode ter 12 meses de prazo e assim renovam o mesmo se for renovada a carta fiança.

    O titulo de capitalização é uma aquisição que o inquilino faz e você deve exigir que seja no valor de 16 alugueis + taxas, 12 cobrem aluguel e taxas e 4 cobrem a reforma de entrega. O inquilino compra o titulo a vista e subroga a você no contrato de locação. A seguradora que irá vende-lo cuida de tudo para você e indica o que colocar no contrato.

    Havendo inadimplência você imediatamente pode solicitar que seja pago a você na proporção da divida.

    abraços

    ResponderExcluir
  43. Muito obrigada por esses esclarecimentos, Maria Ângela.

    O que eu tenho visto na pratica é que é muito dificil conseguir que o inquilino adquira o titulo de capitalização pelo valor total do contrato. O proprio pessoal da Sul América por exemplo, vende titulo de capitalização por somente três meses. Mesmo quando o tempo do contrato de aluguel é de 12 meses. Eles dizem que o inquilino vai ficar renovando de três em três meses. Achei isso meio estranho. Ou seja, nesse caso, parece que a garantia por titulo de capitalização não cobre o contrato todo. Sera que isso é ilegal?
    Outra duvida que eu tive foi em relação ao fato de que, sendo o inquilino pessoa juridica, sera que o proprietario ainda pode ir cobrar os alugueis no juizado de pequenas causas?
    Abraços e muito obrigada mais uma vez.
    Seu blog é muito util e interessante.

    ResponderExcluir
  44. Oi Denise Teixeira. Não é ilegal, o titulo pode ser vendido por qualquer prazo porém um titulo com prazo de 3 meses não garante nada porque só titulo pode ter 3 meses de prazo e ir se renovando, você não pode fazer locação de 3 meses e ir renovando porque terminado o prazo a locação vira automaticamente prazo indeterminado. É risco. O titulo deve ser usado por quem tem o valor total disponível que soma 16 alugueis no minimo a vista.

    Se for para cobrar 3 alugueis então você mesmo cobra e deposita em poupança vinculada ao contrato de locação em vez de fazer o inquilino gastar com taxas da seguradora.

    locação com prazo menor que 30 meses terminado o prazo se o inquilino quiser continuar o contrato você não pode encerra-lo e terá que dar continuidade salvo se for os casos do artigo 47 da lei 8.245/91. Se isso ocorre estes 3 meses não cobrem o teu prejuízo caso ele deixe de pagar os alugueis, desapreça e não reforme o imóvel, não recomendo.

    Os alugueis podem ser cobrado no juizado especial até um limite sem problemas.

    abraços

    ResponderExcluir
  45. Oi Denise Teixeira. Não é ilegal, o titulo pode ser vendido por qualquer prazo porém um titulo com prazo de 3 meses não garante nada porque só titulo pode ter 3 meses de prazo e ir se renovando, você não pode fazer locação de 3 meses e ir renovando porque terminado o prazo a locação vira automaticamente prazo indeterminado. É risco. O titulo deve ser usado por quem tem o valor total disponível que soma 16 alugueis no minimo a vista.

    Se for para cobrar 3 alugueis então você mesmo cobra e deposita em poupança vinculada ao contrato de locação em vez de fazer o inquilino gastar com taxas da seguradora.

    locação com prazo menor que 30 meses terminado o prazo se o inquilino quiser continuar o contrato você não pode encerra-lo e terá que dar continuidade salvo se for os casos do artigo 47 da lei 8.245/91. Se isso ocorre estes 3 meses não cobrem o teu prejuízo caso ele deixe de pagar os alugueis, desapreça e não reforme o imóvel, não recomendo.

    Os alugueis podem ser cobrado no juizado especial até um limite sem problemas.

    abraços

    ResponderExcluir
  46. Olá Maria Angela
    Haveria algum problema no caso do Locatário propor pagamento antecipado de 6 meses de aluguel para locação residencial (não se trata de locação por temporada) ?
    E no caso de locação NÃO residencial em que o Locatário é PJ e aluga apto. para residência do sócio, pode também ?
    Obrigado, Ernane

    ResponderExcluir
  47. Oi Emane,

    Na locação residencial é proibido cobrar antecipadamente se o contrato tem algum tipo de fiança que o garanta. neste caso solicite ao locatário que ele te forneça por escrito e assinado uma solicitação de quitação á vista dos primeiros 6 meses de aluguel para que tenhas uma garantia que não foi imposição sua no contrato e sim uma solicitação do locatário e desta forma te garantes contra qualquer reclamação futura. No contrato em clausula especifica determinas que os primeiros meses foram quitados pelo locatário por livre vontade conforme solicitação escrita e informe o valor mensal e total recebido.

    Quanto a locação para sócio da empresa por ser não residencial as regras são livres e mais flexíveis e a empresa pode quitar antecipadamente o contrato. atente se você é pessoa física que esta quitação em ambos os casos vai gerar imposto de renda a recolher pois aluguel é renda tributada e dependendo da soma o imposto pode ficar maior.

    abraços

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá Maria Angela, entendi bem a sua orientação e pergunto ainda, por gentileza, da viabilidade do FIADOR no caso da locação NÃO RESIDENCIAL tendo como Locatário a PJ, vir a ser o próprio sócio, entretanto ressalto que a PJ é uma Empresa Individual de Responsabilidade Limitada. Obrigado !! Ernane

      Excluir
  48. Se a empresa tem CNPJ e mais de um sócio a resposta é sim um dos sócios pode ser o fiador porque no caso ele garantirá o contrato como pessoa física respondendo pela fiança com seus bens particulares. Atente que nesta situação se o sócio for casado é "obrigatório' que a esposa também seja fiadora. Note que ambos devem aparecer no contrato como fiadores para que a fiança tenha valor. Se ela for excluída da fiança não será responsável pela mesma se o esposo vier a falecer.

    http://saberimobiliario.blogspot.com.br/2014/11/locatario-pessoa-juridica-com-socio-de.html

    ResponderExcluir
  49. Olá, gostaria de alugar meu imovel para um PJ . Alguém poderia indicar uma imobiliária em SP que trabalhe com PJ ?

    ResponderExcluir
  50. Olá, gostaria de alugar meu imovel para um PJ . Alguém poderia indicar uma imobiliária em SP que trabalhe com PJ ?

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Oi Jorge, a a maioria trabalha com locação para pessoa jurídica. segue o link de uma delas

      http://www.c21.com.br/comercial/locacao/sp/sao-paulo/todas-as-regioes/2/

      Excluir
  51. Bom dia!
    PRECISO MUITO DE SUA AJUDA!
    ALUGAMOS UMA KITNET PARA UM EMPRESARIO, QUE DISSE QUE SEU FUNCIONARIO IRIA MORAR ALI, NO ATO ELE PEDIU PARA QUE FOSSE DE IMEDIATO, ENTÃO ELE ENTROU SEM O CONTRATO, COMO TINHA ACABADO DE SAIR A OUTRA INQUILINA DEIXAMOS.
    OK MAIS JÁ FAZ QUASE 1 MÊS QUE ESTAMOS ESPERANDO ELE AUTENTICAR O CONTRATO E NADA, ONTEM TIVEMOS UMA SURPRESA O FUNCIONARIO JÁ ERA OUTRO E NEM FOMOS COMUNICADOS.
    QUERIA UM EXEMPLO DE CONTRATO ONDE ESPECIFICASSE QUEM ESTA ALUGANDO E QUEM ESTA MORANDO.
    LEMBRANDO SE TEM COMO FAZER COM O DONO DA EMPRESA COMO PESSOA FISICA, OU É MAIS GANTIDO PELA EMPRESA;
    VC TEM ALGUM MODELO DE CONTRATO PARA ESTE CASO...
    SE SIM AGRADEÇO EM ME ENVIA PARA MAYARA_NICA@YAHOO.COM.BR

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, te retorno no final da tarde através do email que me enviaste. abraços

      Excluir
    2. Boa noite! Seria possível enviar o modelo para mim também? Estou na mesma situação. O e-mail é chanlene@uol.com.br.
      Muito obrigada!

      Excluir
    3. Olá. Não tenho este tipo de modelo de contrato, ele é elaborado de acordo com as condições acertadas entre as partes. Depende por isso de saber os critérios do contrato.
      abraços

      Excluir
    4. Olá Maria,

      Muito bom o seu blog, agradeço por compartilhar esse conhecimento.

      Estou em busca de um imóvel para locar junto a minha noiva, sou profissional PJ simples nacional e gostaria de tirar uma dúvida .

      É possível que eu realizar um contrato "Residencial" com todas as leis de proteção ao inquilino PF assinando como PJ?
      Pois sou um Consultor, uma empresa e meus rendimentos, salários e NFS-e destinadas são depositados na Conta PJ, no momento essa é minha comprovação de renda.

      Muito Agradecido,

      Excluir
    5. Olá Henrique Machado. Como o imóvel é para moradia tens que locar como pessoa física mesmo que exerça sua função empresarial no local. O locador não aceitará a locação PJ porque esta não tem a proteção dos artigos da lei residencial e mesmo havendo CNPJ você é considerado empreendedor individual, MEi ou autônomo.
      abraços.

      Excluir
    6. Obrigado Maria, entendi.
      Mas minha comprovação de Renda de Pessoa Fisica é muito baixo eu deposito só o essencial na conta fisica, pois 70% dos meus ganhos realizo aplicações direta da conta PJ para a conta da Corretora de investimentos.

      A questão é eu posso assinar como PF e apresentar minhas NFS-e ou declaração da empresa da qual trabalho com o valor de 100% do que eu ganho e ganhei nos ultimos meses?

      Grato,

      Excluir
    7. Oi Henrique, os extratos bancários provam o quanto você efetivamente ganha. O teu problema é que o locador pode ou não aceitar mas se tens extratos que comprovam quanto entra para você no mês e que faz aplicações na PJ não tem problema. Isso é mais complicado se você loca com imobiliária porque ela vai querer teu imposto de renda PF e PJ.
      abraços

      Excluir
  52. Bom Dia. O Fiador pode residir no imóvel alugado ?

    ResponderExcluir
  53. Bom dia, Maria Angela.

    Estou prestes a locar um apto a uma empresa que terá um funcionário morando no mesmo e gostaria de ter um modelo de contrato para aplicar nessa locação; será que você poderia me ajudar, enviando esse modelo para o e-mail aabombardi@gmail.com, caso o tenha?
    Antecipadamente agradeço.

    Alvaro

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Oi Alvaro. a locação deve ser em nome da empresa para moradia do funcionário e portanto o locatário é pessoa jurídica. Podes usar o mesmo contrato de locação residencial apenas informe que será usado para moradia de funcionário da empresa. Não tenho este tipo de modelo pronto.
      abraços

      Excluir
  54. boa tarde, estou alugando um apartamento para pessoa fisica. ele é sócio junto com a mae de uma empresa que possui imoveis proprios.Essa PJ pode ser a fiadora do imovel?

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Oi Luiz Barros. O locatário é a o mesmo tempo sócio da empresa que vai afiançar o imóvel. Não se pode ser locatário e fiador ao mesmo tempo. O sócio que responde pela empresa poderia caucionar um dos imóveis que fosse quitado, em garantia do contrato porém por ser pessoa juridica caso a empresa quebre dividas trabalhistas e de impostos receberiam antes do locador e assim qualquer penhora no imóvel ou alienação fiduciária estaria acima da caução.

      Para garantir os dois sócios teriam que dar um dos imóveis em garantia através de escritura pública de alienação fiduciária que seria registrada na matricula e já aviso que tem custo um pouco alto.

      O ideal seria seguro fiança feito com seguradora.

      abraços

      Excluir
  55. Boa noite Maria Angela. Antecipadamente, meus parabéns pelas informações.
    Pessoa jurídica pode alugar imovel nao residencial para pessoa física e este se que se encontra em inventário?
    Há algum empecilho?

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Oi Jose Alves Alves.
      Podes ser mais claro. quem é a pessoa juridica, imobiliária? Se for pode desde que os herdeiros assinem o contrato de locação concordando.
      abraços

      Excluir
  56. Boa tarde! Maria Angela

    É obrigatório o nome das pessoas que residirão no imóvel?
    Sou corretor e estou com uma pessoa que trabalha na região e a empresa irá locar o imóvel em nome dela.
    Qual a melhor garantia para esta modalidade?

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá. O locatário é pessoa juridica e se é um único funcionário insere-se clausula com os dados do mesmo e seus familiares. Se pode haver rotatividade de funcionários coloca-se esta informação com acordo de que a empresa forneça sempre que houver troca por escrito nome e CPF dos que vão residir no imóvel.
      Fiança bancária é a melhor garantia quando lidamos com empresa porém obriga a contratos com prazo de 12 meses o que não tem problema porque temos um contrato não residencial porque o inquilino é pessoa juridica porém com fins de residencial.
      abraços

      Excluir
  57. Eu e meu marido estamos alugando um apartamento para nossa moradia, atualmente somos em 3 pessoas (eu, meu marido e meu filho que tem 7 meses). A locadora quer especificar o nome dos três no contrato inclusive o meu filho de 7 meses. Proibindo assim a moradia de qualquer outra pessoa no imóvel, não estamos concordando. Por exemplo: Se minha mãe que é viúva ficar doente durante este período ela não poderá morar conosco, para poder receber nossos cuidados? Ou se eu quiser ter outro filho tenho que comunicar e aguardar a autorização da locadora para isso?

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Oi Zilci Brito
      Determinar quantas pessoas podem residir no imóvel é ilegal.
      A Constituição determina a locação de imóvel residencial como para moradia da família e a família do locatário pode se modificar com o tempo. Colocar menor de 18 anos no contrato de locação é ilegal e determinar em clausula quantas pessoas podem morar também.

      A locadora pode colocar todos os maiores de 18 anos com CPF(obrigatório) como locatários solidários para fins de segurança do contrato caso um desocupe e o outro fique no imóvel mas não determinar quem vai morar.

      O contrato transfere a posse para vocês e depois que estão com a posse o locador não pode interferir.
      Recomendo que não loquem este imóvel, locador que age fora da lei não é confiável.

      abraços

      Excluir
  58. MARIANGELA COMO FICA SEGURO CONTRA INCENDIO MUDA ALGUMA COISA EM CONTRATO NAO RESIDENCIAL

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Ola. É a mesma coisa, não muda nada. A empresa locatária paga o seguro fogo do imóvel. Abraços

      Excluir
    2. Ola. É a mesma coisa, não muda nada. A empresa locatária paga o seguro fogo do imóvel. Abraços

      Excluir
    3. Ola. É a mesma coisa, não muda nada. A empresa locatária paga o seguro fogo do imóvel. Abraços

      Excluir
  59. posso alugar imóvel residencial onde o locatário e funcionário da empresa fiadora do imóvel??? se possível seria aluguel residencial? obrigada

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Nada impede desde que ele tenha renda para locar o imóvel.
      No caso ele loca para uso dele e da família e a empresa é a fiadora do contrato. Pode sim.

      Exija o contrato social que autoria o sócio titular que responde pela empresa a locar ou então procuração dos sócios autorizando e toda a documentação de ambos.

      abraços

      Excluir
  60. Prezada Maria Angela,
    Boa tarde!
    Necessito efetuar o pagamento de aluguel de uma casa para um colaborador recém transferido, sendo que ficou acertado o valor de 1 salário mínimo, entretanto, a residência que ele conseguiu é de valor maior. Pergunto se o contrato pode ser feito parcial ou qual forma pode ser feito para efetuarmos o pagamento diretamente ao locatário.

    Obrigada

    ResponderExcluir
  61. Oi Jurema. tua situação é de reembolso do valor ao funcionário da empresa ou seja não é a empresa que esta locando para o funcionário e sim a empresa esta reembolsando este valor até um determinado limite. esse valor em geral entra como ajuda de custo ou se incorpora no salário do funcionário. Terás que consultar um contador pois foge do meu conhecimento.
    abraços

    ResponderExcluir
  62. Boa tarde, Maria Angela.
    Li todos os comentários, mas ainda tenho uma dúvida.
    Possuo um imóvel residencial e recebi um contato de uma empres que tem interesse de utlizar o imóvel como moradia para um funcionário até o final de setembro de 2016.

    Entendo que posso fazer um contrato de locação não residencial com prazo de cinco a seis meses, mas pensei em exigir somente a caução no valor de um mês de aluguel e também o pagamento antecipado. E é isso que eu acho que possa estar fazendo errado.

    Se eu quiser receber antecipadamente o valor do aluguel (no final de abril o aluguel correspondente ao mês de maio, por exemplo) não posso exigir caução ou fiança bancária. É isso?

    E no caso da fiança ou carta-fiança, a própria empresa é a fiadora?
    Obrigado,

    ResponderExcluir
  63. Oi Alexandre para uso de funcionario o locatario tem que ser a empresa pessoa juridica e no caso não po ser ao mesmo tempo locataria e fiadora mas pode pedir a carta fiança ao banco, este garante o contrato.

    Se pedir caução, não pode cobrsr adiantado. Usa abril e paga em maio.
    Nesse caso pede 3 alugueis de caução.
    Se não pedir caução a empresa paga abril até o 6 dia e usa abril e assim por diante. Abraços

    ResponderExcluir
  64. Bom dia!!

    Angela,

    Sou pessoa jurídica, tenho um terreno com uma casinha, posso usa-lo como residência/alojamento para os meus funcionários(do interior) dormirem durante a semana?

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá... Poder pode porém verifique no site do Ministério do trabalho as regras. tem determinadas regras como ventilação, metragem minima, número limite por metragem que tem que ser cumprido para não gerar multa para a empresa.
      abraços

      Excluir
  65. Olá, boa tarde. Estou alugando um apto em um hotel,o locatário é pessoa jurídica. Como coloco neste contrato: coloco o locador o dados da empresa, e como coloco os dados da pessoa que vai morar no apto? beneficiário? me tire esta dúvida por favor.
    Grata, Elaine.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá. Locação de apartamento localizado em hotel não é regido pela lei do inquilinato e sim pelo código civil. as regras são livre acordo salvo se o hotel impõe alguma situação que deva constar no contrato. Na prática podes colocar a empresa e todos os dados desta como locatária(locador é você). Em clausula separada a informação de que o imóvel é para uso de funcionário da empresa e sua família citando todos os dados do locatário.
      Peça toda a documentação da empresa, do sócio que assina e de quem via morar.

      abraços

      Excluir
  66. Boa noite,poderia me esclarecer uma duvida.
    Tenho um imóvel que foi alugado por certo tempo para fiz comerciais,porem estão chegando uma taxas de incêndio na residencia com o nome da empresa e com endereço da minha propriedade .Gostaria de saber se essas taxas por estar no nome da residencia vai me gerar prolemas futuros se essas empresas não pagarem eu vou ter que arcar com esse pagamento? e como faço para estar dando baixa no endereço dessas empresa com o meu endereço?.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, informe a empresa que a locação do imóvel já encerrou ou devolva ao correio com a informação que mudou o endereço do destinatario mas não se preocupe pois está a cobrança em nome da pessoa jurídica e neste caso a empresa responde não o endereço do imóvel.
      abraços

      Excluir
  67. Bom dia, gostaria de saber como fazer um contrato que uma pessoa física aluga o imóvel para outra pessoa morar (um familiar que não tem condições de alugar) então essa pessoa aluga e irá arcar com todas as despesas, o contrato deverá ser residencial ou não residencial?

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Oi Regina. Sim são contratos entre pessoas físicas e residencial. ambas vão constar como locatárias solidárias entre sí onde você no futuro se houver inadimplência poderá escolher quem na justiça será cobrado. A pessoa que vai residir no imóvel tem que constar também porque se a que vai pagar vem a falecer a outra é que pode ser cobrada e no futuro nãos e sabe o que pode acontecer. contrato de locação residencial. Uma boa fiança é fundamental neste contrato.
      abraços

      Excluir
  68. Maria Angela, Boa noite! antes de mais nada gostaria de parabenizar por esse blog de muita utilidade.
    Minha duvida é o seguinte,tenho um imovel em condomínio residencial que estamos pretendendo alugar, no qual recebi uma proposta de locação de uma empresa que quer alocar seu funcionário para morar, como devo proceder, devo pedir seguro fiança? o contrato será residencial ou comercial? o contrato sairá em nome do funcionário ou da empresa? favor me da uma ajudinha. obrigado. meu email. pjvideoprod@gmail.com
    att. Paulo Oliveira

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Oi Paulo, desculpe somente hoje a notificação do teu comentário chegou ao meu email junto com outra mais recente, falhas do blogger.

      Se ainda ajudar, a locação é residencial, o locatário é a empresa pessoa jurídica e coloca-se uma clausula que informa que é para moradia do funcionário xxx e sua família, citando todos os dados de quem vai residir. Depois cita-se em uma clausula todos os dados do sócio que responde pela empresa locatária e em clausula especifica o caráter não residencial. Inicie com contrato de 12 meses e peça de preferência fiança bancária como garantia.
      Abraços

      Excluir
  69. Olá, moro em um edifício exclusivamente residencial, e o apartamento ao lado do meu foi locado para ser alojamento para funcionários de uma empresa, em torno de 6 funcionários que vão mudando a cada 2 ou 4 meses, como o edificio sempre foi residencial eu e outros moradores conversamos com a sindica que nos disse para só reclamar caso um desses funcionários de problemas, minha duvida é em um prédio residencial pode ser alojamento de empresa, não temos porteiro e preocupa esta rotatividade de pessoas

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá. Essa questão vem sendo discutida com certa frequência e duas posições de direito aumentam a discussão. Alguns dizem que nãos e pode interferir no direito á propriedade, outros dizem que sendo residencial não pode haver moradia tipo alojamento até porque o Ministério do trabalho tem regras especificas para alojar funcionários de construtoras por exemplo.
      Se a convenção de condomínio não proíbe nada pode ser feito a respeito mas isso não impede a síndica de se preocupar com a questão já que os moradores tem acesso as chaves de acesso ao condomínio e são trocados com frequência. Advogados tem acionado a justiça questionando a segurança e legalidade deste tipo de contrato. Um tema importante que vou tentar aprofundar o que está atualmente acontecendo e fazer uma postagem.
      Abraços

      Excluir
    2. Maria Angela agradeço a sua atenção e vou ficar no aguardo de novas postagens sobre o assunto.

      Excluir

Meu Blog é democrático e criticas só virão a aperfeiçoar seu conteúdo. Fique a vontade para criticar, elogiar, sugerir ou implorar, eh,he,he.
Criticas ofensivas serão apagadas, criticas construtivas serão mantidas,
Se teu comentário não for respondido em 24 horas, envie um Email pois posso não ter recebido a notificação de que foi postado.

DÊ PREFERÊNCIA EM ME ENVIAR UM EMAIL

EMAIL: mcamini150@gmail.com