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10/04/13

VENDA DE IMÓVEIS NO BRASIL DE PROPRIEDADE DE ESTRANGEIROS

Você é estrangeiro(ou brasileiro), reside no exterior mas possui bens imóveis no Brasil e deseja vender um de seus imóveis. Para venda ou para compra é obrigatório que tanto o brasileiro residente fora do país quanto o estrangeiro residente fora do país(ou dentro) tenha um CPF(cadastro pessoa física) ativo
Se o CPF tiver pendência ou estiver suspenso deve ser imediatamente resolvido, se a pessoa não tem CPF deve providenciar seu cadastro em um Consulado do Brasil ou na Secretaria da Receita Federal dentro do País. Não existe a menor possibilidade de compra e venda de imóveis se as partes não tiverem um CPF.

Atenção: solicitar um CPF no estrangeiro leva em torno de 90 dias e você deve imprimir do site da Receita o Cartão do CPF se desejar ou apenas anotar o número. Sugiro ter a impressão. O consulado faz a solicitação e o solicitante acompanha o pedido diretamente no site da Receita Federal do Brasil . 

Para venda do imóvel é obrigatório a presença do seu proprietário no País ou então que este constitua um procurador dentro dos critérios da legislação.

O Direito Internacional determina que os bens ou direitos adquiridos dentro do país, sujeitam o seu proprietário as leis vigentes deste país resida este no exterior ou não. Portanto mesmo residindo em outro país a lei que vigorará na venda do imóvel é a do Brasil.
A regra acima vale para tributação e assim o bem vendido é tributado no país de origem da venda salvo se houver acordo internacional entre os países. Consulte antes um profissional da área contábil que entenda do assunto pois os critérios e alíquotas neste caso podem ser diferenciadas.

Para fins de tributação os não residentes, sejam brasileiros ou estrangeiros, não tem os benefícios de isenção ou redução no pagamento do imposto. Pagam a alíquota integral de 15% ou nos casos de acordo entre países a que determina o acordo. Em alguns casos a tributação pode ser maior. Benfeitorias no imóvel valem para todos e podem ser acrescidas ao valor da compra bem como taxa de corretagem e imposto pago na aquisição, desde que comprovados com Notas fiscais e Recibos identificados.

Se você vai utilizar os serviços de um procurador no Brasil é mais fácil. Você terá que procurar no seu país um notário que é o profissional habilitado para fazer uma procuração particular( fica registrada no Consulado do Brasil) na língua oficial do vendedor. Esta procuração tem que ter poderes especiais de compra e venda, assinar escritura, providenciar registros, pagar impostos, taxas e emolumentos, dar e receber, assinar recibos, tudo em nome do proprietário. A procuração não tem data de validade pois perde o efeito com a conclusão do negócio.
Após feita a procuração ela deve ser validada em um oficio do País que corresponda a nossos cartórios.
Depois o proprietário deve procurar um Consulado do Brasil e solicitar a validação desta procuração, tradução para o português do Brasil por profissional habilitado,  apresentar seu documento oficial e por último enviar ao procurador a mesma para que este providencie o registro desta no Cartório de Títulos e Documentos por se tratar de procuração proveniente do estrangeiro. Aqui no Brasil elas são registradas em Tabelionato de Notas.

O valor de venda será depositado na conta corrente do procurador se este for vender o bem ou do vendedor se este for vender aqui no Brasil. No caso pode ser solicitado a abertura de conta corrente para não residente.

Documentos do vendedor e do procurador

Proprietário estrangeiro não residente no Brasil
- certidão de nascimento ; certidão de casamento(ou óbito do cônjuge); prova da inscrição do CPF(numero da inscrição e recibo); documento oficial valido. As cópias serão autenticadas pelo consulado e se preciso será solicitado tradução oficial.
Atenção: o cônjuge também deve ter o CPF pois assina a venda na comunhão de bens e fará também uma procuração nos mesmos termos.

Procurador brasileiro
- RG e CPF, comprovante de endereço, conta bancária no Brasil

Procurador estrangeiro
- Também tem que ter CPF e seus documentos pessoais. Se houver o Registro de Estrangeiro deve ser apresentado(RNE).

O Consulado autentica todos os documentos e se reserva o direito de solicitar outros documentos conforme cada caso.
A documentação é complicada portanto recomendo que um Cartório de Imóveis seja consultado aqui no Brasil e o vendedor consulte o Consulado no estrangeiro para antecipadamente saber o que a mais será preciso.
Aqui no Brasil o Procurador poderá providenciar as certidões do imóvel e as que forem solicitadas por bancos no caso de o comprador usar financiamento.


Fonte: Consulado brasileiro na Italia; Consulado brasileiro EUA


70 comentários:

  1. Gostaria de sugerir reportagem sobre a Bolha Imobiliária que é um fato já certo no cenário internacional e que agora aparece no cenário nacional porque já começa a desinflar.

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  2. Olá. Você não achou nada sobre Bolha Imobiliária porque o blog não é voltado para este tipo de assunto visto que é farta a quantidade de matéria disponível na internet. Este Blog tem o objetivo de ajudar a esclarecer assuntos relativos a legislação e prática no ramo imobiliário e esclarecer dúvidas do usuários. Deves ter notado que não existem postagens sobre análises de mercado etc,etc. Mas, também pode-se abrir uma exceção. Prometo pensar no assunto.
    abraços

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  3. Salve minha salvadora. Agradeço a ajuda novamente. Enviei para você algumas preciosas informações como me solicitastes que te serão uteis para completar esta postagem. Resolvi tudo, muitíssimo obrigado minha amiga.Anselmo

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  4. Boa noite, peço sua ajuda na seguinte questão:

    Meu contrato de locação (30 meses) venceu em Dez/2012 e não havia sido citado pela imobiliária ou pelo proprietário sobre necessidade de refazer o contrato(renovação com reajuste).
    Hoje (Junho/13) uma pessoa da imobiliária me ligou perguntando se havia recebido correspondência em Janeiro/13 informando sobre o vecto do contrato. Disse que não. Essa mesma pessoa informou que o proprietário quer refazer o contrato com aumento de 46%, que ele precisa de uma resposta logo. Como o contrato já estava vencido e somente agora pedem a renovação, quais são os meus direitos? Não quero ¨brigar¨com o proprietário do imóvel, mas tb não quero me sentir sacaneado e sem prazo para poder me decidir entre: entrar numa negociação em desvantagem ou deixar o imóvel.
    Agradeço se responder.

    Att

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  5. Olá anônimo. Infelizmente você esta em uma situação desfavorável. No contrato locatício de 30 meses ou mais terminado o prazo se nenhuma das partes se manifestar ele se renova automaticamente mantendo-se todas as cláusula s iguais menos a do prazo que passa a vigorar por tempo indeterminado. É nesta situação que você fica em desvantagem pois qualquer das partes pode encerra-lo comunicando a outra 30 dias antes. Desta forma o locador acaba ficando em vantagem porque ele faz exatamente o que a imobiliária te comunicou. entra em contato com você e solicita uma atualização do valor do aluguel pelo preço de mercado ou pelo valor que ele desejar. A você cabe aceitar, fazer uma contraproposta ou não aceitar.

    Se aceitar deve pedir que seja feito um novo contrato com novo prazo de 30 meses para evitar que continuem em prazo indeterminado. Neste prazo o locador fica livre para aumentar o aluguel a qualquer momento, te pressionando.

    Se fizer uma contraproposta ele pode não concordar e aí não tem o que fazer.

    Se você não concordar ele vai te pedir a desocupação e encerramento do contrato te dando o prazo da lei para desocupação que é de 30 dias. O aluguel até desocupar fica no mesmo valor atual.

    Se você gosta do imóvel leve em conta as vantagens em permanecer nele. Tente uma proposta com um valor menor. Se não der certo analise gastos que terá com nova locação, nova fiança, mudança, etc.etc. Os alugueis valorizaram muito e se der uma olhada nos classificados vais verificar que estão muito caros. Talvez seja vantagem ficar onde esta mas sempre exija que se faça novo prazo de 30 meses assim somente será permitido o reajuste anual até terminar o prazo.

    abraços e boa sorte

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  6. enxada muito tempo que necessita para tirar CPF se é fora do Brasil.

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  7. Oi Jessica. Desculpe, não entendi tua pergunta ou opinião. O CPF é obrigatório para qualquer compra ou venda no Brasil. no exterior procure o consulado do Brasil.

    abraços

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  8. Olá, primeiramente gostaria de te parabenizar pelo blog e seu conteúdo. Dos que tenho pesquisado, toda a informação disponibilizada e sua apresentaçao, alem de objetiva e clara, é de muito valor. Parabéns.!!

    Gostaria de solicitar, se possível, uma orientação com relação a venda de um imóvel.

    Sou estrangeiro, residente permanente no Brasil desde 1999, com RNE e CPF. Comprei um imóvel em 2002, junto com minha Irma, que tem CPF regularizado, mora no exterior, nunca foi residente e logicamente não tem RNE e que me constituo como seu procurador dentro dos critérios da legislação e das exigências do modelo de procuração da Caixa econômica federal.

    Estamos vendendo o imóvel agora e o comprador esta financiando com a Caixa Econômica uma parte. A Caixa, para liberar o contrato de financiamento para assinatura, me solicita/exige que os dois vendedores (minha Irma e eu) tenham CPF e RNE!!!!.
    Expliquei para a Caixa e para o comprador, que não tem como alguém que mora no exterior solicitar um RNE por acaso, que para isso tem que ter um fato gerador que se enquadre nas exigências legais das diferentes competências das entidades federais, notadamente junto ao Ministério de Trabalho e Policia Federal e que neste caso minha irma, nao tem como solicitar/obter o RNE.

    Gostaria de saber se existe um embasamento legal para esta exigência da caixa, já que informou apenas que era um "procedimento" da caixa e caso não exista base legal, que opções/solução teria para poder viabilizar a venda/financiamento.

    Grato

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  9. Oi Santi Brasil. Muito estranha esta solicitação. Alguém na CEF deve ter se enganado porque você é procurador de sua irmã justamente por ela não ser residente no país e não ter intenção de vir ao país. Essa exigência mesmo que fosse uma norma do banco não tem como ser cumprida porque a Policia Federal não concede o RNE a quem não esta no Brasil provisoriamente ou permanente. Para vender o imóvel não é preciso o RNE tanto que o imposto sobre lucro imobiliário da parte de tua irmã será recolhido pelo comprador, justamente por ela residir no estrangeiro.

    Sinceramente não sei porque estão pedindo isso, é impossivel cumprir a exigência. Se tua irmã não tem RNE por estar no exterior eles podem exigir certidão de nascimento com tradução juramentada e os documentos oficiais dela com tradução também mas o RNE é impossivel de você cumprir.

    Você terá que ir na Policia Federal solicitar um documento que ateste ao banco que não existe possibilidade de cumprir a exigência porque a vendedora não vem ao país. Nem que seja uma certidão que afirme que o RNE não é concedido a quem não esta no Brasil.

    A lei que estabelece quem pode obter o visto é a do link abaixo.

    http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6815.htm


    Acho que eles não conhecem as regras de visto porque a CEF não faz financiamento para estrangeiro comprar imóveis agora para vender não tem nenhum problema, então não consigo achar um motivo para esta solicitação e nem vejo onde buscar solução que não seja na Policia Federal.

    Se tiveres alguma informação nova use este espaço para me informar e alertar terceiros. Se achar alguma informação que te ajude posto aqui.

    abraços

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  10. Obrigado pela pronta resposta. Para mim, também foi muito estranha esta solicitação, mas, terei que aguardar o final da greve, para o comprador poder ter o parecer do jurídico da caixa. Assim que tiver, pode deixar que compartilharei com todos no blog.
    Uma coisa que desconhecia e me surpreendeu... foi a obrigação que o imposto sobre lucro imobiliário da parte de minha irmã será recolhido pelo comprador, justamente por ela residir no estrangeiro, uma vez que ela poderia, ao igual que eu, adquirir um imóvel no pais ou no exterior, no prazo de até 180 dias após a venda.
    Me aprofundei na pesquisa deste assunto no site da receita e na lei que a partir de 16 de junho de 2005, com a edição da Medida Provisória nº 252 (chamada MP do Bem), que foi regulamentada em 21 de novembro de 2005, pela Lei nº 11.196, sobre os ganhos auferidos por pessoa física e em seu artigo 39 é explicita..." Art. 39. Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País". Pelo que realmente isto é uma novidade que não contava com ela...
    Com tudo, surgiram-me novas duvidas, que gostaria de dirimir com você: Caso o jurídico da caixa em seu parecer reconheça a impossibilidade de ter o RNE um estrangeiro não residente e libere para ser assinado o contrato de financiamento, orientando ao comprador que o imposto sobre lucro imobiliário, da parte de minha irmã que não é residente, seja recolhido por ele. Como ele faria este calculo e recolhimento? No caso do calculo ele tem que utilizar o software da receita de Ganho de capital para apurar o ganho de capital e emitir a guia para recolhimento do tributo?
    No caso que ele utilize o valor de aquisição anterior nosso que aparece na certidão de Ônus, calcule o ganho de capital utilizando 50% de esse valor ( aparte de minha irma) e apure a base de calculo considerando também 50% do valor que ele esta pagando hoje para adquirir o imóvel e aplique 15% sobre o ganho capital, como ele faria o recolhimento a RFB?
    Quanto ao contrato de financiamento junto a caixa, ela poderia "reter" do valor do financiamento o valor do tributo do ganho do capital da parte de minha Irma e recolher em nome do comprador e não depositar 100% do valor do financiamento?
    Vou dividir uma segunda duvida, na sequencia com outra postagem, para que o tamanho/limite em numero de caracteres por postagem seja aceito.
    Segue na seguinte postagem.
    Att, Santi Brasil

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  11. Dando continuidade na postagem anterior...
    No instrumento de compra e venda do imóvel, foi combinado que o valor total da venda (sinal e financiamento), seja depositado na minha conta, num banco nacional, não foi pactuado logicamente que seja retido o IR do ganho de capital dos vendedores, mas, neste caso se o comprador é o que tem que realizar o recolhimento,imagino que ele terá que arcar com esse novo "ônus" como qualquer outra despesa, uma vez que no contrato explicitamente foi colocado que todas as despesas referentes à transmissão da propriedade do imóvel e despesas do financiamento imobiliário, correrão por contra dos compradores. Seria isso mesmo?
    Com relação a esta "situação!!!!", para poder debater qual opção/alternativa que traria mais "vantagem" desde o ponto de vista econômica na operação para nos vendedores, elucubro que apenas existira este "caminho" que detalho a continuação:
    O primeiro seria ela vir ao pais ou outorgar uma procuração no exterior, que seja consularizada e traduzida posteriormente por tradutor juramentado, fazer uma doação para mim de seu 50%, pelo valor venal, e desta forma eu passar a ter 100% da propriedade, e assim realizar a venda/financiamento apenas com meus documentos. Nesta alternativa, os custos/tributos que teria na operação da venda, seriam: Passagem de avião ou custo do cartório e tradutor se fizer no exterior a outorga da doação, imposto de doação ITD, o imposto de ITIV , lavratura da escritura e Registro da escritura para averbação e emissão da nova certidão de ônus, uma vez que não é uma terreno com aforamento, seria isso mesmo ou haveria algum outro tributo/imposto ou obrigação?
    No caso de alienação de bens recebidos em doação, seria considerado, para efeito de apuração de ganho de capital, custo de aquisição igual a zero." (Lei n º 10.451, de 2002, art. 5 º ), mas, nesta caso, o ganho de capital de 15% na doação não existiria, por que eu receberia a doação, e compraria outro imóvel, correto?
    Att
    Santi Brasil

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  12. Oi Santi Brasil. Vamos por partes.

    A tua irmã NÃO TEM direito a isenção do imposto sobre lucro imobiliário em nenhuma situação porque ela é estrangeira. Sendo estrangeira ela poderia vender o imóvel e não recolher o imposto e desta forma seria muito difícil para a Receita Federal cobra-la no exterior. Por conta disso e para evitar o não recolhimento o imposto é recolhido NA FONTE. significa que o comprador vai fazer o calculo do imposto no valor de 15% sobre o valor de venda e vai descontar do valor a ser pago para tua irmã. O comprador não vai pagar este imposto que é de vocês do bolso dele. Se venderes o imóvel por 300 mil reais o comprador vai descontar deste valor os 15% e recolher para a Receita.

    Quanto a doação vai ser um gasto maior porque ela vai doar para você os 50% dela e sobre este valor incidirá em torno de 5% do valor da parte dela em custos como escritura pública, registro imobiliária e imposto estadual de doação(ITDCM).
    Depois de doado a você poderá vender com financiamento o total de 100% do imóvel de tua propriedade. Outro detalhe é que o valor de doação é o mesmo de aquisição do imóvel , se mudar o valor para o preço atual haverá lucro imobiliário a pagar também.

    Acredito que o problema vais resolver porque tenho quase certeza de que eles não pediram o RNE da tua irmã mas tem um porém que você não tina comentado que é a documentação dela.

    Na doação não existe imposto sobre lucro imobiliário.

    Sendo estrangeira ela tem que ir a um Consulado do Brasil na cidade onde ela reside e fazer uma procuração pública com notário de lá e traduzir para o português juntamente com a certidão de nascimento dela. No consulado eles informam toda a documentação que ela tem que te enviar. É obrigatório esta procuração te constituindo procurador dela para que a CEF aceite os vendedores.

    Legislação

    A partir de 1º de fevereiro de 2004, a fonte pagadora adquirente, pessoa física ou jurídica residente ou domiciliada no Brasil, deve reter e recolher o imposto de renda incidente sobre o ganho de capital, auferido por pessoa física ou jurídica residente ou domiciliada no exterior que alienar bens localizados no Brasil, ou o procurador do alienante, quando este não der conhecimento à fonte pagadora de que o proprietário do imóvel, é residente no exterior (Lei nº 10.833, de 2003, arts. 26 e 93, II).

    No teu caso se fores procurador da tua irmã é ficarás responsável por recolher o imposto em nome dela.

    Procure um contabilista porque se o país de origem da tua irmã tem cooperação com o nosso pode haver diferença na tributação e disso não tenho conhecimento suficiente para te orientar

    http://www.mundonotarial.org/ganhosdecapital-artigo.html


    abraços

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  13. Maria Angela, muito bom este blog. Queria te fazer uma pergunta: Estou comprando um imóvel, novo direto com os construtores que são estrangeiros. Nasceram na Espanha, mas são residentes no Brasil desde criança. Possuem CPF, RNE. Irei financiar parte do imóvel pela CEF e ocorre que o correspondente da Caixa disse que não recebe honorários da Caixa por causa que os vendedores são estrangeiros e me cobrou R$2.000 para fazer o trabalho para mim. É correto isso?

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  14. Olá. Se são residentes no país não teria porque o correspondente não receber. Os vendedores nunca contratam um correspondente para providenciar os documentos, quem contrata é sempre o comprador que é você. Não aceite, você pode providenciar toda a tua documentação e os vendedores entregam as deles e as do imóvel. Se os vendedores residem no pais desde criança já possuem o RNE permanente, tem CPF ativo e residencia fixa portanto essa conversa de não receber da CEF não esta correta. Providencie você toda a documentação, vai ser mais demorada mas podes fazer sem problema. Despachantes cobram 500 reais para fazer este serviço e muitos correspondentes CEF também ficam em torno deste valor.

    abraços

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  15. fernanda.tcosta@yahoo.com.br20/10/13 14:19

    Boa tarde,
    Inicialmente parabéns pelo blog, realmente muito bom!
    Tenho uma duvida, que gostaria que me esclarecesse se possivel.
    Estou comprando o imóvel de propriedade de um estrangeiro. Era casado com uma brasileira mas acabou de sair o divórcio deles.
    Quero financiar a compra pela CEF, mas até agora a CEF não encaminhou uma relação esclarecedora dos documentos que ele deverá providenciar no exterior (somente a procuração modelo CEF). Por favor podera me informar qual a relaçõ dedocumentos que deverão ser encaminhados para a CEF avaliar?
    Grata,
    Fernanda

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  16. Oi Fernanda.A relação a prinicipio é a que cito na postagem porém a CEf tem feito alguns pedidos inusitados então o melhor é aguardar a lista para não ter que refazer algum documento.

    O principal é saber se a certidão de divorcio e partilha já esta anotada na matricula imobiliária do imóvel porque sem esta averbação a CEF vai trancar a compra. Ao se divorciarem alguém quem ficou com o imóvel na partilha é quem assina a venda e por isso o divorcio tem que estar averbado na matricula. No mais terás que aguardar pois a CEF tem complicado com documentação.

    abraços

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  17. Oi Maria Angela,

    Primeiramente, gostaria de parabenizar pelo trabalho no seu blog. De todos que eu pesquisei pela Internet, o seu é o mais informativo e independente. Continue com o bom trabalho.

    Maria, tenho algumas perguntas relacionadas ao seu post.

    Sou estrangeiro e tenho um imóvel à venda no Brasil. O meu CPF e RNE permanente estão válidos, porém meu RNE deixará de ser válido em alguns meses pois eu ficarei mais de 2 anos ininterruptos fora do país.
    É necessário possuir RNE válido para a venda de imóvel ou é possível vender sem problemas mesmo com RNE inválido? Precisarei de algum outro documento (ex. visto)?
    Caso meu RNE se torne inválido, ele afeta o CPF e, consequentemente, a venda do imóvel?

    Por fim, a perda do RNE permanente afeta a tributação na venda do imóvel (irei pagar mais impostos)?

    A opção de ir pro Brasil não é a mais fácil para mim no presente momento.
    Agradeço a sua ajuda quanto esta questão.

    Obrigado,
    Jefferson

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  18. Oi Jefferson, boa tarde.

    Este problema com o RNE esta se tornando sério na venda de imóveis em que o estrangeiro não esta no Brasil.

    Para a venda direto ou seja negociação entre você ou seu procurador e o comprador não é preciso o RNE e portanto não precisarias renová-lo, porém o CPF tem que estar em perfeita ordem.

    Ocorre que o financiamento imobiliário esta sendo muito usado e os bancos estão exigindo RNE do estrangeiro mesmo que ele não resida no Brasil. Veja o absurdo porque a Policia Federal não fornece RNE para quem não esta no país e no entanto bancos como a CEf exigem e já fui a varias agencias e nenhum gerente sabe me dar uma explicação. Em alguns casos até sabem menos que eu.

    Portanto se você não renovar o RNE tua venda ficará limitada porque não poderás aceitar financiamento por parte do comprador.

    Se acreditas que consegues vender antes do vencimento não precisa renovar mas se der o azar de a venda fechar e já ter vencido o prazo terás problema se for venda financiada.

    Quanto a tributação nada tem a ver com tua documentação. Se vender o imóvel estando no Brasil ou não por ser estrangeiro tens que recolher 15% do valor de venda e não tens direito a isenção por ser estrangeiro. O imposto deve ser recolhido no ato da venda por teu procurador, se houver ou pelo comprador que pode reter o valor na fonte. Depende da situação.

    abraços

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  19. Olá, gostaria muito de uma informação que a receita federal não soube me explicar: estou comprando a vista um apto de um estrangeiro residente fora do Brasil. Ao verificar o valor apurado para o recolhimento do lucro, o vendedor considerou o valor muito alto e propos recolher a metade (50%). Caso o fisco constate que o valor está incorreto, eu (comprador) corro o risco de ser intimado a pagar a diferença?

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  20. OI Ana. A alíquota é 15% e o estrangeiro não tem direito de redução ou isenção. Como ele esta fora do país você tem que reter estes 15% na fonte e você é quem vai recolher o imposto para a Receita Federal. Se não recolher a Receita vai vir cobrar de você.
    O que ele deseja fazer de recolher somente 50% não existe, é ilegal e portanto não pode ser feito até porque não é ele quem paga é você que tem que reter na fonte, isso é, na hora do pagamento o valor do imposto fica com você e você faz a guia e o pagamento. A Receita criou este mecanismo porque uma vez que o vendedor more no exterior é difícil ir cobra-lo se ele não recolher.
    Há paises com convenio que a cobrança é diferente mas isso somente um contabilista pode te explicar.
    O imposto de 15% é recolhido sobre o lucro não sobre o valor total da venda.
    abraços

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  21. Caros, estou passando pelo mesmo problema de Santi Brasil...
    Como vender o imóvel, cujo proprietário é estrangeiro não residente no Brasil, e portanto não possui RNE, nem tampouco pode requerer um visto permanente que dá direito ao RNE?
    O que tem sido feito para resolver este impasse? Vocês já conseguiram realizar alguma venda?
    Desde já, muito obrigada!

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  22. Caros, estou passando pelo mesmo problema de Santi Brasil...
    Como vender o imóvel, cujo proprietário é estrangeiro não residente no Brasil, e portanto não possui RNE, nem tampouco pode requerer um visto permanente que dá direito ao RNE?
    O que tem sido feito para resolver este impasse? Vocês já conseguiram realizar alguma venda?

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  23. Olá. o proprietário residente no exterior sem RNE justamente por não vir ao Brasil deve fazer uma declaração que informa que não possui o registro por não residir no Brasil, declarando sua residencia oficial no eterior, na língua do país de origem, com notário público e depois levar ao consulado brasileiro para registro. Aqui no Brasil o procurador deverá fazer a tradução juramentada do documento e registra-lo no cartório de títulos e documentos. Recomendo que procurem o consulado brasileiro para se informar dos procedimentos que podem modificar de um país para o outro.

    abraços

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  24. Poderia, por favor, me ajudar. Tenho uma cliente brasileira, que reside nos USA há mais de 20 anos, ela é casada com americano e tem CPF regular aqui no Brasil. Ela me passou procuração por instrumento público quando esteve aqui no Brasil, dando poderes para vender o imóvel recebido de herança em julho/13. O marido também fez procuração a meu favor para vender referido imóvel, a procuração foi feita nos Estados Unidos, foi reconhecida pelo notario local e levada a registro no Consultado Brasileiro em NY, aqui no Brasil fiz a tradução da mesma por tradutor publico juramentado e levei a registro no cartório de titulos e documentos.
    Minha pergunta é: O Banco que irá financiar o imóvel, irá exigir o CPF do casal ? e o RNE do americano ? Ele nunca morou no Brasil e nem pretende vir para cá, por isso fui constituida procuradora deles, para vender o imóvel recebido de herança da mãe da proprietária brasileira.
    Outro assunto: Sobre o lucro auferido na venda o comprador irá reter os 15% para pagar o imposto "Ganho de Capital"? Este apto é de duas herdeiras, a outra reside no BRasil, sobre a parte dela 50% não haverá qualquer incidência, pois a mesma irá comprar novo imóvel para residir (Lei da isenção para compras no prazo de seis meses para nova residência comprada com o valor da venda). É isso mesmo?

    grata
    Nicole

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  25. Oi Nicole.O esposo americano precisa do CPF se ele aparece no contrato como vendedor junto com a esposa. Com a procuração poderás providenciar o número junto a Receita Federal. Quanto ao RNE é um documento fornecido a quem entra no Brasil seja para residencia fixa ou provisória e portanto não é fornecido para quem não esta no Brasil. Ocorre que a CEF é um dos bancos que tem exigido este documento e não abre mão. Sugiro neste caso que procure uma agencia do BB e solicite uma informação sobre o assunto porque a principio uma declaração de nunca ter estado no brasil resolveria mas cada banco age de uma forma e isso tem sido um problema. Infelizmente nenhum dos que me pediram ajuda retornaram para me dar uma resposta de como resolveram a questão.

    Quanto ao imposto sobre lucro a irmã brasileira que tem 505 do imóvel e vai comprar outro estará isenta se nos últimos 5 anos não vendeu nenhum outro imóvel e se este imóvel a ser vendido e o que for comprador forem residenciais.

    A irmã residente no estrangeiro não tem direito e nenhuma isenção ou redução de imposto e quem tem obrigação de recolher os 15% é você que é a procuradora.

    abraços

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  26. Olá,
    Sou estrangeira e estou vendendo um imóvel que comprei no Brasil há 5 anos.
    Estou casada com brasileiro porém estamos em processo de divórcio e não vou ter meu RNE e devo sair do Brasil nos próximos meses.
    Tenho conta bancária aqui no Brasil mas queria que o pagamento seja feito na minha conta na Bélgica, isso pode ser um problema?
    Desde já agradeço a ajuda!
    Sandy

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  27. Oi Sandy, será problema sim. O RNE vai lhe ser exigido, sugiro que o mantenha ativo ou não vai cosneguir efetivar a venda e a demora em regularizar pode gerar problemas com o comprador. Se já estiveres divorciada antes da venda não esqueça de averbar na matricula do imóvel a certidão de divorcio com o formal de partilha é obrigatório. Se quando venderes não estiveres divorciada o esposo tem que assinar a venda juntamente com você.
    Se vais deixar procurador para agir em teu nome podes informar a conta que ele providencia que seja depositada sem problema apenas vai ocorrer o câmbio de real para a moeda do País de destino e assim sendo haverá IOF e taxas de câmbio a pagar.
    abraços

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  28. Maria Angela,
    Muito obrigada pela resposta!
    Comprei o imóvel antes de casar e casamos no regime de separação total de bens. Isso muda algo?
    Fiquei casada apenas um ano, por isso que ainda não tenho o RNE e nem vou ter. Como seria nesse caso?
    Obrigada!!

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  29. Oi Sandy. Na matricula do imóvel tem que estar averbada(anotada) a tua certidão de casamento com o regime de separação de bens, aí só você assina a venda.
    Sem RNE não podes vender o imóvel para comprador que vá utilizar financiamento bancário, já aviso porque tem banco exigindo até para quem reside no exterior(absurdo).

    Para venda a vista, tens o CPF e não vão pedir o RNE pois deves ter teu visto aqui. Tudo isso na teoria porque na prática podem te pedir algum outro documento.
    abraços

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  30. posso pagar na Italia un imovel de um amigo turista italiano que quer vender o apartamento ?
    o seja: eu pago o controvalor a ele em euro na Italia e faço aqui escritura publica com quitaçao do ato ja efetuada. isso è correto

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  31. Olá. O amigo italiano é estrangeiro sem residência fixa no país e portanto ele tem que ter CPF no Brasil para a venda e um procurador que o represente aqui no Brasil e não pode ser você.

    A venda implica em recolhimento de imposto de renda retido na fonte pelo comprador do imóvel e a escritura obrigatoriamente tem que estar em real bem como o pagamento ser feito em Real porque esta ocorrendo a compra e venda dentro do Brasil. Se tens conta lá na Italia podes usar o valor para pagamento mas se vais mandar o dinheiro do brasil o cambio terá que ser feito de qualquer maneira.
    Não sei te dizer como se faz pois tem que seguir regras do banco central.

    abraços

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  32. Olá Maria Angela, muito úteis as informações.

    Estou querendo comprar um terreno de um italiano. Ele não tem conta no Brasil e quer que eu transfira o dinheiro para ele na itália. Isso pode representar um problema? Fico com receio de como isso pode ficar com a receita e mesmo frente a lei no caso da transação.

    Vi acima que os contratos devem sempre ser em reais, isso não complica a transação dado que o câmbio exato só será sabido no dia da transação?

    Pago algum imposto por mandar esse dinheiro para fora?

    O dono Italiano mora fora do Brasil e tem um procurador italiano também residente na itália. Só com o CPF dos dois e sem RNE já é possível fazer o negócio?

    Muito obrigado, o vendedor parece estar tão perdido quanto eu neste processo...

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  33. Oi Fernando. Não disponho de muitos esclarecimentos porque cada banco acaba pedindo algo diferente porém se não vai usar financiamento fica mais fácil.
    O contrato é feito em Real e o risco na data do câmbio é todo do comprador.Deve constar no contrato a data do pagamento com depósito em conta no exterior ao câmbio do dia do depósito.
    O contrato de câmbio tem taxa que o banco cobra, tens que verificar junto a instituição.
    Como o vendedor não mora no Brasil ele recolhe imposto sobre lucro imobiliário na fonte de 15% isto é você vai reter e recolher este imposto ou o procurador amigo dele que vier ao brasil fazer a venda.

    é bem complicado pois ele terá que fornecer todos os documentos dele com tradução juramentada para o português. Se não tem financiamento envolvido e ele esta disposto a esperar e você também, podem agilizar tudo. Lá ele tem que procurar o consulado do Brasil que vão orienta-lo em como fazer a procuração para o amigo e depois traduzir tudo aqui no Brasil e registrar no cartório de títulos e documentos. Ele arca com todos estes custos lógico.

    Tudo tem que ser bem feito para que ninguém tenha prejuízo.
    abraços

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  34. Ola Maria Ângela ,

    parabéns para o seu Blog .
    Eu estou estrangeiro Françes atualmente com visto de turista com CPF valido e quer vender minha casa no Brasil> Eu quer comprar outra casa com essa valor dentro dum prazo de 6 meses e viu que na legislação sobre lucro mobiliaria no tem né redução né isenção para estrangeiros dependendo sim tem uma convenção entra os dois pais <Eu procurei a convenção que disse o seguinte ; Promulga a Decreto nº 70.506 , de 12 de maio de 1972
    DOU de 16-05-72 Promulga a Convenção com a França para Evitar a Dupla Tributação e Prevenir a Evasão Fiscal em Matéria de Impostos sobre o Rendimento.
    ARTIGO II 
    Impostos visados
    1. Os impostos atuais aos quais se aplica a Convenção são:
    a) No caso do Brasil:
    - o imposto federal sobre a renda e proventos de qualquer natureza, com exclusão das incidências sobre remessas excedentes e atividades de menor importância;
    ARTIGO XXIV 
    Não discriminação
    1. Os nacionais de um Estado Contratante não ficarão sujeitos no outro Estado Contratante a nenhuma tributação ou obrigação correspondente diferente ou mais onerosa do que aquelas a que estiverem ou puderem estar sujeitos os nacionais desse outro Estado Contratante que se encontrem na mesma situação.
    se entende bem a receita federal tem que aplicar a isenção???
    Nicolas

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  35. Oi Nicolas.
    Nem sempre é como a gente pensa.Em se falando de tributação a REceita federal costuma dificultar ao máximo a isenção para estrangeiros.
    A tributação na venda de imóveis é considerada ganho de capital e não renda e assim sendo pode haver a tributação na fonte mesmo havendo a convenção.
    Para saber exatamente é preciso buscar na convenção a isenção especifica sobre compra e venda de imóveis.
    Venda de imóvel não é rendimento é ganho de capital. Acredito que a isenção não se aplica mas te confesso que não domino o assunto.
    abraços

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  36. Ola Maria Angela ,

    obrigado pela resposta , vou verificar entao

    abs Nicolas

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  37. Oi Nicolas. Procurei a legislação e encontrei. aplica-se no caso de imóveis as mesmas regras para estrangeiros e brasileiros. O imposto recolhido é feito no lugar onde o imóvel for vendido. Sendo assim a principio vendendo aqui seu imóvel até 440 mil reais estarias isento do recolhimento do imposto pois existe a convenção entre França e Brasil. O que constatei na pesquisa é que você somente consegue a isenção na justiça. existem diversas ações judiciais equiparando os dois contribuintes e dando ganho de causa.
    http://www.receita.fazenda.gov.br/Legislacao/AcordosInternacionais/Franca/Dec705061972.htm

    abraços

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  38. Ola unknown,

    so voltei no blog hoje depois de 3 meses porque fiz o protocolo de pergunta na receita federal e nao tenho ainda a resposta ! realmente a receita faz de tudo para nao ajudar estrangeiros . entao viu a sua resposta so agora ! poderia me informar onde voce acho as referençia das açoes judiriçias ? conhece advogado especialisado ?
    desculpa a demora, obrigado

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  39. Bom dia, por gentileza, se possível me ajudar com uma dúvida. Estou comprando um casa de uma pessoa (brasileiro), cuja casa está em nome dele, tudo certo, no Brasil ele é legalmente disquitado e está tudo em dia, porém antes de construir esta casa ele se casou na Russia, mas a esposa dele não tem CPF, não tem ligação nenhuma com o Brasil, inclusive no Brasil ele é disquitado como eu disse, eu precisaria pegar uma anuência da atual esposa Russa dele? Ou não é necessário nada, somente ele assinar a escritura?

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    1. Oi Leandro, te respondi via email. abraços

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  40. Boa tarde Maria. Gostaria que me orientasse em uma questão um pouco complexa. Tenho uma amiga Russa que comprou um imóvel no Brasil e está indo embora pra Russia e quer que eu administre pra ela. Tenho dívidas quanto os poderes da procuração e documentos caso tenha que vender ou alugar. Deveria ter mais de uma procuração? A procuração da CEF deverá ser específica? O CPF está ativo, e quanto a certidão de nascimento é obrigatória autenticação e deverá ser traduzida na embaixada Russa? Acredito ser mais segura me dirigir a um cartório de RGI e a uma agência da CEF, poderia evitar problemas futuros não concorda? Como estamos no Brasil foi solicitar tudo por escrito de ambas as partes. Você aconselha ter uma conta conjunta para depósito desses valores, de venda ou alugueis? Gostaria que enviasse as resposta para patriciamrtcaldas@hotmail.com Desde já grata pela atenção.

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    1. Oi Fernanda, te respondo via email em breve. abraços

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  41. Olá Maria Angela,parabéns pelo blog..
    Estou querendo vender meu imóvel no Brasil e comprar outro na Itália,pois tenho cidadania européia e pretendo me mudar para lá. Como proceder?Estou perdidinha..quais os custos,riscos...em qual banco abrir uma conta aonde eu possa acessar da Itália?

    Muito obrigada :)

    Cynthia Murto

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    1. Oi Cynthia Murto. Toda a operação pode ser feita via Banco do Brasil onde podes abrir uma conta corrente e depositar os valores recebidos. Depois para utilizar em outro país vais ter que fazer operação de câmbio do valor que estiver para a moeda local. o próprio banco te orienta em como agir. abraços

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  42. oi Prezada Maria Angela
    lindo teu blog , so' posso te desejar coisas boas e que cada dia tu raciocinio seja mas depurado...parabens!

    Sou chileno residente no brasil, casado com chilena, com todos os documentos em regra, e declaração de ISRL em comum, onde ela aparece como dependente.

    Vamos vender uma propriedade e para assinar a escritura, o Cartorio exige Certidão de Casamento LEGALIZADO pelo Consulado do Brasil no Chile....minha pergunta e': ,se a Matricula do imovel, contem o meu nome e o da minha esposa , com nossos RG's e CPF's, indicando que somos proprietarios, e ambos queremos vender e ambos vamos assinar a escritura ....que tem a ver se continuamos casados ou não?....o melhor , se a gente não estivesse casado (hipotesis), não poderiamos vender?...ou bem, se não estivessemos casados teriamos que voltar a casar para vender?

    UGA
    Alejandro Latorre

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    1. Ola Alejandro Latorre.
      A venda no Brasil exige comprovação do regime de bens do casal e esta comprovação consta na certidão de casamento. Como o documento é de outro país a lei exige que seja apresentado ao Consulado Brasileiro comprovando assim que é um documento legal. Obrigatoriamente a matricula imobiliária de um imóvel deve conter a certidão de casamento averbada(anotada) e no caso de vocês não há esta anotação. Se vocês fossem solteiros não haveria esta necessidade e poderiam vender livremente porém também seria exigido a certidão de nascimento legalizada.
      Tudo isso é exigência da Lei de Registros Públicos, infelizmente.

      Se forem vender com o comprador desejando usar financiamento bancário outras exigências serão feitas.

      abraços

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  43. Prezados, bom dia!

    Alguém sabe se existe acordo entre Brasil e Estados Unidos para tributação de ganho de capital para não residentes no Brasil?

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  44. Olá Existe acordo para troca de informações entre os dois países visando dificultar a sonegação de impostos. Na tributação do ganho de capital não há acordo e o não residente recolhe 15% sobre o ganho de capital, retenção na fonte pelo comprador ou procurador do vendedor. abraços

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  45. Olá, Boa tarde

    Estou comprando um lote de terra no Brasil, na Bahia, de uma. Pessoa brasileira, mas que atualmente mora na Itália. Eu fiz um contrato de compromisso de compras e vendas e enviei pra que ela reconheça firma no consulado brasileiro em. MILÃO, É dessa forma mesmo que poderá ser feito a esta venda/compra?

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    1. Olá. Quanto ao contrato tudo bem se ela tem o CPF ativo do contrario não tem valor, mas para fazer a escritura a vendedora terá que enviar para o Brasil uma procuração pública que será feita pelo consulado brasileiro. Se ela é casada a procuração do esposo também será necessária e se ele for estrangeiro toda a documentação traduzida aqui para o português.

      abraços

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  46. prezada,

    tenho um parente estrangeiro proprietário de um terreno na região dos lagos. estamos tendo alguns problemas com tentativas de invasão da área. no ultimo mês invadiram parte do terreno efetuando limpeza em aproximadamente dois lotes. nos dirigimos até a delegacia e fomos informados que apenas por meio de uma petição diretamente na área cívil poderíamos ter algum êxito. não existe até o momento qualquer construção na área invadida mas não sabemos o que fazer para evitarmos um problema maior. Fomos desestimulados a cercar novamente a área já que a destruição da cerca seria provável. Gostaria de saber quais medidas poderiam ser adotadas a fim de resguardar o direito do proprietário evitando uma ocupação irregular da área já que o dono do terreno paga regularmente o IPTU e demais obrigações legais. Colocamos a área à venda e não sabemos qual seria o imposto incidente para o caso da venda ser concretizada. Peço desculpas de antemão pela complexidade do questionamento agradecendo desde já a sua orientação.
    Abraço e ótimo 2016.

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    1. Olá. O ideal seria murar, colocar srame farpado e manter um vigia cuidando até a venda. Não deixem passar o tempo, um advogado pel via judicial busca a retomada. Imóvel invadido dificulta a venda. Na venda incide 15% de imposto sem direito a redução e descontos e o procurador recolhe a Darf. Abraços

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    2. muito obrigado, Maria Angela. Apenas confirmando, a incidência de 15% é sobre o lucro? ou seja, apenas sobre o ganho de capital?

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  47. Olá, gostaria de esclarecimentos sobre uma situação um pouco complexa: Estou querendo comprar uma casa em minha cidade porém a dona faleceu e ela morava como esposo dela na Grécia, pois ele é grego. O esposo atualmente possui 78 anos e não tem mais condições de vir ao Brasil, porém o mesmo deseja vender o imóvel. Então quem está vendendo o imóvel para ele aqui no Brasil é a irmã da dona da casa que faleceu (cunhada dele) porém ela disse que somente possui uma procuração que a irmã dela fez enquanto estava viva dando direitos a ela de negociar a casa. Como a dona faleceu, essa procuração tem validade? O esposo dela precisa fazer uma procuração também? Qual seria o melhor procedimento? obrigado.

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  48. Olá a procuração perdeu valor com o falecimento da esposa e portanto é preciso inventario para depois vender o imóvel. É um procedimento demorado porque é feito no exterior.
    Abraços

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  49. Ola Maria Angela,
    Muito legal seu blog…Parabens!
    Minha duvida e a seguinte, estou morando no exterior e quero vender um imóvel no Brasil que comprei quando era solteira. Atualmente estou casada ( com registro do casamento no consulado), porem meus documentos do Brasil ainda estão com o nome de solteira. Posso fazer a procuração para venda do imóvel com meu nome de solteira? Obrigada.

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    1. Olá, não pode. Vais ter que vender como casada até porque há o registro no consulado. Atualize teus documentos.

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  50. Olá Maria Angela, achei seu blog por acaso pois estou com uma dúvida. Moro no Japão há 12 anos e em 2008 fui ao Brasil e acabei comprando um terreno em minha cidade, mas comprei financiado o que em 2 anos quitei normalmente e só tenho o contrato de compra e venda do proprietário. Agora quero vender o terreno, gostaria de saber se preciso registrar escritura desse terreno e se outra pessoa pode fazer isso para mim!Como devo proceder!
    Agradeço desde já por uma eventual resposta.
    Ricardo

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    1. Oi Ricardo, podes fazer uma cessão de direitos para que o vendedor passe a escritura direto. Precisas ir no consulado faxer uma procuração para alguém aqui te representar na venda. Abraços

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  51. Olá María Angela. Parabens por seu blog! minha mae nao e residente no Brasil e vendeu um imovel que tinha no Brasil. Todos os impostos foram pagos. Agora minha mae precisa enviar o dinheiro da venda ao exterior. Qual e a melhor manera de fazer o envio?

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    1. Oi Bernardo, através do Banco do Brasil esse envio pode ser feito com contrato de cambio ou empresas especializadas no envio mas que cobram taxas bem altas e as vezes não compensam. È só procurar o banco setor de câmbio e remessa. Abs

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  52. Obrigado Maria Angela. outra consulta relacionada: esta ainda vigente a exencao de imposto para a venda de inmoveis hasta RS 440.000 (cuando e o unico imovel e operacao similar em 5 anos)? Bernardo

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    1. Oi Bernardo, sim está vigente a norma da Receita Federal mas somente para residentes no Brasil.
      abraços

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  53. Bom dia Maria...muito bom ler todas as orientações de alguem que realmente entenda do assunto!
    Pelo amor de Deus nos ajuda
    Temos um amigo americano que comprou um imóvel no Brasil, e agora esta o vendendo...o aoartamento ainda não estava escriturado, então foi feita uma cessão de direitos da construtora para o comprador! o americano tem CPF mas não possui RG - então foi aceito o selo bancario americano autenticado.
    Os compradores fizeram um ARRAS e pediram um prazo de 90 dias...nesse tempo meu amigo continuou pagando o condomínio..conforme combinado.
    pois passado esse prazo coincidiu com essa greve bancária...eles foram fazer a TED e o banco não aceitou..ai começou nossa luta que dura uns 20 dias...a cessão e o contrato de compra e venda são de valores diferente..gerando o ganho de capital, conforme acordado desde o primeiro dia todos os impostos seriam do comprador visto o preço que fizeram no imóvel....agora estamos aguardndo o banco voltar, qual é a maneira correta de fazer essa transação, estamos com medo de estarmos sendo enrolados

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    1. O ganho de capital é pago pelo vendedor e o comprador é quem deve reter o valor de 15% e recolher em DARf especifica.
      abraços

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  54. Por favor de tiver um contato me manda por email financeiro.ink@hotmail.com eu ligo e pago a consultoria...estamos desesperados,
    obrigada

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  55. Oi Maria Ângela!
    Meu marido vive fora do país e fez a declaração de saída (não residente), porém, eu continuo no Brasil. Gostaríamos de vender nosso imóvel no Brasil e nos beneficiarmos da lei dos 180 dias (compra de outro imóvel em até 180 dias para não pagar os 15% ao IR). Existe alguma possibilidade, visto que somos casados em comunhão de bens???
    Desde já, grata por sua atenção!

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