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17/03/13

NEGATIVAÇÃO DO CPF DO LOCATÁRIO INADIMPLENTE


Sabemos que a locação não é uma prestação de serviço ou de consumo e sim uma função social de moradia a quem não tem sua casa própria. Temos assim um contrato entres as partes que geram obrigações para ambos. O devedor tem o direito de pagar o seu débito e o credor tem direito a recebe-los. Divergências, na justiça deverão ser discutidas não tendo qualquer das partes o direito de livremente julgar-se com a razão.

Visando a proteção do contrato, é permitido ao credor locador do imóvel negativar o CPF do locatário que não tiver pago seu aluguel em dia. O aluguel é considerado em atraso desde o primeiro dia de atraso se não pago, salvo se por escrito o locador tenha concedido algum prazo maior para que o locatário seja considerado em "mora"(atraso).

Todo o cuidado é pouco quando o locador incluir o CPF do locatário nos sistemas de negativação de crédito. O locador responde com perdas e danos por qualquer prejuízo que causar indevidamente. Alguns cuidados devem ser tomados.

O locador é o brigado a:

- informar por escrito o locatário do débito vencido constando valor, número de dias em atraso e a informação de possibilidade de inclusão do CPF no cadastro dos inadimplentes. A notificação deve ser enviada com 10 dias de atraso e somente após 30 dias de atraso comunica-se novamente de que o débito persiste e o CPF do devedor será incluído no cadastro. Duas notificações escritas e datadas garantem a perfeita comunicação; Sugiro sempre via cartório de protestos.

- não enviar o nome para o cadastro se estiver havendo discussão pela via judicial, é ilegal e também se estiver havendo cobrança de valores que não fazem parte do contrato;

- todo o cuidado para não negativar locatário em dia ou cobrar valores já pagos. Tenha absoluta certeza de que o mesmo é devedor;

- acionar a justiça com despejo e cobrança judicial caso o débito não seja pago após a negativação. Quanto mais demorar a cobrança maior a possibilidade de não conseguir cobrar o devedor;

- o fiador e cônjuge podem ser negativados mas o correto é antes mesmo de negativar o locatário providenciar a comunicação escrita ao fiador informando a inadimplência e possibilidade de negativação após 30 dias de vencido o débito e concedendo a este o direito de salda-lo sob pena de também ser negativado. Não recomendo que seja feito sem consulta a um advogado antes. Há decisões judiciais diferentes em relação ao assunto.

- a negativação pode ser solicitada sempre que o locatário estiver em débito desde que vencido e não quitado.

Resumindo. não se negativa pessoas por qualquer motivo e de forma intempestiva. O nome é o que a pessoa tem de mais importante e com certeza uma inclusão injusta do nome do devedor no Cadastro de Inadimplentes vai trazer um prejuízo bem maior ao credor que arcará com pesada indenização ao devedor locatário. Na dúvida sempre consulte um advogado ou profissional do ramo. 


COMO OCORRE A NEGATIVAÇÃO DO CPF
Sendo o locador pessoa física torna-se obrigatório que este utilize o Cartório de Protesto de Títulos e todo este procedimento será feito pelo próprio cartório, desde a notificação  de inadimplência até o envio dos dados do devedor para negativação.

Sendo o contrato de locação um titulo extrajudicial com poder de execução, este pode ser levado a protesto e será do cartório contratado o dever de notificar o devedor para que quite a divida, receber a quitação ou então providenciar para que, não havendo a quitação o CPF do devedor seja incluído no cadastro dos inadimplentes. Saldada a divida posteriormente o mesmo cartório providenciará a retirada do nome mediante apresentação do credor da informação de quitação efetivada pelo devedor.

Note a importância de o locador comunicar o cartório que o devedor o procurou e quitou a divida pois o mesmo não tem como adivinhar e se o locador não comunica-lo o nome do devedor continuará negativado. A responsabilidade aqui por qualquer dano ao devedor será do locador.


IMPORTANTE
Para que o contrato de locação possa ter força de titulo extrajudicial passível de protesto é obrigatório que seja escrito e contenha a assinatura de duas testemunhas. Para não deixar dúvidas coloque nome e CPF  legíveis das mesmas e a assinatura logo a seguir.

Atualizado em 2015

122 comentários:

  1. olá tudo bom?
    Gostaria de saber se posso solicitar ao inquilino que assine notas promissorias referente aos meses devidos na locação para pagar nas datas das mesmas, ja que ele não assina o contrato e nem paga o aluguel.
    pretendo retira-lo porem com a garantia de pagamento assinado por ele.

    Posso saber se posso redigir algum documento informando os valores devidos que o mesmo me deve na locação e que ele possa assinar e eu ter como garantia até que o mesmo quite os debitos em deposito bancario na minha conta.(?)

    Grato!
    Lucas

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  2. Oi Lucas. As chaves de um imóvel locado somente devem ser entregues ao locatário após a assinatura do contrato de locação. Se deste a posse do imóvel antes de assinar agora não poderás mais exigir a assinatura do mesmo porque a locação tornou-se "verbal". Na locação verbal(artigo 47 da lei 8.245/91) você somente pode despeja-lo por infração contratual.
    Sendo assim, tens que entrar com ação de despejo por falta de pagamento.
    a lei do inquilinato não permite que se peça a nota promissória pois ela não é um tipo de fiança locatícia e a garantia da locação é a fiança locatícia e somente esta.

    O que você pode fazer é notifica-lo via cartório de títulos e documentos ciando a inadimplência e os valores devidos e concedendo um prazo para quitação a vista sob pena de ação judicial de despejo e cobrança. Você pode fazer acordo escrito de pagamento da divida e esta divida que já venceu emitir nota promissória mas dos alugueis que ainda não venceram não pode ser feito.

    abraços

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  3. Boa tarde, estou precisando muito de uma orientação. Desocupei um imovel recentemente, e na vistoria final estão me cobrando a pintura dentre outros reparos que a imobiliaria entende necessários, contudo no laudo inicial consta que aluguei o imovel sem estar pintado. A imobiliária esta me ligando dizendo que irá negativar meu nome e o do fiador caso nãopague a qunatia de seis mil reais em relação aos preparos. Gostaria de saber se podem negativa realmente meu nome e o do fiador por esse motivo antes de discutirmos isso judicialmente? obrigado.

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  4. Oi Andressa. Não basta verificar somente o laudo de vistoria tens que verificar teu contrato de locação.
    Se o laudo consta o termo "imóvel com pintura antiga ou velha" a imobiliária não pode negativar teu nome e neste caso você tem que informa-los de que pagará os débitos finais em juizo sem o valor da pintura e desta forma não vão poder negativar teu nome e do fiador.
    Nesse caso você pega todo o valor que esta sendo cobrado de você para encerrar o contrato, procura um advogado que ira verificar o contrato e o laudo e se realmente o imóvel tinha pintura antiga ele deposita em juízo todos os valores menos o da pintura. Se negativarem vocês ganharão uma bela indenização.

    Verifique teu contrato. Se nele tiver uma clausula informando que o imóvel deverá ser devolvido como foi recebido com pintura nova aí tens problema porque não poderia ter assinado isso e a imobiliária tem que exigir a pintura nova e assim terão que na justiça discutir a questão.

    Se você não pagar vão negativa-los porém se você tem certeza que nem laudo e nem documento falam em devolver o imóvel pintado e que a pintura era nova, então a solução é pagar em juizo se não se acertarem.

    Se quiser e tiver como pode me enviar por email o contrato e o laudo escaneados. Meu email esta a direita no topo da página do blog. Se optar por envia-los ao escanear tape com pedaço de papel branco os teus dados pessoais, questão de segurança.

    abraços

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  5. Boa tarde Maria Angela!!!
    Primeiramente quero lhe agradecer pela iniciativa de criar este blog, sempre que tenho alguma duvida recorro a ele em primeiro lugar.
    Sou corretor e administro algumas locações, porém os recebimentos nem sempre se concretizam, desta forma, pergunto:
    Como faço para negativar o CPF do locatário inadimplente??
    Não seria o Locador o titular deste direito??
    Há alguma clausula especial para colocar no contrato de adm. e de locação??
    Devo me filiar a algum CDL, pessoa física é aceita??
    Desde já agradeço.
    Att,
    Alan

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  6. Oi Alan Fernandes, boa noite. Na prática a pessoa física não consegue negativar o locatário porque a CDL só aceita que empresas se filiem. Pessoa física não consegue se filiar. Para que o locador negative o locatário ele tem que utilizar os serviços de uma imobiliária e através desta ela faz o cadastro do locatário nos órgão de proteção ao credito. A negativação é um dos serviços que a imobiliária presta ao locador.

    Muitos locadores são impacientes e não agem dentro da lei e sair negativando locatário poderia se tornar um risco de prejuízo com ação judicial por danos morais.

    O que eu recomendo é o Juizado Especial onde o locador pode cobrar rapidamente o aluguel devido. Neste caso o JEC pode ser utilizado.

    Também se pode protestar o doc não pago mas acaba ficando caro para o locador.

    Resumindo: na prática somente empresas consegue se filiar e negativar o locatário mas nem elas o fazem salvo se a locação foi encerrada e ficou divida. Durante o contrato é preferível a cobrança judicial.

    abraços

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  7. Olá, bom dia!! Meu nome é Rosemeire. Achei bem interessante esse post e bastante esclarecedor,entretanto, ainda me restou uma dúvida: você menciona que "somente após 30 dias de atraso comunica-se novamente de que o débito persiste e o CPF do devedor será incluído no cadastro", entretanto, na prática, quando enviamos à solicitação da inserçao do nome do locatário, o SERASA ainda demora em torno de 15 dias para negativar. Assim, gostaria de saber se os 30 dias possui alguma base legal ou se é apenas o costume. Desde já agradeço!

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  8. Boa noite, Maria Angela.
    Em Junho deste ano, aluguei 2 imóveis que ficam no mesmo terreno, porém uma casa fica na parte de baixo e a outra fica na parte de cima sendo a de cima com 01 vaga de garagem, fiz o contrato de locação registrado em cartório e reconhecido firma com testemunhas,sendo que o contrato de locação tem a vigência de 30 meses, como os mesmos não possuem fiador e nem podiam fazer o segurança, foi solicitado 3 meses de aluguel antecipado sendo que no final do contrato reverteria em 3 meses de isenção do aluguel caso não houvesse interesse de ambas as partes permanecerem no imóvel. Os inquilinos já começaram no 1 mês de moradia terem desentendimentos seja por barulho, por falar em voz alta,som alto,etc...o inquilino da parte de cima do imóvel desde o 1 mês que entrou vem dando problemas de adiar o dia de pagamento do aluguel que ficou combinado para todo dia 20 de cada mês,agora passado 06 meses o mesmo não pagou o aluguel do mês de DEZEMBRO dizendo que teve um contratempo e que só poderia pagar dia 26/12, passado 02 dias o mesmo me liga dizendo que não irá pagar o aluguel por 03 meses porque ele resolveu sair do imóvel antes do termino do contrato culpando o inquilino da casa de baixo por colocar o som em alto volume, porém o mesmo não gravou, fotografou ou se quer chamou a polícia para registrar a reclamação ou até mesmo me ligar para que ouvisse o som alto. Disse á ele que ele que está rompendo o contrato e que ele tem me pagar até o dia que se mudar, o mesmo disse que não vai pagar, gostaria de saber se posso negativar seu nome no SPC/SERASA com base no contrato registrado em cartório e se posso entrar com ação de despejo do mesmo?!
    Desde já agradeço sua atenção.

    Att.,

    Bete

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  9. Oi Bete.
    Se ele vai desocupar imediatamente a multa é devida e como você tem por lei a obrigação de devolver a caução corrigida pela poupança onde deveria estar depositada é bem provável que o valor da multa bata com o valor que você tem que devolver, sendo assim ele ficaria devendo o aluguel.

    O acordo de usar a caução nos últimos 3 meses só pode ser acordado no ato nunca antecipadamente no contrato porque a caução é uma garantia que por lei tem que ser devolvida e corrigida pelos rendimentos da poupança.

    Sendo assim só podes cobra-lo no juizado especial depois que ele desocupar se ficar devendo algum valor. quando a negativação como pessoa física somente depois de sentença judicial em que o juiz determine que ele deve pagar você.

    Ação de despejo não é necessária se ele diz que vai sair pois demora em torno de 6 meses. O melhor é chegarem a um acordo e desocupar logo a casa para não perderes dinheiro pois me parece claro que ele tem dificuldades financeiras e esta achando um motivo para quebrar o contrato.

    Terás que notifica-lo do atraso no aluguel e da multa informando que pela desocupação antecipada com a qual você não concorda a multa é devida e a caução cobre a infração contratual não podendo ser usada por 3 meses de moradia.

    abraços

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  10. Oi Bete.
    Se ele vai desocupar imediatamente a multa é devida e como você tem por lei a obrigação de devolver a caução corrigida pela poupança onde deveria estar depositada é bem provável que o valor da multa bata com o valor que você tem que devolver, sendo assim ele ficaria devendo o aluguel.

    O acordo de usar a caução nos últimos 3 meses só pode ser acordado no ato nunca antecipadamente no contrato porque a caução é uma garantia que por lei tem que ser devolvida e corrigida pelos rendimentos da poupança.

    Sendo assim só podes cobra-lo no juizado especial depois que ele desocupar se ficar devendo algum valor. quando a negativação como pessoa física somente depois de sentença judicial em que o juiz determine que ele deve pagar você.

    Ação de despejo não é necessária se ele diz que vai sair pois demora em torno de 6 meses. O melhor é chegarem a um acordo e desocupar logo a casa para não perderes dinheiro pois me parece claro que ele tem dificuldades financeiras e esta achando um motivo para quebrar o contrato.

    Terás que notifica-lo do atraso no aluguel e da multa informando que pela desocupação antecipada com a qual você não concorda a multa é devida e a caução cobre a infração contratual não podendo ser usada por 3 meses de moradia.

    abraços

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  11. Boa noite! Bem, tenho um filho que estuda numa universidade pública e, quem paga seu aluguel é o pai, meu ex-marido. Na ocasião da assinatura do contrato, o mesmo foi escrito tendo meu filho como o locatário e o avô paterno como fiador. Ontem fiquei sabendo que o pai de meu filho não paga o aluguel há 6 meses e por isso recebeu uma proposta de negociação e, caso não seja feita, meu filho sofrerá ação de despejo. Gostaria de saber sobre as consequências dessa história para meu filho, visto ser ele bolsista pela FAPESP, em iniciação científica pela universidade. Isso pode comprometer seriamente o nome e CPF do meu filho de 21 anos, que é somente estudante e não tem renda? Ou o CPF envolvido no processo seria apenas o do avô dele, já que é um adulto com trabalho e bens? Obrigada. Clara Elis

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    1. Oi Clara Elis. O locatário é o teu filho e portanto ele sofrerá ação judicial de despejo e cobrança e terá o CPF negativado se não pagar a divida e depois o fiador será cobrado. Sugiro que façam negociação de pagamento para evitar a justiça onde ainda por cima terás os honorários de advogados e custas a pagar. abraços

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  12. Olá, Maria Angela. Obrigada por sua informação!
    Porém, ainda tenho dúvida quanta à bolsa pela FAPESP, como eu lhe havia perguntado. Vc sabe me informar se, nesse caso, tal órgão pode bloquear a bolsa e a pesquisa de minha filha?
    Mais uma vez, agradeço sua atenção.
    Clara Elis.

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    1. Oi clara Elis, sinceramente nãos ei te dizer porque a Faculdade tem suas próprias regras mas acredito que se sua filha recebe bolsa para pesquisa tenha sim problema em ter a negativação do CPF dela porém certeza você somente terá consultando a Faculdade.
      Foge da minha área de conhecimento.
      abraços

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  13. Olá! Tem que ter uma clausula especifica no contrato de administração e locação para que administradora possa negativar o locatário/fiador?

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    1. A administradora age por procuração do locador, a procuração deve conter este poder e pode no cotnrato de administração(nãod e locação) reforçar a autorização. abraços

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  14. Boa tarde

    Gostaria de tirar uma duvida, estou fazendo o curso TTI e estou na duvida referente ao CRECI e ao nome negativando , por eu ter o nome negativado para trabalhar na are imobiliária e também para utilizar meu CRECI influencia em algo , ou é uma areá que informações como essa não influencia ?

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    1. Oi Lumaritns
      sinceramente não sei te dizer se hoje em dia influência, ha 10 anos atrás sei que não podia estar no SPC mas hoje nem pedem mais a certidão negativa porém como vais abrir conta bancária estando do SPC!!!!. O ideal é quitar a divida antes de tirar i creci.
      abraços

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  15. Bom dia, aluguei um imóvel fazendo o deposito de 03 alugueis, como fui mandado embora do meu emprego, tive dificuldades e estou com 01 aluguel e contas atrasadas, nesse caso eu posso enviar uma carta para o proprietário, solicitando que ele utilize do deposito caução para a quitação dos débitos em atraso para não acumular juros? Minha proposta é usar o caução e repor o mesmo, pois estou em experiencia em uma outra empresa. Desde já, grato pela atenção. Marcus.

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    1. Oi Marcus.
      Isso vai depender de o locador concordar ou não porque se ele autoriza o uso vai perdendo a garantia do contrato até que acabe sem garantia alguma então ele pode se recusar aceitar tua proposta.
      Explique ao locador a situação e solicite que ele permita usar um aluguel dos 3 dados em caução comprometendo-se a devolver este aluguel utilizado em no máximo 30 dias conforme determina a lei do inquilinato. se ele concordar não haverá problema do contrato o aluguel vencido segue sendo devido com multa e juros.
      abraços

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    2. Obrigado Maria Angela, pelo retorno e atenção. Vou fazer isso.

      Grato,

      Marcus.

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  16. Sra. Maria Angela, bom dia!
    Primeiramente gostaria de parabeniza-la por esse trabalho e também pedia a sua ajuda.
    Aluguei um imóvel a uma família mediante contrato de locação vigente para o período de 1 ano e meio contendo o cpf e a assinatura do locatário reconhecida em cartório. Após 6 meses de moradia o inquilino passou a atrasar o pagamento e totalizou 3 meses seguidos de atraso, quando finalmente assumiu que não havia mais condições de pagar pelo imóvel. Tendo em vista que eu dependo desse aluguel pro meu sustento eu pedi que desocupa-se o imóvel o que resultou também na quebra de contrato.
    O imóvel foi desocupado em março que foi quando totalizou os 3 meses de inadimplência.
    Nesse caso, como devo proceder para receber o valor dos meses que ficaram atrasados?
    O valor mensal era R$ 700,00. Totalizando R$ 2.100 de débito.
    Peço que por favor me ajude.
    Desde já agradeço a sua atenção e fico aguardando sua resposta.
    Att,
    Patricia Rodrigues.

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    1. Oi. Patricia Rodrigues.
      Se ão houve acordo entre vocês de isenção dos valores devidos você tem o direito de cobra-los inclusive judicialmente. Se o teu contrato tem multa contratual para desocupação antecipada deves acrescentar esta multa ao calculo dos alugueis corrigidos com a multa e juros do contrato.como já houve a desocupação podes efetuar esta cobrança no Juizado Civil Especial. Se nãos abes onde o inquilino esta residencio será preciso um advogado na ação judicial que tem meios de conseguir saber o endereço. abraços

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  17. Maria Angela, muito obrigado pela orientação.
    Eu sei onde o inquilino esta morando, então nesse caso eu não preciso de advogado, correto?
    Basta ir no juizado civil especial e dar entrada, é isso?
    Sabe me dizer se precisarei de algum outro documento além do contrato de locação?

    Grata,
    Patricia Rodrigues.

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    1. Oi Patricia Rodrigues

      Sim não é preciso advogado nesse caso e tens que levar teus documentos pessoais e o contrato de locação. No protocolo eles vão te dizer se precisas de mais algum documento mas a principio não.

      abraços

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  18. Sra. Maria Angela, muito obrigado pela a sua ajuda.
    Que Deus a abençoe!

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  19. Boa tarde,

    Meu locatário abandonou o imóvel no ultimo mês, e não devolveu o imóvel devidamente pintado ( como estava no contrato era deve dele) como faço para levá-lo na justiça ou algo do tipo?
    Obrigado.

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    1. Olá. Junte o contrato, termo de vistoria inicial e final que deves fazer apontando as reformas, os dados do locatário e entre no juizado especial cobrando os valores devidos. Faça 3 orçamentos da reforma de entrega. abraços

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    2. O locatário abandonou o imóvel e não sei onde encontrá-lo, o proprietário está cobrando da imobiliária a pintura e reparos do imóvel, oque fazer?

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    3. Se a imobiliária locou o imóvel tomando todos os cuidados necessários com a verificação da idoneidade do inquilino não tem com o que se preocupar faz parte do risco do negocio e a imobiliária não é responsável pelos danos que o inquilino provocou ao abandonar o imóvel.

      Se a imobiliária locou sem ter o cuidado de analisar a documentação do inquilino, verificar a idoneidade deste e seu cônjuge e pedir uma fiança que garantisse o contrato então o locador vai acionar a justiça e a imobiliária vai ter que indeniza-lo pois não agiu com a segurança que o prestador de serviços deve ter ao locador imóveis de terceiros.

      Se o locador acionar a justiça o advogado acha o inquilino, tem meios para isso.

      abraços

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    4. Obrigado!

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  20. Boa Noite Maria Angela,
    Mais uma vez, parabéns pelo blog.
    Considerando que o locado é uma pessoa física, não é possível negativar o locatário devedor no SPC, mas somente protestar o título no cartório. Pergunto: o protesto no cartório gerará automaticamente a negativação do inquilino no SPC e no Serasa?
    Ou, é permitido ao locatário, sendo pessoa física, negativar o inquilino em atraso no Serasa?
    Para protestar o débito, será necessário emitir algum título de crédito, para apresentar ao cartorio? Que título seria este?

    Obrigado, Everaldo

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    1. Oi Everaldo, exatamente isso. Como o locatário é PF e o lcoador também é PF, protesta-se o titulo e se a divida não for paga o cartório de protesto providencia a negativação junto ao SPC.
      Quanto ao titulo a ser protestado é o doc de cobrança do aluguel apresentado junto com o contrato de locação e não havendo doc, o próprio contrato de locação.
      Muito cuidado com a negativação do locatário, um erro do locador na cobrança e pode gerar indenização ao inquilino. As vezes é mais vantagem cobra-lo no juizado especial quando nãos e tem experiência no assunto. abraços

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  21. A pouco tempo estava para alugar um imóvel residencial diretamente com um proprietário na Zona Norte do Rio de Janeiro. Ao conversamos fui franco com ele quanto a estar negativado mas que possuía renda suficiente para arcar com o aluguel. Ele concordou e começamos a conversar sobre os termos. Ele disse que já alugava imóveis a muitos anos e trabalhava com um contrato fechado do qual eu não poderia negociar as cláusulas. Perguntei a ele então sobre algumas melhorias que tinha pretensão de realizar no imóvel. Ele me autorizou algumas, porém vetou outras, mas quis deixar claro que eu deveria entregar o imóvel como recebi ou então deixar as melhorias para ele, pois haveria uma cláusula contratual onde eu abdicaria de qualquer abatimento no aluguel ou símile por melhorias feitas no imóvel.
    Na época recuei.
    Posteriormente um amigo meu me disse que fui bobo, que eu deveria ter alugado sim, que isso era ilegal, e que eu poderia sim exigir indenização pelas melhorias feitas, mesmo que tivesse assinado um contrato com uma cláusula na direção contrária, pois seria uma cláusula aquiliana.
    Qual seu entendimento sobre esse assunto?

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    1. Oi Daniel Mendonça

      Não concordo com seu amigo e acompanho processo judiciais sobre assuntos relativos á locação de imóveis residenciais com decisões que favorecem ambos.

      Quando você faz benfeitorias m autorização escrita do locador ele não tem nenhum dever de te indenizar. quando você deseja fazer benfeitorias no imóvel e ser indenizado é OBRIGTÒRIO haver autorização escrita do locador e a forma de ressarcimento que é o desconto parcelado nos aluguéis futuros se a benfeitoria irá ficar no imóvel e for uma benfeitoria necessária ou seja indispensável para que o imóvel seja utilizado por você, como por exemplo um telhado caindo que você se prontifica a arrumar e é fundamental para o uso do imóvel.

      Quando se trata de benfeitoria para o teu bem estar como por exemplo não gostou de uma janela e quer trocar porque a que tem é feia, o locador não tem obrigação alguma de te indenizar então ele autoriza e no fim do contrato ou você retira e coloca de volta a que tinha antes e ficou guardada ou então deixa no imóvel porque não te interessa levar. o locador nãos erá obrigado a te indenizar, deixou porque quis, ele não queria a janela e sim você porque não gostava da original.

      Há varias situações. quando for benfeitoria necessária que o locador se recusou a fazer essa sim se você fizer ele terá que te indenizar. Por exemplo. o imóvel não tinha vaso sanitário e o locador se recusou a coloca-lo. você coloca, guarda a nota e cobra dele mas isso deve ser feito imediatamente e não somente ao fim do contrato.

      Juízes estão identificando locatários que conhecem a lei e deixam as coisas acontecer para se beneficiar no fim do contrato quando tem os valores de entrega do imóvel. Tem sido comum o juiz não dar ganho de causa ao inquilino porque ele demorou a reclamar.

      No caso de benfeitorias vale o que esta no contrato escrito. Só será ilegal ou abusivo se o contrato te obrigar a algo que a lei determina que não deva fazer. Benfeitoria util é diferente de benfeitoria necessária.

      abraços

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  22. Bom dia meu nome e Altair,resido eu e minha esposa locação imóvel,fizemos um contrato em 2009 por uma imobiliária,em 2012renovamos,mais o administrador imobiliária foi embora nao deu mais a cara para proprietários e nos inquilinos,sumiu.Estamos pagando diretamente dona imóvel,só que ela quer que eu bata outro contrato em outra imobiliária,já vencem,estou sete anos imóvel,e agora estou atrasado um mês e meio com ela,posso sair imóvel se quiser,ela não tem o segundo contrato mãos,porque o primeiro administrador sumiu,ela passou meu cpf para essa outra imobiliária enviar somente boleto porque ela não aceita receber nas mãos dela,o que posso fazer neste caso,ela pode negativar meu cpf mesmo sem contrato nenhum com ela,obrigado

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    1. Olá Altair.
      Negativar o CPF não é tão fácil, pessoa física não pode fazer isso, tem que enviar para o cartório de protestos primeiro. Podes desocupar sem multa desde que comunique a locadora por escrito 30 dias antes pois já tens mais que 5 anos de locação no imóvel. abraços

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  23. Boa Tarde Maria Angela,Obrigada antes pelas informações que nos presta.
    Estou literalmente desesperada. Meu marido foi embora sem me informar , depois de uns de uma agressão que quase me matou , fiquei com sequelas emocionais e físicas ,e não estou conseguindo emprego , ele não paga aluguel desde que foi embora e está em nome dele o contrato, mas a filha do dono da casa disse que a dívida é minha agora e que vai me despejar , não como não durmo estou desesperada , O que faço? Existe alguma lei que me ampara? Pedi pensão pro meu filho e não saiu ainda . ele não me ajuda com 1 centavo. Por favor me auxilia em como devo proceder.

    Obrigada

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    1. Oi Luciana Martins

      Te respondi via Email. abraços

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  24. Boa tarde Maria, show seu blog!
    Gostaria de uma orientação: minha inquilina entregou o apartamento apos 10 anos de locação, sem pintura, com a porta de serviço totalmente danificada, com todas as maçanetas das portas quebradas (literalmente), sem a descarga em dois banheiros, com uma taxa de condomínio em aberto, etc. Chamei ela para vistoria e ela não compareceu; falamos estas pendências por telefone mas ela não admite nada dando várias desculpas. Ressalto que no contrato consta uma cláusula de recebimento dominável em perfeito estado, inclusive ditando portas, etc. Agora ela sumiu e não atende mais ligações. Como faço para aciona-lá na justiça? Posso enviar uma carta ao fiador pedindo que ele me contate para falarmos sobre este imóvel? Grata

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    1. Oi Cristiane Oliveria

      Podes e deves. Se a inquilina não responde tens obrigação de imediatamente comunicar o locador e recomendo que seja feito via cartório de títulos e documentos para que ele depois não alegue que não recebeu via correio AR. Também t orientou a fazer uma ata notarial do estado do imóvel com oficial de cartório de notas para assim ter provas de como foi recebido o imóvel. ?Salvo deterioração de piso, telhado, encanamento interno e fiação interna a inquilina responde pela conservação do restante.
      Minha sugestão é que buscasse um advogado e deixasse nas mãos dele esta negociação.

      abraços

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  25. Parabenizo-a pelo blog e por responder as dúvidas. Enviarei um email, pois como locatária estou com problemas e preciso anexar o contrato para saná-las. Grata

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  27. Olá, sensacional o Blog. Também preciso de uma consultoria. Estou alugando um imóvel e a imobiliária tem sido extremamente burocrática. Depois de entregarmos todos os documentos, eles nos informaram que há a necessidade dos seguintes documentos:
    - Certidão de Ações Cíveis e de Executivos Fiscais (Fórum).
    - Certidão do todos os cartórios de Protestos.

    A questão é que já indicaram um despachante com um orçamento de 80 reais por pessoa (no caso 2 locatários e o fiador o valor ficará em 240 reais).

    A necessidade destes documentos não havia sido mencionada até o momento, e a impressão que ficou foi que estão querendo "arrancar" dinheiro.
    Já aluguei vários apartamentos e nunca me foi solicitado isso. Eles podem forçar isso de fato? Existe algum amparo legal da qual eu possa criticar a necessidade destes documentos?

    Obrigado,
    Abraços.

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    1. Oi Victor Milani

      Infelizmente eles podem pedir todo o documento que achar necessário para completar o cadastro e se na analise da documentação identificarem qualquer possibilidade de risco podem pedir outros que completem as informações e principalmente se for imóveis de maior valor.
      Quanto a empresa contratada não é obrigatório, vocês podiam providenciar a documentação. Aqui no RS uma denuncia no Procon e teria que ser todo o valor devolvido.
      A lei do inquilinato determina que o locador é quem deve arcar com os custos do contrato de locação e aferição de idoneidade dos locatários e sendo assim estes teus gastos podem ser contestados se você pegar recibo de todos. Salvo se for locação não residencial.

      abraços

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  28. Boa tarde Maria, excelente o seu blog.
    Gostaria muito que tirasse uma dúvida, eu e meu noivo alugamos um apartamento, assinamos o contrato e reconhecemos firma, levamos ao escritório para a proprietária, porém meu noivo e eu decidimos cancelar a locação, as duas vias ficou com ela e nenhuma estava assinada pelo proprietário e nem assinado por nenhuma testemunha. O contrato assinado por nós ficou com ela por 2 dias e cancelamos o contrato, e ela não quis nos dar nenhuma via. Ela quer nos cobrar um valor referente ao cancelamento do contrato e eu gostaria de saber se isso é válido, já que nem chegamos a pegar a chave, não existe um prazo para desistência? Ela pode colocar nosso nome no scpc serasa? se sim, depois de quanto tempo? Gostaria muito que me respondesse e desde já, muito obrigada.
    Te enviei por email também, por favor se puder me responda no email: luanas.silverio@gmail.com

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    1. Oi Luana Sanis

      Se não foi entregue as chaves a locação não teve inicio porque não houve a posse do imóvel e sendo assim não a nada a dever a não ser que ela comprove que teve gastos com a elaboração do contrato e vistoria que não é barato.

      Para que ela acione vocês na justiça ela tem que ter o recibo de entrega das chaves comprovando o inicio da posse.

      Para negativar o CPF é preciso como ela é pessoa física acionar você no cartorio de protesto que vai enviar notificação para pagarem a divida e somente se não for pago eles negativam o CPF. Para isso tem que constar no contrato multa ou indenização pro desistência.

      Lembro que no momento em que se interessaram e decidiram ficar com o imóvel ela deixou de anuncia-lo e de fazer visitas aguardando por vocês e quando a locação foi dada como certa faltando só a assinatura dela, vocês desistiram. Ela pode sim judicialmente pleitear indenização.

      Antes de assinar qualquer contrato pode ser desfeito, é o risco do negocio, depois d assinar o locador pode comprovar prejuizo.

      As testemunhas são obrigação da lei para tornar o contrato um titulo executivo,não são testemunhas das partes e sim de que o mesmo foi assinado. Vocês assinaram em cartório, as testemunhas atestam que ela assinou.

      abraços

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  29. Bom dia Drª Parabéns pelo blog!!!
    Bem eu aluguei eu um imóvel que em outubro desse ano,resolvi alugar esse imóvel por conta da garagem,o problema e que no lote tem 3 casa para duas vagas na garagem, infelizmente assinei o contrato antes de ler que o dono não havia especificado que uma das vagas seria minha,liguei pra ele e o mesmo me disse que a vaga era minha e que no contrato não precisa constar garagem, questionei falando que só se fosse no contrato dele porque todas as pessoas que eu conheço que moram de aluguel a vaga esta especificada no contrato,esse era um dos problemas, me mudei e quando enfim me mudei vi que a descarga estava com problema,dois dias depois ele foi la na casa mexeu na válvula e disse que vaso acoplados eram assim a água sai com menos pressão,falei pra ele que essa não era a primeira vez que eu via vaso acoplado,e ele disse que no sábado seguinte ele iria la arrumar esse sábado seria 17/10/2015. Alem de todos esses problemas reais que eu tinha ainda tem uma vizinha que trabalha de 14 h as 23 h. E tem hábitos noturnos, o tanque de lavar roupa fica em frente a janela do meu quarto e ela lava as roupas 00:30 pra frente,alem de arrumar a casa ate as 01:20 da manhã, Eu acordo as 5:40 e chego em casa 23:50 ou 00:00 h,agora a vizinha arrumou um namorado, e ela só dorme depois de 2:40 da manha e o homem estaciona o carro dele na minha vaga de garagem, meu namorado esta viajando e eu não gostei nada dele estar estacionado na nossa vaga,além do que a vizinha agora parece estar gravando videos porque nunca escutei tantos gritos na hora de um ato sexual, informei o dono sobre o ocorrido e pedi o cancelamento do contrato e a devolução da minha caução, nesse sabado 19/12/2015 enfim ele foi arrumar a descarga que estava estragada desde que entrei no imóvel, e por conta disso falou que não tenho porque sair do imóvel, Só que mediante a todos esses acontecimentos eu quero sair,Doutora gostaria de saber se posso ainda sair do imóvel e se posso ainda receber meu dinheiro? ou se posso ficar sem pagar o aluguel referente aos meses da minha caução?
    Obrigada.

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    1. Olá. Deixamos o doutora de lado, por favor.
      Tua questão é problema de vizinhança e portanto não havendo acordo somente pela justiça se consegue algo. O ideal seria conversar com a outra moradora para tentarem reduzir os problemas. Se não quer conversar com ela não há o que fazer a não ser sair do imóvel pagando a multa ou então aguentar atá fechar o prazo e poder desocupar e ter tua caução de volta. Pressione o locador, quando se fala em justiça as coisas andam mais rápido pois costumam descumprir a lei e locar um imóvel em condições de uso é infração legal sujeito a multa em teu favor.
      abraços

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  30. Boa tarde, meu nome é Nilton, tenho alguns imóveis locados e gero boletos pela pessoa jurídica, no contrato consta o nome da empresa e que esta sendo representada por mim proprietário, só que os imoveis estão em meu nome e não da empresa. No caso de atraso posso protestar os boletos tendo essa diferença em quem é proprietário e quem gera o boleto?

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    1. Oi Cesarne bom dia. se os pagamentos são feito a você e você é o locador sendo que a PJ apenas é contratada sua para gerar e enviar os boletos então somente você pode protestar o locatário. Não recomendo protesto e inclusão no SPC se nos teus contratos não constam clausula que informe claramente ao inquilino que após 30 dias de atraso o Doc irá a protesto e o nome pode ser incluído no SPC. Essa clausula é obrigatória mas em geral a pessoa física não a utiliza porque é um risco muito grande de processo contra você se errares no calculo da cobrança. Se não tem a clausula não envie para protesto.
      abraços

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  31. Boa tarde! Minha inquilina saiu do apartamento após 8 meses de locação, com contrato de 30 meses, a mesma se recusa em pagar a multa, posso negativá-la pela multa? Não gostaria de entrar com ação judicial, acho moroso e, acredito que com a negativação ela se importará mais. Qual a sua opinião?

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    1. Oi Adriana Souza

      Não, não podes negativa-la mas podes cobra-la no juizado especial que é mais rápido e não precisa advogado pois ela já desocupou o imóvel. Se teu contrato tem escrito que você pode cobrar os atrasados em cartório de protesto nesta situação pode protesta-la e se ela não pagar o cartório negativa o CPF dela porém para isso é obrigatório que no contrato conste a informação de possibilidade de protesto e negativação.

      abraços

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  32. Oi Maria Angela, eu me chamo Ecilia e estou com um grande problema. Maria, eu alugo alguns apartamentos, no entanto aluguéis para uma moça e resolvi não fazer contrato com a mesma, o primeiro mês q ela entrou ela pagou e o segundo mês não pagou e já está entrando para o terceiro mês e nada de pagamento... Já percebi q ela não vai pagar, o que eu posso fazer? Ela está desempregada, tem um casal de filhos e ainda pra completar está grávida de gêmeos. Gostaria muito de poder ajudar está moça, mas eu necessito do dinheiro do aluguel, infelizmente não posso. O que vc me aconselha a fazer neste caso?

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  33. tenho um inquilino que ja esta a 16 meses sem pagar aluguel , agua , luz , iptu , o inquilino antigo passou o imovel para outra pessoa , pessoa juridica, a pessoa que esta no imovel fez a alterações contratuais e não deu ganrantia e permaneceu no imovel , preciso retirar o inquilino do imovel , o que devo fazer , ????

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    1. Oi Antonio. Ação de despejo judicial com liminar de desocupação imediata. Pelo tempo da inadimplência, é a solução. Abraços

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  34. Olá Maria Angela, desocupei, há alguns meses, o imóvel que aluguei durante 5 anos. Verifiquei agora que a imobiliária negativou, em nome próprio, o meu nome e o do fiador, em virtude de suposta dívida decorrente de reparos no imóvel (dívida prorrogada do contrato de locação???). Ela pode fazer isso? Nem eu, nem o fiador, recebemos qualquer notificação acerca da negativação, e não estive presente na ocasião da confecção do laudo de vistoria realizado após a desocupação. A negativação não tinha que ser feita no nome do locador? Valores que não se referem a aluguel pode ser objeto de negativação? Obrigada desde já pela sua ajuda!

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    1. Olá. A quitação do contrato só ocorre quando o mesmo é encerrado recebendo o termo de encerramento onde diz nada consta.Se o imóvel não foi entregue em perfeitas condições como foi recebido o lcoador providenciou a reforma e esta te cobrando. Ocorre que se você e teu fiador não foram notificados por escrito para acompanhar a vistoria final e nem foram notificados para pagar a reforma tudo isso pode ser questionado judicialmente principalmente a falta de notificação sobre a inclusão no SPC. Procurem um advogado para acionar judicialmente locador e imobiliária pois esta o representa.
      abraços

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  35. Preciso muito de ajuda, pois à um ano atrás sai de uma imóvel que tinha alugado antes do final do contrato, um dos funcionários da imobiliária fez os cálculos da multa que era cerca de R$480,00, além de mais R$500,00 por reparos na casa, sendo assim dos três meses de deposito (R$1050,00 cada) eu deixe um para cobrir esses gastos, além disso assinei um papel da entrega da chave e da saída da casa. Bom passado um ano voltei lá pois precisava de uma cópia do contrato, pois a minha eu não encontrava em lugar algum e quando cheguei lá a imobiliária me informou que eu devia R$600 reais de multa contratual, além disso me disse que não consta nenhum papel referente a entrega da chave e da saída da casa e que esse funcionário fez tudo isso de proposito e foi demitido e que agora tenho que pagar essa multa com juros e correções. Para completar, me mostrou um contrato sem assinatura deles e sem firma e registro em cartório algum. Ameaçaram colocar meu nome no SPC e SERESA se eu não assina-se um documento que me comprometo a pagar a suposta multa que devo e ainda queriam que eu registrasse o contrato e esses novos documentos em cartório. Eu logicamente não assinei nada, mas estou bem preocupado com a ameaça do SPC e SERASA... O que eu faço? Eu vou ter que pagar isso pelo erro de um suposto erro de um funcionário deles? Eu não tenho nada para provar que sai da casa, entreguei a chave e deixei um mês de deposito para tudo isso.... ME AJUDEM POR FAVOR!!!!

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    1. Oi Donavan. Realmente sair do imóvel sem nenhum recibo nem termo de wuitação é complicado. Como vais provar que a culpa não foi sua! Na minha opinião não deves pagar, não te acionaram até hoje! Alguém errou na imobiliaria e o locador reclamou, pagaram e agoora estão tentando repassar pra você. Ameace a imobiliaria de acionar o locador por má fé. Abraços

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  36. Olá Maria, eu tenho umas casas de aluguéis, sou pessoa física e eu mesmo redijo meus contratos de locações. Gostaria de saber se eu poderia colocar uma cláusula no contrato que com 15 dias de atraso (exemplo) poderia mandar o nome do locatário para a inadimplência, ou se eu posso colocar uma cláusula que com tantos dias de atraso fica caracterizado a quebra do contrato por parte do locatário e assim subsequente eu poderia executar o contrato. Como pessoa física qual a possibilidade que eu tenho de negativar um CPF? e se é legal, mesmo eu não sendo imobiliária. Desde já agradeço!!

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    1. Como pessoa física não recomendo que coloque teus locatários no SPC sem que consultes um advogado. A possibilidade de erro e indenização é bem grande.Ninguém pode negativar o CPF de devedores antes de 30 dias de atraso. Coloque clausula que informa que o locatário fica ciente e autoriza que após 30 dias de atraso no pagamento de aluguel e taxas a cobrança seja enviada para cartório de protesto sujeito a negativação do CPF junto aos órgão de proteção ao crédito.Desta forma é mais garantido. abraços

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    2. Você tem um modelo de contrato para locação sem fiador e apresente essa cláusula de negativação do inquilino por inadimplencia?

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  37. Onde está o fundamento legal de que se já houver uma ação de despejo em curso é ilegal o protesto simultâneo com a consequente inscrição do CPF do devedor nos cadastros de inadimplentes?

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    1. Oi Alexandre, co código de processo civil e CDC. Se temos uma ação judicial em curso o réu deve ter direito a ampla defesa e não há que se falara em bloquear seu CPF até que se tenha a decisão final do juiz. vou procurar a legislação correta e colocar como postagem.
      abraços

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  38. Bom dia..era inquilina de um imovel e desocupei o mesmo em janeiro ..tenho que pagar uma multa mas devido problemas de saude so conseguirei fazer o pagamento do que devo apartir de julho ...tenho interesse de pagar mas agora nao tenho condicoes ....o que fazer? Consigo negociar essa divida?

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    1. Oi, negocie com o locador um parcelamento com confissão de divida. Abraços

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  39. Boa Noite.
    preciso urgente de orientação.. Estou desesperada.
    O que acontece é que a 1 anoa atrás aluguei um imóvel porém depois que ja estava morando no imóvel percebi várias problemas como instalação.. Tomadas..encanação.. Goteiras e etc.
    Bom mesmo com tantos problemas continuamos na casa ..porque a proprietária disse que se saíssemos teria que pagar multa. Passou se 11 meses e no último mês pro contrato vencer atrasamis o aluguel porque meu esposo ficou desempregado.. Comunicamos a proprietária do problema e ela disse que esperaria.. Bom..a mesma nos comunicou que o aluguel iria aumentar..porém ela nos avisou e nos deu o prazo para saber se ianos ou não ficar na casa..ela ainda disse que se ficassemos na casa não cobraria os dias de atraso.. Porém resolvemos sair antes 10/dias antes do término.. Porque a mesma disse que seria até a tal data.
    Saímos e ela tá cobrando a tinta mais cara e nos não temos condições de pagar...o que faço???.
    A proprietária me liga ameaçando registrar no e diz que vai negativar o nome da minha mãe. O meu da minha sogra e do mesu esposo... Sendo que o contrato tá só no meu nome...me ajude doutora.. Tô desesperada

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    1. Olá, deixamos de lado o doutora, por favor.
      Quem tem que reformar o imóvel para entrega ao locador é você locatário e não ela e você deve pintar com a cor e marca que esta no contrato e termo de vistoria. Se não constar ela não pode exigir.
      Somente pode ser negativado o locatários e no contrato constar clausula permitindo a cobrança via protesto e negativação do contrario é abusivo e ilegal.
      Informe-a de que se não houver acordo irá depositar em juízo as chaves do imóvel, os valores finais que quitam o contrato e contestar a pintura do imóvel da forma que esta sendo proposta.
      Se tudo que a locadora falou esta no contrato tem que cumprir. Procure um advogado.
      abraços

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  40. Ola Maria Angela, tenho uma duvida, paguei o caução no dia 12/04/16 assinei o contrato reconheci firma e ate hoje espero pela entrega das chaves... A imobiliaria disse q no contrato nao especifica o dia da entrega das chaves, porem ja faz mais de 10 dias que assinei o contrato, como devo proceder? Quais são meus direitos?

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    1. Oi Anna Carolina, a posse do imóvel deve ser dada na devolução do contrato assinado que é quando você paga a caução e recebe as chaves salvo se no contrato disser que as chaves e posse será na data xx. não existe locação de imóvel iniciada sem a posse do bem tanto que estes dias de contrato assinado não pode ser cobrados de você. notifique por escrito a imobiliária que se as chaves não forem entregues em 24 horas após receber a notificação irá denunciar a imobiliária no CRECI e acionar o locador por infração legal. Procure um advogado. abraços

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    2. Obrigada mesmo Maria Angela... Muito esclarecedor!

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    3. Obrigada mesmo Maria Angela... Muito esclarecedor!

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  41. Olá, Maria Ângela.
    Antes de mais nada parabéns pela iniciativa. Tenho uma amiga que, junto com o marido assumiram a fiança da locação de um imóvel para um amigo. Ela foi surpreendida com a negativação dos CPF's dela e do marido junto ao SERASA, sem ter sequer sido citada no processo em que será incluída como responsável solidária, não se este é o termo certo. O que fazer nesse caso? Ela corre o risco de ter o seu imóvel penhorado?

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    1. Oi Wilson.
      Corre sim o risco de ter o imóvel penhorado mesmo sendo unico imóvel. Sugiro que eles paguem a divida e depois na justiça solicitem ao amigo locatário que eles afiançaram que os indenize devolvendo o que pagaram. Isso é legal e o fiador tem o direito de reaver o que pagou.

      Em geral os contratos trazem que locatário e fiadores são solidários entre si e ao mesmo tempo um procurador do outro o que faz com que o locador possa escolher quem será notificado. O erro aí esta que o nome não pode ir para o SPC(não é Serasa) pois o cartório de protestos deve ter enviado notificação. Vale um advogado para contestar a ação em relação ao SPC, já a divida deve ser paga.
      abraços

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  42. Boa tarde Maira Angela, parabéns pelo Blog!
    Fiz um contrato de locação direto com o Locatário e ultimamente ele tem enfrentado dificuldades pra arcar com os aluguéis, condominios, etc...De qualquer forma tenho tentado ser compreensiva com a situação economica porque sei que todos estamos com dificuldade. Porém, por falta de pagamento das cotas condominais e do acordo que ele tinha feito para pagamento dessas cotas em aberto com a Administradora, recebi uma noticificação de que meu nome foi protestado. Não tive tempo de tentar resolver porque a notificação foi para o endereço do prédio (no qual eu não moro mais) e ninguem me avisou. O que eu posso fazer para reverte isso?
    O que posso fazer contra o Locatário?
    No contrato foi mencionado que o Locatário é o responsável pelo pagamento do condominio.
    Além disso, ha algum tempo atras o sindico me ligou pra conversar sobre o inquilino (outro tema)...e dessa vez, sabendo da criticidade do tema (protesto do meu nome) ele e nem ninguém entrou em contato pra informar.
    Posso tomar alguma atitude contra o condominio?
    Obrigada
    Giselle

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  43. Oi Gisele, o inquilino indeniza o locador no pagamento do condominio e Iptu porque a obrigação de pagar é sempre sua. Deveria ter assumido os pagamentos logo que iniciaram os atrasos. Coloque em dia, procure um advogado e entre com despejo e cobrança judicial além de indenização pelos danos morais.
    Abraços

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  44. Prezada Gisele, boa tarde
    Primeiramente parabéns pelo seu Blog e seus excelentes esclarecimentos/sugestões.
    Sou proprietário de um apartamento no qual está alugado em um contrato de 30 meses. Acontece que estamos no oitavo mês de contrato e até o momento recebi somente o primeiro aluguel do inquilino. Para piorar existe ainda outras duas pendencias do inquilino, até o momento não pagou nenhuma conta de luz e de condomínio, o mesmo estava até este mês com a conta de luz no meu nome, o que fez que a dívida ficasse para mim. Estou em contato com um advogado para entrar com uma ação de despejo, porém gostaria da sua opinião para as situações abaixo:
    1 – Que tipo de ação judicial o advogado pode fazer para que este inquilino seja despejado o mais rápido possível?
    2 – Quanto tempo em média após o advogado entrar com a ação leva para que haja o despejo?
    3 – Quanto tempo em média vou levar para receber meus direitos (a dívida do inquilino)?
    4 – Consigo negociar algum desconto da minha dívida de conta de luz com a empresa de energia , através da comprovação que a divida era do inquilino, ou seja, apresentando o contrato de locação?
    5 – Existe alguma outra orientação que você poderia me propor para o meu caso?

    Muito obrigado pela atenção
    Rogério

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    1. Olá, Maria Angela é meu nome. Gisele é o nome da moça que me enviou o comentário acima e eu respondi. Vamos as dúvidas.

      1 - Ação de despejo por falta de pagamento é a ação judicial. Se o contrato não tem fiança que o garanta ou era caução em dinheiro que já foi usada por você o advogado pode pedir liminar de desocupação rápida porque já faz tempo que está em divida. Ocorre que só para cita o inquilino já é um prazo de espera que pode chegar a 3 meses.

      2 - de 2 a 6 meses nestes casos, depende da vara que cair o processo. Tem cartórios judiciais mais rápidos e outros com excesso de serviços, mais demorados.

      3 - isso vai depender de ele ter como pagar e bens a penhorar. se o inquilino não tem como pagar a divida fica esperando um milagre. Por isso junto com o termo de vistoria a garantia de pagamento é o mais importante. Locar sem riscos chama-se pedir seguro fiança locatícia, que os locadores abrem mão porque é caro pára o inquilino. a esta altura teu imóvel já estaria desocupado e você indenizado pela seguradora.

      4 - não, tua divida com a energia não tem desconto, deve ser paga e cobrada junto com os alugueis devidos.

      5 - deixe que o advogado cuide de tudo. O ideal é evitar a ação pela demora e custos mas isso seria necessário um acordo que fizesse com que o inquilino saísse rapidamente.

      abraços

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  45. Muito obrigado Maria Angela e desculpas por trocar o seu nome, confundi pois o nome da Gisele estava no texto logo acima.
    Abraços,

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  46. Caro (a) Maria Angela,
    Lendo seus comentários de hoje (13/05 – 09:01h) quanto ao caso de inadimplência de pagamentos por parte do inquilino, fiquei muito preocupado, pois estou vivendo uma situação muito parecida, acontece que meu advogado entrou com uma ação diferente da que você citou, ele entrou com uma ação de despejo para uso próprio, isto já faz um mês. Eu cobrando uma posição dele quanto ao resultado da ação, me informou que após entrar com esta ação, também solicitou uma tutela antecipada para despejar o inquilino o mais breve possível, acontece que o Juiz negou a tutela antecipada e ficou de agendar uma audiência. Eu não consigo entender por que o juiz negou a tutela antecipada sendo que temos todas a provas dos débitos por parte do inquilino, já são seis meses sem pagar nada (aluguel, agua, luz e condomínio). Para sua informação nosso contrato tem como fiança um terreno do inquilino.
    Gostaria que me informa-se os seguintes pontos:
    a- O que pode ter levado o juiz a negar a tutela antecipada?
    b- Esta causa de despejo para uso próprio pode realmente tirar o inquilino?
    c- Existe uma outra ação que pode ser feita agora pelo advogado que possa ter a aprovação do juiz?, ou seja, ele pode trocar de ação ou complementar a mesma com outras solicitações?
    d- É melhor aguardar a audiência neste caso?
    Por favor me oriente, estou muito preocupado.
    Abraços,

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    1. Olá. Primeiro de tudo confie no teu advogado, cada caso é um caso diferente e o advogado escolhe a melhor opção. Se é contrato com rpazo menor que 30 meses e já terminou o rpazo acoirdado o advogado opta por pedir este tipo de desocupação para a retomada evitando assim que o inquilino quite a divida e tenha o direito previsto em lei para continuar o contrato. Se é contrato de 30 meses ou mais se entra com denuncia vazia ou por falta de pagamento, como disse depende de cada contrato. Quanto a negativa da tutela não tenho como saber o que o juiz disse no despacho. Quando se tem fiança o juiz nega a liminar, na tutela são outras razões.
      abraços

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    2. Muito obrigado.

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  47. Boa noite,
    Maria Angela, moro a 11 anos em um apartamento alugado, pretendo me mudar por questões de não aceitar o aumento sugerido, além do legal, sou obrigada a avisar com antecedência? Outra dúvida consta apenas que o imóvel foi entregue com pintura nova e nada mais, é obrigatório fazer outros reparos ou apenas pintar o apartamento?
    Desde já agradeço
    Lílian

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    1. Tens que avisar com 30 dias de antecedência que irá desocupar e entregue pintado e tudo que estragou deve ser consertado. Abraços

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  48. Boa noite,
    Maria Angela, moro a 11 anos em um apartamento alugado, pretendo me mudar por questões de não aceitar o aumento sugerido, além do legal, sou obrigada a avisar com antecedência? Outra dúvida consta apenas que o imóvel foi entregue com pintura nova e nada mais, é obrigatório fazer outros reparos ou apenas pintar o apartamento?
    Desde já agradeço
    Lílian

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    1. Oi Lilian, comunique por escrito sua saida 30 dias antes e apenas tens que pintar o imóvel e consertar algo que tenha estragado. Se não teve vistoria inicial, não há vistoria final a ser feita.
      abraços

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  49. Boa Noite Maria Angela
    Estou com um problema enorme e não sei como resolver. Estava com um boleto de aluguel em atraso por 30 dias, no dia do vencimento do segundo boleto, eu ia pagar o atrasado e paguei o boleto errado, paguei o boleto que estava vencendo naquele dia. A imobiliária me negativou com o boleto que estava em atraso e não aceitou o boleto pago para compensar o atrasado. Quero saber se isso está correto. Se a imobiliária não pode apenas considerar como pago o que estava em atraso, e me dá um novo boleto referente ao mês atual? Eles alegam que não podem considerar o pagamento que foi feito para compensar o boleto do mês anterior que estava em atraso. Por favor, me ajude. O que devo fazer????

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    1. Olá. O boleto atrasado a mais de 30 dias tinha multa, juros e correção e a principio poderia ser pago somente onde indicado no contrato não via banco. Não sei como pagaste por engano sem acrescentar os juros mas também agora isso não importa. Não há como fazer a troca de um pelo outro até porque teu contrato deve dizer que boletos atuais não quitam boletos anteriores. Se pagaste errado, responde pelo teu erro. Tens que pagar o boleto que está faltando pois continua a correr juros e correção e não há ilegalidade na negativação visto que dividas com mais de 30 dias podem ser inscritas no SPC. abraços

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  50. Olá Maria, por favor, me dê uma luz.. o caso é que minha mãe alugou uma casa e agora no término do contrato após 12 meses ficou sabendo que a inquilina deve mais de 2.500 de luz... ela é funcionaria pública porém toda enrolada.. fiquei sabendo da situação e preciso ajudar minha mãe.. pois o nome dela esta em jogo e logo será negativado.. como proceder? Ja conversei com a inquilina e não deu em nada.. a 3 meses vem sendo cortada energia da casa.. ela só paga a taxa de ré ligação e pede pra minha mãe renegociar a dívida. . E não paga nada..

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    1. Olá. Nunca se loca deixando a luz e água em nome do proprietário. O contrato sempre deve exigir que seja passado para o nome do inquilino assim a divida fica em nome dele. se ela não paga, deixe cortar e ficar sem luz, tua mãe não tem que negociar nada, é dever dela pagar em dia.
      Recomendo que procurem um advogado para entrar com despejo judicial pois a divida vai ficar maior ainda e a responsabilidade será de tua mãe. Abraços

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    2. Deve ser expresso no contrato que o locatário é responsável pelas dívidas de consumo de energia elétrica ou o locador/proprietário deve procurar a conssecionaria de energia antes do contrato para transferir a titularidade para o inquilino?

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  51. Olá Maria, tudo bem?
    Sou a locatária de um apartamento em Fortaleza, residi neste apartamento com a minha mãe por alguns anos, até que casei e mudei de estado, deixando a minha mãe residindo lá, porém sem transferir a locação. Neste mês (julho/2016) descobri que meu nome está negativado no SERASA por conta de uma dívida neste apartamento. Por um lado houve erro da minha mãe de não me contar da sua dificuldade de pagar o aluguel, mas por outro acredito que há erro por parte da forma de agir da imobiliaria:
    - eles negativaram o meu nome e do meu fiador sem que nos fosse informado (eles tem o meu contato direto (email e telefone celular) pois já troquei alguns emails com eles)
    - eles permitiram a entrega da chave sem que houvesse quitação, através de um ACORDO que foi feito entre a imobiliária e minha mãe em JULHO/2015, acordo este que não me foi informado. À imobiliária fez este acordo sem me comunicar.
    Vou assumir a dívida, mas gostaria de saber dos meus direitos, se cabe ação contra eles uma vez que meu nome foi negativado sem ser informada.
    Além disso, quais instrumentos eu tenho para saber se o valor cobrado está correto, uma vez que o valor cobrado corresponde a cerca de 18 meses do aluguel original e eu não consigo acreditar que uma empresa permitiria tantos meses sem pagamento.

    Agradeço a sua atenção e sua opiniã neste caso especifico.

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    1. Oi Renata.
      Sua mãe não somente não te contou como não entregou as notificações que são sempre enviadas para o locatário e fiadores no endereço do contrato. não há como enviar notificação de cobrança via Email, a lei determina que seja de forma inequívoca e portanto para o endereço do locatário. Acho muito difícil que não tenha sido enviada estas notificações.

      Para negativar teu CPF e dos fiadores a divida não paga em geral é enviada para cartório de protesto, este notifica as partes em seus endereços do contrato para quitar a mesma e se isso não ocorre o cartório envia o nome para o cadastro dos inadimplentes. A imobiliária pode optar por não cobrar em cartório e após 30 dias e depois de notificar, enviar para o cadastro. Nas duas situações a imobiliária tem comprovante dos envios para o endereço do locatário e fiadores e é obrigação contratual comunicar mudança de endereço dos fiadores.

      Uma informação muito importante que tenho que te dar é que abandonaste o imóvel locado sem comunicar o locador. Deixou tua mãe no imóvel e foste morar em outro estado. Se ela fosse tua dependente financeira tudo bem, mas não é e nesse caso temos uma sublocação não autorizada pelo locador. Abandonou o imóvel e deixou pessoa não autorizada morando no mesmo. Isso em parte é um problema para você.

      Por outro lado a imobiliária tinha que encerrar contrato e negociar com você não com sua mãe pois para isso ela teria que pedir uma decalração escrita sua autorizando tua mãe a negociar e finalizar o contrato. Isso é favorável a você. a entrega das chaves ocorre antes da quitação. entrega-se as chaves e para de correr o aluguel, depois se faz a vistoria final e acerta-se os valores que tem em aberto. Nesse ato a imobiliária fez bem em receber as chaves ou até hoje estaria correndo aluguel para você pagar.

      Sendo assim, temos a teu favor o encerramento e acordo sem tua autorização para que outra pessoa negociasse. entregar as chaves tua mãe poderia mas negociar divida em teu nome, houve erro da imobiliária.

      Temos contra você a saída do imóvel sem comunicar e isso é sublocação de imóvel. Se judicialmente disseres que foi morar em outro estado e deixou tua mãe a coisa pode complicar. então recomendo que procures um advogado que seja especialista em locação para que ele possa avaliar que tipo de ação pode ser movida contra o locador e se vale a pena.

      já fizeste uma pesquisa no site do tribunal para saber se não tem uma ação judicial contra você. Se mudaste de endereço e a imobiliária não foi comunicada o locador está te procurando e por isso tantos meses sem conseguir te cobrar. Sem teu endereço ou do fiador como ele aciona a justiça com a cobrança???????

      Boa sorte

      abraços

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    2. Cara Maria, agradeço a sua ajuda. Consegui chegar a um acordo com a imobiliária a fim de sanar a pendência. Aproveito a oportunidade para parabeniza-la pelo trabalho que aqui desenvolves.

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    3. Oi Renata, fico contente que tenha conseguido um acordo. Abraços

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  52. Olá, gostaria de saber se o contrato de aluguel, e realmente um documento valido, ou somente apenas mais um gasto desnecesario. Terei garantias com ele de que irei receber o aluguel? Se o inquilino nao pagar eu dona do imovel poderei entrar com ação de despejo mediante com o contrato firmado, entre as duas partes, e quem paga os reparos durante o uso, eu ou o inquilino, exemplo, quando se quebra uma torneira, ou a caixa de descarga banheiro estraga???

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    1. Oi Erica Oliveira.

      O contrato de aluguel juntamente com o termo de vistoria são os documentos mais importantes da locação e nunca devem ser dispensados. É a garantia para ambos dos acordos previstos e principalmente a vistoria é a prova de que o inquilino recebeu o imóvel em condições e assim deve ser devolvido. é válido até mesmo quando é verbal porém o verbal é muito prejudicial ao locador. Imagine você entregar um imóvel todo reformado e receber estragado. como provas sem a vistoria e contrato escrito que não entregou desta forma?????

      Quanto ao aluguel é o risco do negócio, não há como impedir inadimplência e sim diminuir o risco fazendo boa análise do cadastro do pretendente e escolhendo uma boa fiança. A inadimplência permite ação de despejo por falta de pagamento desde o 1º dia de atraso.

      quanto a consertos, tudo que for dentro da parede o proprietário conserta e paga pois valoriza o imóvel, desde que não tenha sido provocado pelo inquilino. Por exemplo, um cano velho que corroeu e vazou dentro da parede, você é responsável e o encanamento novo valoriza o imóvel. Se o inquilino meteu uma broca na parede e pegou o cano, você mada trocar e ele paga.

      tudo que for manutenção é do inquilino. torneira pingando ou estragada, hidra vazando, registro de água pingando, tomada de luz que estragou, azulejo que estufou e caiu, fechadura que estragou pois é de uso dele diário, etc. Caixa de descarga é sua se não tiver conserto, se tiver é do inquilino

      Lei 8.245/01 artigo 22 e 23

      abraços

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    2. Muito obrigada, me tirou muitas duvidas.

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    3. Disponha sempre que precisar Erica.
      Abraços

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  53. Olá, Maria Angela. Tenho um apartamento para alugar pela imobiliária, uma moça está interessada e pretende aluga-lo com fiador. Acontece que o nome dela (locatária) está negativado, mas o fiador está ok. A imobiliária pediu que eu assinasse um declaração isentando-os da garantia dos 3 meses de aluguel. Isso é legal? Quais os riscos? Caso a locatária não pague, o fiador responderá? Obrigada desde já, aguardo retorno!

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    1. Oi Carolina.

      Desculpe mas não entendi sua questão. Se o contrato tem fiador pessoa física não pode ser pedido outra garantia no contrato. citaste 3 meses de garantia no aluguel, isso é outro tipo de fiança e a lei só permite pedir uma fiança.

      Se ela tem restirção no SPC já começou de forma errada. se deve para alguém e não pagou pode sim dever para você é um risco mesmo tendo fiador. se quer locar mesmo assim tens que pedir para a imobiliária solicitar ao fiador comprovar renda de 4 vezes o valor do aluguel e matricula atual comprovando que ele tem um imóvel quitado, se for casado a esposa tem que ser fiadora também coma renda dela comprovada.
      No contrato deve constar que locatário e fiador são solidários entre sí e que o casal de fiadores são os principais pagadores do contrato.

      Para a imobiliária assina informando que a isenta de responsabilidades por aceitar locação de pretendente negativado.

      Uma ação de despejo por falta de pagamento ainda demora na justiça eu só locaria depois de uma analise completa da documentação de todos e mesmo assim pode ser um risco.

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    2. Desculpe, não soube me expressar. A única forma de garantia que a imobiliária pediu foi o fiador. Esses 3 meses é para se no caso da locatária não pagar, a imobiliária me pagará (até 3 meses), enquanto a ordem de despejo for realizada.

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    3. No trecho que você disse acima
      "Para a imobiliária assina informando que a isenta de responsabilidades por aceitar locação de pretendente negativado."
      Eu não precisaria assinar uma declaração de responsabilidade, caso no contrato esteja escrito que são eles são solidarios entre si e que os fiadores sao os principais pagadores?

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    4. Haaa! Agora sim, os 3 meses é o chamado aluguel garantido em que a imobiliária cobre a inadimplência do locatário até 3 alugueis. Não és obrigada a nada mas se contiver esta clausula o fiador será cobrado diretamente pois aparecerá como principal pagador mas a questão é: ele tem renda suficiente para pagar? E se ele não pagar? a justiça é demorada.
      abraços

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  54. Prezada Maria Angela, Tenho um inquilino inadimplente, com garantia de caução. Entretanto possuo a seguinte dúvida:
    Estando ele inadimplente, posso protesta-lo e negativar o CPF dele imediatamente?ou em razão da caução só posso fazer isso após o débito superar o valor corrigido da caução?

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    1. Olá. Só podes como pessoa física fazer isso se no contrato de locação constar clausula expressa de que a cobrança poderá ser feita em protesto de titulo com negativação do locatário. Se não constar não tem nenhuma atitude sem consultar um advogado.
      abraços

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  55. Bom dia!
    Por favor poderia me auxiliar numa questão.
    Tenho uma casa desocupada na qual meu marido acabou alugando a um homem que nunca pagou o aluguel em dias chegando a atrasar mais de 4 meses. Meu marido pensando que o homem iria pagar os atrasados acabou estendendo a locação por mais 6 meses o que acabou culminando em contas de agua e luz atrasados em 5 meses e 3 meses de aluguel atrasados depois que pedi a casa. Como posso proceder para que essas contas sejam pagas? Haja vista que o contrato assinado foi por um ano e por verbal foram mais 6 meses? Posso negativar o nome desse homem junto ao SPC sendo eu pessoa fisica?

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    1. Oi Adriana. Não podes negativar o CPF do locatário por falta de previsão no contrato isto é tem que estar previsto por escrito cobrança via cartório de protesto com negativação via SPC e nem recomendo que isso seja feito por locador que não tenha orientação de advogado por conta do risco de cometer um erro e responder com perdas e danos.
      O que tens que fazer é procurar um advogado e entrar com ação judicial de despejo por falta de pagamento. Abraços

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    2. Boa noite!
      Eu e meu filho fizemos um contrato de arrendamento de maquinário e locação de imóvel pessoa jurídica. Acontece que a pessoa que arrendou pagou na data certa o primeiro mês, já estamos no quarto mês e ele só paga em pedaços. O vencimento é dia 20 ele da uma parte e fica dando o restante em pedaços chegando ate 15 dias apos o vencimento. Como devo proceder? pois esta acarretando muita dor de cabeça fazendo com que compromissos assumidos seja pago com atrazo. Ja conversamos com ele mas continua do mesmo jeito. Agradeço desde já. Abraços

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    3. Oi Euridete.

      notifique o locatário via cartório de títulos e documentos sobre a inadimplência informando os valores devidos com multa e juros e respectivas datas de vencimento concedendo 5 dias uteis para quitar o débito sob pena buscar judicialmente o encerramento do contrato.

      Abraços

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  56. Boa Noite Maria Angela
    Gostaria de tirar uma dúvida de extrema urgência.
    Me tornei fiador de uma ex colega de trabalho no final de 2014. Em março deste ano, fui procurado por Email pelo procurador dos donos do imóvel, informando que ela estava com 5 meses de atraso e caso não fosse solucionado, meu nome junto ao dela seria negativado. Prontamente entrei em contato e ela informou que estava em negociação com a imobiliária devido a problemas com a moradia, mas que tudo seria resolvido. Sendo assim, me tranquilizei.
    No entanto, desde abril tentando um financiamento, eis que na quinta-feira passada uma pessoa pediu que me encaminhasse para o orgão CDL onde foi constatado através de consulta pelo meu cpf que desde dezembro último, meu nome está negativado!
    Ao procurar as partes (minha colega e a imobiliária), fui informado que em abril foi realizado um acordo que não foi honrado e a dívida continuava ativa... Perguntei o porquê de não ter sido notificado em MOMENTO ALGUM pela credora, nem por email, nem por correspondência, ou por telefone, a resposta que obtive é que a locatária estava ciente e que eu deveria estar em contato com a mesma. Porém, no momento que formalizaram o acordo de um contrato de locação que constava o meu nome (inclusive numa data posterior a negativação), eu não deveria ser comunicado? O fato de ser negativado sem prévia notificação é legal?
    Me encontro desempregado, com dois filhos em idade inferior há dois anos e me deparo com uma situação que se fosse comunicado com antecedência provavelmente já teria resolvido.
    Só para constar, o valor que consta em divida no meu nome no SPC é de r$3350,00, o valor que foi acordado em abril, sem que me comunicassem foi superior a R$6000,00 e o valor atual devido ao não cumprimento do acordo é superior a R$9000,00.

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  57. Desde já agradeço o espaço e parabenizo tamanha colaboração. Abraços

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    1. Oi Semi Collyer, desculpe, tua mensagem deveria chegar no meu Email de alerta do blogger mas não chegou e tinhas urgência. Lembro de ter me enviado um Email que respondi. Abraços

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  58. Muito boa essa matéria. Porém, em caso de inadimplencia, onde o inquilino saia do imóvel sem pagar as dívidas existentes e já atrasadas,como o cartório localizará o mesmo para cobrar o débito se o endereço anterior do inquilino também era alugado.

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    1. Muito cuidado Alex, qualquer erro você responde com perdas e danos. não recomendo incluir o CPF no SPC sem antes consultar um advogado. Cabe a você fornecer o endereço do locatário ao cartório de títulos e documentos. É bem difícil de conseguir isso. Por isso, efetua-se a cobrança quando o mesmo ainda esta no imóvel para ser oficialmente notificado.
      Abraços

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    2. Realmente é uma situação difícil para o locador/proprietário porque podem existir situações de o inquilino abandonar o imóvel sem comunicar o locador/proprietário. Nesta "fuga" podem ficar dívidas em aberto, sejam elas de energia elétrica, danos no imóvel, multas do condomínio e prestações do aluguel. Como se prevenir quanto a isso? Legalmente, posso pedir comprovante de residência de algum parente do inquilino antes de elaborar o contrato?

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    3. Legalmente não podes pedir comprovante de quem nãos e vincula ao contrato e se pesquisa na internet,além de que advogados costumam ter como fazer este levantamento.
      abraços

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  59. Adorei o site de voces e muito esclarecedor

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    1. Oi Alex, obrigado. Disponha e sempre que precisar site e email estão a,disposição. Abç

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  60. Ola María angela, aluguei uma residencia com o contrato no cartorio .. o aluguel e de 30 meses, dei 1300 de caucao que contou como primeiro aluguel e sobrou os 600,0 .. porem estou indo embora pois perdi o emprego , nunca atrasei un aluguel. Mais como ficar na casa se nao tenho emprego. Porem estou na residencia a 7 meses. A multa que está escrito no contrato e de 20% calculado no tempo faltante. MAS, So está escrito que caso eu nao pague a multa vou responder no artigo 408 do código civil brasileiro. Infelizmente eu nao tenho 1600 pra pagar de multa. O que eu faco??

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    1. Olá. Tente negociar um parcelamento com o locador ou ele vai te cobrar pela via judicial. Abraços.

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