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25/02/13

PERMUTA DE IMÓVEL PF COM RECEBIMENTO DA TORNA A PRAZO


Em postagem anterior(link final da página) expliquei como achar o calculo do ganho de capital e do custo da torna na permuta de imóveis. Lembrando que torna é o valor recebido em dinheiro na permuta de imóveis.Na  postagem anterior a citação valia para pagamentos a vista. 

Na permuta de imóveis com torna em que o pagamento desta seja feito em parcelas( à prazo) o recolhimento do imposto será diferente. Assim o calculo a seguir demonstra como achar o valor a pagar se houver ganho de capital.

O ganho de capital na torna que for paga a prazo é sempre calculado à vista.(Art. 140 do RIR/99) ( Art. 27 da IN - SRF 48/98)
A tributação  ocorrerá conforme o pagamento das parcelas acordadas.
Se houver atualização monetária será incluída.
Quem recolhe o imposto é que recebe o valor.
O imposto será pago até o último dia útil do mês seguinte ao da parcela recebida.

Como calcular
Valor da torna = 20.000,00
Digamos que você tenha acordado 5 parcelas de 4 mil reais.
Digamos que tenhas um ganho de capital de 1.500,00, então;

Ganho de capital / valor da torna = indice do ganho de capital
1.500,00 / 20.000,00 = 0,075%

Apuração do Ganho de Capital em cada parcela(parcela x indice = ganho sobre a parcela)
4.000,00 x 0,075% = R$ 300,00

obs. se você multiplicar o ganho sobre cada parcela que é R$ 300,00 pelo número de parcelas que é 5, repare que encontrarás o resultado final no valor total do Ganho de Capital sobre a torna que é de R$1.500,00. 

Achado o valor do ganho sobre cada parcela recebida podemos enfim encontrar o valor a recolher do imposto parcelado que será o valor do ganho de cada parcela multiplicado pelo percentual do imposto a recolher.
R$300,00 x 15% = R$ 45,00.

Portanto em cada parcela será recolhido R$45,00 de imposto sobre lucro imobiliário recebido na torna

Atenção: não existe lucro imobiliário se o imóvel permutado for o único imóvel do permutante e este não tiver alienado(transferido) nenhum outro nos últimos 5 anos e o valor da permuta for de até 440 mil reais. Mesma regra para compra e venda.


PERMUTA DE IMÓVEIS - CALCULO

9 comentários:

  1. BOM DIA!

    Tenho uma duvida . Eu vendi meu imovel e tenho que pagar o lucro imobiliario.Minha duvida é a seguinte se eu comprar um imovel novo pelo valor total da venda e revender esse novo imovel pelo mesmo preço que paguei estou isento do ganho ?

    ou seja vendi meu imovel em janeiro por 500 mil e compro um novo imovel por 500 mil agora em fevereiro e em seguida revendo ele por 500 mil em março estou isento de pagar o lucro imobiliario? afinal na primeira venda eu teria que pagar o ganho imobiliario mas usei os recursos para comprar um novo imovel fiquei isento e em seguida revendi esse imovel pelo mesmo preço logo nao tive lucro na operação, entao creio que nao teria que pagar nada.
    Meu raciocinio esta correto?

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  2. Olá. Seu raciocinio esta correto porém não vejo vantagem nesta situação. Você não terá imposto a recolher porque não há lucro imobiliário na compra e venda pelo mesmo valor porém ao comprar o imóvel em fevereiro você terá que arcar com despesas de escritura pública, imposto municipal de transmissão e registro imobiliário enquanto que o imposto de 15% recai somente sobre o lucro e ainda tem aplicado o fator redutor, portanto acredito que sairias perdendo.

    Somente o ITBI sobre o imóvel comprado é em torno de 2% a 3%, mais certidões negativas, escritura pública e registro desta ficará em torno de 5% do valor de compra.

    abraços

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  3. Agradeço a sua resposta Maria,

    Mas surgiu outra duvida o ITBI é em relação ao valor venal de referencia correto? Que é sempre muito inferior ao valor do imovel,os custos das certidões negativas seria de responsabilidade do vendedor correto?,sobre a escritura publica e registro , mesma duvida seria sobre o valor da venda ou sobre o valor venal de referencia do imovel?

    Parabens pelo blog

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  4. O ITBI é sobre o valor maior, sempre. Se o valor declarado pela Fazenda Municipal é menor que o valor de compra então a fazenda fará o calculo pelo valor de compra. Por isso na guia de solicitação do imposto a pagar eles perguntam por quanto será negociado o imóvel e não se pode mentir porque na escritura terás que apresentar a guia paga.
    Quanto a escritura e registro é pelo valor que constar na escritura sempre.
    Ha situações em que exigem negativas do comprador, geralmente é o vendedor quem apresenta as dele e do imóvel e portanto ao vender o imóvel também vai pagar todas a elas.
    abraços

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  5. Que tristeza , é assim ficou complicado talves seja melhor pagar esse imposto exorbitante do ganho imobiliario, comprar um terreno e construir um casa.

    Pelo menos o terreno residencial eu posso abater do ganho imobiliario ou terreno nao vale para abatimento?

    Ja para finalizar minhas duvidas no caso de terreno que certidoes eu precisaria pedir antes de comprar para nao correr riscos?

    abraços

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  6. não, não não. Para ficar isento tens que comprar um imóvel residencial. Terreno para fins de imposto não é imóvel residencial e também não pode usar o valor para construir. Somente estaria isento se usasse o valor para comprar uma casa na planta ou em construção em um loteamento aprovado.

    qualquer imóvel que for comprar peça todas as certidões, SPC/SERASA, civil, criminal, certidão de ônus reais do imóvel e de propriedade imobiliária.

    Leia no blog a Aba sobre lucro imobiliário.

    abraços

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  7. Olá! Tenho duas dúvidas:

    1. Moro em um imóvel alugado e pago um IPTU no valor de R$ 51,00 por mês. No entanto, descobri que o VR dele, segundo o site da prefeitura, é de R$ 705,00 ao ano. O imóvel é dividido em 4, e eu resido em um deles, que tem terraço. Por ser o maior de todos, devo pagar um valor maior de IPTU? Ou o imposto deve ser dividido igualmente entre todos os moradores?

    2. Ouvi dizer que, ao comprar um imóvel pela primeira vez, posso obter um desconto de 50% no valor das custas de registro e ITBI. Isso é verdade?

    Abraços, aguardo as respostas.
    Obrigada!
    Alessandra.

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  8. Oi Alessandra. Normalmente quemr eside em área maior paga mais porém isso deve estar em contrato, se não estiver vale o rateio que seria entre 4 apartamentos. Não sei em quantas parcelas te cobram mas se for dividido por 4 da R$ 176,24 por ano. você tem que procurar teu locador para que ele te explique a cobrança. não pode ser cobrada nada além do que consta no carnê do IPTU. Se cobraram a mais terão que devolver a você.

    Quanto a compra de imóveis, no ITBI desconto somente se for imóvel financiado e a lei municipal permitir que seja cobrado menos imposto sobre o valor que financiou.
    Quanto ao desconto nas custas de cartorio é verdade mas depende do valor do imóvel e de cada situação, assim antes de tudo você tem que consultar o cartório.

    abraços

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  9. Muitíssimo obrigada pelas informações, ajudou muito! Descobri que os 4 moradores pagam, cada um, R$ 52,90 por mês de IPTU, o que dá mais de R$ 2.000,00 por ano. Vamos procurar nossos direitos.

    Deus abençoe a sua vida e esse maravilhoso serviço de consultoria.

    Abraços!
    Alessandra.

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