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25/02/13

PERMUTA DE IMÓVEIS PESSOA FÍSICA - CALCULO


PERMUTA DE IMÓVEIS PESSOA FÍSICA - CALCULO

Ao preencher o programa Ganho de Capital 2013 um proprietário de terreno deparou-se com um calculo que ele não sabe de onde saiu e como foi feito. Veio então para meu Email esta questão. O que significa e como é feito o calculo de permuta de imóveis pessoa física para fins de ganho de capital. 

Esta postagem visa esclarecer os pontos básico e não sendo eu contabilista, trate de consulta-lo sempre que precisar. Ele será o profissional adequado a te orientar em caso de dúvida. Muitos para economizar um dinheirinho, dispensam a ajuda do profissional e fazem de qualquer jeito. Depois de pago um imposto, receber de volta é trabalhoso e se pago a menos, recolher a diferença incorre em multa, juros e correção monetária. Ressaltando: se seu corretor não puder te orientar detalhadamente, procure um contabilista de sua confiança. Não custa caro e você estará garantido.

A conceituação encontra-se em outra postagem - link abaixo - para quem desejar ler.

ITBI - imposto municipal de transmissão de bens imóveis. Pago por ambas as partes, pois havendo permuta de dois ou mais imóveis estará havendo transmissão de bens e sendo assim haverá incidência deste imposto municipal sobre cada imóvel transferido. Cada parte paga o imposto referente ao imóvel que esta recebendo na troca. Não há qualquer tipo de isenção. O valor a pagar varia dependendo de legislação municipal.

Os cálculos apresentados são exemplos simples de ganho de capital.
O objetivo da postagem é informar como se acha o ganho de capital e o custo do valor recebido em dinheiro na troca de imóveis.

No foto abaixo temos a Aba da apuração do custo da aquisição do imóvel no programa GCAP 2013( o mesmo vale para os dias atuais de 2016).

Informamos o valor da torna( valor recebido em dinheiro), custo da aquisição que é o valor do imóvel declarado  e logo em seguida aparece os valores que as pessoas não entendem de onde saiu que são: aquisição da torna e ganho de capital resultado 1, o principal, porque dependendo do ano de aquisição pode haver redução no imposto a pagar calculado em outra aba do programa.




Tipos de permuta(troca)

1) Na troca de imóveis urbanos de mesmo valor, sem contrapartida em dinheiro e desde que seja realizado o negócio por escritura pública de PERMUTA lavrada em Tabelionato de Notas, as partes permutantes estarão isentas do imposto sobre ganho de capital. Nesta situação ambos os imóveis são de mesmo valor e não ocorre ganho de capital pelos permutantes, não havendo assim, lucro imobiliário na troca.
Atente para que a Escritura seja de Permuta e não de compra e venda.

Exemplo: 
-Paulo é dono de um imóvel  de 03 dormitórios de valor na ultima declaração de renda de R$ 350.000,00.
-Silvia é dona  de um imóvel casa de 02 dormitórios de valor na última declaração de R$ 350.000,00.
-Paulo quer uma casa e gostou da de Silvia e esta por sua vez quer um apartamento de 03 dormit. e gostou do de Paulo. Ambos decidem a troca.
-O ITBI municipal é calculado pelo valor fiscal ou o da troca, o que for maior. 
-Paulo e Silvia pagam o ITBI e fazem a Escritura Pública de permuta no Tabelionato de Notas.
Estão isentos de qualquer tributação relativa a Ganho de Capital, a escritura pública comprova que os valores se equivalem. 
Este tipo de permuta não tem complicação e nem exige maiores conhecimentos das partes.
Valido tanto para permuta entre pessoas físicas como jurídicas.


2) Na troca de imóveis de valores diferentes sem contrapartida em dinheiro e desde que realizado por Escritura pública de Permuta. Neste caso também não há Ganho de Capital mesmo que os imóveis tenham valor diferente porque os permutantes(partes envolvidas no negócio de troca) permutam unidade imobiliária por unidade imobiliária conforme autoriza a legislação e não havendo contrapartida em dinheiro não há o que se falar em Ganho por uma ou ambas as partes. O valor do imóvel recebido é o mesmo do imóvel trocado e sendo assim não existe ganho de capital

Exemplo:
- André é dono de uma casa de 03 dormt. com valor de R$ 600.000,00
- Maria é dona de uma casa de 03 dormt.  com valor de R$ 680.000,00
- Ambos decidem a troca sem pagamento da diferença em dinheiro.
- Recolhem o ITBI e fazem a Escritura Pública de Permuta.
Estão isentos de qualquer tributação por ganho de capital porque a troca foi feita de unidade imobiliária unidade imobiliária sem envolver compensação em dinheiro. A diferença aqui aparecerá na hora de declarar a troca na Declaração anual de imposto de renda. Na troca, os valores se mantém para ambos imóveis.
André vai declarar que permutou o imóvel dele por 600 mil e recebeu o imóvel de Maria que valeria  680 mil, também por 600 mil e Maria fará o mesmo. Permutou o imóvel  dela por 680 mil e recebeu em troca o imóvel de André que valeria 600 mil  por 680 mil. Não havendo lucro para as partes.
Quando cada parte for futuramente vender o imóvel permutado é que poderá aparecer o ganho de Capital. Se as partes forem reformar os imóveis recebidos convém guardar notas fiscais e recibos com CPF do prestador para que depois possam declarar benfeitorias e atualizar o valor diminuindo o lucro.

Resumindo: se André tinha um imóvel de 600 e recebeu um de 680, para a Receita o imóvel continuará sendo de 600 mil. Ele tem que manter o mesmo preço de aquisição do imóvel que possuía antes da troca. O mesmo ocorre com Maria.


3) Na troca de imóveis com recebimento de contrapartida em dinheiro. Lembrando que quando na troca ocorre pagamento de parte em dinheiro chamamos esta parte de "Torna". Começa aqui os cálculos que aparecem no Programa Ganho de Capital que a maioria não sabe como é feito. 

Neste tipo de permuta, o valor da diferença paga em dinheiro vai se somar ao custo do imóvel dado em permuta e portanto temos que achar o valor do custo deste imóvel permutado.
Depois de somar o custo do imóvel com o do valor recebido em dinheiro, o resultado será dividido pelo valor do custo somado com a torna multiplicado por 100% para que possamos encontrara o percentual que apontará o ganho de capital(se houver). Por fim encontraremos o Ganho de Capital quando multiplicarmos o valor da torna pelo percentual. Acharemos o custo da torna diminuindo-a do valor do ganho de capital encontrado e por fim o custo do imóvel será achado ao diminuir seu valor do valor do custo da torna.

Confuso né! Quando temos uma permuta de imóveis com recebimento de dinheiro o Lucro imobiliário deve ocorrer somente sobre o valor recebido de fato, abatendo o custo da torna. Não seria justo apurar o ganho sobre todo o valor.

Exemplo:
- Ana tem uma imóvel de valor R$ 110.000,00
- Luis tem um imóvel no valor de R$ 100.000,00
- Ambos decidem a troca.
- Ana deseja receber 10 mil em dinheiro na troca do seu bem.
- Luis aceita pagar os 10 mil.

Calculo
Valor recebido por Ana de 10 mil reais somado ao valor do imóvel dado em permuta isto é, o imóvel de Ana, assim:
 R$ 10.000,00 + 110.000,00 = R$ 120.000,00

Valor da torna dividido pelo valor total da permuta multiplicado por 100 = percentual para calcular o ganho e capital
10.000,00 / 120.000,00 x 100 = 08,333

Para calcular ganho de capital é o valor da torna multiplicado pelo percentual encontrado, dividido por 100
10.000,00 x  08,333 = 833,37

Sendo assim o custo da torna será o valor desta menos o ganho de capital apurado acima
10.000,00 - 833,00 = R$ 9.167,00

Desta forma chegamos aos valores que constam no programa e fica mais fácil entender de onde eles apareceram.. Valido para permutas recebidas a vista.


obs. Não postem comentários perguntando como fazer a declaração pois não tenho conhecimento sobre o assunto. Esta postagem visa esclarecer como se acha o custo da torna no Programa Ganho de Capital.



ATUALIZADO EM 2016

80 comentários:

  1. Gostei das informações, são muito pertinentes e precisas, no entanto notei a falta de uma hipótese, qual seja: fulano permuta um imovel de R$ 100 com um construtor que lhe edificará em outro terreno uma área construida de xx metros quadrados. e aí como fica o ganha de capital.

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  2. Oi Garcia, boa tarde. Não se encontra nesta postagem porque se refere a permuta de pessoa física com pessoa juridica. Deveria te-la publicado logo em seguida e acabou ficando para trás por falta de tempo. vou providenciar a postagem sobre o assunto Permuta PF/PJ.
    obrigada pela lembrança.

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  3. Cabe o redutor de ganho de capital sobre a torna? Ou eles são incompatíveis?

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  4. Olá. Segundo a Receita Federal para os imóveis adquiridos até 31/12/1988, pode ser aplicado o percentual de redução previsto no art. 18 da Lei n º 7.713, de 1988, sobre o ganho de capital correspondente à torna. Portanto dependendo da data de aquisição do imóvel que será permutado pode haver a aplicação do fator redutor. De qualquer forma o valor do ganho de capital sobre a torna é aplicado sobre o custo desta torna e o programa GCAP da Receita Federal faz este calculo para você sem erro.

    abraços

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  5. Muito boa a postagem. Mas existe um exemplo que tenho procurado e não encontrei ainda:
    1- Permutante A vende um imóvel por 10.000

    2- Permutante A permuta outro imóvel (comprad por R$20.000) com permutante B (comprado por R$45.000)
    3- Permutante A torna R$30.000 ao permutante B

    Questão: o permutante A pode usufruir do benefício de fazer a permuta em menos de 180 dias e ser isento do pagamento o imposto referente à venda do primeiro imóvel?

    se alguém souber a resposta: byfera@yahoo.com.br

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  6. Oi Alexandre. As situações de permuta são diversas e por isso abordo apenas as que tenho domínio no assunto pois algumas situações fogem do meu conhecimento me necessitariam de auxilio de um contabilista para não haver riscos. a informação que buscar tem no meu livro sobre permutas e bem simples.
    Valeu a dica para providenciar um,a postagem sobre esta situação.

    O permutante A vende um imóvel por 10 mil reais. Está isento do imposto mesmo sendo dono de outro imóvel porque o valor de venda do imóvel esta baixo de 35 mil reais e assim é considerado bem de pequeno valor e portanto isento do imposto sobre lucro. Portanto neste imóvel vendido não há imposto a recolher.

    O permutante A tem outro imóvel com valor de aquisição(nunca de venda, sempre o valor de aquisição)de R$ 20 mil reais.

    O permutante B tem um imóvel com preço de aquisição de 45 mil reais.

    A e B decidem trocar os imóveis com torna a ser paga para o permutante B no valor de 35 mil reais.

    Haverá imposto a recolher sobre a torna paga pelo permutante A porque a legislação não prevê isenção no pagamento do imposto por não se tratar de compra e venda e sim "permuta"(troca).

    Para ficar isento do imposto você teria que vender teu imóvel e usar todo o valor recebido na venda na compra de outro imóvel em 180 dias e ambos obrigatoriamente teriam que ser residenciais.
    Como temos uma situação de permuta e não compra e venda não tens direito a isenção.

    Sendo assim na venda do imóvel de 10 mil estavas isento por ser bem de pequeno valor e na permuta do imóvel com torna não tens direito a isenção.

    Procure um contabilista porque antes de calcular o imposto a todo um calculo sobre o custo do imóvel que vai reduzir o valor final a recolher.


    abraços

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  7. Bom Dia Amigos..

    òtimo post, apenas uma observação: R$ 833,37 é a BASE DE CÁLCULO do imposto devido (IR), sobre os R$ 833,37 é aplicado o percentual de redução (6,42% - Lei 11.196)resultando numa base final de R$ 779,85 x 15% (alíquota do IR) encontra-se o valor de R$ 116,97 que é o imposto devido na operação!

    Abraço!

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  8. Realmente a Permuta é uma ótima alternativa de negócio, principalmente para imóveis de pouca liquidez. Reduz substancialmente o tempo para efetivação da transação além de não necessitar depreciar o valor do bem, como é comum ocorrer neste nicho! (www.webpermutas.com.br)

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  9. Com certeza Tarcísio Cordaro. A primeira vista parece algo complicado de se fazer mas com o profissional adequado é rápido e seguro. abraços

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  10. Com certeza Tarcísio Cordaro. A primeira vista parece algo complicado de se fazer mas com o profissional adequado é rápido e seguro. abraços

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  11. Com certeza Tarcísio Cordaro. A primeira vista parece algo complicado de se fazer mas com o profissional adequado é rápido e seguro. abraços

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  12. Com certeza Tarcísio Cordaro. A primeira vista parece algo complicado de se fazer mas com o profissional adequado é rápido e seguro. abraços

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  13. Com certeza Tarcísio Cordaro. A primeira vista parece algo complicado de se fazer mas com o profissional adequado é rápido e seguro. abraços

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  14. Boa Tarde Maria,
    Parabéns, excelente texto, muito bem esclarecido.

    Tenho um caso, creio que se encaixa no exemplo 2, mas gostaria de tirar a dúvida... Vamos lá.

    - Pedro é dono de 2 terrenos, TERRENO01 está na sua DIRPF por R$ 14.000,00 e TERRENO02 está por R$ 35.000,00.
    - Paulo e João tem um terreno (TERRENO03) que está em sua DIRPF por R$ 150.000,00.
    - Ambos decidem trocar, sendo que Pedro ficará com o TERRENO03 de Paulo e João. João ficará com o TERRENO01 e Paulo ficará com o TERRENO02.
    - O ITBI é recolhido conforme o valor fiscal.
    - Pedro, Paulo e João pagam o ITBI e fazem a Escritura Pública de Permuta no Tabelionato de Notas sem torna.

    Agora, pergunto:
    Como Pedro irá proceder na sua declaração de IRPF?
    - Dará baixa no TERRENO01 e TERRENO02 cfe Escritura de Permuta e dará entrada no TERRENO03 pelo valor de R$ 49.000,00 (R$14.000,00+R$35.000,00)?

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  15. Oi Cristiano.
    Entendendo que o terreno de Paulo e João tenha valor declarado de 150 mil para cada um(50%) totalizando 300 mil o valor de 100% do terreno.
    Se o total do terreno for 150 mil cada um deve ter declarado a sua parte com valor de R$75 mil. Se não fizeram tem que retificar as ultimas 05 declarações.

    Pedro da baixa de cada terreno informando que permutou ambos com João e Paulo pelo valor de 14 mil o terreno 1 para Paulo e 35 mil o terreno 2 para João e recebeu em permuta o terreno xx de Paulo e João que entra na lista de bens por 49 mil que é a soma dos terrenos permutados.
    abraços

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  16. Oi Maria,
    O terreno de Paulo e João está declarado por R$ 75.000,00 na DIRPF de cada um, totalizando R$ 150.000,00.

    Mas é isso aí! Eu tava na dúvida, pois nas escrituras de permuta aparece o valor dos TERRENOS01 e TERRENO02 de R$ 75.000,00 cada, por isso tava pensando que teria que apurar ganho de capital e recolher o IR devido.

    Mais uma vez muito obrigado pelos esclarecimentos.

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  17. Oi Cristiamo. Cada um tem 50% do imóvel, pagaram 150 mil pelo imóvel e na escritura consta 50% do terreno para cada um correspondendo a 75 mil o valor de aquisição. Na venda e permuta ocorre a mesma coisa o preço total de acordo com o percentual de cada proprietário.
    Sempre que um imóvel tem mais de um dono a escritura tem que informar o percentual que cabe a cada um.
    abraços

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  18. Maria Angela,
    Boa Tarde!

    Tenho um caso muito parecido.

    "A" e "B" são donos na proporção de 50% para cada, de um imóvel no valor de mercado de R$1.000.000,00; mas que encontra-se declarado no IR por R$300.000,00. (R$150.000,00 em cada IR).

    Os mesmos resolveram permutar o referido imóvel com "C", proprietário de 4 imóveis no valor de R$250.000,00 cada, totalizando R$1.000.000,00.

    A permuta ficou desenhada da seguinte forma:

    "A" e "B" permutam como "C"
    o terreno no valor de R$1.000.000,00 pelas 4 unidades no valor de 250.000,00 cada, totalizando R$1.000.000,00.

    O valor da permuta é de UM milhão.
    "A" e "B" vão receber cada um 2 unidades de "C".

    A pergunta é. Como fica a situação de "A" e "B", tendo em vista que no IR o bem permutado por UM milhão encontra-se declarado por R$300.000,00? Vai incidir ganho de capital???

    Atenciosamente,
    Maria








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  19. Oi Maria.
    Para não haver lucro imobiliária primeiro de tudo a escritura pública tem que ser de permuta e não compra e venda. Atentem para este fato.

    Quanto ao lucro imobiliário na troca tem que manter o valor declarado no ultimo imposto de renda. Como se trata de uma troca vale o preço de aquisição dos imóveis e não o de mercado, se informarem o preço de mercado vão ter que recolher imposto.

    A e B tem um imóvel a preço de aquisição de 150 mil para cada um correspondendo a 50% do imóvel.

    Vão permutar com C por 4 imóveis.

    O valor da permuta é de 1 milhão na escritura pública porque para a Receita continua sendo 150 mil para cada um A e B.

    Assim temos:

    A = 02 imóveis no valor de R$ 75.000,00 cada um totalizando os 150 mil do imóvel permutado (50%).

    B - 02 imóveis de valor de aquisição de R$ 75 mil totalizando os R$150 mil do imóvel permutado(50%).

    Note que o imóvel que sai da tua lista de bens tem preço de aquisição de 150 mil para cada uma e sendo assim o que entra na lista de bens de A e B terá que ter o mesmo valor. Se fosse um imóvel para cada seria 150 mil o preço de troca, se fosse 03 seria 50 mil o preço de cada na troca.

    Se colocarem 1 milhão estão atualizando o valor dos imóveis a preço de mercado e assim vão pagar imposto pois houve lucro.

    Quanto a C que vai receber o imóvel de você este imóvel entrará na lista de bens dele pelo preço dos 4 imóveis que ele esta trocando com vocês. Se na declaração de C cada imóvel esta por 50 mil, totaliza 200 mil e este é o valor que o imóvel de vocês vai entrar na lista de bens de C, se ele modificar paga imposto.

    Qualquer dúvida me envie um email.

    mcamini150@gmail.com

    abraços

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  20. Boa noite
    Caso "A" tenha um imóvel no valor de 1milhão e aceita permutar por um outro imóvel no valor de 460mil, mas esse imóvel foi declarado por 500mil, e ainda existe um financiamento de 500mil? como fica nessa situação sobre ganho de capital..
    Atenciosamente

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    1. Oi Max Monteiro. Permuta de imóveis exige escritura pública de permuta na conclusão do negócio e portanto o imóvel financiado tem que ser quitado para poder ser permutado. Nessa situação o permutante dono do imóvel financiado irá quita-lo, liberar a garantia do financiamento e somente após concluem o negócio.

      Os imóveis são permutados pelo mesmo valor que consta na declaração de cada um.

      abraços

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    2. Olá, Maria Angela. Tenho um imóvel não quitado pelo Minha casa, minha vida no valor de R$ 250.000 que ainda faltam pagar R$ 70.000. Encontrei um imóvel de interesse por um valor menor, R$ 170.000. Seria possível eu fazer um acordo com o banco para quitar esses R$ 70.000 e comprar o outro imóvel à vista usando o imóvel atual?

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    3. Oi Felipe, custei a te achar, postastes na resposta de outro. Nesse caso não é permuta é dação em pagamento. Tens que quitar o saldo devedor, liberar a garantia averbada na matricula e depois compras o outro imóvel dando este como pagamento ao vendedor e este te daria + um dinheiro.
      Abraços

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  21. Oi Maria.
    Temos uma casa com valor no IR de R$320.000,00, preço de mercado R$530.000,00. Recebi uma proposta de permuta por um apartamento, IR de R$180.000,00, valor de mercado R$530.000,00. Como ficaria para R.Federal, esta negociação?

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    Respostas
    1. Para Receita Federal devem ser utilizados os valores que constam na ultima declaração de renda e não o preço de mercado. Se permutarem por preço de mercado haverá ganho de capital e incidência de 15% de imposto a recolher. É obrigatorio que seja feita escritura pública de permuta.

      Sendo assim se tua casa tem valor declarado no IR de 320 mil ao trocar pelo apartamento este entrará pelo valor de 320 mil na tua propriedade e o permutante 2 que tem o apt declarado por 180 mil recebe tua casa por este valor de 180 mil. Nessa situação não há ganho de capital nem imposto e cada um arca com seu ITBI municipal e custas de escritura e registro da permuta.
      abraços

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  22. Oi Maria. Tenho uma dúvida no caso de permuta de imóvel.
    Exemplo: Estou permutando um imóvel que vale R$ 400 mil por outro que vale R$ 650 mil. A diferença de R$ 250 mil admite financiamento por instituição financeira ou devo pagar essa diferença ao outro proprietário à vista.
    Obrigado
    Antonio Carlos Mendes Fº

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    Respostas
    1. Oi Antonio Carlos Mendes Fº. Se houver financiamento nesta operação não temos permuta e sim compra e venda com pagamento de parte do negócio em imóvel. Na permuta os imóveis são trocados pelo valor do imóvel que sia da propriedade da pessoa e não pelo preço de marcado atual. Se vão fazer a troca pelo valor atual é compra e venda com parte do valor pago em imóvel e o restante financiado. abraços

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  23. Muito obrigado!

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  24. Boa tarde!
    Tenho um imóvel que foi adquirido em 2006 por R$50.000, 00, através de cessão de direitos, constando esse valor na minha declaração de IR, .
    Estou fazendo uma permuta por outro que consta na transação como R$ 150.000,00 e recebendo uma diferença em dinheiro de R$ 330.000,00 nesse mês. Há tributação? Obrigada! Abraços!


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  25. Olá. Sim vais receber parte em dinheiro que se chama "torna" e haverá tributação sobre este ganho de capital.

    Na permuta é obrigatório que a escritura pública seja de permuta com torna ou a Receita Federal não aceita e considera que foi compra e venda, atente para isso.
    O valor dos imóveis deve ser o de aquisição constante na ultima declaração se for modificado tem ganho de capital e imposto sobre o valor que for atualizado.

    Se teu imóvel tem preçod e aquisição de 50 mil e o do 2º poermutante 150 mil então o imóvel do 2º permutante vai entrar na tua lista de bens pelo preço do teu que sai isto é 50 mil, para não haver lucro sobre a troca e como vais receber 330 mil em dinheiro vai recolher imposto sobre este valor.

    o 2º permutante vai receber teu imóvel pelo custo de aquisição do imóvel que sai da propriedade dele que é 150 mil. note que na troca nos preços de aquisição devem se manter. ou haverá ganho de capital.

    abraços

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  26. Olá Maria! Primeiramente, parabéns pelo blog. Muito esclarecedor..
    Estou com uma dúvida também sobre o exemplo 2, onde temos a permuta de imóveis de valores diferentes sem contrapartida em dinheiro.

    Maria, permutante A, possui um terreno que está declarado em seu IRPF no valor de R$ 30.000,00. No entanto, o valor de mercado do terreno se aproxima de R$ 450.000,00.
    José, permutante B, possui uma incorporadora e gostaria de construir um condomínio residencial no terreno de Maria. José e Maria acordaram em fazer uma permuta sem torna. Maria vai permutar o seu terreno por uma área a ser construída, equivalente a uma unidade autônoma (casa) no condomínio a ser edificado. O valor de mercado da casa é de R$ 450.000,00.
    Já está claro para mim que no IRPF de Maria a casa vai entrar no valor de R$ 30.000,00.
    Minhas dúvidas são:
    - José e Maria vão pagar ITBI sobre qual valor base?
    - Na escritura pública de permuta sem torna, é necessário atribuir um valor para a transação? Ou posso apenas descrever os imóveis permutados sem citar valores?
    Obrigado!!

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    Respostas
    1. Oi José Maranhão.
      O ITBI irá incidir sobre o valor de mercado do imóvel ou valor de custo deste imóvel depende da legislação municipal e a escritura de permuta vai constar o valor do teu terreno pelo preço de 30 mil e a área construída pelo valor do custo de construção. È um calculo diferente quando temos permuta por área construída mas nesse calculo não tenho como te ajudar porque é mais complexo.
      abraços

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  27. Olá Maria Angela, muito interessante o seu POST.
    Gostaria de tirar uma dúvida contigo sobre a seguinte situação caso, logicamente, consiga responder.
    1) Pedro possui um imóvel no valor presente no IPTU de R$ 750.000, mas devido a valorização imobiliária ocorrida depois de anos consegue fazer um negócio da seguinte forma:
    a. Permuta por outro imóvel no valor de R$ 2,5 milhões
    b. E recebe uma parte em dinheiro no valor de R$ 500 mil
    2) A parte de R$ 500 mil (b), de acordo com o seu POST entendi que deve recolher IR baseado no cálculo da Torna.
    3) Já a parte (a) relativa à permuta não possui incidência de IR
    4) Contudo, tempos depois, Pedro vende este imóvel de R$ 2,5 milhões por R$ 2,4 milhões, ou seja, abaixo do valor obtido na negociação inicial.
    5) Dúvida: há ou não pagamento do IR nessa situação (4)?
    a. Entendo que se considerarmos a etapa 4 deste fluxo, está havendo um “prejuízo” na venda, de forma que, se olhada fora de um contexto, não haveria IR
    b. Contudo, se considerarmos que Pedro vendou um imóvel e embolsou R$ 2,4 milhões e que tudo isso se originou de um imóvel de R$ 750 mil, minha dúvida é se não deve haver recolhimento.
    Antes de mais nada, obrigado pela atenção
    Gustavo

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  28. Olá te respondi via email. abraços

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  29. Oi Maria.
    O seu POST foi muito esclarecedor para mim, porém fico ainda com dúvida em relação ao ITBI.
    Eu quero permutar um apartamento meu por uma casa. Não haverá torna.
    A casa entrará para mim pelo valor que está declarada em meu IR e o apartamento irá entrar para a outra parte pelo valor que a casa está declarada em seu IR, correto? Por não haver torna não haverá ganho de capital. Para eu recolher o ITBI, devo utilizar para base de cálculo o valor que o meu apartamento está declarado em minha declaração e a outra parte irá recolher o ITBI sobre o valor que a casa consta para ele em sua declaração??

    Obrigada

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    Respostas
    1. Olá. Para fins de ITBI infelizmente a base de calculo é o valor do imóvel que consta no cadastro da fazenda municipal que em geral é o valor de mercado. Abraços

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  30. Olá Maria. É possível permutar( com torna) 50% de um imóvel A por 100% do Imóvel B, sendo que o vendedor de B já detém os outros 50% do imóvel A.

    Grato.

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    Respostas
    1. Olá. Sim é possível o único problema é que você estará dando 50% do imóvel A que comprou pelo valor X e receberá 100% do imóvel B que terá obrigatoriamente que entrar na tua propriedade 50% pelo mesmo valor de A e a torna vais recolher imposto sobre ganho de capital.
      abraços

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  31. Olá, Maria. Pretendo permutar o meu imóvel com outro, recebendo uma torna de R$ 50.000,00. Somando o valor do imóvel com a torna, o total é inferior a R$ 440.000,00. Trata-se do único imóvel que possuo. Nesse caso, terei de pagar imposto de renda ou estarei isento? Desde já agradeço.

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  32. Olá, a permuta tem quer ser feita pelo mesmo valor de aquisição para ser isenta do imposto. Significa que se teu imóvel tem valor de aquisição de 100 mil o que vais receber vai entrar por 100 mil. Sobre a torna de 50 recolhe imposto mesmo abaixo de 440 mil. Abraços

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  33. Olá, Maria. Tenho um imóvel declarado por R$ 60.000,00 no IR, valor atual de R$ 550.000,00, vou permutar por uma apto no valor de R$ 300.000,00 mais R$ 250.000,00 em dinheiro como torna (há ganho de capital e pagamento de imposto). Por qual valor declarar no IR esse apartamento recebido na permuta, que será vendido assim que possível? Por R$ 60.000,00 ou R$ 300.000,00 (já que houve torna)?Se declarar por R$ 60.000,00 haverá ganho de capital na hora da venda por R$ 300.000,00, certo? Como faço? Obrigada, abraços.

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    1. Olá. Na permuta mantém o valor de aquisição. Sai o de 60 mil e entra pelo mesmo valor 60 mil somado com o valor da torna. Sobre este recolhe ganho de capital. Na venda haverá novo ganho sobre o valor a mais que for vendido. Abraços

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    2. Olá. Na permuta mantém o valor de aquisição. Sai o de 60 mil e entra pelo mesmo valor 60 mil somado com o valor da torna. Sobre este recolhe ganho de capital. Na venda haverá novo ganho sobre o valor a mais que for vendido. Abraços

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  34. Olá Maria Angela,
    Como fica o caso de permuta com imóvel financiado? Tenho um imóvel declarado por R$180.000 no IR, com valor atual de R$600.000 e saldo devedor de R$92.000. Se possível, gostaria de realizar uma permuta por imóvel no valor de R$280.000 mais R$320.000 de torna. Pensei em quitar o financiamento com o dinheiro recebido como entrada (parte da torna). Nesse caso é possível fazer a permuta? Como fica a incidência de imposto sobre o ganho de capital? Desconta-se o saldo devedor? Obrigada!

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    1. Olá a permuta tem que ser pelo valor de aquisição do imóvel não pelo valor de mercado. O imóvel que entra na tua propriedade vai entrar pelo mesmo preço de aquisição do imóvel que vai para o outro permutante. sobre a torna incide imposto sobre ganho d e capital. Aconselho a quitar o saldo devedor e a procurar um contador para não haver erro.
      abraços

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  35. Bom Dia, parabéns pelo site..
    Uma pergunta.. Imóvel foi permutado e 4 anos depois, vendido pelo valor da permuta, como não houve ganho de capital, não terá que paga IR, Certo??
    DEUS ABENÇOE!!RS

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    1. Olá , depende. sim se foi vendido pelo mesmo valor da permuta e não houve ganho, não há que se falara em pagamento de imposto, está isento.abraços

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  36. Oi Maria!!!
    Em 2009 comprei um apartamento pelo valor de R$ 110.000. Recentemente negociei com uma construtora a compra de um outro apartamento no valor de R$ 600.000. No compromisso de compra e venda assinado ficou definido a entrega do apartamento comprado em 2009 como parte do pagamento, no valor de R$ 295.000 + R$ 170.000 em dinheiro e R$ 135.000 financiado por instituição financeira. Neste caso devo pagar ganho de capital?
    Agradeço antecipadamente à atenção.
    Parabéns pelo site!!!

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    1. Olá. A principio sim, vais ter que pagar imposto sobre ganho de capital porque o valor do imóvel dado em dação em pagamento deveria ter sido mantido em 110 o mesmo valor que pagaste por ele. Procure um contador e leve o contrato.
      abraços

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  37. Tenho um imóvel com escritura antiga que está declarado no imposto de renda por R$ 300mil e estou permutando sem torna por outro imóvel que está com o valor atualizadado de R$ 1milhão. Já entendi como fazer na declaração de imposto de renda a minha dúvida é qual valor utilizar no cartório de notas na hora de fazer a escritura, visto que como é uma permuta sem torna, na escritura deve-se colocar o mesmo valor para ambos os imóveis

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    1. É exatamente isso, mantém o mesmo valor de cada um na escritura, já o imposto será pelo valor de mercado.
      abraços

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  38. Boa tarde Maria.
    Tenho um apto que ainda está em construção e portanto só tenho o contrato de compra e venda da construtora. Nesse contrato o meu apto está com valor de 130 mil reais. Vou fazer uma permuta para um apto que também está na planta (em construção ) , este apto será negociado por 260 mil reais , onde nesse valor o meu apto que paguei 130 mil entrará como 190 mil e irei dar mais 70 mil à vista. Vou precisar pagar lucro imobiliário ? Pois no caso meu apto de 130 mil entrará por 190 mil , estou isento por usar esse valor para comprar outro imóvel ou não ?
    Obrigado

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    1. Olá, se temos uma troca o imóvel tem que entra por 130 mil e não 190 mil. Os 70 que vais pagar não tem imposto.
      O construtor tem que autorizar esta troca. Abs

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    2. Olá, se temos uma troca o imóvel tem que entra por 130 mil e não 190 mil. Os 70 que vais pagar não tem imposto.
      O construtor tem que autorizar esta troca. Abs

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  39. Olá Maria, tem uma resposta pra mim? vou postar de novo:
    Olá Maria, estou permutando um apto de 400mil(170 no IRPF) por outro de 650mil (250 no IRPF) com torna de 250 mil. A outra parte não quer fazer permuta. E sim dois contratos de compra e venda no mesmo dia para que o imóvel que ele receberá fique a preço de mercado (pois TALVEZ venderá o imóvel recebido em breve) e para que ambos se beneficiem com a isenção de ganho de capital dentro dos 180 do valor investido: eu isento de ganho de capital, ele pagando 15700,00 conforme calculo do aplicativo ganho de capital sobre a venda. Eu concordei. Posso fazer assim, ou sou obrigado a fazer permuta com torna. A Receita poderia desconsiderar por entender que se trata de permuta com torna (que no caso pagaria até menos imposto)? Ou poderia desconsiderar a isenção de um ou outro, pois em cada declaração se entende que o outro imóvel é o destino do investimento do ganho de capital?

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    1. Oi Leonardo Oliveira. Respondi teu comentário e acho que em vez de enviar a resposta a apaguei sem querer pois lembro de ter respondido e notei que está sem resposta. Nunca é tarde, vamos lá.

      Não és obrigada a fazer permuta. Podem sim fazer uma compra e venda ao mesmo tempo dos imóveis sem problemas que terão a mesma data. solicitem ao cartório de notas as escrituras ao mesmo tempo de compra e venda. você está isenta se é teu único imóvel e ele utilizando na compra de novo imóvel ficará isento também. Perfeitamente legal.

      abraços

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    2. Obrigado pela resposta... só complementando... não é meu único imóvel, mas acho que eu estaria isento pois estou comprando um de 650mil.(250mil mais caro que meus apto de 400mil) e portanto investindo todo meu ganho de capital no mesmo dia.Seria isto? e a outra parte estaria investindo apenas 400mil no meu imóvel e portanto teria que pagar ganho de capital sobre os 250 não investidos?

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  40. Amigo, uma dúvida.

    estou dando 2 terrenos, que estão no IR por 50 mil cada um, (mas que valem 100 mil cada um), em permuta por um apartamento, no valor de 250 mil, mais uma torna de 50 mil. Pergunto: eu que pago a torna tenho que pagar algum imposto de renda sobre ganho de capital?

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    1. Olá, quem recebe a torna é que vai recolher o imposto sobre ganho de capital. você somente recolhe se modificar o preço do imóvel que esta recebendo. você está trocando dois terreno no valor total de 100 mil pois cada um está por 50 mil no teu IR. O imóvel que vais receber tem que entrar na tua propriedade por 100 mil que é o valor dos dois terrenos. Se declarar a aquisição por outro valor vai recolher imposto também por ter atualizado o valor do imóvel.
      abraços

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  41. Bom dia Maria
    Estou fazendo uma permuta , onde o apto que vou dar ainda está em construção ( sem escritura portanto ) ele está declarado por 130 mil no IR mas entrará no negócio por 195 mil. O imóvel que vou receber também não tem escritura pois está em construção. No negócio vou dar mais 75 mil de torna. No caso eu preciso pagar algum IR ? Neste caso por ser permuta , não estarei usando o benefício de isenção de IR por utilizar o valor para comprar outro imóvel em até 180 dias não né ?? E como devo fazer quando o imóvel ficar pronto e for entregue pela construtora , a escritura precisa ser feita como escritura de permuta ???

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    1. Oi Cassio, A troca dos imóveis tem que ser pelo mesmo valor. Se teu imóvel esta declarado por 130 mil o imóvel que vais receber entrará por 130 mil também + 75 mil de torna que pagaste, aí não tem problema. O que não pode é declarar 195 + 1 torna aí você recolhe imposto.
      Se é permuta não tem a isenção por comprar outro em 180 dias, somente se for comrpa e venda e nesse caso ambos fazem a escrituras no mesmo dia.
      abraços

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  42. No caso da escritura , ela será feita só daqui há um ano que será quando o apto será entregue pela construtora , essa escritura precisa ser uma escritura de permuta ??

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    1. A permuta ocorre agora e portanto temos uma troca de imóvel na planta. Para que a escritura dos imóveis trocados saia em nome de vocês é preciso a anuência do construtor que é o vendedor do imóvel. Significa que a troca tem que ser feita através dos construtores para que no término das construções cada um receba sua escritura definitiva de compra e venda pois a permuta foi feita antes por contrato particular.
      Não haverá escritura de permuta porque o imóvel não está pronto ainda e quem passará a escritura é o construtor e ele passa de compra e venda.
      É obrigatório que procurem os construtores e perguntem se pode ser feito e talvez não seja vantagem visto que para eles fazerem tudo e anuir cobram uma taxa que não é muito barata.

      abraços

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  43. Olá, gostaria de entender sobre permuta de imoveis onde so um esta financiado pela cx economica, c torna e ou sem torna?

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    1. Desculpe, a notificação de seu comentário não chegou em meu Email e ficou sem resposta breve. Se ainda ajudar, no caso em questão seria financiada a torna e o banco irá exigir contrato de compra e venda o que dificulta a permuta pois a escritura obrigatoriamente teria que ser de permuta de imóveis e não compra e venda. Abraços

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  44. Bom dia!
    No item 3, permuta com torna, não cita a condicionante que que seja realizado o negócio por escritura pública de PERMUTA. Entendi que o motivo seja a existência de ganho de capital. É isso mesmo?
    Grato
    Alexandre
    Brasília

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    1. Oi Alexandre Leite. Se estiverem trocando os imóveis com ou sem torna a escritura publica deverá ser de permuta imobiliária se for compra e venda poderá haver imposto sobre ganho de capital para ambos e na permuta poderá haver somente para quem receber a torna. depende de cada situação avaliar onde se pagará menos.
      Abraços

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  45. Boa noite Maria, primeiramente gostaria de lhe dar os parabéns por seus esclarecimentos em relação a esse assunto tão complexo para a maioria das pessoas. Tenho uma dúvida, comprei um terreno em 2009 pelo valor de 25 mil reais, valor esse que esta declarado no IR, e que hoje esta valendo 100 mil reais no mercado e estou negociando ele em um apartamento no valor de 130 mil reais, ou seja, estou dando mais 30 mil de volta em dinheiro, a minha dúvida é se podemos declarar essa transação como uma permuta? E se por tratar de um terreno e não ser o meu único imóvel ele não estaria passível de ganho de capital? Pois nesse caso pelo que li no site da Receita o terreno não se aplica a isenção de ganho de capital, obrigado.

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    1. Olá. Para ser permuta obrigatoriamente a escritura pública tem que ser de permuta e nesse caso com torna, isto é, pagamento em dinheiro de 30 mil. Ocorre que o apartamento terá que entrar na tua lista de bens por 25 mil + 30 mil da torna totalizando 55 mil de aquisição na permuta.
      Sobre o valor da torna de 30 mil vais recolher imposto.
      talvez seja melhor fazer uma compra e venda dando o terreno como parte do pagamento, o contador tem que avaliar o que sai mais em conta.

      Abraços

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    2. Sim, será feita a escritura pública de permuta com torna, e quem terá que preencher a guia de ganho de capital será o dono do apto que esta recebendo a quantia de 30 mil de volta? Eu proprietário do terreno não terei ganho de capital então? E mais uma dúvida, esse apto que esta na negociação foi declarado no IR em 2011 no valor de 32 mil, não teria problema em ele entrar na permuta com o mesmo valor do terreno no caso os 25 mil? Obrigado.

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    3. Exatamente, quem recolhe o imposto é quem recebe o dinheiro, quem paga acrescenta o valor pago ao valor do imóvel que saiu da propriedade. Se você der o teu terreno de 25 mil e pagar mais 30 mil trocou teu imóvel por 55 mil e vai declarar que a permuta foi de 25 mil com torna paga de 30 mil ao permutante totalizando 55 mil. Você como pagou pode acrescentar sem imposto o que recebeu faz o mesmo.

      É obrigatório entrar na permuta pelo mesmo valor do que saiu e não preço de mercado.

      Abraços

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  46. Estou comprando uma casa no valor de 750mil e como parte de pagamento um apto quitado no valor de 250mil e um outro apto não quitado também no valor de 250mil e 75mil de divida na cef. A diferença será financiada. Como fica o contrato? Permuta? Compra e venda com torna? É possível o apto que tem saldo devedor entrar na negociação? Obrigado

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    1. Oi Fabiano Neves, bom dia.

      Trata-se de compra e venda de imóvel financiado com dação em pagamento.
      Basta saber se o vendedor vai quitar o saldo devedor ou você vai transferir para o teu nome. Até pode ser permuta mas para isso teria que haver primeiro a quitação do saldo pelo vendedor e liberação d a garantia do imóvel. Tem que calcular para saber o que vale mais a pena. Na dação você paga os gastos com escritura e ITBI dos dois imóveis que vais passar para o vendedor. Abraços

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  47. Nas escrituras antes de acontecer a permuta constam valores diferentes, como proceder para elaborar novas escrituras de permuta sem que se tenha que pagar qualquer tributo, tendo em vista que atualmente os imóveis têm o mesmo valor imobiliário?, segundo tabela do IPTU.Agradeço atenção e fico no aguardo.

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    1. Oi Xandinho 57 na escritura de permuta os valores negociados podem ser o de mercado para fins do calculo do imposto municipal ITBI mas no imposto de renda deve ser mantido o mesmo valor do imóvel que saiu da propriedade de cada permutante.

      Vejamos: o valor da permuta é sempre aquele que declarou no ultimo imposto de renda ou o de aquisição para não haver imposto de renda sobre ganho de capital. Exemplo

      Permutante A tem um apartamento declarado por 300 mil que tem preçod e mercado de 600 mil;
      Permutante B tem uma casa declarada por 250 mil que tem preço de mercado de 500 mil;
      Ambos resolvem trocar os imóveis sem compensação em dinheiro.

      A casa de B vale 500 mil e o ITBI e escritura saíra sobre este valor mas na declaração de renda vai entrar na propriedade de A pelo valor do apt que saiu ou seja 300 mil

      O apt da A por sua vez entra na propriedade de B por 250 mil o mesmo valor da casa que saiu da lista de bens na troca. vai declarar o apt com aquisição no mesmo valor da casa 250 mil e na escritura para fins de ITBI constará o valor de mercado.

      O importante é que na decalração de renda se mantenha no imóvel que entra o mesmo valor do que sai.

      Abraços

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  48. Parabéns Maria pelo blog e pelas respostas rápidas e com informações claras.

    Gostaria do teu auxílio para esclarecer como posso realizar a negociação de permuta abaixo de forma que incida menos impostos.

    Segue os dados da operação:
    - Comprador A: imóvel avaliado em 450mil, declarado no IR por 153mil e com financiamento bancário com saldo devedor de 160mil;
    - Comprador B: imóvel avaliado em 220mil e declarado no IR por 19mil e outro imóvel avaliado em 180mil e declarado no IR por 1,1mil
    - Vendedor: imovel avaliado em 850mil.

    A permuta consiste somente na troca dos 3 imóveis dos compradores A e B pelo imóvel do Vendedor.
    As dúvidas são:
    a) essa permuta pode gerar a cobrança de IR por ganhos de capital sobre os imóveis?
    b) há alguma maneira do novo imóvel ficar registrado somente para o Comprador A? Se sim, como deve ser declarado? E também não caracterizaria como uma doação do Comprador B para o Comprador A, gerando assim ITCMD?
    c) possui alguma sugestão para essa negociação?

    Obrigado pela atenção.

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    1. Oi Eduardo Nunes.

      Situação inusitada. Sinceramente não sei te dizer se pode permutar imóveis de proprietário diferente para fins de isenção no imposto de renda. O que posso te dizer é que o saldo devedor do imóvel em financiamento tem que ser quitado pára a permuta e que na permuta o imóvel do vendedor tem que ficar em nome de A e B cada um com seu percentual correspondente ao valor de aquisição de seus imóveis. a principio quitando o financiamento acho que não tem problema, vou pesquisar.
      abraços

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  49. oi Maria tudo bem, estou lendo seu blog e gostei muito e estou com uma duvida, tenho um imovel q paguei 150,000 financiado e devo 80 mil e esta a venda por 300,00 o comprador vai me dar 160 em dinheiro financiado e os outros 140 entra um ap. obrigado e bom dia

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    1. minha duvida eh, se eu preciso pagar ir desse ap q esta entrando e se eu vender esse ap pelos mesmos 140 1 ano depois, preciso pagar alguma coisa de ir. obrigado e espero ter sido claro.

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    2. Oi JavaLi.

      Se a data da venda e da escritura de dação deste imóvel for a mesma ou seja ambas feitas no mesmo dia ficas isento de imposto mas se venderes daqui um tempo vai pagar imposto sobre o lucro.
      Abraços

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