OBRIGATORIEDADE DE O LOCADOR SER O PROPRIETÁRIO


Já expliquei em uma postagem anterior que qualquer pessoa pode ser o locador de um imóvel, até mesmo um invasor de terreno alheio em que o proprietário o tenha abandonado (este tema merece uma postagem especifica). Basta que tenha a posse direta ou indireta do imóvel e estará apto a loca-lo a terceiros. Na locação se transmite a posse não a propriedade e assim não há risco de perda do imóvel para o locatário.
O contrato não tendo forma solene pode ser escrito ou verbal, porém existem alguns casos na locação de imóveis em que é exigida a propriedade do mesmo paras ser o locador. Nestas situações que citarei abaixo somente a posse não é permitido, obrigando o locador a apresentar o titulo de propriedade imobiliária (Matricula Imobiliária).

Situações em que o locador tem que ser o proprietário do imóvel

·         Quando o locador solicitar a devolução do imóvel para uso próprio. 
·         Quando é obrigatória a reforma urgente do imóvel determinada pelo poder público
·         Quando o imóvel necessitar de reforma com aumento da área construída
·         Quando o imóvel tiver pedido com autorização de demolição
·         Quando o contrato tiver cláusula de vigência

Devolução do imóvel

Quando o contrato escrito ou verbal tem prazo menor que 30 meses (art. 47- III- Lei 8.2245/91) o art. 4º impede a retomada pelo locador seja qual for o motivo, antes de o prazo terminar. Terminado o prazo, em situações especiais, o imóvel poderá ser retomado e a locação encerrada. A retomada para uso próprio nesta situação é um direito do locador desde que ele seja o proprietário do imóvel. Se for apenas o posseiro ou pessoa autorizada a locar não poderá fazer uso deste direito.  O título de propriedade é a matricula imobiliária do imóvel que deverá estar em seu nome.

Reforma urgente

Há casos em que o imóvel necessita de uma reforma urgente sendo esta determinada pelo poder municipal. Somente o proprietário pode receber a notificação e somente ele pode solicitar o encerramento da locação e assim sendo deve ser o locador e o dono do imóvel. Vale lembrar que a reforma tem que impossibilitar ao locatário de permanecer no imóvel ou então se este não consentir que o mesmo seja reformado também poderá o proprietário pedir a retomada. (artigo 9º - IV - Lei 8.245/91)

Reforma com aumento de área.

Considerada benfeitoria que aumenta o valor patrimonial, se o locador desejar aumentar o imóvel poderá se proprietário for solicitar o encerramento do contrato. Necessário prova documental de que é o dono.  Esta situação exige autorização do poder publico para a obra e sendo assim não basta solicitar a devolução informando que o imóvel passará por obra de acréscimo tem que haver autorização municipal que comprove que você irá fazer a obra. O acréscimo deve ser de no mínimo 20% da área total do imóvel.  Se a reforma for para que a destinação seja hotel ou pensão o acréscimo deverá ser de 50% da área já construída.

Demolição

A mesma descrição do item acima sobre reforma , porém o proprietário deverá ter a autorização de demolição emitida pela prefeitura
Lei 8.245/91 - Artigo 47 - § 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

Cláusula de vigência

Normalmente é utilizada em contratos não residenciais como forma de proteção ao negocio do locatário. Dificilmente se acha um locador que concorde que esta cláusula seja inserida em contrato de locação residencial.
É uma cláusula de proteção do contrato. A venda do imóvel é um risco eminente que o locatário corre na locação imobiliária. O locador pode a qualquer momento vende-lo, respeitando o direito de preferência do locatário. O comprador por sua vez não esta obrigado a respeitar o contrato e pode decidir por encerra-lo. Logicamente que estando o locador no direito de vender seus bens a qualquer tempo não há o que se falar em indenização ao locatário. O mesmo ocorre com o comprador.
A cláusula de vigência determina a obrigatoriedade de o comprador respeitar o prazo do contrato até o seu final e assim o mesmo não terá o direito de encerra-lo antes, devendo respeitar todas as cláusulas. Assume o comprador o lugar do vendedor no contrato com os mesmos deveres e obrigações. Por ser uma cláusula de proteção não é utilizada nos contratos residenciais, somente nos não residenciais com prazo de contrato estendido (art.8º lei 8.245/91).
Para que a cláusula tenha valor é obrigatório que o contrato seja levado ao Cartório de Imóveis sendo registrado na matricula imobiliária dando assim ciência a todos. O registro é solicitado pelo locador e por isso este deve ser o proprietário do imóvel, até porque é uma medida que não impede a venda, mas restringe os direitos do comprador de posse imediata.

Cuidados no contrato de locação: quando se insere a cláusula de vigência deve-se ter o cuidado na elaboração do contrato evitando assim que o Cartório barre o registro por não estar o mesmo na forma que exige e você tenha que refazer o contrato. O imóvel tem que ser perfeitamente descrito com número da matricula imobiliária, inscrição municipal, endereço completo, área total e privativa, vaga de garagem, enfim, descreve-lo de forma a não deixar dúvidas quanto a que se refere. É a Especialidade exigida pelo cartório. Ele deve ser único e não se confundir com outro.
Duas testemunhas devem assinar o contrato e estarem estas descritas com nome completo, RG e CPF. Se não estiverem identificadas de forma a não deixar duvidas o contrato pode ser devolvido.

Término do prazo: terminado o prazo determinado no contrato, as partes devem fazer a renovação escrita reforçando a validade da cláusula e novo prazo determinado. No prazo indeterminado não existe cláusula de vigência. Encerrada a locação o registro deve ser cancelado junto ao cartório.

Registro no cartório: se a vigência for sobre imóvel o registro é feito no Cartório de Imóveis onde se buscam as certidões sobre o mesmo verificando as informações prestadas que interessem a terceiros. O interessado na compra do imóvel, solicitando ao cartório uma certidão do imóvel terá a informação da cláusula registrada, estando ciente de que deverá respeita-la.

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Comentários

  1. Olá Maria Angela, boa tarde. Tudo bem?
    Excelente o seu blog. Bastante informativo e extremamente bem feito. Meus parabéns pelo excelente trabalho.
    Me ajude com uma dúvida: Um possuidor direto de um imóvel, na qualidade de herdeiro do real proprietário, poderia locar este imóvel, considerando que o mesmo ainda não foi partilhado entre os demais herdeiros? Verifiquei na lei de locação e não encontrei nenhum óbice.
    Contudo, considerando que o imóvel não foi inventariado, pensei que a locação pudesse ser nula em razão do direito de partilha dos outros herdeiros sobre o imóvel. A colega enxerga alguma nulidade na locação feita pelo herdeiro possuidor direto do imóvel.

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    Respostas
    1. Na lei do Inquilinato 8.245/91 consta que morrendo o locador a locação transfere-se automaticamente aos herdeiros. Assim sendo se abrirem inventario o inventariante administra e não abrindo os herdeiros administram. Se o cônjuge é vivo em geral este segue administrando os bens do falecido por ser meeiro dos mesmos(tem ametade de tudo). Se não tiver viúvos pode-se escolher um herdeiro para administrar e os outros fornecem declaração para tanto.
      O que não pode é um herdeiro ficar com o aluguel não repassando aos outros, se der briga o locatário pode passar a depositar em juízo até que se resolva. É muito comum um herdeiro se apossar de tudo e acaba sempre em confusão.
      O que recomendo. Que todos os herdeiros constem no contrato como locadores cada um com seu percentual na herança e um seja o responsável por administrar o contrato, receber, dar quitação, emitir recibo em nome de todos.
      Abraços

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