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16/12/12

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA -COMPRA E VENDA



As vezes o negocio da compra e venda é realizado pelas partes de forma que o comprador pague ao vendedor um sinal e solicite o pagamento parcelado do restante do valor.

Como garantia, as partes fazem um Contrato de Promessa de Compra e Venda.
Este tipo de contrato pode ser levado pelo comprador a registro na matricula do imóvel para fazer constar o negócio realizado, porém a transferência do imóvel só ocorre quando todas as parcelas forem pagas pelo comprador. Vale lembrar que o comprador tem o dever de guardar todos os recibos(ou nota promissória) de pagamento.

O comprador fica garantido pelo contrato registrado na matricula do imóvel e o vendedor fica garantido porque o imóvel continua em seu nome até a quitação. Ambos assumem um compromisso. O vendedor de passar a escritura ao término do pagamento e o comprador o de arcar com o pagamento das parcelas.

Surge então a dúvida: E se o vendedor não passar a escritura ao término do pagamento seja por falecimento ou qualquer outra alegação infundada, o que o comprador pode fazer!  E se o comprador também se recusar a transferir o imóvel para o nome dele o que pode fazer o vendedor!

È neste caso que entra a ação Judicial de Adjudicação Compulsória.
Tem como objetivo buscar a autorização para a transferência do imóvel para o nome do comprador ou do vendedor, quando este não consegue a escritura definitiva que deveria ser passada por força da promessa de compra e venda assinada ou por seus herdeiros em caso de falecimento.

A ação segue procedimento sumário(comum) por não necessitar de situação especial(CPC art.275 e 281). Mediante sentença favorável a parte prejudicada recebe o Mandato judicial de adjudicação que autoriza o Cartório a promover a escritura definitiva sem a presença da parte que se recusou ou não pode transferi-la.

A adjudicação aplica-se a todas as situações de promessa de compra e venda de qualquer tipo de imóvel e também ao locatário no exercício do direito de preferência na compra do imóvel locado. Sendo assim, se uma das partes não cumprir o combinado, busque imediatamente um advogado e resolva judicialmente a situação.







4 comentários:

  1. Dna Maria, comprou imóvel com entrada e promissórias. Na última promissória, no valor de R$ 5mil, a compradora não pagou, porque verificou que não havia sido legalizado o imóvel junto a prefeitura. A vendedora então, entrou com ação em outro municipio, contra a Dna Maria. Após todas as provas comprovatórias, o juiz deu ganho de causa a Dna. Maria Augusta. Detalhe, o ITBI já foi pago em nome da Dna. Maria. Como proceder para a escritura definitiva? Precisa de advogado para requerer Mandato Judicial de Adjudicação e, qual o prazo de emissão deste documento? Muito obrigado.

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  2. Oi Wilton. Não tenho como te orientar, não sou advogada e esta situação relatada necessita de um advogado porque já houve um processo anterior. Posso te dizer que para a ação adjudicatória é obrigado ter um advogado representante no processo.
    Desculpe não poder ajudar.

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  3. Passei uma cessão de direito hereditario, o cessionário não pagou o combinado e ainda passou para uma terceira pessoa, esta pessoa me acionou na justiça com adjudicação compulsoria, ja fiz o inventario e registrei, no registro não consta a cessão de direito, esta terceira pessoa terá exito?

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  4. Olá. O primeiro cessionário transferiu os direito dele para uma terceira pessoa e assim este se habilitou no lugar de quem tinha uma cessão com você por isso ele esta te acionando, não poderia acionar outra pessoa que ão você.
    A questão é que quem cedeu a ele os direitos não quitou a cessão que tinha com você ou seja estava inadimplente.
    O problema agora é saber o que diz o teu documento com o primeiro cessionário. Se a tua cessão diz que você somente estava obrigada a passar a escritura mediante quitação do preço combinado na cessão então é provável que o atual cessionario tenha que te pagar para que passes a escritura para ele porque como ele assumiu os direitos do primeiro cessionario e os deveres também ou seja ele assumiu a cessão que existia com você. Teu advogado saberá como fazer mas tudo vai depender de ter feito um contrato de cessão amarrado de forma a impedir a transferência do imóvel sem quitação do preço. este contrato já devia ter clausula que impedisse nova cessão sem teu consentimento escrito. Tudo vai depender do que diz teu contrato.
    abraços

    email: mcamini150@gmail.com

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