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30/11/12

AÇÃO DE DESPEJO COM LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO EM 15 DIA


A Lei do Inquilinato 8.245/91 é a lei especial que rege os contratos de locação residencial e não residencial desde 1991 e atualmente em vigor, atuando o Código Civil nos demais tipos de locação.
Em 2009 entrou em vigor a Lei 12.112/09 que modificou alguns artigos da Lei do Inquilinato 8.245/91. Erroneamente chamada de “nova lei do inquilinato”, a Lei 12.112/09 apenas veio modificar alguns artigos que deixavam dúvidas em sua interpretação e também modificar outros, tornando mais justa a legislação, para ambas as partes.

A atualização se fez necessária devido a desvantagem no locador (proprietário) em relação ao locatário(inquilino) para, em casos determinados, poder encerrar o contrato pela via judicial. Uma ação antes da atualização da lei, levava mais de 12 meses e durante todo este tempo o locatário, até a sentença, permanecia no imóvel. Imaginem uma ação por falta de pagamento e o inquilino todo este tempo no imóvel sem pagar. Também sabemos que difícil é a cobrança se o inquilino não possui bens e o contrato não tem fiança que o garanta. Assim, a atualização veio para amenizar ainda que somente um pouquinho, a tortura de locadores para reaver o mais rápido possível seu imóvel, das mãos de quem não respeita o contrato assinado.
Assim surgiu a modificação do artigo 59 que modificou alguns incisos e incluiu outros.

Este artigo 59 autoriza o locado,r representado por seu advogado, a entrar com ação judicial de despejo solicitando ao juiz que conceda liminar de desocupação do imóvel em 15 dias.
A liminar é concedida sem que a outra parte seja ouvida no processo e portanto, a legislação exige que o locador deposite como caução judicial a quantia de 03 alugueis vigentes. Este depósito tem a finalidade de resguardar as partes porque apesar da desocupação ocorrer por liminar, o processo tem continuidade e se o locador não tiver razão, a caução é revertida ao locatário em forma de indenização. Se o locador tiver razão, lhe é devolvida. Cabe ainda o direito ao locatário injustamente retirado do imóvel pleitear perdas e danos se considerado que o valor da caução não cobre o prejuízo causado pelo locador.

A lei também garante ao locatário o direito de em caso de despejo por falta de pagamento suspender este despejo depositando em juízo os valores devidos em sua totalidade e  “a vista” durante o prazo de 15 dias para desocupação. O judiciário não autoriza o pagamento parcelado justamente para evitar a protelação do problema causado ao locador. Depositado os valores devidos o despejo é suspenso. Esse direito, o inquilino pode utilizar uma vez a cada 24 meses. Se dentro do prazo de 24 meses voltar a sofrer nova ação não terá mais o direito de pagar a divida e suspender o despejo. Poderá quitá-la, mas o despejo continuará se for o desejo do locador.
Chama-se o ato de pagar a divida e suspender o despejo de “Purgar a mora” e esta previsto no artigo 62 inciso II.

Com o despejo por liminar em 15 dias a lei atualiza-se e vem contemplar locadores e locatários de boa fé. O locatário não esta livre de problemas financeiros que o impeçam de pagar o aluguel por um determinado tempo, mas cabe a este procurar o locador e tentar um acordo de pagamento por um determinado prazo de forma que fique bom para ambos. Logicamente que o locador não esta obrigado a aceitar, porém quando se é bom inquilino tudo fica mais fácil. Dificil é sofrer um despejo forçado com policia na porta, oficial de justiça e todos os seus pertences sendo colocado dentro de um caminhão e levado para um depósito onde você terá que pagar o aluguel da guarda de seus pertences.

São apenas algumas situações em que a liminar é concedida.
Optei por dividir este post evitando ficar muito extenso.
No link abaixo abordo cada uma das situações em que a liminar é concedida.

6 comentários:

  1. Esse artigo 59 ainda esta em vigor? não teve mais alterações no artigo?

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  2. Oi Victoria. Esta em plena vigência e não houve qualquer alteração desde então. Ocorre que a demora no judiciário continua grande e uma citação do locatário no caso de inadimplência pode levar meses e portanto alguns processos continuam levando 6 meses mesmo com a liminar.

    abraços

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  3. Oi Victoria. Esta em plena vigência e não houve qualquer alteração desde então. Ocorre que a demora no judiciário continua grande e uma citação do locatário no caso de inadimplência pode levar meses e portanto alguns processos continuam levando 6 meses mesmo com a liminar.

    abraços

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  4. Boa noite, gostaria de tirar uma duvida. Nosso imovel foi vendido, duas casas no lote, coisa de herdeiros, eu sou um dos filhos, meu filho de 30 anos morava com minha irma em uma casa a outra estava vazia. Minha irma entregou o imovel no dia 13 de junho 2015, meu filho disse que iria sair no dia 20 de junho, nao saiu, o prazo para sair era dia 25 de junho, 2015. Ele ja' retirou alguns moveis dele, mas nao todos. Colocou um cadeado novo no portao. O novo proprietario disse que nao pode receber o imovel com uma pessoa morando la', mas meu filho nao esta' mais morando la'. Ele esta' com muita raiva, pois minha irma, mandou cortar a luz e a agua. Agora ele esta' fazendo pirraca pra sair, ou melhor dizendo para retirar as coisas dele. O novo proprietario ja' esta' falando em cobrar aluguel das 2 casas. O que pode e deve ser feito para que meu filho saia, retire as coisas e entregue as chaves? E o imovel ja' tem escritura no nome do novo proprietario. Somos nos que temos que tirar meu filho, ou o novo dono? Aguardo sua resposta por favor.

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  5. Olá. Temos um novo proprietário porém ele não tomou posse do imóvel, não recebendo as chaves porque o imóvel tinha que ser entregue vazio de pessoas e coisas e não esta. Se ele recebe as chaves tomando posse pode ser responsabilizado pleo teu irmão caso retire as coisas deles. Quem tem que tomar providências são vocês vendedores. Chamem um chaveiro, entrem no imóvel e tirem todas as coisas dele de dentro. Vocês decidem para onde vão levar. Ao estar com o imóvel completamente vazio o comprador recebe as chaves, toma posse, assina o recibo de recebimento das chaves e troca as fechaduras e cadeados.

    È bom resolver isso logo porque além de aluguel ele pode cobrar indenização pela demora na imissão da posse.
    Se vocês são irmãos resolvam entre sí porque se você for retirar as coisas dele pela via legal terá que entrar com ação judicial de retomada da posse o que pode levar tempo e vocês terem que indenizar o comprador.

    abraços

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  6. Olá. Após 3 meses sem pagar, entrei com ação de despejo por falta de pagamento e fiz o depósito caução de 3 aluguéis para concessão da liminar. Nesse meio tempo, o inquilino desocupou o imóvel e não entrou em contato com a imobiliária para rescisão do contrato. Foi constatado pelo oficial o abandono do imóvel e foi protocolada a petição para expedição de mandado de imissão na posse.
    Hoje o oficial cumpriu o mandado para imissão, já estou com as chaves do imóvel. Porém, o processo prossegue com a cobrança dos aluguéis em atraso. Nesse caso, em que momento é feita a devolução da caução que fiz para concessão da liminar?

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