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31/08/12

LOCATÁRIO E USO DAS ÁREAS SOCIAIS DO CONDOMINIO

A Convenção elaborada e aprovada em Assembléia por todos os condôminos é a Lei maior aplicada dentro do condomínio. Junta-se a ela o Regimento Interno que determina o uso das partes comuns a todos, sejam estes proprietários, locatários, funcionários e visitantes. É aplicável a todos e se a convenção estiver registrada no cartório ninguém poderá alegar desconhece-la.

Pela complexidade de se elaborar um Convenção de Condomínio, é recomendável que o síndico busque auxilio de um advogado ou profissionais de imobiliárias especializadas, visando assim evitar a inclusão de cláusulas que venham a anular o documento. Se bem elaborada, não será questionada. Este é o motivo desta postagem. Até onde vai o direito dos condôminos de incluir proibições absurdas que legalmente não tem qualquer valor. Deve o síndico ter a responsabilidade de buscar auxilio profissional e não permitir que assuntos que interferem no direito pessoal venham a constar no documento.

A questão que foi abordada por email foi o direito do locatário ao uso das áreas comuns do condomínio.
Ao mudar-se para um certo prédio por contrato escrito de locação de 48 meses, recebeu do síndico por escrito o comunicado de que a Convenção não permitia aos locatários o uso das áreas de piscina, salão de festa, sala de ginástica e espaço gourmet. Contestado por escrito o documento, o caso acabou na justiça diante da insistência de que a Convenção de condomínio era soberana. Soberana até certo ponto, pois não pode uma lei secundária estar acima de legislação municipal, estadual e federal e muito menos da Constituição.

Decisão a favor do locatário em todas as instâncias a que o síndico recorreu, tornaram sem efeito o item da Convenção com a proibição. O locatário por contrato de locação assume a posse do imóvel com os mesmos deveres e direitos do proprietário em relação ao uso do imóvel e suas dependências, ficando responsável pelas despesas ordinárias do condomínio através do pagamento da cota condominial mensal. Na cota condominial mensal estão as despesas de manutenção de todas as áreas de uso comum do condomínio e sendo assim, não pode o locatário ficar proibido do uso devendo respeitar o Regimento Interno que determina como é utilizada as partes comuns. Sendo assim a convenção teve que ser revista e modificada enquadrando-a dentro da legislação brasileira. Não pode um documento privado determinar direitos e deveres que contrariam uma legislação maior. Na hora de instituir o condomínio e fazer sua convenção, o profissional é fundamental para se evitar um erro que depois venha a custar mais;. Além do direito de uso a locatária em questão buscou reparação pelos danos causados e ganhou. O condomínio ficou com o prejuízo.

O mesmo vale para:
- proibição de animeis de pequeno porte no apartamento;
- proibição do locatário de concorrer a sorteio de vaga de garagem.


13 comentários:

  1. Este problema parece que é eterno rss.
    Ricardo
    www.clubimob.com.br - Mediação Imobiliária

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  2. E como recebo perguntas sobre este tema. Como não atuo com condomínio e não sobra tempo para estudar a legislação e prática não costumo responder muitas questões. O problema maior é o prejuízo quando o inquilino entra na justiça. Dificil de entenderem.

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  3. Excelente blog, claro, direto e em uma linguagem inteligivel para leigos.
    Alexandre Cardoso

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  4. Obrigado Alexandre, é este o objetivo do Blog, informar de forma clara mesmo que para isso tenha que me tornar repetitiva em algumas postagens. Lamento não ter mais tempo para que outros assuntos se façam presente no blog, isto exigiria colaboradores e fugiria de minha total independência.
    abraços

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  5. Maria, sou proprietária de um apartamento que está locado. Por ele estar locado perco o direito de usufruir das áreas comuns?

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  6. Oi Melissa. O contrato de locação transfere ao locatário a posse do imóvel enquanto o contrato estiver em vigor. Sendo assim, o uso da área social do condomínio é do locatário não podendo você utiliza-la a não ser que tenhas outro imóvel no mesmo condomínio e nele resida.
    abraços

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  7. Maria:Estou comprando direto da proprietária um apartamento que foi anunciado com garagem porque atrás do prédio tem um terrenão vazio mas na matrícula não é citado estacionamento,vaga,garagem ou qualquer ooisa que se refira ao ítem. É um prédio pequeno onde duas irmãs eram proprietárias e agora entrarei eu e então vamos escrever agora o condomínio.
    Minha pergunta:não tem como colocar na matrícula que vou ter um espaço para estacionamento,garantindo meu direito a este estacionamento?Só será uma garagem por convenção de condomínio?Raquel

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  8. Oi Raquel, se não consta na matricula imobiliária então o apartamento não possui nem vaga de estacionamento muito menos garagem coberta e escriturada ou sem cobertura. Nesta situação estas pagando um imóvel com garagem sem ter a garantia de poder estacionar. somente com a autorização de todos os proprietários do prédio terias garantido este direito a estacionar teu carro nos fundos do prédio. O direito que te derem todos os proprietários tem que receber. Se a proprietária atual tem autorização tem que ser por escrito e que esta seja válida em caso de mudança de propriedade.

    abraços

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  9. celso fernandes29/06/14 08:17

    Bom dia, Maria Angela!!!
    Na hipótese de LOCAÇÃO POR TEMPORADA, donde esteja presente o número de 20 ocupantes do imóvel em que gere riscos:
    1. ENTRADA E SAIDA NA PORTARIA SEM CONHECIMENTO PESSOAL DOS LOCATÁRIOS(DEVIDO ÓBVIO A NÃO RECONHECIMENTO DOS MESMOS);
    2. UTILIZAÇÃO EXCESSIVA DOS ELEVADORES - VISTO A QUANTIDADE DE PESSOAS NA UNIDADE;
    3. EXCESSO DE BARULHO DEVIDO A LASER, SEM RESPEITO AO VIZINHO DE IDADE 90 ANOS - TRADICIONAL;
    4. CIRCULAÇÃO SEM TOMADA DE CONHECIMENTO - CONTROLE DO SÍNDICO, EM VISITA AOS LOCADORES DE TEMPORADA;

    Nesta hipótese estamos baseando o requerimento de alguns itens na CONVENÇÃO DO PRÉDIO, para iniciar uma legalização do mesmo, em uso e fruto das partes comuns - para não exceder as despesas com elevadores - manutenção, riscos de assaltantes, garantias comuns aos que são moradores antigos no edifício que por três unidades - estão sendo levadas ao incômodo de convívio.
    Aguardo seu parecer.
    EXISTE ALGUMA BASE LEGAL PARA COMPOR ESTE QUADRO?
    CELSO FERNANDES

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  10. Oi Caio Fernandes.
    A convenção de condomínio determina as regras de utilização das dependências de uso comum e acesso ao condomínio por terceiros e esta deve ser cumprida.

    Locação por temporada é de prazo máximo de 90 dias. Quem consta no contrato de temporada como locatário é o responsável por todos os atos dos que vão ocupar o imóvel.

    O contrato deve informar o número máximo de ocupantes que o imóvel comporta e a obrigação de todos serem identificados com nome, RG e CPF na portaria para acesso ao condomínio assim como o regimento interno deve ser informado ao locatário para que seja cumprido.

    A convenção deve ser clara quanto a locação por temporada e número máximo de pessoa por unidade conforme a metragem da mesma.
    Deve regrar que todos sejam identificados na portaria e o proprietário do imóvel responsável por buscar soluções junto ao seu locatário caso ocorram problemas de vizinhança.
    cobrança extra por uso excessivo dos elevadores não pode ser determinada e também não se pode proibir uso das dependências de uso comum pelo locatário que por contrato tem o mesmo direito de uso do proprietário do imóvel.
    abraços

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  11. Bom dia, preciso muito de uma orientação: comprei um apartamento sem vaga determinada na escritura (só consta no RGI a existencia de estacionamento cuja a utilização deve seguir a convenção condominial).Aluguei o imóvel e soube posteriormente que a convenção proibe o inquilino de ocupar qualquer vaga do estacionamento. O inquilino tem os mesmo direitos do proprietário no que diz respeito as vagas mesmo que essas não constem na escritura? Obrigada

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    Respostas
    1. O locatário tem os mesmos direitos do locador /proprietário. A convenção não poderia impedir o uso do estacionamento coletivo pelo inquilino. Terás que na justiça questionar o condomínio quanto a isso. Mesmo sendo a convenção soberana esta não pode ir contra a legislação e os direitos das pessoas. eu mesma moro desta forma, sou locatária e tenho direito a usar a vaga coletiva do condomínio e a uso.
      abraços

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  12. A argumentação aqui elencada é verdadeira e tem embasamento legal, mas o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro tem outro entendimento. Eles entendem, que pelo princípio da razoabilidade o proprietário tem preferência sobre o inquilino, embora este tenha que pagar manutenção das despesas, como manutenção das despesas com os portões da garagem.

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