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27/07/12

COBRANÇA JUDICIAL DO ALUGUEL – PRESCRIÇÃO

COBRANÇA JUDICIAL DO ALUGUEL – PRESCRIÇÃO

Legislação

Código Civil 2002 artigo 206 – parágrafo 3º; inciso I

... Prescreve em 03 anos (três anos) a pretensão relativa a aluguéis de prédios urbanos ou rústicos

Conceito

É comum as pessoas pensarem que uma divida prescreve após 10 anos. A regra geral até faz esta determinação, mas existem vários prazos diferenciados conforme a divida que deverá ser cobrada então sempre verifiquem qual o prazo na legislação atualizada. Em época de Internet fica fácil achar a legislação.

O fato de o prazo de cobrança estar prescrito não impede o credor de entrar com a ação judicial cobrando o devedor. Este por sua vez poderá se negar a pagar alegando a prescrição ou concordar em pagar reconhecendo que deve e  por ser pessoa de boa fé efetuar a quitação.


Cobrança dos aluguéis

Conforme a legislação informada no inicio desta postagem, em plena vigência, o locador tem o direito de judicialmente requerer o pagamento dos aluguéis devidos pelo inquilino que tenha desocupado o imóvel deixando dividas relativas à locação e para isso a lei determina um prazo de 03 anos para que esta divida seja cobrada.

O prazo começa a contar a partir do vencimento do primeiro aluguel não pago pelo Locatário. O vencimento é a data que constar no DOC de pagamento não efetuado ou contrato escrito.

Atenção: após o Locador dar inicio a ação judicial, a prescrição deixa de existir independente do tempo que durar o processo judicial. Alguns devedores acreditam que se o processo durar mais de 03 anos poderão pedir prescrição, ledo engano. Se o processo durar 10 anos ainda estará valendo a cobrança. Alguns devedores se escondem para evitar serem citados deixando a ação correr a revelia acreditando que com 03 anos poderão extinguir a cobrança o que não ocorre.

Dividas referentes a locação podem ser cobrados através do Juizado Especial (inciso III do art. 3o. da Lei 9099/95) desde que o valor cobrado fique dentro do valor máximo que este juizado permite seja cobrado. Se for além do permitido ou o Locador deverá entrar na justiça comum ou abrir mão do valor excedente.
Valor máximo é de 40 salários mínimo NACIONAL.
Até 20 salário mínimo não precisa advogado.
Entre 20 e 40 salário mínimo será preciso advogado acompanhando o locador
No Juizado Especial a parte tem que comparecer as audiências não podendo ser representada somente pelo advogado.

Na prática o ideal é cobrar imediatamente para não perder o contato com o devedor ficando assim impossibilitado de localizá-lo o que custaria mais trabalho a mais caro para pela via oficial notificá-lo.

Para entrar com a ação no Juizado Especial será necessário apresentar uma planilha de calculo. No site “calculo exato” há disponível uma planilha para uso gratuito. Também apresente seus documentos pessoais e o contrato de locação ou qualquer documento que prove que existia entre vocês uma locação verbal.

Há casos em que o Locador ajuíza ação de cobrança na justiça comum e depois ao descobrir que o Juizado Especial é mais rápido, resolver entrar neste juizado com a mesma cobrança. Neste caso temos a mesma divida sendo cobrada em dois juizados diferente. O locatário deve ficar atento para apresentar prova de que já existe ação de cobrança na justiça comum e assim extinguir esta que esta sendo proposta. Isso ocorre mesmo quando há acordo de pagamento em frente ao juiz descumprido pelo devedor. Já existindo uma ação não pode o locador pelo mesmo motivo propor a mesma ação em outro Juizado.


Salário mínimo nacional vigente em 2016 : R$ 880,00


ATUALIZADO EM 2016

11 comentários:

  1. Posso fazer alguma pergunta referente ao assunto desta postagem?
    itacir.antonio@gmail.com

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    1. Oi Itacir, pode sim, se preferir podes usar o Email no fim da página

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  2. Olá, Saudações!!!
    Gostaria de uma orientação sobre prescrição de dívida Imobiliaria.

    Meu pai comprou um imóvel pela caixa no ano de 2002,pagou a primeira prestação e morreu ..Negaram a cobertura de seguro alegando pré existência de doença e o processo ficou parado.
    Desde então ,nunca executam a divida,e são 13 anos sem movimento por parte da caixa.
    A divida é 100%em nome do meu pai.
    Neste caso eu não sei nem o que pensar ,pq meu pai não é inadimplente, porque morreu,e nem eu porque a divida náo é minha.A questão ficou no ar.
    Será que neste caso a prescrição pode ser trabalhada??O banco tem direito de executar a hipoteca do imóvel,mesmo passado quase 14 anos???
    Agradeço a atenção.

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    1. Os Stefane Guimarães.
      È uma questão especifica para um advogado te responder.
      o que posso te dizer é que a divida é 100% em nome de teu pai até ele falecer, depois é de responsabilidade dos herdeiros paga-la pois com o falecimento de teu pai o imóvel se transferiu para os herdeiros pagarem e foram os herdeiros que entraram com o processo não teu pai que já era falecido. deviam todos estes anos terem depositado em juízo as parcelas do financiamento ou então passado o imóvel adiante. Se entraram com o processo é porque aceitaram a herança. No meu entendimento se perderem a causa vão ter que pagar os atrasados ou vão perder o imóvel. nãos ei que garantia foi utilizada, alienação fidiuciaria ou hipoteca. De qualquer forma precisam orientação de um advogado. abraços

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  3. Boa tarde, aluguei um imóvel fiquei 2 anos lá ainda falta 5 meses para acabar o contrato e eu não tenho mais condições de ficar na casa pois o aluguel subiu muito, não tenho nenhuma conta em aberto e nenhum aluguel atrasado, e eles estão me cobrando multa por recissão, reforma da casa e eu não tenho condições de pagar, meus fiadores já morreram, gostaria de saber quais providências devo tomar?

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    1. Oi Roberty. desculpe não respondi sua duvida. sou comunicada pelo blogger por email de todos os comentários que chegam mas as vezes falha e alguns comentários não chegam até a minha pessoa. O teu ficou sem resposta. se ainda ajuda, tente um acordo de parcelamento do débito assinando uma confissão de divida.
      abraços

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  4. Olá, 03 anos é o prazo para o locador cobrar valores referentes a locação e pode ser no juizado especial.
    abraços

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  5. Olá, minha duvida é que sai de um imovel alugado e a imobiliaria sujou meu nome por causa de somente 1 aluguel, e hoje 1 ano depois a divida ja esta o dobro! Essa divida prescreve e meu nome volta a ficar limpo? Muito Obrigado

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    1. O teu nome sai do SPC em 5 anos. após este prazo teu CPF volta a ficar sem restrições, já a divida o locador tem 3 anos para entrar na justiça e te cobrar. A imobiliária coloca primeiro a restrição no SPC na esperança que você resolva pagar, se próximo de completar 3 anos não houver sido paga a divida o locador tem a opção de esquecer e caducar ou judicialmente te cobrar. Se não pagar a divida fica esquecida eternamente esperando que um dia você pague mas não volta a negativar teu nome.
      Abraços

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  6. Olá minha dúvida é!!!aluguel um imóvel tive uns problemas não consegui pagar meu nome foi para o Serasa em 2012 essa dívida caduca em 5 anos é meu nome sai do Serasa???

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    1. Oi Karol Tanaka. sim, completos 5 anos o teu nome sai do SPC/SERASA e não pode mais judicialmente ser cobrada de você pois o prazo de cobrança judicial é 3 anos.

      abraços

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