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14/02/12

LUCRO IMOBILIÁRIO E IMÓVEL FINANCIADO



Sabemos que na venda á vista o imposto sobre lucro imobiliário deve ser recolhido no mês seguinte ao da venda, até o último dia útil.
Na venda do imóvel em que o comprador utiliza-se do pagamento através do financiamento imobiliário também temos venda á vista mesmo que ocorra pagamento de sinal em uma data e parcela financiada em outra data.

A principal dúvida do contribuinte é saber exatamente qual a data da venda para fins tributários quando a mesma inicia-se no final do ano e termina no inicio do outro ano. Parece complicado, mas não é, apenas o contribuinte deve prestar atenção a situação da venda (com ou sem sinal) e a data da assinatura do contrato particular entre comprador e vendedor e o contrato de financiamento que tem força de escritura e será levado direto a registro no Cartório de Imóveis.

A data de venda para fins de recolhimento do imposto sobre lucro imobiliário vai depender de cláusula com condição suspensiva inserida ou não nos contratos particulares onde a efetivação da venda fica condicionada a aprovação do financiamento solicitado pelo comprador. Se aprovado, o contrato se conclui, se não aprovado o comprador tem o direito de desistência sem ônus.

Sendo assim temos três situação diferentes que são elas:

1ª - negociação do imóvel no ano de 2011 sem pagamento de sinal e cláusula resolutiva, com escritura de financiamento assinada no ano de 2012.
Na situação acima, temos a possibilidade do comprador desistir do negócio se o financiamento não for aprovado e também não houve pagamento de sinal garantindo o negócio. Sendo assim a data da venda do imóvel será a da assinatura do contrato de financiamento com o banco no ano de 2012.

Exemplo:
Paulo negocia seu imóvel em novembro de 2011. No contrato particular assinado não houve pagamento de sinal e o comprador Sérgio insere cláusula que condiciona a compra à aprovação do financiamento solicitado por ele.
Em 15 de janeiro de 2012 Sérgio tem o financiamento aprovado e a escritura particular é assinada com o banco.
A data da venda será 15 janeiro de 2012 e o imposto sobre lucro imobiliário será recolhido pelo vendedor até o último dia útil de fevereiro de 2012.
Neste caso houve a aprovação do financiamento e o contrato se resolveu.

2ª - negociação do imóvel em dezembro de 2011 com pagamento de sinal e carta de crédito já aprovada para o comprador e conclusão em março de 2012 com a assinatura do financiamento.
Neste caso o comprador já tem o financiamento aprovado e o pagamento do sinal é garantia do negócio. Não há cláusula resolutiva e sendo assim a data da venda é a data da assinatura do contrato particular entre comprador e vendedor. A assinatura do contrato de financiamento em março de 2012 será mera formalidade na transmissão da propriedade.

Exemplo:
 Flávia tem uma carta de crédito aprovado pelo banco de R$ 200 mil reais e deseja adquirir o imóvel de Pedro pelo preço de R$ 300 mil reais. Assinam contrato particular no mês de dezembro de 2011 onde Flávia paga o sinal de R$ 100 mil  como garantia do negócio. O contrato é assinado em caráter irrevogável.
Neste caso não há uma condição para que o negócio se conclua pois Flávia já tem o credito que precisa e pagou o sinal inicial garantindo a conclusão do negócio.
Sendo assim a data da venda do imóvel é a data da assinatura do contrato particular em dezembro de 2011 e o imposto deverá ser pago até o último dia útil de abril de 2012, mês seguinte ao da assinatura do financiamento.


3ª - negociação do imóvel em dezembro de 2011 com pagamento de sinal a titulo de principio de pagamento e cláusula resolutiva condicionando a conclusão do negócio a aprovação do financiamento.
No caso acima temos uma diferença da primeira situação, pois nesta, apesar de haver pagamento de sinal, há também a espera pela aprovação do financiamento.
Nesta situação a data da venda do imóvel será a da assinatura do contrato de financiamento se aprovado.
O cuidado aqui ocorre pelo fato de o vendedor ter recebido o sinal em 2011 fato que faz com que ocorra aumento de capital e sendo assim vendedor e comprador devem fazer a declaração de 2012 informando o pagamento e recebimento de sinal e depois em 2013 a conclusão do negócio com a informação do valor recebido financiado e a data da venda do imóvel. O imposto será recolhido em  2012 sobre o valor integral do imóvel (sinal + valor financiado).

Exemplo:
Maria negocia compra de imóvel em novembro de 2011 por R$ 200 mil reais, R$ 50 mil pagos no ato do contrato a titulo de sinal com cláusula resolutiva e R$ 150 mil a ser pago pelo banco se o financiamento for aprovado. Em 11 março de 2012 o financiamento é aprovado e ocorre a assinatura do contrato de financiamento.
A data da venda é 11 março de 2012 e o imposto vai ser pago sobre o valor total da venda(sinal + financiado) até o último dia de abril de 2012.
As partes fazem a declaração de 2012 referente a 2011 informando o pagamento/recebimento do sinal de 50 mil em 2011 a titulo de aquisição de imóvel. Em 2012 informam o pagamento/recebimento do valor restante.

É isso. Nem tão simples, nem tão complicado.


Fonte: site da Receita Federal (PMF n º 80, de 1979, item 7)

6 comentários:

  1. Olá, Maria Ângela.

    Pode-se dizer que em qualquer caso em que não há cláusula suspensiva, se há o pagamento de sinal ou o pagamento de parcelas, o imposto de renda sobre este sinal ou parcelas já precisa ir sendo pago conforme vão sendo recebidos?
    No caso do sinal, o programa que se usa para fazer o pagamento do imposto de renda é também o programa ganho de capital (como no caso das parcelas) e não o programa carnê-leão, não é mesmo?

    Obrigado.

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  2. Olá. É exatamente isso. O recolhimento do imposto é sobre cada parcela recebida( e sinal) e utiliza-se o Gcap para o calculo. O recolhimento do imposto é sempre o ultimo dia útil do mês seguinte ao do recebimento da parcela.
    ao preencher a Gcap e informa que a venda é a prazo será aberta uma aba para preenchimento das parcelas que serão recebidas. O sinal é considerado primeira parcela. o programa faz o calculo.

    abraços

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  3. Muito obrigado.

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  4. Vendi um imóvel e tenho seis meses pra comprar um outro. O sinal foi pago em setembro e o contrato de financiamento foi aprovado em novembro, quando recebi mais uma parcela. A última foi recebida no dia 9 de março. O imóvel foi vendido por 500 mil. Havia um financiamento de 145 mil a pagar. Ao final, ficamos com 335 mil. Fui informado de que se compro um imóvel com valor próximo aos 335 mil ainda assim terei que pagar imposto e multa pois o valor do imóvel vendido, tirando a corretagem era 480 mil. Isso procede? Porque estava esperando estar com o dinheiro em mãos para poder comprar outro imóvel. E não tenho os 480. Tenho 335 mil.

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    Respostas
    1. Oi Severino. Antes que qualquer coisa tens que apurar o custo de aquisição desse imóvel que vendeste.
      Se o imóvel era financiado o custo de aquisição é tudo que você pagou pelo imóvel desde a data da compra até a data da assinatura do contrato com o recebimento do sinal pago pelo comprador. Achado o custo de aquisição vais diminui-lo do valor de venda que foi 480 mil. a partir daí saberás se tiveste lucro imobiliário ou não para aí sim apurar o imposto sobre o valor que suaste para quitar o saldo devedor.

      Teu custo de aquisição é tudo que você pagou desde a compra e não o valor do imóvel quando o comprou.
      Assim some, sinal pago,, todas as parcelas pagas a cada ano e o saldo devedor quitado. Se der 480 mil ou mais de aquisição não tem imposto a recolher.

      abraços

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  5. Este comentário foi removido pelo autor.

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