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03/12/11

LOCAÇÃO POR TEMPORADA – CUIDADOS - LOCADOR



LOCAÇÃO POR TEMPORADA – CUIDADOS - LOCADOR

Com a chegada do verão e conseqüentemente das férias escolares e do trabalhador, é grande o número de locações de imóveis para o descanso da família. È chegada a hora do lazer e o melhor é fazer tudo direitinho para evitar problemas com seu inquilino. Do inicio ao fim do contrato tudo deve estar especificado no mesmo para evitar transtornos. Evite contrato verbal. Em locações de período maior que 04 dias o contrato escrito é fundamental.

LOCADORES
A vistoria e manutenção do imóvel são fundamentais antes de colocá-lo em locação.
Vale lembrar que dentro do contrato deve estar descrito móveis e utensílios e também deve ser feito uma vistoria escrita de tudo que tem dentro do imóvel(não é obrigatório) quando este tiver muitos objetos.

MANUTENAÇÃO
No inicio de verão, final de primavera, procure fazer uma vistoria iniciando o processo de manutenção, arejá-lo para sair o cheiro de imóvel fechado, fazer a manutenção de portas e janelas que sofrem com a ação da maresia, verificar entupimento, registro d’água e caixa de energia, estado de conservação de móveis e objetos e uma lista completa de tudo que for deixado dentro do imóvel. A área externa das casa também deve ser observada: jardinagem, buracos, manutenção de grades e cercas, perfeito funcionamento de portões e do calçamento externo.

Lembre-se que de acordo com a Lei do Inquilinato 8.245/91, artigo 22, o locador é obrigado a entregar o imóvel ao locatário em perfeitas condições ao uso que se destina, ou seja, a residência temporária de quem o loca.

LOCATÁRIOS
Exija, mesmo recebendo adiantado os dados de todas as pessoas que utilizarão o imóvel, nome, CPF e Telefones. Procure dar preferência a locatários já conhecidos de temporadas anteriores. O cuidado com o cadastro do inquilino é fundamental.

NÚMERO DE PESSOA
Há locadores que determinam um número limite de pessoas no imóvel, então informe no contrato para quantas pessoas é locado o imóvel e o número máximo que é permitido por você. Pode ser determinada uma multa por descumprimento. O mesmo vale para animais de estimação.

LUZ E ÁGUA
Verifique e mantenha desligados os registros de luz e água anotando o consumo de ambos.
Você escolhe como será feita a cobrança, se por uma média dentro do valor da locação ou separado conforme a leitura do registro. Neste último caso, faça a leitura na entrada e saída do inquilino onde ele assina concordando. Se a locação for por 30, 60, 90 dias(03 meses) pode-se escolher que o locatário pague a luz e água e ao término do contrato apresente as contas finais de ambas sem o qual não é dada a quitação.

PRAZO
A lei do Inquilinato 8.245/91 não permite locação por temporada com prazo acima de 90 dias. Fique atento porque não é permitida renovação por igual ou menor prazo. Uma vez encerrado o contrato se o inquilino permanecer mais de 30 dias no imóvel a locação prorroga-se por prazo indeterminado e o locador não poderá reaver o imóvel antes de 30 meses ou nos casos do artigo 47 da referida lei.
Na prática, os locadores costumam renovar ou fazer novo contrato ou locar por prazo maior. Assumem o risco do negócio.

ALUGUEL
O aluguel é determinado pelo locador que tem liberdade de definir o preço.
A lei permite a cobrança antecipada de todo o valor deixando para as partes negociarem.
A praxe é 50% na contratação e 50% na entrada no imóvel ( quando se quer reservar antecipadamente).
100% do valor do aluguel pago na entrada no imóvel (incluída luz e água)
50% na entrada no imóvel e 50% na saída ( apresentação de contas finais de luz e água quitadas). É menos utilizada pelo risco de o inquilino sair sem pagar.

CAUÇÃO
Os locadores pede um cheque caução que é devolvido no final do contrato mediante apresentação das quitações de água e luz e vistoria do imóvel constando que nada foi quebrado ou estragado. O locador deverá acordar valores quanto ao que for danificado pelo inquilino e mediante o pagamento devolver o cheque ou rete-lo em caso de desacordo.

VISTORIA
Inicial e final: fundamental. Não se deve, em imóveis para este tipo de locação, colocar objetos da valor, onde o inquilino poderá pedir que o locador os retire. Procure manter roupas de cama, banho e mesa em perfeito estado. Objetos de utensílio também. O que for estragado pelo locatário deverá ser reposto ou indenizado. Não esqueça de antecipadamente informar ao inquilino o que não esta disponível no imóvel.

ESGOTO
Quando o imóvel fica muito tempo fechado e sem uso a caixa de gordura e a fossa podem entupir. Vistorie as caixas e encanamentos de saída.

VOLTAGEM
O contrato deve deixar claro a voltagem da energia do imóvel.
Atenção especial com o chuveiro verifique fiação, ligação e saída de água. Os canos não devem ter ferrugem que impeça a saída de água e queime o chuveiro. Troca de resistência queimada será de responsabilidade do inquilino se tudo estiver em perfeito funcionamento.

MÓVEIS E UTENSILIOS
Atenção com geladeira e fogão. Não é obrigatório que a geladeira esteja ligada. Na maioria das vezes o locador esta em outra cidade e não vai ir até a casa de praia ou campo para ligar os equipamentos.  Faça uma lista de todos os utensilios de copa e cozinha, banho bem como quadros e enfeites, deixe uma copia no imóvel para o inquilino conferir.


ROUPAS DA CAMA, MESA E BANHO
No geral o locatário trás sua própria roupa de cama e banho.
Podem estar nos imóveis apenas cobertas e travesseiros bem como colchas e cobertas de mesa.

REGRAS DE CONDOMINIO
Em locação de casas procure informar antecipadamente se há vizinhos idosos ou algum outro problema que interfira na locação. Muitas vezes se loca para uma família descansar e ao lado os vizinhos, são jovens que fazem mais barulho que de costume.
Informe se é permitido animais de estimação no imóvel e as regras do condomínio em caso de apartamentos, bem como horários de silêncio, nome do síndico e zelador.
Caso o condomínio tenha garagem e área social o locatário deverá estar autorizado a utilizá-los e sendo assim faça constar no contrato e forneça uma autorização escrita de uso
Comunicar o síndico ou administradora do condomínio de quem ocupará o imóvel e prazo pode evitar transtornos e em alguns condomínio sé obrigatório a comunicação para fins de segurança.

LEGISLAÇÃO
Lei 8.245/91 - seção II

     Art. 48. Considera - se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.
        Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram.
        Art. 49. O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender as demais obrigações do contrato.
        Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, presumir - se - á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.
        Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do art. 47.

ENCERRAMENTO
Se o locador estiver na mesma cidade o ideal é colocar em contrato a hora de saída e o locador comparecer com antecedência para vistoria e acerto final, encerrando com a devolução das chaves.
Se o locador não esta na mesma cidade, as chaves serão devolvidas onde este se encontrar( o endereço deve estar no contrato) ou onde você determinar ser entregue desde que não dificulte ao locatário.
Ao final de cada contrato não se deve trocar os segredos da fechadura, mas ao final da temporada de verão se o imóvel for permanecer sem uso deve ser providenciada a troca como medida de segurança ou reforça com cadeados.


SEGURANÇA
Atenção total e cuidado com golpes.
Exija todas as garantias de que, quem loca é uma pessoa idônea.
Velhos golpes de pessoas que locam com documentos falsos e depois “limpam” o imóvel desaparecendo com tudo o que tem dentro, é mais comum do que se pensa. Sempre solicite a documentação do locatário e as garantias do contrato. Desconfie daquele que se recusa ou dificulta lhe dar informações. Ao fechar negócio solicite ao inquilino um comprovante de endereço que seja conta de luz, telefone fico, tv a cabo ou outro documento oficial com o endereço completo. O mais seguro é a conta de luz.








3 comentários:

  1. Esperamos continuar realizando ações similares, visando sempre a aluguel temporada

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  2. Excelente artigo! Iremos recomendá-lo ao site feriado e temporada Obrigado

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    1. Obrigado, disponha no que precisar.

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