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19/08/11

TROCA DE FECHADURAS EM IMÓVEL LOCADO



Nos últimos dias tenho recebido questões sobre troca de segredo de fechaduras de imóveis locados.
Alguns me questionam que proprietários colocam em contrato a proibição de trocar o segredo.
Por isso faço este Post com o objetivo de alertar inquilinos para a posse direta do imóvel, que lhes confere o direito de segurança e proteção e alertar locadores que a proibição em contrato é ilegal pois interfere no direito de privacidade e segurança do seu locatário.

Imagine um fato muito comum em imóveis locados.
O imóvel é desocupado e deve ser reformado com pintura nova para ser colocado novamente em locação.
Em prédios modernos os profissionais tem acesso via portaria, zelador e até mesmo o síndico.
Em prédios sem portaria e zeladoria o comum é o proprietário entregar as chaves ao profissional que fará a reforma. A principio trata-se de profissional de confiança mas nunca se terá a certeza. Sendo assim as chaves passam pela mão do profissional, pela mão da imobiliária, pela mão de vários interessados que visitaram o imóvel mas não fecham negócio. E se um deles não era uma pessoa de bem e fez cópia de todas as chaves!!!!!
Isso é muito comum principalmente em cidade grande e depois nos perguntamos como um apartamento é assaltado sem que nada tenha sido arrombado. A falta de cuidado de proprietários é tamanha que muitas vezes a pessoa estranha ao prédio recebe todas as chaves sem necessidade.

Sendo assim, ao locar o imóvel troque o segredo principal de cada porta de acesso ao apartamento, é o suficiente para garantir tua segurança. Não existe necessidade de trocar todos os segredos de todas as fechaduras e evite trocar as que são mais caras. Toda porta tem uma fechadura base e esta é suficiente para garantir que ninguém entrará no imóvel. É a sua segurança que deve ser respeitada pelo locador.

Um locador que não permite a troca assume para sí a responsabilidade se alguém entrar no imóvel.
Em bairros da periferia das cidades, sabemos que locação de imóveis na maioria das vezes não respeita a Lei do Inquilinato 8.245/91 e locadores criam regras próprias. Inquilinos de classe baixa precisam residir em algum lugar e acabam por aceitar tais regras por não se enquadrarem nas regras da Lei. O comum é locarem casas e o locador ter as chaves até do portão. Isto é errado e se ocorrer e você for assaltado, pode questionar o locador quanto as chaves que ele detém. Também é comum locadores entrarem no imóvel quando o inquilino não esta e isso é invasão de propriedade pois a posse não esta com ele e sim com o inquilino. 

Se você for locar um imóvel e o locador não quiser que você troque os segredos, não de ouvidos.
Quando receber as chaves providencie a troca e ele se quiser que reclame na justiça, não terá sucesso.
aproveito para reforçar que quando a fechadura estraga é do inquilino o dever de colocar uma nova.


25 comentários:

  1. Seu blog é um dos mais úteis na web. Espero poder contar sempre com as dicas dele e com o assuntos interessantes que são postados. Sempre pesquiso sobre direito imobiliário e caio nas suas excelentes respostas no yr. Esse blog então é ótimo! Parabéns!

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  2. Agradeço o elogio e procuro fazer o possível para colocar o máximo de informações sobre imóveis. Sei que falta muita coisa mas na medida do possível vou completando. Muito obrigada pela sua presença.

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  3. Aconteceu um caso comigo ainda hoje. Tenho um apartamento alugado desde janeiro e hoje, 31/05, a imobiliária me ligou no celular (estou trabalhando!) dizendo que o proprietário do apartamento esteve no local e trocou a fechadura da porta de entrada. Prá piorar, mandou avisar que deixou uma cópia da chave na lanchonete que tem no térreo, com pessoas que nem conheço. Como proceder neste caso? O proprietário tem o direito de fazer isso sem me comunicar e sem que eu esteja no local? Como devo proceder? Por precaução, estou indo fazer um BO.

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  4. Olá. O locador não pode mexer no imóvel que esta sob tua posse, e muito menos trocar a fechadura e ficar com cópia das chaves. Procure imediatamente um advogado e troque novamente o segredo. O advogado vai analisar se é situação para pedir indenização pelo risco que você correu em ter seu imóvel invadido.

    abraços

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  5. Ola ..tenho um.contrato de aluguel residencial d 6 meses o propietario diz q tenho qsir do apartamento pq quer alugar por diaria. Oq tenho que fazer? Nao.tenho p.onde ir e sempre paguei todos os meaes. Como funciona isso da prorrogacao? Tenho q buscar um advogado para q s eprorrogue? Tambem troquei afexhadura pq tinha medo q entrw alguem
    Obrigada

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  6. Olá. contratos de aluguel residencial com prazo menor que 30 meses impõe penalidades ao locador que este deve cumprir. Este é o caso do teu contrato de 06 meses escrito ou verbal, tanto faz.

    O teu locador somente pode retomar o imóvel se você "por escrito" concordar com a desocupação isto é, seja também a tua vontade encerra-lo. Se você não deseja a desocupação o locador não poderá encerrar pois o motivo é alugar para outra pessoa por outro valor.

    A lei 8.245/91, lei do inquilinato em seu artigo 47 concede a você locatário o direito de renovação automática por prazo indeterminado o que significa que o locador somente em casos especiais poderá pedir a devolução do imóvel. Estes casos estão previsto neste artigo e para você ficar garantido deve sempre solicitar que o locador faça o pedido pela via judicial pois se ele estiver fraudando o contrato você terá como provar e ser indenizado pela fraude.

    O teu locador ou desconhece a lei ou julga que você a desconheça. Não é preciso buscar advogado, apenas informe teu locador "de boca" não precisa ser por escrito de que não deseja desocupar e fará uso do teu direito de renovação previsto em lei. se desejar podes fazer por escrito citando a lei para que ele tome conhecimento. Se ele te ameaçar com justiça deixe-o livre pois será desencorajado pelo advogado visto que a justiça não dará o despejo.

    quanto a fechadura já deveria ter feito quando entrou no imóvel, é teu direito. veja bem...com o contrato a posse do imóvel se transfere para você e o locador não pode entrar no imóvel sem teu consentimento. Ao assinar o contrato ele perde a posse direta que fica com você. Se ele entrar no imóvel, cortar agua ou luz você deve fazer um boletim policial de invasão de domicilio. domicilio é tua moradia, diferente de invasão de propriedade que é o imóvel que a pessoa é dona.

    Se por uma caso para complicar ele se recusara receber teus alugueis tens que pagar em juizo e neste caso procure um advogado para fazer o depósito, antes de vencer e te manter em dia.

    Tudo depende da honestidade de teu locador. Se ele desconhece a lei vai procurar ajuda e cumpri-la, se for desonesto vai complicar e neste caso você esta dentro da lei.

    o locador não poderá atualizar teu aluguel por preço de mercado salvo se você concordar. Se ele não previu reajuste pelo IGPM ou outro indice caso você fizesse uso da renovação automatica, terá que acordar por escrito com você e neste caso recomendo que você concorde para evitar a bia judicial onde ele consegue o reajuste.

    Se vocês estão se comunicando por email explique a lei colocando a lei o porque você deseja a renovação a que tem direito e ele é obrigado a aceitar.
    abraços

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  7. Muito obrigada d verdade, só não entendi uma coisa: se ele quer aumentar o aluguel, ele pode? Oque vcs quiz dizer com q tenho q aceitar?

    No contrato diz q se eu permanecer aqui tenho q pagar 250 reais a diária.

    E estou pagando 650.

    Como posso fazer chegar ao proprietário por escrito pela lei meu direito d continuar aqui?

    Faz uns 3 meses venho pagando o aluguel 1 semana depois da data, ele sempre disse q tudo bem e nunk deixei d pagar até cobrou juros mais ele sempre concordou..isso pode m trazer problemas?

    Um abraço

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  8. Olá. Veja bem, contratos com prazo menor que 30 meses normalmente trazem uma cláusula que determina que se o inquilino fizer uso da renovação automática permanecendo no imóvel o aluguel será reajustado conforme a lei acada 12 meses de contrato pelo índice que mede inflação que conste no contrato. Em geral se usa o IGPM acumulado dos últimos 12 meses.
    Se teu contrato não tem esta cláusula então o locador somente pode aplicar este reajuste se você concordar com ele. Se não concordares o locador terá que entrar na justiça pedindo que o juiz autorize o reajuste.

    No teu caso o contrato tem somente 06 meses então somente se você concordar com um aumento o locador poderá aumentar.

    A cláusulas que o locador colocou a respeito da diária é NULA, NÃO TEM VALOR. A lei proíbe cobrança de diária. Só é permitido se tua locação é de um Flat com sistema de hotel. Se é um imóvel residencial comum esta cobrança é ilegal e não te valor.

    Fiquei preocupada agora porque você falou em diária e isso é cobrança de locação de apart hotel e flat que é diferente de locação de apartamento e casa.

    Se tua locação e apartamento ou casa não pague estas diárias porque é ilegal, seguirá pagando o aluguel mensal no valor de 650 até completar 12 meses e chegarem a uma cordo sobre o novo valor conforme a lei.

    Se continuares em dúvida me envia um email, esta no topo do site a direita.

    abraços

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  9. Oi...chegou meu email?

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  10. Fernanda Cruz10/12/14 09:25

    Olá Maria Angela, gostaria de saber se é certo uma pessoa alugar um imóvel pedindo dois meses de caução, sendo um não devolvido e outro somente no caso do imóvel estar em perfeitas condições?

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  11. Olá Fernanda Cruz. Caução em dinheiro é uma garantia do contrato e portanto a legislação mada que seja depositado em caderneta de poupança aberta para este fim e devolvido ao inquilino quando o contrato terminar com os rendimentos incluidos.

    Qualquer situação diferente somente acordada por escrito onde ambos aceitem o acordo.

    O locador não pode ficar com nenhum valor pago pelo inquilino a titulo de caução, é ilegal e pode inclusive lhe render um processo judicial por infração legal onde ele tenha que te indenizar.

    O recibo do pagamento da caução deve constar que se trata de caução que deverá ser devolvida ao fim do contrato. Se as partes desejarem fazer uso da mesma nos últimos meses de contrato depois de assinado o contrato podem em separado, por escrito acordar. Dentro do contrato inicial não pode constar para evitar que o locador imponha este acordo ao locatário.

    O locador pode reter a caução até a quitação de todos os valores no fim do contrato.
    abraços

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  12. Boa tarde.
    Quando um imóvel locado é arrombado, e estraga a porta, por exemplo, é obrigação de quem pagar? do proprietário ou do inquilino? Se possível me passe qual legislação/artigo posso me basear para tal assunto.
    Obrigada

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  13. Oi Fernanda, boa tarde

    Tudo que for conserto pertence ao locatário que esta no uso do imóvel e tudo que for troca para repor o imóvel em condições de continuar o contrato é despesa do locador.
    Se a porta tivesse que ser totalmente trocada por uma nova o locador pagaria os custos para que assim pudesse continuar o contrato. Se a porta somente tem que ser consertada então o locatário providencia pois esta no uso do imóvel.
    o boletim de ocorrência é importante para provar ao locador o problema que ocorreu e este deve por escrito ser notificado.

    Lei do inquilinato 8.245/91 artigo 22 e 23 das obrigações do locador e do locatário.

    abraços

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  14. Boa tarde. Eu aluguei UK imóvel. De quem é a responsabilidade de trocar a fechaduras?

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    1. Olá. A responsabilidade é do inquilino pois visa sua segurança. Abraços

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  15. Olá moro em um prédio com 4 apartamentos um está vazio no momento. Ocorre que a Imobiliária que lica os apartamentos loca nesse mesmo prédio dois cômodos de comércio ocorre que os locatários comerciais tem cópias das chaves do portão eletrônico e da garagem. O que nos faz sentir muito vulneráveis uma vez que já sumiu bicicletas e outros itens em nossa garagem. A dúvida é a seguinte podemos trocar o segredo do portão eletrônico e do portão da garagem ou precisamos de autorização da imobiliária uma vez que pedimos providencia e ela não fez nada.

    Desde já agradeco

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    1. Olá. Os locatários tem direito de acesso a todo o prédio incluindo a garagem e não vejo como impedi-los. da mesma forma que a imobiliária loca para um, loca para todos e isso não significa que um seja bom e outro locatário não. Os cuidados com oc adastro locativo são os mesmos para todos. Conversem com a imobiliária e se este locatário não usa a garagem ele não precisa das chaves mas é necessário a autorização da imobiliária.
      abraços

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  16. Olá.

    Quem for alugar um imóvel e quiser colocar grades internas nas janelas da casa, pode fazer isso sem pedir qualquer autorização ao locatário?

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    1. Oi Anderson, tem que pedir autorização escrita do locador que não estará obrigado a indeniza-lo quando sair do imóvel. Colocar de livre vontade somente as internas que não modificam a estética do condomínio e você pode ao final do contrato retira-las e devolver o imóvel como o recebeu.
      abraços

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  17. Olá.

    Quem for alugar um imóvel e quiser colocar grades internas nas janelas da casa, pode fazer isso sem pedir qualquer autorização ao dono do imóvel?

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  18. Olá Maria Angela! Aluguei um apto que so tinha uma fechadura simples e instalei uma fechadura auxiliar e olho mágico para melhorar a segurança. Informei que arcaria com o custo e que o mesmo vai permanecer no imóvel ao final da locação. Ocorre que mandei um email para imobiliária pedindo autorização e a imobiliária respondeu dizendo que não tinha autorização. Pergunto: corro o risco de ser multada por isso? Fiz isso pois o prédio não possui portaria 24h e uma colega minha teve o apto invadido por ladrões que tinham chave mixa e a porta dela tinha uma fechadura simples.
    Abraço, Rosangela

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    1. A troca da fechadura não precisava de autorização até porque é sujeita a estragar sem conserto e ter que ser substituída por você, o problema foi instalar o olho mágico e instalar outra fechadura. Na prática não vai te dar problema na hora da entrega, a imobiliária respondeu não concordando para evitar que no final do contrato você queira ser indenizada. O que instalou vai ficar no imóvel mas não tens direito a indenização pelos gastos. abraços

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  19. Obrigada Maria Angela! Muito bom o teu blog. Abraços, Rosângela

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  20. Olá, Maria. Tudo bem? Emprestei meu nome para uma amiga alugar um apartamento, sou locatária juntamento com esta amiga, mas não moro lá. Há um ano ela não paga o aluguel e o proprietário não moveu ação de despejo, eu posso trocar a fechadura desse apartamento ou há alguma forma de pedir a rescisão deste contrato? Obrigada!
    Abraços!

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    1. Olá. A posse está com tua amiga e você responde junto com ela por esta divida. Se há inadimplência o imóvel tem que ser desocupado e devolvido ou a divida vai ficar impagável. Tens que entrar em acordo com ela ou na justiça pedir a entrega do imóvel alegando que entraste para compor renda. Não podes entrar e trocar fechadura, ela reside e tem a posse.
      Abraços

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