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10/04/2011

DISPENSA DA ESCRITURA PÚBLICA

DISPENSA DA ESCRITURA PÚBLICA

Legislação

Código Civil de 2002
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Poucas pessoas tem conhecimento do artigo 108 da nossa legislação geral brasileira que dispensa a Escritura Pública de Compra e Venda de Imóveis para negócios com valor até no máximo 30 salários mínimos vigente nacional.


No ano de 2017  o salário mínimo nacional máximo vigente no Brasil é de 
R$ 937,00  


A Legislação pertinente é o Código Civil de 2002 e portanto NÃO deve ser considerado os pisos regionais que tem valores variados e determinados por categoria de trabalhadores e governos estaduais. 
Sempre será utilizado o Piso Nacional.


Valor máximo para dispensa

Imóveis com valor de no máximo R$ 28.100,00 estão dispensados da escritura pública realizada em Tabelionato de Notas podendo o contrato particular ser levado direto ao Cartório de Registros Imobiliários desde que o mesmo tenha sido elaborado conforme determina a Lei.

Atenção ao preço máximo do imóvel. Não adianta estabelecer um preço abaixo do valor de mercado para fugir da escritura publica pois será considerado válido o preço determinado pelo órgão competente e desta forma se por exemplo, o poder municipal determinar para fins de cálculo do imposto de transmissão que o valor do imóvel é acima do estabelecido pelas partes valerá o valor maior até que judicialmente se prove o contrario e sendo assim será obrigatório a Escritura Pública. Uma forma bem simples de evitar fraudes.


Segurança juridica

Os legisladores e doutores no assunto recomendam que sempre se faça a escritura pública pois o profissional do Tabelionato é qualificado para que a transmissão seja feita com a devida segurança que a lei exige. Para imóveis até este valor os custos são reduzidos.
Levando-se em conta que imóveis neste valor normalmente são negociados por pessoas de baixa renda que nem sempre conhecem a lei, a segurança do Tabelionato se faz indispensável para que todo o processo de compra e venda seja perfeito. 

Fração ideal

Para fins de não precisar escritura o valor do imóvel total deverá ser menor que 30 salários mínimos e não o valor da fração negociada. Assim sendo se o valor do imóvel como um todo tiver valor venal acima de 30 salários mínimos a fração negociada seja por que valor for deverá ser por escritura pública. Havendo divergência segue-se a legislação estadual que deverá ser consultada.

Registro

Para que o contrato particular seja levado a registro ele tem que ser legalmente perfeito e nem sempre as pessoas sabem como formalizar este tipo de contrato. Sendo assim recomenda-se fazer a escritura já que a lei a dispensa mas não impede que seja realizada.

Neste caso em questão, o contrato particular deixa de ser solene por não exigir a escritura pública para ser formalizado e assume a forma livre.
http://www.direitonet.com.br/contratos/dicas/

Segundo o amigo Jeferson Filho(comentários) deve-se ater ao seguinte:

"Vale ressaltar que para que a escritura particular possa ingressar no fólio real faz-se mister que seja lavrada em pelo menos duas vias, com as firmas devidamente reconhecidas em Notas de Tabelião Público e recomendável que seja Registrada no Registro de Títulos e Documentos. Além disso, a pessoa que for lavrar a escritura particular, deve solicitar antes a certidão negativa de ônus e a certidão negativa de ações reais e pessoais reipersecutórias, do Cartório de Registro Imobiliário onde o imóvel estiver matriculado, além de fazer constar na escritura (ou juntar no translado) as demais certidões referidas pelo Decreto nº 96.240/86, que regulamentou a Lei nº 7.433/85."

Atualizado em 2017

12 comentários:

  1. Boa noite. Preciso que me ajude a entender. Comprei um terreno que era do meu primo, não tenho escritura nenhuma só a matrícula, como faço para eu ter em minhas mãos a escritura. O pior é que outro primo que já é falecido foi a prefeitura e para eu não precisar descer até a baixada e ficar pegando os impostos ele não sei como conseguiu colocar o nome como compromissário mas com o meu endereço de correspondência, sem que ele apresentasse nehum tipo de escritura. Por favor me ajude. Meu e-mail financeiro@linkeline.com.br

    Me responda o mais breve poss´vel
    Agradeço muito e fico grata.

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  2. Jeferson Filho - Acari/RN02/08/2011 21:48

    Vale ressaltar que para que a escritura particular possa ingressar no fólio real faz-se mister que seja lavrada em pelo menos duas vias, com as firmas devidamente reconhecidas em Notas de Tabelião Público e recomendável que seja Registrada no Registro de Títulos e Documentos. Além disso, a pessoa que for lavrar a escritura particular, deve solicitar antes o certidão negativa de ônus e a certidão negativa de ações reais e pessoais reipersecutórias, do Cartório de Registro Imobiliário onde o imóvel estiver matriculado, além de fazer constar na escritura (ou juntar no traslado) as demais certidões referidas pelo Decreto nº 96.240/86, que regulamentou a Lei nº 7.433/85.

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  3. Excelente complemento ao Post Jeferson. Se me permite, acrescentarei a postagem visto que nem todos costumam ler os comentários.
    abraços

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  4. O maior salário mínimo vigente no País não é o nacional de R$ 545,00. Deve ser o do Rio de Janeiro. Em SP é de R$ 620,00.

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  5. Prezado anônimo, após confirmação com 04 Tabelionatos de Notas, todos confirmaram que deve-se usar o Salário Minimo Nacional de R$ 545,00 e não os dos estados porque para fins de escritura pública deve ser considerado o Piso Nacional. Sendo a legislação pertinente o Código Civil de 2002, quando o piso regional não existia.
    abraços

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  6. Oi boa noite, fiz um contrato de 12m que estará vencendo dia 5 de maio de 2016, sendo queneu paguei o último mês e entreguei entreguei as chaves ao locafor no início desse mês. Por motivo de segurança pedi ao mesmo que me entregasse um recibo de término do contrato e as cópias dos meus documentos que entreguei para ser criado o contrato, e o locador só me deu o recibo quintando o último mês e disse que o contrato e as cópias dos documentos ficaria com ele anexados. Gostaria de saber se essa atitude está certa dele? Lembrando que ao entregar as chaves a ele ele não marcou nenhuma vistoria e já está guardando matérias de construções lá dentro.

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    1. Olá Guilherme. Sim está correto, o locador deve guardar por 3 anos esta pasta no minimo período em que as partes podem declara judicialmente qualquer ato referente a locação. Nãos e preocupe que nada é feito com teus documentos que possa te prejudicar.
      quanto a vistoria final só pode ser feita se foi feita uma inicial para comparação. Se foi feita vistoria inicial entre em contato com ele para finalizar o contrato, ele deve te dar um recibo de término do contrato e quitação total da locação nada mais devendo as partes.
      abraços

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  7. Como é seu nome completo? Gostaria de citá-la num artigo

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    1. Oi Yone Oliveira. Maria Angela Camini.
      abraços

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  8. Bom dia
    Obrigada senhora Maria Angela.
    praticamente mesmo o contrato terminando 31 de maio de 2017 o calculo do reajuste deve ser sempre de um ano.
    obrigada pela Informaçao.

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    1. Olá, sim, sempre será as cada 12 meses até porque se o prazo do contrato é menor que 12 meses ao término do prazo o contrato se renova automaticamente por prazo indeterminado. somente poderá ser aplicado o reajuste em prazo menor se de comum acordo as partes assinarem um aditivo concordando com o novo valor.
      Abraços

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