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08/04/09

ARTIGO TERCEIRO

Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.

Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente.
Este artigo permite ao locador estabelecer qualquer prazo no contrato de locação porém é bom tomar alguns cuidados em relação a determinados prazos estabelecidos. Vênia conjugal é o mesmo que autorização escrita do cônjuge no contrato, isto é, sua concordância com o prazo da locação.
Quando se estabelece prazo de 03 meses(90 dias) deve-se tomar cuidado pois as partes estarão acordando um prazo de "contrato temporário" conforme estabelece o artigo 48 desta lei e com isso deverá constar este termo pois o contrato de locação de 03 meses sempre será temporário e tem características que os contratos com outros prazos não possuem..
Quando o prazo for estabelecido acima de 10 anos o que é comum em contratos comerciais, se o proprietário for casado em regime de comunhão universal de bens será obrigatório a assinatura do cônjuge no contrato para que este seja cumprido até o final pelo locador. Ocorre que qualquer dos cônjuges pode locar um imóvel sem a assinatura do outro e em caso de seu falecimento a outra parte se obriga a cumpri-lo por força da cláusula que é inserida nos contratos informando que a locação obriga, herdeiros e sucessores do locador. Porém se o contrato tiver prazo de 10 anos ou mais e não houver a assinatura do casal a parte sobrevivente estará desobrigada de cumpri-lo após o prazo por não ter concordado por escrito. Assim a parte cumprirá no máximo os 10 anos e se for prazo maior poderá pedir o imóvel.
Outro ponto a ressaltar neste artigo é que apesar de permitir livremente o estabelecimento de qualquer prazo o proprietário deve estar atento ao fato de que contratos com prazo menor que 30 meses renovam-se automaticamente após seu término por tempo indeterminado porém se a renovação for automática, isto é, as partes não se manifestam a respeito do fim do contrato e deixam que siga, o proprietário(locador no contrato) somente poderá pedir o imóvel após 05 anos de locação ininterrupta, salvo se for por denuncia cheia estabelecida nos artigos 9º e 47º. Nos artigos abaixo que serão explicados em outro tópico, está estabelecido o que informo.
Art. 9º - A locação também poderá ser desfeita:
I - por mútuo acordo;
II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las
Art. 47 - Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
I - Nos casos do artigo 9º;
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
§ 1º - Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:
a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;
b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.
§ 2º - Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
Sendo assim convém sempre consultar a Lei na integra pois muitos artigos tem relação direta com outros e se você tem o costume de ler apenas o que te interessa poderá incorrer em erro.

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