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12/04/09

ARTIGO QUARTO - LEI 8.245 alterado pela Lei 12.112/09

JÁ ESTA NO FORMATO DA LEI 12.112/09


Art. 4º - Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.


Parágrafo único - O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.


Este é um dos artigos mais polêmicos e sujeito a interpretações diferentes.
Alguns concordam que a multa pode ser acordada para ambos, locatário e locador. Outros discordam informando que somente o locatário faz uso da multa por desocupação antecipada e por fim outros acreditam que a multa vale para ambos. Esta criada a polemica, mas lendo e relendo o artigo parece estar claro o que ele determina; ou não!!!!!

"durante o prazo estipulado para a duração do contrato não poderá o locador reaver o imóvel locado".

A frase acima é afirmativa ou seja, não existe na frase que inicia o artigo 4º nenhuma duvida quanto ao que ela quer dizer. Informa exatamente que enquanto o contrato durar o imóvel não poderá ser retomado, salvo os casos especiais da lei, mas a afirmação não deixa dúvidas quanto ao fato de que neste caso não cabe a multa por parte do locador simplesmente porque ele tem o dever perante a lei de cumprir o contrato de locação até o seu final e por conta disso não teria porque indenizar o locatário se a própria lei proíbe a retomada antes de encerrado o prazo.

 

" o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada."

Na frase acima temos duas afirmações que não deixam dúvidas e uma que nada informa e que causa muita confusão.
Fica claro que o locatário poderá devolver o imóvel quando desejar, porém não seria justo que a lei permitisse isto sem que o locador(proprietário) fosse indenizado pois com a decisão de encerrar o contrato o locatário pegaria o locador desprevenido. Como forma de indenização ficou estabelecido uma multa para a entrega antecipada do imóvel pelo locatário.

Esta multa pode ser acertada entre as partes mas é lógico que sempre é o locador(proprietário ou seu procurador) que a impõe e ao locatário cabe aceita-la ou não locar o imóvel. Para evitar abuso multas com valores abusivos podem ser reduzidas pela via judicial onde o juiz determina o valor justo a ser pago. Vale para ambos, isto é, tanto o locador pode pedir ao juiz que determine o valor justo quando a multa é de valor muito pequeno como o locatário pode pedir a redução quando o valor for muito alto.

Geralmente o mercado imobiliário trabalha com uma multa de 03 vezes o valor do aluguel sem as taxas, isto é, somente o valor do aluguel atual. Prestem atenção que é o aluguel atual e não o inicial portanto o valor do aluguel será o que esta sendo pago no mês do pagamento da multa.

Se você assinou um contrato de locação e no mesmo mês deixou o imóvel sendo que a multa no contrato constava como de 03 alugueis é lógico que você pagará os 03 alugueis integralmente pois não cumpriu nada do contrato.

Se você estabeleceu a multa em contrato de 03 aluguéis e na metade do contrato resolve sair do imóvel o cálculo será proporcional ao tempo que faltar para encerrar o contrato. Isso visa evitar abuso por parte de proprietários que obrigavam o locatário a assinar contratos de 30 meses impondo altas multas para saída antecipada. Assim se você tem um contrato de 30 meses e sairá no 25º mês pagará o proporcional aos 5 meses que faltam para encerrar o contrato. Nada mais justo pois você cumpriu 25 meses.

Cabe esclarecer que multa pode ser determinada em qualquer valor mas o valor pago sempre será a base da proporcionalidade. 03 aluguéis é o valor que os profissionais que trabalham com locação utilizam como base por acharem justo em termos de indenizar o locador(proprietário).

A multa calcula-se multiplicando por 03 o valor atual do aluguel e o resultado da multiplicação divide-se por 30 que é o prazo do contrato e o resultado desta divisão mutiplica-se por 05 que é o tempo que falta para fechar o contrato. O resultado será o valor a pagar da multa.

Alguns perguntam como ficaria se a multa fosse de 01 aluguel apenas. Vale o mesmo critério porém poderia ser questionado judicialmente pelo proprietário por ser um valor muito pequeno. Neste caso vale acordo para pagamento integral de um aluguel. A Lei aplica-se quando o acordo não é aceito por uma das partes.

Se o contrato de locação for verbal ou no contrato escrito não houver cláusula que determine a multa esta deverá ser determinada judicialmente. É comum no contrato verbal permitido pela lei o locatário desejar sair antecipadamente e o proprietário "de boca" querer cobrar o que acha justo. Como não consta em cláusula escrita, se não houver acordo entre as partes, qualquer um pode solicitar por via judicial que seja determinado o valor. O mesmo vale para contrato escrito que por um esquecimento não foi colocada a multa. Se houver acordo as partes fazem um "aditivo contratual" informando o valor que acordaram, por escrito para ter validade.

Atualmente muitos contratos são feito determinando que após um certo prazo a multa seja extinta. É comum contratos em que o locatário fica isento do pagamento da multa após 12 meses de locação. Isso ocorre em contratos com prazos longos e é uma cláusula contratual e cabe ao proprietário decidir se a utiliza ou não. Recomendo utiliza-la sempre que o contrato for de muitos meses.
Amigos sempre perguntam o que fazer quando o locador cobra a multa depois da entrega do imóvel. A entrega do imóvel ou das chaves não encerra o contrato e sim formaliza-o e possibilita a vistoria final do imóvel, portanto o encerramento somente ocorre com a assinatura do termo e quitação dos valores devidos(aluguel, luz, condomínio, etc). Portanto a multa pode ser cobrada após a entrega a não ser que ao entregar as chaves você encerre por escrito o contrato e no termo de encerramento conste a informação de que o locador da plena quitação a você que nada ficou devendo. Neste caso nada poderá se cobrado futuramente. Exija sempre recibo de tudo que for pago.


"Parágrafo único - O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência."
Outro tema polêmico apesar de estar claro. Muitos proprietários não aceitam isentar o locatário da multa mas é um direito que deve ser respeitado. Sempre que o locatário trocar de cidade por força do seu emprego ele tem direito a entregar o imóvel sem pagar a multa, mesmo que essa cidade seja ao lado da que ele reside. Alguns acham que se as cidades são juntas não à porque entregar o imóvel porém você não pode decidir pelo locatário onde deseja residir.

É necessário que se prove a mudança. Cabe informar que somente é valido se o empregador transferiu o locatário, se ele pediu a transferência não terá direito a isenção. A prova se faz com Declaração do empregador assinada em cartório como CNPJ da empresa informando a transferência. A lei permite em todas as esferas ou seja, no emprego público ou privado. Também é bom esclarecer que é uma cláusula legal portanto constando ou não a previsão da multa no contrato o locatário terá direito a esta isenção por força da lei.
O prazo de 30 dias de antecedência deve ser cumprido para dar ao locador tempo indenizatório já que o aluguel é pago até o encerramento do contrato.
Como já disse antes, a comunicação sempre deve ser escrita, de forma inequivoca ou seja o aviso deve ser assinado o recebimento pela outra parte. Passa a valer o prazo a partir do recebimento da comunicação portanto exija que quem a recebe coloque a data e assine.






Postagem  atualizado em 24 de janeiro de 2010 de acordo com as novas alterações da lei.



9 comentários:

  1. E se o contrato for quebrado pelo locador, como deve ser calculada a multa? Deve haver diferença no cálculo da multa em relação a finalidade do imóvel locado? por exemplo se se tratar de imóvel locado para instalação de consultório médico, hospitalar ou dentista??

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  2. No caso deste artigo 4 o contrato não pode ser quebrado pelo locador. Releia o artigo e verás que ele é claro quando determina que somente ao locatario é concedido o direito de devolver o imóvel antes do prazo mediante pagamento de multa.
    No caso do locador ele não tem este direito e portanto não ha multa a pagar. O que ocorre é que as vezes o locador precisa do imóvel e então propõe ao locatário a desocupação antecipada prometendo indeniza-lo em todos os gastos e assim a indenização será de acordo com o que o locatário determinar se concordar em desocupar.
    abraços

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  3. A multa é cabível se o locatário deixa o imóvel antecipadamente porque adquiriu casa própria?

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  4. Olá. sim a multa é perfeitamente legal se o locatário deixa o imóvel antecipadamente porque comprou a casa própria. Neste caso houve quebra de contrato e a multa deve ser paga. entenderam os legisladores que estando o inquilino na iminência de comprar um imóvel deveria negociar com o locador um prazo menor ou em caso de prazo extenso como 36 meses pedir uma cláusula de acordo desocupação sem multa após 12 meses de contrato. Isso facilitaria mas tem locador que não concorda.

    abraços

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  5. Prezada Maria Ângela,
    Loquei um imóvel por prazo determinado (30 meses) e ao 2º mês de locação a proprietária pediu o imóvel de volta. Fui procurada pela imobiliária para consultar se era do meu interesse desocupar, claro que respondi que não. Passados 2 meses fui procurada por uma corretora informando que a proprietária decidiu vender o imóvel. Decidi então procurar outro imóvel, pois não quero ter minha privacidade invadida com as visitas dos interessados. Nesse caso, posso transferir meu seguro fiança locatícia para outro imóvel? e a proprietária pode me eximir da multa, visto que estou saindo antes dos 12 meses? nesse caso não cabe nenhuma multa a ela?

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  6. A proprietária não pode colocar o imóvel a venda sem antes oferece-lo por escrito a você. O locatário tem preferência na compra do imóvel que loca. ela tem que por escrito te comunicar a venda e te dar a preferência e você tem 30 dias para responder se aceitar comprar ou não. Só aí você já ganha tempo.

    Se você decidiu sair do imóvel procure a imobiliária e proponha um acordo. Você desocupa e a proprietária te libera de qualquer limpeoza ou reforma no imóvel e dos valores finais do contrato. Faça isso por escrito porque se sair sem acordo ela pode te cobrar multa porque você não aceitou antes. Ela vai topar porque é mais fácil vender vazio.

    Quanto ao seguro fiança poderá transferi-lo se locar o imóvel com a mesma imobiliária. Fale com eles. Se locar por outra imobiliária pode pedir transferência mas depende deles aceitarem ou não. De qualquer forma se pagou a vista tens direito a receber de volta o saldo.

    não cabe nenhuma multa a locadora porque ela ten direito de vender o imóvel mas você pode procurar um advogado e consulta-lo a respeito da má fé da locadora que logo após a locação colocou o imóvel a venda te prejudicando pois teve gastos nada barato com a locação do imóvel. Talvez uma indenização.

    abraços

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  7. Angela Gavazzi04/04/14 19:48

    Boa noite,
    Meu caso é parecido com este último.
    Morava em um apartamento alugado. Quando acabou um ano de contrato, renovamos e até tive que pagar o absurdo do seguro fiança. OK.
    Um mês depois recebi uma notificação que eu tinha 30 dias pra sair por motivos particulares da proprietária. Sem conhecimento algum, iniciei uma busca por outro apartamento. Como estava difícil, pedi mais 2 semanas para sair e me foi concedido. Saí com um mês e uma semana.
    Já em outro apartamento, fiquei aguardando a vistoria do apartamento antigo para que pudesse ser definido os valores que eu devia de aluguel dos dias que fiquei após o anuncio do despejo. A vistoria está me exigindo pintura e reparos no banheiro.
    Vi que sua dica para a outra leitora foi um acordo com a imobiliária antes de sair do apartamento. Mas eu já saí. Como faço? Como eu informo a proprietária/imobiliária sobre essa lei que está a meu favor? É necessário um advogado para redigir um documento ou posso eu mesma fazer?
    Agradeço desde já a atenção!

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  8. Angela Gavazzi04/04/14 19:50

    Esqueci de dizer que extra-oficialmente a imobiliária me disse que a proprietária queria vender. E após um tempo ela me solicitou dias e horários que eu estaria no imóvel para receber possíveis compradores do mesmo.

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  9. Oi Angela Gavazzi. Tudo depende do motivo da pintura. Se é problema no apartamento superior que causou o dano e você comunicou a imobiliária e nada foi feito não é problema seu mas se não foi comunicado você se omitiu e tem que pintar até porque o locador pode reter o seguro fiança até que tudo seja consertado.
    Não esqueça que se você pagou o seguro fiança a vista tem que lhe ser devolvido parte do valor.
    O problema no teu caso é que tem o seguro fiança. Se você não arcar com a reforma eles vão negativar teu CPF, acionar o seguro que vai indenizar o locador na reforma e cobrar de você. eles não entram na justiça deixam teu nome 5 anos no SPC, e você nunca mais vai conseguir usar seguro fiança locatícia. Se quer contestar busque um advogado.
    abraços

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