/>

16/04/09

ARTIGO 46º DA LEI 8.245/91


ARTIGO 46 DA LEI 8.245/91

Conceito

Nas locações residenciais temos dois artigos que estabelecem critérios específicos para determinar o prazo em meses do contrato. O artigo 46 da lei 8.245/91 estabelece um critério que favorece o locador do imóvel enquanto o artigo 47 é desfavorável ao locador. aqui tratamos do artigo 46 da Lei 8.245/91, o mais utilizado e mais seguro para as partes envolvidas


Artigo 46

Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
Notem que este artigo determina o que ocorre em contratos com determinados prazos.
A lei permite qualquer prazo ajustado porém e sempre há um porém, nas locações residenciais com prazo igual ou maior que 30 meses o contrato se encerra na data do seu término sem que seja necessário que o proprietário comunique o locatário visto que o mesmo já sabia que este terminava em determinado dia. Na prática sempre ocorrer esta comunicação.


§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
Com o término do prazo o proprietário tem 30 dias para se manifestar em relação a desocupação do imóvel. Se o mesmo desejar manter a locação basta calar-se e após 30 dias o contrato prorroga nos mesmos termos do contrato inicial que encerrou com exceção da cláusula de prazo contratual que deixa de ser determinado e passa a ser por prazo indeterminado. o mesmo ocorre com o locatário que se não deseja encerrar pode seguir utilizando o imóvel renovando automaticamente o contrato.



§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.
Na prorrogação por tempo indeterminado neste artigo o proprietário poderá encerrar o contrato a qualquer momento comunicando o locatário do término e concedendo-lhe 30 dias para desocupa-lo. Nessa situação, como entre o fim do prazo do contrato e os 30 dias transcorridos sem manifestações das partes ocorreu um lapso de tempo em que se podia terminar o contrato por término do prazo. Ocorrendo após os 30 dias a renovação automática o término do contrato deverá obrigatoriamente ser a "denuncia vazia" com 30 dias para desocupação.

Denuncia vazia

É o encerramento do contrato por qualquer das partes sem que precise apresentar um motivo e sempre ocorre quando o contrato se renova após 30 meses automaticamente por prazo indeterminado. Válido apenas no artigo 46 da lei 8.245/91 porque quando utilizamos os prazos do artigo 47 as regras são diferente.

Conclusão

Dê sempre preferência aos prazos do artigo 46 com 30 meses ou mais. Se o pretendente a locação desejar um prazo menor mantenha os 30 meses com clausula de desocupação sem multa no prazo que for solicitado. Protege o locador e o locatário.


Leia também: 

Denuncia vazia e prazo de 6 meses para desocupaçãoNotificação premonitória na denuncia vaziaDenuncia e prazo menor que 30 meses



34 comentários:

  1. Olá, Maria, muito esclarecedor e bem fundamentadas as matérias do seu blog. Parabéns!

    Eu tenho um imóvel locado com contrato superior a trinta meses e este se prorrogou automaticamente.
    Ocorre que está havendo quebra de cláusulas contratuais e falta de pagamento dos aluguéis.

    Pensei de agir de duas formas, na sua opinião qual seria a melhor:

    1- Entrar com a ação de denúncia vazia contra o inquilino na justiça comum. Após notificá-lo via cartório e só após sua efetiva saída executar o título executivo extrajudicial por quantia certa(contrato) contra apenas o fiador. no juizado especial cível.

    OU

    2- Entrar com a ação de denúncia vazia cumulada com cobrança de alugueres, multas, etc.(na justiça comum) e citar o inquilino e o fiador.

    Qual será a melhor estratégia?

    ResponderExcluir
  2. Olá. Você não pode entrar com cobrança judicial contra o fiador sem ter acionado o devedor principal que é o locatário. Esqueça a segunda opção.

    Você tem que por escrito notificar o locatário de que esta havendo atraso no pagamento dos alugueis e que não mais serão tolerados o que implicará em ação de despejo com cobrança judicial a partir do primeiro dia de atraso quando somente na via judicial os valores deverão serem pagos com as devidas correções, mais custas e honorários conforme determina a lei. Informe que estará dando ao fiador ciência dos atrasos. você deve informar o fiador dos atrasos para que ele opte por saldar a divida ou deixar que você acione a justiça para despejar o inquilino e lá se ele não pagar o fiador então será cobrado.

    Como ha falta de pagamento não é ação de denuncia vazia e sim de despejo por falta de pagamento. O despejo obrigatoriamente tem que ser na justiça comum mas a cobrança pode ser no JEC. UM advogado vai te orientar porque cada caso é analisado separadamente e depende de valores.

    abraços

    ResponderExcluir
  3. Olá meu nome é Carlos Henrique
    Eu moro numa casa a 8 meses e o contrato não foi registrado em cartório se eu sair da casa eu sou obrigado a pagar a multa de rescisão de contrato?

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá Carlos Henrique, sim você é obrigado a pagar a multa e cumprir tudo que determina o contrato de locação. A Lei não determina a obrigatoriedade de registro do contrato, reconhecimento de firma das assinaturas, permitindo inclusive que a locação seja verbal(lei 8.245/91) e sendo assim o contrato tem que ser cumprido. abraços

      Excluir
  4. Bom dia. Fiz um contrato comercial de trinta meses. Mas agora encontrei um salão mais viável para mim. Posso desocupar o atual faltando um mês para o término do contrato? Vou comunicar ao dono a minha saida trinta dias antes.. terei que pagar multa ou tem algum artigo que me isenta?

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá. Comunique por escrito o locador que irá desocupar pagando a multa pactuada sobre o mês que falta vencer. você tem que comunicar 30 dias antes que irá encerrar o contrato, talvez os prazos possam bater com o fim do contrato. abraços

      Excluir
  5. Fiz a locação de um imóvel residencial por um ano no dia 01/05/2014, sempre paguei meu aluguel dentro do prazo e hoje(24/09/2015) recebi uma ligação da proprietária dizendo que ela esqueceu de reajustar o aluguel e que eu tenho que pagar o retroativo que um reajuste que nem fui notificada.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Teu contratos e enquadra no artigo 47 da lei 8.245/91 que trata dos contratos com prazo menor que 30 meses. Se o teu contrato prevê reajuste a cada 12 meses tinhas que ter entrado em contato com ela alertando de que o reajuste não havia sido providenciado.
      A locadora pode cobrar retroativo porém o índice de reajuste é o do mês em que ele deveria ter sido reajustado e não o deste mês de setembro.

      Não é preciso notificar você do reajuste a cada 12 meses esta na lei e no contrato. Se ficar um valor muito alto como foi esquecimento dela solicite que pague parcelado.
      abraços

      Excluir
  6. O art. 46 não prevê a hipótese de o locatário assinar o contrato de mais de 30 meses e não tomar posse do imóvel. Fica o locador impossibilitado de alugá-o para outra pessoa e terá que entrar com ação de cobrança ? E se desistir da cobrança (ao menos temporariamente) e resolver alugar o imóvel para outrem, como fica o contrato assinado com a primeira pessoa, já que não há previsão expressa na Lei do Inquilinato e não se trata de causa de nulidade contratual (má fé não comprovada nem outro vício previsto em lei) ?

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá Marcelino Bedin.

      Uma vez assinado o contrato o inquilino tem que tomar posse e esta posse ocorre com a entrega das chaves pelo locador, tanto que se o contrato é assinado em 10 de novembro e as chaves não são entregues no mesmo dia não ocorre a posse e o aluguel somente poderá ser cobrado pelo locador a partir da posse do imóvel que ocorre com as chaves recebidas pelo inquilino.

      Se houve entrega das chaves o contrato esta valendo e os alugueis devem ser pagos não interessando se o inquilino entrou no imóvel ou o deixou fechado pelo motivo que for. Aqui é perfeitamente legal ação de cobrança.

      Se o inquilino assinou o contrato e não recebeu as chaves, não houve a posse e o mesmo pode ser desfeito de comum acordo ou o locador notifica-lo via cartório judicial para que tome posse ou seja rescindido o contrato entrando com indenização contra o inquilino.

      Para evitar estas situações o locador sempre deve ser o ultimo a assinar o contrato.
      Usando como exemplo o dia de hoje 10/11 e um inquilino vai alugar teu imóvel.
      Faça o contrato e coloque data do contrato como dia 15/11, entregue ao inquilino hoje e ele tem até o dia 15 para devolve-lo assinado e receber as chaves dando inicio a locação, se não o fizer o mesmo perde valor pois não tem tua assinatura e sendo assim não foi concluído o negócio porque a outra parte não cumpriu os prazos. Coloca-se como clausula de contrato.

      Assinado por ambos o contrato é preciso a justiça ou comum acordo para desfaze-lo.

      abraços


      Excluir
  7. Boa tarde. Aluguei um imóvel mobiliado e agora a locadora quer tirar os moveis, isto está correto?

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Oi Luiza, te respondi via email.
      abraços

      Excluir
  8. Maria Angela, o caso desse Art46 vigora também sobre locações com prazo de 12 meses ? meu contrato venceu a 5 meses, porém até então não me mandaram assinar nenhum contrato, apenas foi reajustado o valor do aluguel e estou para sair do imóvel em alguns dias. Deve haver multa de recisão de contrato ? existe a prorrogação de contrato nesse caso ?

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, vigora o artigo 47 da mesma lei. Teucontrato se renovou autimaticamente. Não tem multa mas tens que dar aviso de 30 dias. Abraço

      Excluir
    2. Serio que não haverá multa ?? eles estão me cobrando, proporcional ao tempo que falta para se cumprir o "Contrato"

      Excluir
    3. Oi Thiago. Se estão te cobrando então estas saindo antes de fechar o prazo do contrato, aí tem multa proporcional conforme oa rtigo 4 da lei 8.245/91

      Para não deixar dúvidas. Se teu contrato é de 12 meses por exemplo, saiu antes dos 12 meses tem multa, saiu depois não tem. O mesmo vale para qualquer prazo. Venceu os 12 meses avisa que vai sair em 30 dias, por escrito e não tem multa, se não avisar paga um aluguel a mais pela falta do aviso.
      abraços

      Excluir
    4. Minha duvida é: Pode um contrato residencial de 12 meses, sem clausula de prorrogação no mesmo, ser renovado automaticamente por eu permanecer no imóvel mais de 30 dias ? É justo a cobrança dessa multa recisoria proporcional ao tempo que falta se cumprir esse 3º contrato que teoricamente se renovou ?
      desde já, Muito Obrigado por responder tão prontamente Maria Angela. Seu BLOG esta Show

      Excluir
    5. Isso não existe Thiago Andrade. A lei não pode ser descumprida. Se teu contrato residencial é com prazo de 12 meses, terminado o prazo ele se prorroga por prazo indeterminado no dia em que os 12 meses terminaram e não 30 dias depois e você pode desocupar sem multa. Me manda um email para mcamini150@gmail.com

      Excluir
  9. Olá, aluguei uma kitnet a alguns meses contrato verbal, o dono pediu para nos alugarmos outra pois vai demolir a casa, sao tres kitnets, sendo que duas era uma casa so apenas repartiram, gostaria de saber se ele podem demolir elas comigo e minha esposa dentro de casa, pois ja estao tirando as telhas da parte da minha casa e a que é junto com essa ja estao quebrando, aguardo resposta abraço.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, claro que não pode, chame a policia,faça um BO e chame um advogado. Abraços

      Excluir
  10. Moro a 38 anos e meu contrato é por prazo indeterminado, agora fui informado pela administradora que a proprietária deseja um reajuste de 150%. Se eu não concordar posso ser notificado por denúncia vazia? Quero esclarecer que a mais ou menos 3 anos concordei em reajustar o aluguel em 100% por estar defasado. Gostaria se possível, como proceder nesta situação. Abs!

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Oi Marcelo Werneck

      Não há o que fazer, a locadora pode pedir a desocupação em 30 dias, é direito dela então vale analisar se o valor que esta pedindo esta dentro do preço de mercado ou é abusivo. Negocie um desconto ou então não vale a pena continuar. Tente ao máximo negociar. desocupar um imóvel com tanto imóvel sobrando é burrice para o locador que tem um inquilino que paga em dia.
      Falaste que mora no imóvel há 38 anos, é isso? Se for tua locação é anterior a 1991 e o prazo de desocupação é 12 meses não 30 dias pelo aluguel atual.
      abraços

      Excluir
    2. Este comentário foi removido pelo autor.

      Excluir
  11. Bom dia Maria!
    Sim, moro a 32 anos (tempo retificado) e o contrato é por prazo indeterminado. A lei me faculta um prazo de 12 meses para a desocupação? Como devo proceder, caso o proprietário não aceite negociar?
    Abs!!

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Se ele não aceitar te dar os 12 meses, podes optar por não desocupar forçando-o a pedir o despejo pela via judicial. O juiz irá te conceder a desocupação voluntaria e você irá responder que aceita mas que o prazo concedido pelo locador esta errado e pedirá os 12 meses. consulte um advogado.

      Lei 8.245/91 - lei do inquilinato
      Art. 77. Todas as locações residenciais que tenham sido celebradas anteriormente à vigência desta lei serão automaticamente prorrogadas por tempo indeterminado, ao término do prazo ajustado no contrato.

      Art. 78. As locações residenciais que tenham sido celebradas anteriormente à vigência desta lei e que já vigorem ou venham a vigorar por prazo indeterminado, poderão ser denunciadas pelo locador, concedido o prazo de doze meses para a desocupação.

      Parágrafo único. Na hipótese de ter havido revisão judicial ou amigável do aluguel, atingindo o preço do mercado, a denúncia somente poderá ser exercitada após vinte e quatro meses da data da revisão, se esta ocorreu nos doze meses anteriores à data da vigência desta lei.

      abraços

      Excluir
    2. Boa tarde!
      Maria, muito obrigado pelos esclarecimentos e orientações.

      Abs!

      Excluir
  12. Maria, boa noite!

    Primeiramente gostaria de parabeniza-la pelo seu blog, muito interessante e ajuda muito os leitores. Gostaria de pedir um esclarecimento a você, se puder me auxiliar agradeceria muito.

    Minha família tem uma casa alugada para um primo. Não fizemos acordo por escrito, foi verbal. E pelo que entendi no seu blog, quando isso acorre presume-se que o contrato seja por tempo indeterminado, dada a impossibilidade de se determinar quando começou. O inquilino, nosso primo, mora na casa há uns dois anos. Durante esse período ele sempre atrasou o aluguel. Ele sempre paga direitinho, mas paga atrasado. Nós nunca fizemos recibos dos seus pagamentos, ele nunca exigiu isso e nós também nunca fizemos questão, como disse foi tudo sempre informalmente. Acontece que estamos cansados dos seus atrasos e queremos a casa. Queremos reformar o imóvel e depois alugar para uma outra pessoa com um valor maior de aluguel.

    Eu percebi na lei do inquilinato, no art 47, fala dessa questão de reformas do imóvel. Gostaria de saber de você se posso pedir o imóvel com essa alegação: a de reforma-lo. E se posso, após essa reforma, alugar para outra pessoa com o aluguel mais caro.

    Não vou negar a você que tudo o que mais quero é tirar esse meu primo da casa. Realmente vamos reformar, mas não queremos mais alugar para ele. Estou cansado dele. Poderia me orientar nessa questão?

    Agradeço desde já a sua atenção e esperarei o seu parecer para ver qual atitude tomamos.


    Atenciosamente

    Jonas Ap. Souza

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Oi Jonas. Tente um acordo de desocupação porque pefir o imóvel para reforma somente se aumentar a area construida como esta no artigo 47. Se sempre foram camaradas converse com ele, explique que quer reformar e tente acordo. Abraços

      Excluir
  13. Saudações.
    Existe uma cláusula em meu contrato de locação dizendo que tenho que comunicar com antecedência de 30 dias que não ficarei mais no imóvel sob pena de 1 aluguel em caso de não comunicar, faltando 2 meses comuniquei verbalmente, pois perdi minha via do contrato e não sabia desta cláusula, ninguém me avisou que tinha que ser por escrito,, entreguei o imóvel faltando 15 dias pra vencer o contrato, querem me cobrar essa multa.Na cláusula 2 desse contrato consta o artigo 46 da lei 8245, dizendo que independente de aviso o contrato termina em tal data.Paguei multa de 15 dias por quebra de contrato. Essa multa por não comunicar saída do imóvel e legal? Devo paga-la.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. É legal e tem que ser aviso escrito mas apenas para contrato com prazo indeterminado. Abraços

      Excluir
    2. Muito obrigado.Parabéns pelo Blog.

      Excluir
  14. Boa noite Maria Ângela.
    Tenho contrato comercial de 36 meses e com a crise estou pensando em mudar para uma sala com valor de aluguel mais baixo, meu contrato vence em 30/01/2018, terei multa caso saia do imóvel
    Obrigado
    Débora

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Oi Debora Rodrigues

      Verifique teu contrato, em geral tem multa de 3 alugueis sobre os meses faltantes ou de 205 sobre o total do alugueis faltantes.
      abraços

      Excluir

Meu Blog é democrático e criticas só virão a aperfeiçoar seu conteúdo. Fique a vontade para criticar, elogiar, sugerir ou implorar, eh,he,he.
Criticas ofensivas serão apagadas, criticas construtivas serão mantidas,
Se teu comentário não for respondido em 24 horas, envie um Email pois posso não ter recebido a notificação de que foi postado.

DÊ PREFERÊNCIA EM ME ENVIAR UM EMAIL

EMAIL: mcamini150@gmail.com