/>

16/04/09

ARTIGO 27º, 28º E 29º - DIREITO DE PREFERÊNCIA - LEI 8.245

ATUALIZADO EM 2016


Comentários aos artigos 27,28 e 28 pertinentes ao assunto conforme legislação vigente atualizada Lei 8.245/91


Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
O locatário tem o direito de adquirir o imóvel que loca antes de ser oferecido a qualquer outra pessoa salvo os casos em que o imóvel tem mais de um proprietário caso em que quem participa da propriedade tem a preferência na compra. Assim, se o imóvel que você loca tem dois proprietários e um pretende vende-lo a preferência não será sua e sim da pessoa que detém a outra metade do imóvel como propriedade.
Quando se fala em "igualdade de condições" se quer informar que o locatário tem os mesmos direitos de qualquer outro comprador e assim o proprietário não pode ao locatário impor pagamento a vista e a outro pretendente aceitar pagamento a prazo.
Quando for decidida a venda do imóvel, o proprietário(s) deverá comunicar por escrito o locatário de forma inequívoca, ou seja, não vale telefonema ou outra forma que não possa ser provada documentalmente, incluindo Email. Para evitar complicações o ideal é que seja uma notificação de venda escrita enviada em mãos ou via cartório.

Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.

É importante que o proprietário coloque as informações completas não deixando dúvidas quanto o valor do imóvel, as formas de pagamento aceitas, se aceita proposta diferente da oferecida, onde pode ser encontrado e como está toda a documentação do imóvel.
Se o locatário informar em contra-proposta aquisição por valor inferior e não for aceito pelo proprietário, caso venha a oferecer por preço igual a terceiros terá que voltar a oferece-lo ao locatário.

Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias.
30 dias é o prazo limite para o locatário dar a sua resposta ao proprietário "por escrito". Se após este prazo o locatário não se manifestar formalmente caduca seu direito de preferência na compra e poderá ser oferecido a terceiros. O prazo começa a contar a partir da data da notificação. 


Art. 29. Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes.
Quando o locatário informa por escrito que deseja adquirir o imóvel, por ter esta preferência, o proprietário reserva a ele todos os direitos de compra. Nada mais justo que o locatário seja indenizado caso haja posterior desistência na venda por parte do locador e o mesmo ocorre se o locatário desistir.

Dependendo de como o locatário irá adquirir o imóvel pode este ter gastos prévios com as tratativas e não poderá ficar no prejuízo com a desistência do locador na venda do seu bem. o mesmo ocorre com o locador que dispensou candidatos.

No caso em que o proprietário recebe oferta maior por um terceiro não poderá retificar o valor de venda se o locatário já tiver dado o aceite.

Importante
A renuncia a este direito de preferência pelo Locatário NÃO PODE ser determinado previamente em clausula contratual do contrato de locação sendo NULA de pleno direito a clausula que o contiver.
A renuncia ao direito deve ser obrigatoriamente exercida no momento da intenção de venda ficando ao Locatário reservado o direito de livre manifestação dentro do prazo do recebimento da notificação podendo renunciar no ato do recebimento se não houver interesse, dentro dos 30 dias de direito de resposta ou simplesmente não renunciar se tiver condições de compra abaixo do preço proposto garantindo assim a aquisição se proposto por valor menor futuramente

Aquisição por terceiros
Exijam a notificação escrita com a resposta do locatário antes de assinar o contrato de compra e venda e cópia simples do contrato e vistoria para análise bem como copia autenticada dos mesmo na assinatura da escritura. Se possível visite o imóvel e converse com o locatário.



43 comentários:

  1. NESTE CASO, A IMOBILIARIA QUE ADMINISTRA A LOCAÇÃO, TEM DIREITO A CORRETAGEM PELA COMPRA E VENDA, PELO SIMPLES DIREITO A PREFÊNCIA?

    ResponderExcluir
  2. Oi,
    quem tem direito a corretagem é a imobiliária ou corretor que efetivar a venda do imóvel. A imobiliária que administra a locação só terá direito a comissão se ela vender o imóvel porém o proprietário pode optar por outra imobiliária, por um corretor autônomo ou vender ele mesmo.
    Geralmente o proprietário por confiança que deposita na administradora da locação também entrega a ela a venda do imóvel, é comum.
    Se uma outra imobiliária tiver um cliente para este imóvel e a imobiliária da locação estiver vendendo com exclusividade dada pelo proprietário então podem chegar a um acordo pois um tem o produto(imóvel) e o outro o cliente(comprador). Fecham o negócio e dividem a comissão paga pelo proprietário.

    abraços e por favor quando usar os comentários fazendo perguntas coloque um nome ou apelido para identifica-lo, fica mais fácil.

    abraços

    ResponderExcluir
  3. bom dia a todos tenho uma duvida e to pasando por esta situação e a sim proprietário é obrigado a oferece-lo por escrito a vc e vc tem 30 dias para se m,anifestar a respeito. e se o inqueleno apos os trinta dias de ter assinado o documento e não ter repondido no periodo dos 30 dias e ele resolver compra o imovel tem como ele reclama direitos ja que ele ta dentro do imovel.

    ResponderExcluir
  4. Olá. O proprietério é obrigado a dar a preferência ao inquilino na compra e enviar a notificação por escrito se o imóvel não tiver mais um proprietário. Quer dizer que se ele for o único dono tem que oferecer ao inquilino. Se ele e mais uma pessoa forem os donos então esta pessoa terá a preferência sob o inquilino.
    È obrigado oferecer por escrito e aguardar a resposta em no máximo 30 dias. Passados 30 dias, se o inquilino não respondeu por escrito, perde o direito de preferência na compra e não poderá mais reclamar estando o proprietário livre para vender para terceiros.
    Somente se o proprietário viesse a modificar preço e prazo oferecido a você é que poderia haver reclamação mas para isso seria preciso a via judicial e ter o contrato registrado na matricula do imóvel 30 dias antes d ter sido vendido a um terceiro por preço menor que o oferecido ao inquilino. Mas se não houve resposta no prazo é considerado desinteresse.
    abraços

    ResponderExcluir
  5. Primeireamente parabéns pelo blog e pela fácilidadeque oferece para lhe consultar.
    A minha dúvida se refere ao seguinte: e se o inquilino não manifesta o interesse nestes primeiros trinta dias que correm a partir da notificação, o imóvel ficará livre para venda por tempo indeterminado, ou seja, até que a venda ocorra?
    Grata, Rita

    ResponderExcluir
  6. Estou muito grata em relação à atenção que este blog dá aos seus leitores e espero não estar sendo inconveniente ao fazer uma nova pergunta: tenho inquilinos advogados numa sala comercial que firmaram um contrato de um ano e há um mês do término da locação avisei por escrito que estaria aumentando o valor da locação devido ao fato de ter fechado aquela locação de um ano naquele valor porque eles se comprometeram em trocar o piso de carpete por cerâmico. Os inquilinos já responderam que o único aumento que acietam é o permitido pela lei, e calculado pelo IGP-M. Caso eu prefira continuar com eles como inquilinos posso colocar no novo contrato que o próximo reajuste será semestral? E por quanto tempo eles teriam direito de ir renovando o contrato?
    E como tb estou pensando em vender esta sala, tenho como informá-los já neste novo contrato?
    Grata,
    Rita

    ResponderExcluir
  7. Oi Rita, boa tarde. Exatamente isso. você o notificação e a partir da notificação começa a contar o prazo de 30 dias para que ele responda. Após 30 dias o silêncio dele é interpretado pela lei como desinteresse e sendo assim você fica liberada para a venda até que ela ocorra. Somente se houver modificação no valor ou prazo é que você novamente terá que consulta-lo pois as vezes o locador pede um valor bem alto porque já tem comprador e para evitar fraude se ha mudança deve ser feita nova notificação. Se ele não tiver interesse seja qual for o preço ele pode assinar o termo de renúncia ao direito de preferência que evita que você tenha que consulta-lo sempre que tiver uma proposta menor que a oferecida. Tem este modelo aqui no Blog.
    abraços

    ResponderExcluir
  8. Oi Rita, quanto ao contrato da sala, trata-se de locação não residencial e portanto ao término do contrato você pode retomar o imóvel,salvo se no contrato consta acordo de renovação por mais 12 meses fato em que você não poderia propor novo valor de aluguel e nem encerrar o contrato.
    quando o contrato terminar ele se renova automaticamente por prazo indeterminado e assim você pode propor novo contrato com novo valor de aluguel e você decide o valor que deseja receber. Ao inquilino cabe aceitar o que você deseja ou então desocupar o imóvel pois você pode encerrar o contrato.
    Isto quer dizer que o inquilino fica pressionado por você, ou aceita como você quer ou você pede a devolução do imóvel e encerra o contrato.
    O reajuste do aluguel somente pode ser anual, qualquer prazo diferente fere a lei e te pode te dar problema.
    Avalie se os inquilinos são bons, é muito melhor negociar e manter um inquilino que paga em dia do que correr o risco de colocar outro no imóvel que você não conheça e venha a não te pagar. Digo isso porque ação judicial de despejo leva meses.
    O IGPM acumulado foi de 12% em média então acorde com eles por escrito este aumento ou negocie até chegar a um acordo e determine novo prazo de 12 meses assim se o aluguel defasar muito você pode optar em desocupar.
    A decisão é sua

    abraços

    ResponderExcluir
  9. SABRINA GPG21/11/12 16:55

    tenho uma dúvida...
    sou locatária de um imóvel desde 2007. O referido imóvel está sob inventário e possui 9 herdeiros.
    Ocorre que a inventariante informou que os herdeiros querem vender o imóvel em questão, e já esteve aqui em duas ocasiões diferentes (28/10 e 19/11) para fazer a avaliação do imóvel, porém no mesmo dia (19/11) a tarde recebemos a visita do advogado responsável pela locação que nos entregou uma notificação de despejo (com prazo de 30 dias). Tal procedimento é o correto???

    ResponderExcluir
  10. Oi Sabrina. O procedimento esta incorreto.
    Com o falecimento do locador os herdeiros assumem o contrato e tem que seguir a lei até o encerramento.
    Você tem preferência na compra do imóvel que loca e portanto antes do despejo os herdeiros são OBRIGADOS te enviar uma Notificação de preferência de compra do imóvel locado contento o valor do imóvel, o prazo de pagamento aceito e onde podem se reunir para você avaliar a documentação do mesmo se desejar compra-lo. A preferência é sua salvo se for vendido a outro herdeiro que tem preferência sobre você. Após recebida a notificação você tem 30 dias para dar uma resposta se quer comprar ou não. Antes de 30 dias ninguém pode se quer colocar placa de venda ou levar interessados. Passados os 30 dias se você não responde caduca o teu direito e então o inventariante pode mandar o advogado te entregar esta notificação de despejo te concedendo 30 dias para desocupar.
    Atenção: o direito de preferência e o despejo não podem estar na mesma notificação. Primeiro um e somente depois da tua resposta o despejo pode ser dado. Como é que alguém vai despejar o inquilino que tem preferência em comprar. Me admira um advogado não saber isso ou sabe e pensou que você não iria se informar.
    Entre em contato com o inventariante ou o advogado e informe o erro solicitando teu direito de preferência para que você possa juntamente com teu esposo analisar se vale a pena comprar. Note que aí você já ganha 30 dias para começar a procurar outro lugar e depois com o despejo mais 30 dias e se não for suficiente você pode descumprir o prazo e forçar o despejo judicial pedindo mais prazo ao juiz. Podes ganhar até 6 meses(artigo 61 lei 8.245/91).

    abraços

    ResponderExcluir
  11. Bom dia Maria Angela. Gostaria de ouvir a tua já consagrada opinião sobre direito de preferência do inquilino.
    Mandei carta com AR oferecendo o imóvel informando o valor sendo que as condições de pagamento seriam a combinar bem como de ônus real sobre o mesmo que seria abatido do valor.
    Ele me responndeu afirmando ser ineficaz o documento haja visto que não fui explícito com relação à forma de pagamento, correção e outras facilidades.
    Pergunto, estaria implicita nessa resposta a intenção de adquirir o imóvel?
    Caso eu entre em detalhes sobre pagamento, ficarei obrigado a vender, no minimo, dentro dessas condições?
    Trata-se de um negócio de certo volume e fica difícil prever o resultado de uma negociação.
    O que acha que devo responder?
    Grato de antemão.

    Antonio

    ResponderExcluir
  12. em tempo:
    Na resposta ele não afirma que vai adquirir ou não vai mas, se ele quer saber detalhes entendo que há interesse ou então ele pretende me prender a esses detalhaes para posteriormente, caso venda de outra forma, mesmo respeitando o valor, venha a me questionar juridicamente.
    Exemplo, se eu ofereço a ele parcelamento em 36 x com correção e vendo depois SEM correção.

    antonio

    ResponderExcluir
  13. Quando se especifica na notificação para o exercício de preferência do inquilino que o pagamento será a vista, está englobado o financiamento ou precisa ser explicito que será aceito financiamento?

    ResponderExcluir
  14. Olá. O financiamento bancário é considerado pagamento a vista porém como nem todos tem este conhecimento convenciona-se informar que será aceito pagamento á vista e financiamento imobiliário.
    abraços

    ResponderExcluir
  15. Olá Maria, boa tarde.

    Sou inquilina há 11 meses e meu contrato são de 30 meses.O locador colocou a venda, porém não tenho interesse na compra. Posso sair do imóvel antes desses 30 meses sem pagar multa?

    Desde já agradeço.

    ResponderExcluir
  16. Ah, ainda não apareceu uma pessoa interessada no imóvel.

    Grata,
    Tata

    ResponderExcluir
  17. Oi Tata. somente com a concordância do locador POR ESCRITO é que você pode desocupar antes de fechar 30 meses sem pagar a multa. Converse com o locador e diga que você não gostaria de ter que em 90 dias após a compra do imóvel sair procurando outro lugar, locando e mudando e que preferia sair agora. Proponha a ele se ele concorda em encerrar o contrato de comum acordo sem custos para as partes. Você desocupa para que ele venda mais rápido e ele te libera de multa, reforma de entrega do imóvel, pintura e assim ambos fechar acordo. Se ele topar faça tudo por escrito, assinado e com duas testemunhas.

    abraços

    ResponderExcluir
  18. Maria, o direito de preferência é amparado na averbação da locação na matrícula ou não é necessária a averbação para que o locatário usufrua deste direito.

    ResponderExcluir
  19. Oi Daniel. Para que você tenha preferência na compra sendo o locatário não precisa ter o contrato de locação averbado na matricula. O direito de preferência é previsto em lei e por isso não necessita averbar. O locador em qualquer situação de venda terá que oferecer a você salvo se for venda para condômínio do imóvel(no caso de mais de um dono, venda judicial por penhora.

    A averbação do contrato de locação somente será necessária se você fores preterido no teu direito de preferência. Isso ocorre quando você fica sabendo que o imóvel esta a venda mas não lhe foi dada a preferência. Somente neste caso você terá que ir ao cartório averbar o contrato para assim poder comunicar o locador de que deseja exercer a preferência de compra e assim ficar com o imóvel.

    abraços

    ResponderExcluir
  20. Boa noite,
    informei o locatário que estou querendo vender o imovel, atraves do cartorio(o oficial informou que ele não estava e que ninguem quiz receber por ele a notificação. Gostaria de saber se mesmo assim a notificação vale. Quero saber também qual ação tenho que propor para retirar o inquilino do imovel depois de seu prazo de resposta a preferencia e se ele não quiser sair e tbm não comprar?

    ResponderExcluir
  21. Olá. Que estranho!!! O cartório não podia te dar esta informação que deu. Ninguém pode receber esta notificação somente o locatário e portanto o oficial que foi entregar a notificação não a entregaria a outra pessoa. ele tinha que ter se informado o horário em que o locatário esta em casa e retornar para entregar a notificação. Se fosse ir uma única vez e nunca mais você mesmo ia entregar. Estranho isso.

    A notificação tem que ser entregue, sem a entrega você não pode vender o imóvel.

    Se realmente o oficial fez de tudo para entregar e não conseguir terás que procurar um advogado para buscar uma solução judicial pois pela via judicial se ele não receber aí sim você terá amparo legal para a venda.

    A notificação só tem valor se tiver o recebimento do locatário. Isso ocorre assinando o recebimento ou com certidão do oficial do cartório comunicando que verbalmente lhe deu ciência da notificação e ele se recusou a recebe-la. Da forma que foi feito o cartório não prestou os erviço pelo qual você pagou.

    abraços

    ResponderExcluir
  22. Desculpe me expressei errado, o oficial certificou que o locatário não assinou e que ninguem quis assinar a notificação depois das tres tentativas. Mas, que o oficial deixou um documento informando que tinha uma notificação para ele no cartório, mas este nunca foi buscar. Quero saber se esta certidão onde o oficial declara que ele não estava e que ninguem quis receber por ele vale para comprovar que ele recebeu? E se depois desse prazo ele não quiser sair qual ação tenho que propor para retira-lo? Seria ação de Despejo?

    ResponderExcluir
  23. Agora sim. Estava achando muito estranha a situação.
    A certidão que ele te forneceu relata os fatos ocorridos. 03 tentativas de entrega em horário diferente, tentativa de notificar terceiros que se recusaram a receber porque deveriam por obrigação informa-lo e por fim a entrega do documento que informa que ele deveria buscar a notificação o que não ocorreu.

    A certidão não prova que a notificação foi entregue porque ela não foi. A certidão atesta que você cumpri a lei notificando-o e que ele não a recebeu. Como o oficial do Cartório tem Fé Pública o que ele escreveu na certidão é o que vale e sendo assim se o locatário disser que não foi comunicado a certidão vai provar que você tentou e ele não quis receber. Portanto é uma certidão oficial que te protege.

    Agora é que vem outro problema.
    Como ele não quis receber a notificação se o prazo do contrato era de 30 meses ou mais e já encerrou você pode pedir o despejo extrajudicial. È uma outra notificação via cartório solicitando o termino do contrato e desocupação em 30 dias. È quase certo que ele novamente vai se esconder. Você é obrigado a enviar este notificação de despejo, se ele não receber de novo aí sim você terá outra certidão e poderá pela via judicial despeja-lo.
    Não sei qual o prazo do teu contrato e se já encerrou. Se ainda esta vigente não pode despejar, se era 30 meses e já encerrou tem que enviar a notificação premonitoria. se é prazo escrito menor que 30 meses também não pode despejar. Artigos 46 e 47 da lei 8.245/91. Veja qual é o teu caso.

    abraços

    ResponderExcluir
  24. O contrato tem prazo maior que 30 meses e esta longe do prazo de encerramento.
    Quero saber se mesmo se eu vender o imovel (por contrato de compra e venda sem passar para o nome do comprador enquanto não arrumar a documentação)se mesmo assim terei que dar mais 30 dias após a notificação de intenção de venda, ou já posso propor ação para que o inquilino saia, pois o imovel foi vendido? E neste caso qual ação propor?

    Desde já obrigado.

    ResponderExcluir
  25. Olá. Infelizmente você não pode despejar o locatário, a lei do inquilinato impede(Artigo 4 da lei 8.245/91). Como o contrato ainda esta com o prazo determinado vigente você terá que vender o imóvel com a locação em andamento. Terá que procurar o locatário e combinar com ele pelo menso dois dias de visitas e quem vai estar no imóvel para abrir a porta para o visitante que deve estar acompanhado de você ou corretor autorizado.
    Somente o comprador é que poderá encerrar o contrato depois de efetivada a compra assinando a promessa de compra e venda registrada no cartório de imóveis. Ao efetivar o negocio ele deverá informar o locatário e conceder 90 dias para ele desocupar(artigo 8.)

    Resumindo: quem despeja é o comprador que é isento ao contrato de locação e não você.

    abraços

    ResponderExcluir
  26. Bom dia,

    Estou numa situação um tanto confusa; Sou locatário de um andar de um prédio que o locador está vendendo. Nesta semana ele me pediu que assinasse uma carta de renúncia aos meus direitos sem que tivesse me informado qualquer condição da venda. Pergunta: Mesmo sendo locação parcial tenho preferência na compra? Como atribuir valor a parte do prédio que ocupo?

    ResponderExcluir
  27. Oi Airtonrb. O vendedor deseja vender todo o andar e não apenas uma parte deste andar e portanto você não pode obriga-lo a te vender somente a parte que ocupas, não é interesse dele e talvez a matricula imobiliária nem permita vender apenas uma parte do imóvel. Se você deseja comprar tem que ser o andar inteiro como o vendedor deseja.

    Quanto a renúncia ela é proposta quando o proprietários abe que o locatário não tem intenção de compra seja pelo preço que for.
    Se não quer comprar todo o andar assine a renuncia mas se tem interesse então solicite a notificação escrita com todos os dados do negócio e terás 30 dias para dar a resposta.

    abraços

    ResponderExcluir
  28. Boa tarde,
    Recebi uma proposta de uma imobiliária dizendo ter um cliente interessado na compra de meu imóvel, o que me interessou. Notifiquei meu inquilino para que querendo, exercesse seu direito de preferencia. Porém a oferta dele foi igual, descontado o valor que seria pago a titulo de comissão a imobiliária. Seria está proposta inferior a recebida pela imobiliária ou o inquilino está certo no valor ofertado descontando o valor da comissão?

    ResponderExcluir
  29. Olá anônimo
    O valor que você colocou como sendo o valor de venda é o que deve ser mantido e ele até pode fazer uma proposta no valor menor mas você vai informar que não aceita.

    O valor de venda que você informa na escritura é o valor total. Se vai vender por 300 mil, este é o valor que vai na escritura mesmo que destes 300 mil você pague 10 mil de comissão imobiliária..

    O que o inquilino esta querendo é que você retire a imobiliária do negócio e venda direto para ele. Esta é a intenção. Ele não esta correto em querer pagar o valor menos a comissão, você é o dono do imóvel e decide de onde sai o dinheiro do pagamento da comissão imobiliária e não ele.
    abraços

    ResponderExcluir
  30. OLA, SOU LOCATARIO E QUERO EXERCER MEU DIREITO DE PREFERENCIA QUE NA VERDADE FOI ENVIADO PELO CORREIO, ISSO COMEÇA A CONTAR O PZ?
    E QUERO PAGAR FINANCIADO OU CARTA DE CONSORCIO,MAS NAO QUEREM AVERBAR AS NOVAS CONSTRUCOES E REGULARIZAR,ASSIM N CONSIGO A LIBERAÇAO DO BANCO, ASSIM PERCO MEU DIREITO PELO PRAZO DA ENROLAÇAO?

    ResponderExcluir
  31. Olá.O proprietário tem problema com documentação e regularização do imóvel e não dispõe de recursos para regularizar o que significa que a condição de venda inclui que o comprador regularize o imóvel.

    Sendo assim se você exercer seu direito de preferência assinam um contrato particular de promessa de compra e venda onde o vendedor se obriga a esperar que você regularize tudo e faça o financiamento do imóvel.
    Você terá que primeiro ter recursos próprios para regularizar para somente depois pedir o financiamento.
    Sendo assim temos um negócio vinculado ao outro, a regularização por você e depois o financiamento e terás que ter certeza de que pode regularizar e financiar pois se depois o banco disser que não podes financiar vai complicar a conclusão da venda.

    Se você não dispõe de recursos para regularizar tudo ou pagar um sinal para que eles regularizem então não poderá exercer teu direito de preferência pois para isso tens que aceitar os termos do vendedor.

    notificação via correio vale a data do recebimento da AR e não o da notificação.

    abraços

    ResponderExcluir
  32. Olá, meu nome é Rosemeire, sou corretora de imóveis. Fiz uma venda de um imóvel que possuí duas casas. Em uma delas reside uma locatária e sua família, cujo contrato ainda está vigente e falta muito para vencer. Encaminhamos a notificação para que ela exercesse o direito de preferência, porém, não houve manifestação escrita, entretanto, quando as promitentes compradoras visitam a outra casa, a locatária deixa bem claro que não irá desocupar o imóvel, pois tem um contrato de locação que ainda está vigente e tem o direito de permanecer no imóvel. Questiono: As promitentes compradores podem ingressar com ação de despejo contra essa locatária, mesmo o contrato estando vigente? Qual o procedimento na prática. Desde já agradeço!

    ResponderExcluir
  33. Oi Rosimeire, te respondi via email.abraços

    ResponderExcluir
  34. Oi Rosimeire, te respondi via email.abraços

    ResponderExcluir
  35. Olá. O locatario tem que pagar da mesma forma que o terceiro interessado. Se o terceiro vai pagar financiado e o locatario foi preterido, pode haver esta situação. Abraços

    ResponderExcluir
  36. Estou com dúvida a cerca da propriedade de um imóvel...

    o negócio é o seguinte, um TERRENO de propriedade de um casal, a esposa falece em 1983, deixando o marido meeiro e 2 filhas comuns herdeiras, impuberes à época, houve inventário, então ficou 50% p/ o marido meeiro, 25% pra cada uma das filhas.

    05 anos depois o marido/pai resolve construir no terreno, as filhas ainda menores incapazes, ou seja, por óbvio não contribuiram para a construção, que foi toda custeada pelo pai, a edificação ficou composta de um apartamente em cima e mais 03 repartições em baixo alugadas individualmente, foi averbado a edificação e ficou constante na escritura (a meu ver erroneamente) que a construção é dos proprietários.

    Agora o problema:

    Uma das filhas hoje, maior e capaz, quer vender sua parte do imóvel (25%) muito abaixo do valor de mercado, os coproprietários não concorcam c/ a venda e não tem condições de comprar a cota parte, tem um advogado que aluga o imóvel que quer comprar (muito abaixo do valor) só a parte dela, não quer comprar o imóvel todo, notificou os outros coproprietários para resolver o problema de direito de preferencia, bem como que irá parar de pagar o aluguel, e que ficará recebendo o valor de um dos outros 3 alugueis e que ficará 2 para os demais coproprietários, ou seja ele está se considerando sócio "majoritário".

    Há algo que possa ser feito no sentido de não vender a ele?

    Resolveria provar que a filha apesar de constar como coproprietaria, o é, apenas em relação ao terreno???

    Tem alguma solução sem ser essa? se é que essa seria uma...

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Oi Luiz Humberto
      As filhas eram menores e portanto o pai era o administrador dos bens destas menores. ele não poderia ter modificado os bens das menores sem alvará judicial autorizando se o fez as construções se incorporaram ao terreno e pertence as benfeitorias a todos os coproprietários.

      O advogado não tem razão. É um único terreno com construção e sem escritura de divisão amigável que diga qual casa pertence a qual proprietário e portanto ele não pode comprar a parte de um sem que todos os outros assinem concordando e também se deixar de pagar aluguel o pai deve imediatamente entrar com despejo por falta de pagamento.

      O terreno é único e exige por lei que todos assinem concordando com a venda. se não assinarem a filha tem que entrar na justiça extinguindo o condomínio e pedindo a venda inteira do terreno.

      Um detalhe. Se este era e sempre foi o único imóvel do casal, ninguém pode vender o terreno sem que o pai assine autorizando pois sendo único imóvel do casal na época o pai tem o usufruto legal de todo o imóvel em vida. Procurem um advogado.

      abraços

      Excluir
  37. Sou proprietário de um imóvel, cujo o Locatário esta adquirindo este imóvel perante a uma outra imobiliária por ser Correspondente CEF e não é a responsável contratual pela a Locação do mesmo. Gostaria de saber se a Imobiliária responsável contratual pela Locação tem direito a comissão na Venda? E qual seria este percentual de comissão sobre esta venda, caso tenha direito?

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, em geral a imobiliaria da locação coloca clausula que você tem que vender através deles mas isso é para você, o inquilino contrata quem ele quiser para providenciar o financiamento dele, não é obrigado a usar os serviços da imobiliaria da locação. Você é quem paga a comissão então verifique teu contrato com a imobiliaria. Se tiver a clausula a comissão é devida por você. Abs

      Excluir
    2. Oi,conforme comentario (pergunta) acima, digo que no contrato que tenho com esta imobiliaria responsavel pela Locação não há clausula se referindo a comissao na venda , por isto minha duvida. Caso eu queira pagar esta comissao para evitar futuros problemas, qual o percentual que deve ser aplicado nesta venda?

      Excluir
    3. Ok, entendido. Se não existe a clausula de venda não tens obrigação de comissão por não haver exclusividade de venda com esta imobiliária. Tens quecomunicar aue está vendendo o quevai encerrar o contrato de locação e de administração da imobiliária e nesse caso deve haver multa pelas comissões da locação que vão perder com o fim do contrato. Fale com eles.
      Na venda a comissão é de 6% sobre o valor de venda, mas não é justo pagares isso a eles. Mais justo é pagares a multa e se não houver, as comissões mensais até o mês de encerramento da locação. Abs

      Excluir
  38. Boa noite meu nome é Antonio
    Gostaria de saber se tem validade um contrato feito pela mobilaria
    Estou comprando um imóvel e esta alugado, e o proprietário disse que não precisa mandar notificação, pois no contrato de locação consta que locatário desde ja renuncia expressamente o direito de preferencia na aquisição do imóvel objeto da presente locação, qualquer preço ou condição de venda que se possa propor.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Oi Antônio, te respondi via Email, o contrato tem validade a clausula é nula. a renúncia no contrato antecipadamente é nula porque não há como comprovar não ter sido imposta pelo locador e portanto deves exigir a notificação enviada e devolvida ao inquilino onde aí sim ele renuncia ao direito. Aproveito para atualizar a postagem.
      Abraços

      Excluir

Meu Blog é democrático e criticas só virão a aperfeiçoar seu conteúdo. Fique a vontade para criticar, elogiar, sugerir ou implorar, eh,he,he.
Criticas ofensivas serão apagadas, criticas construtivas serão mantidas,
Se teu comentário não for respondido em 24 horas, envie um Email pois posso não ter recebido a notificação de que foi postado.

DÊ PREFERÊNCIA EM ME ENVIAR UM EMAIL

EMAIL: mcamini150@gmail.com