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13/04/09

ARTIGO 23º - LEI 8.245

Art. 23 - O locatário é obrigado a:


Este artigo determina os deveres do locatário.

I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

Todo contrato de locação tem cláusula que determina a data do pagamento do aluguel e o local. Hoje em dia se utiliza o DOC bancário que não pode ser cobrado do locatário, assim o locador deve conceder ao locatário outro local de pagamento ou não cobrar a taxa.


Reza a lei que o proprietário deve cobrar o locatário na residência deste portanto se for determinado DOC bancário deve-se informar outro modo de pagamento caso o locatário não aceite pagar o valor para utilizar o DOC.


È comum imobiliárias não quererem mais aceitar pagamento de aluguel na empresa como medida de segurança porém, insistem em cobrar o DOC do locatário e o Código do Consumidor já proibiu esta prática. Portanto se você não quer pagar o DOC a imobiliária é obrigada a receber o pagamento na empresa.


Quanto ao pagamento direto ao proprietário ou este arca com o custo do DOC ou busca o pagamento no domicilio do locatário.


Ao locatário, a responsabilidade é de pagar em dia e em caso de atraso arcar com as penalidades do contrato como multa, juros e correção.


II - servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

É dever do locatário cuidar do imóvel como se ele fosse seu, zelando por sua conservação.

Lembro que ao devolve-lo ele deverá estar como foi recebido salvo em locações por longos períodos onde deve-se levar em conta desgaste de uso afinal, se você reside no imóvel a 20 anos a pintura se desgastou e não foi desgastada por descuido seu.

É muito controverso o que se considera desgaste de uso e o que se considera descuido.

Um piso arranhado por ter-se arrastado uma cadeira é facilmente identificado como descuido porém, uma pintura depois de anos de locação é controversa já que o locatário recebeu o imóvel pintado mas residiu 20 anos no mesmo o que desgastou a pintura. Isso seria considerado desgaste de uso ou descuido do locatário que deveria ter mantido a pintura renovando-a?

Para evitar problemas conserve e cuide bem do imóvel pois são os proprietários destes que permitem que quem não tem casa própria possa residir em algum lugar decente.

Se você locou o imóvel para residir não faça dele seu escritório ou empresa sem consentimento do proprietário. Há diferenças entre aluguel de locação reidencial e não - residencial.


III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

Entregue o imóvel ao final do contrato da mesma forma que o recebeu.

É lógico que em alguns casos não se pode cumpri isso ou porque a tinta da pintura não existe mais ou porque uma tomada antiga que queimou não tem mais á venda, então procure manter durante a locação os mesmos materiais que constam no imóvel e sempre comunique o proprietário quando algo precisar ser substituído e não existir igual no mercado.

A vistoria de entrega é o caminho para saber o que precisa ser feito.


IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

É obrigação do locatário comunicar todas as ocorrências em relação ao imóvel e de forma escrita com aviso de recebimento para não deixar dúvidas de que o comunicou. Quando o proprietário não é localizado ou não quer receber a comunicação usa-se o cartório como prova de que a comunicação foi enviada cumporindo-se a lei, mas nunca deixe de comunicar POR ESCRITO.

Cuidado com avisos por telefone e email que podem ser contestados como inválidos. FAX pode ser utilizado semproblemas.


V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;


Conserte tudo que você ou alguém autorizado por você estragar dentro do imóvel ou condominio.


VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;


Não substitua portas, esqudrias, fechaduras, vidros, piso, louças sanitárias sem consentimento escrito do locador. Se o fizer , no final do contrato o proprietário pode solicitar que você reponha tudo como estava antes.


VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;


Toda documentação que chegar em nome do imóvel ou de seu proprietário deve ser entregue a ele no pagamento do DOC do aluguel ou antes se for urgente. É obrigação do locatário avisa-lo.


VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;


mais claro impossível, dispensa comentários mas vale lembrar que o locatário é responsável pelo pagamento destas taxas até o encerramento do contrato portanto não esqueça de ao entregar as cheves pedir o desligam,ento da luz e cálculo da conta a quitar.


IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no artigo 27;


Como mandatário entenda a imobiliária ou quem ele autorizar por escrito.


Quem escolhe dia e hora da vistoria é o locatário conforme sua disposição, tanto para vistoria de conservação como para visitação em caso de venda.


X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;


A infração destes impõe multas e notificação pois ao locatário cabe cumprir as regras como se dono do imóvel fosse.


XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;


é sempre obrigação do locatário pagar o seguro fiança que é contratado por ele tendo o locador como beneficiário. O seguro é contratado junto a empresas seguradoras em convenio com imobiliárias que facilitam toda a documentação.

Lembro que no final da locação não há devolução de valores mesmo que não tenha havido inadimplência.


XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.


são as despesas mensais do condominio comas descritas abaixo


§ 1º - Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:


a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.


§ 2º - O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.

§ 3º - No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.

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