/>

13/04/09

ARTIGO 22º - LEI 8.245



Art. 22 - O locador é obrigado a:
são deveres do locador perante a locação do imóvel:


I - entregar ao locatário o imóvel alugado, em estado de servir ao uso a que se destina;
Se a locação é residencial o imóvel deve estar em perfeitas condições de ser utilizado pelo locatário para sua moradia.
Se a locação é não residencial o imóvel deve estar em condições de ser utilizado para o fim que foi locado. Se foi locado para ser um loja não pode o imóvel ser entregue ao locatário pronto para ser utilizado como restaurante, salvo acordo entre as partes.
É obrigação do locatário verificar o imóvel, vistoriando-o antecipadamente para ter certeza de que ele se encontra nas condições que deseja.
Em locações não residenciais é comum acordo em que o locador autoriza as reformas que o locatário deseja fazer. É bom que tudo conste minuciosamente em contrato.
II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

Com a locação, o proprietário obriga-se a zelar pelo contrato pois ao locar o imóvel ele transfere a posse deste para o locatário durante o prazo do contrato, portanto ele não pode sob o argumento de ser o proprietário, entrar no imóvel a força, invadi-lo, perturbar ou ameaçar o locatário sob qualquer pretexto visto que para desavenças entre as partes estabelecem a justiça comum.
A parte ofendida e perturbada cabe mover ação judicial de reparação contra o proprietário.


III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
Durante o contrato o locador não poderá modificar o imóvel ou mudar o tipo da locação salvo se houver concordância do locatário.
Não é algo comum de acontecer mas uma vez locado o imóvel para residência não pode o seu proprietário sem mais nem menos transforma-lo em não-residencial ou então sob alegação qualquer dividir o imóvel e impor que o locatário utilize apenas uma parte. Uma vez locado, transfere-se a posse e deve-se respeitar os direitos do locatário.

IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
Eis um dos itens também polêmicos da lei.
O locatário não é obrigado a arcar com despesas para solução de problemas anteriores a locação em relação ao imóvel locado, seja por problema no imóvel ou em taxas referentes a este. Assim, se o imóvel for locado estando aparentemente em condições de ser habitado e após a utilização do mesmos surgirem problemas que dificultem, impeçam ou causem transtornos ao locatários e sua família, o proprietário do imóvel deverá ser comunicado por escrito para que solucione os problemas.
O proprietário é responsável por locar o imóvel em condições de ser utilizado e portanto responde perante a lei por todo problema que houver e não foi causado pelo locatário.
Entende-se por vicio oculto aquele em que o defeito somente aparece depois de se utilizar o imóvel, caso por exemplo, de infiltrações em que a pintura do imóvel vazio encobre o mofo mas no momento em que se começa a utiliza-lo ele aparece.
Cabe esclarecer que todo o problema no imóvel proveniente da parte interna das paredes ou externa do imóvel é responsabilidade do proprietário consertar. Assim telhado, canos internos, fiação elétrica interna e tudo que for instalação é de responsabilidade de pagamento do proprietário.
Tudo que for externo no imóvel como hidra, torneiras, louças sanitárias e de cozinha, quadro de força de luz, esquadrias, maçanetas, tomadas de energia, móveis, etc é obrigação do locatário conservar e consertar se no período da locação o danificou e inclusive trocar por novo se não houver conserto.

V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
Nem precisa pedir, todo locador entrega e é parte integrante do contrato o Termo de Vistoria do Imóvel. É realizado antes da locação, pode ser vistoriado uma vez ao ano pelo locador e deve ser feito no final do contrato para que o imóvel seja entregue como foi recebido. A falta da vistoria inicial é muito prejudicial ao locador se forem discutir a entrega do imóvel na justiça.
O locatário deve ter atenção dobrada na hora de vistoriar o imóvel pois é comum locadores esquecerem de citar alguns defeitinhos no imóvel que geralmente passam desapercebidos pelo locatário e depois na hora da entrega pedem o conserto alegando que não havia problemas com o item. Desnecessário dizer que vale perante a lei o que consta na vistoria então vistorie minuciosamente o imóvel e faça a contestação de tudo que não constar ou estiver errado por escrito.
O ideal é que o locatário verifique tudo antes de fazer sua mudança para o imóvel.
Vidros com pequenas rachaduras são muito comum passarem desapercebidos;
maçanetas de portas estragadas também não são percebidas;
cupim é outro ponto que deve ser observado;
não esqueça do registro de água do imóvel que em imóveis antigos nunca funciona.


VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
O recibo de aluguel não pode ser genérico ou seja ele deve ser detalhado informando cada cobrança que esta sendo realizada. Portanto no DOC do aluguel deve constar separadamente o valor do aluguel, do condomínio, do IPTU, do seguro e de qualquer outra taxa ou imposto que esta sendo cobrado bem como multa, juros e correção.
Não interessa a forma de pagamento o recibo tem que ser discriminado.

VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
A imobiliária atua como procuradora do proprietário do imóvel e entre eles existe um contrato de administração imobiliária. Como procuradora do proprietário a imobiliária age em prol da locação do imóvel e depois de sua administração, sendo assim cabe a ela todo o processo.
Dispõe a lei neste artigo que sendo um contrato entre proprietário e empresa, as taxas referentes a locação não podem ser cobradas do locatário sendo suportadas pelo proprietário do imóvel. O proprietário já tem o custo de intermediação e administração e sendo assim contrata empresa imobiliária e ainda tem que pagar todos os custos da locação!!! Claro que não. O proprietário somente entrega o imóvel a imobiliária se ela arcar com estes custos ou embuti-lo na sua comissão. Fica o impasse, porém ninguém quer perder um centavo e então entra em campo o jeitinho brasileiro.
Como é proibido cobrar as taxas do locatário a maioria dos locadores ou cobram e não passam recibo ou o passam genérico o que é proibido, ou então solicitam toda a documentação ao locatário. As imobiliárias oferecem serviços de despachante, muito caros, para que o locatário não precise ficar correndo de um lado a outro recolhendo certidões negativas e toda documentação. O certo é que nada pode ser cobrado salvo se o locatário quiser contratar serviço de terceiros para que providencie tudo.
Antigamente se cobrava à consulta de idoneidade que, para imobiliárias associadas custava uma bagatela, mas do locatário era cobrado muito mais. Contrato de locação também era pago pelo locatário e todos sabem que cobravam caro por um contrato que já estava pronto bastando modificar sua base. Hoje esta pratica é proibida mas ainda é utilizada nas formas de burlar a lei.

VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
Este artigo permite que o proprietário transmita ao locatário o dever de pagar estas taxas citadas no artigo. Para isso é obrigatório contrato escrito e que conste em cláusula deste contrato a responsabilidade do pagamento.
Em contrato verbal esta cláusula não pode ser utilizada devendo o proprietário arcar com o ônus ou embuti-lo no valor do aluguel.

IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
É o caso anterior onde o que é cobrado do locatário deve ser mostrado o recibo discriminado a ele. Isso evita que despesas que são do proprietário sejam embutidas no Doc de cobrança do condomínio do locatário. É comum condomínios instalarem sistema de segurança e fazer chamada extra no DOC. Quem paga instalações é o proprietário o locatário paga somente conserto e conservação.
O locatário se tiver dúvida pode solicitar os comprovantes. No caso de condomínio o sindico pode exibi-los. Na prática isso é motivo de discussões judiciais pois muitas vezes se cobra do locatário o que não deve.

X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
É do proprietário do imóvel a obrigação de pagar as chamadas extras.
Se for cobrado do locatário, este poderá requerer devolução. A lei somente autoriza transferir ao locatário o pagamento de IPTU e condómino bem como seguros portanto se houver no contrato cláusula que o obrigue a pagamento de despesa extra esta clausula é nula porque fere a lei e portanto não tem validade dentro do contrato e deve ser desconsiderada.

Parágrafo único - Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.
Mais claro que isso somente resumindo: o que for instalação e externo é dever do proprietário pagar, o que for conservação e dentro do imóvel é dever do locatário. Assim comprar móveis para o Salão de Festas, paga o proprietário. Consertar móveis quebrados do salão de festas, paga o condomínio portanto o locatário. Mudar decoração do salão paga o proprietário. Pagar a faxina do salão paga o locatário ou proprietário que o utilizou.
O que for despesa que todo mês tem que pagar pertence ao condomínio e extra previsto dentro do orçamento. O que for esporádico é extra.


ATUALIZADO EM 2016

7 comentários:

  1. Olá, Boa tarde!
    Moro de aluguel com minha companheira desde setembro de 2015. Cerca de 1 mês e meio depois que entramos no imóvel, surgiram infiltrações e manchas de mofo em diversas partes da casa, inclusive uma enorme infiltração ao redor do quadro de luz, que ao meu ver é muito perigoso. No laudo de vistoria, declaramos estar cientes de apenas uma pequena infiltração no quarto pequeno que não utilizamos, e que estava com conserto pendente por se tratar de uma questão que o proprietário tem na justiça com o morador da casa de cima. As novas infiltrações e o aparecimento das manchas de mofo foram comunicados ao locador via e-mail com fotos, telefone, whatsapp, etc... E nada foi feito até então, pois ele chegou ao cúmulo de alegar se tratar da mesma infiltração do quarto, a qual nós já estávamos cientes. Minha esposa está grávida e nós queremos sair da casa com urgência, pois o ambiente muito úmido e com mofo não faz bem para ela e para nossa bebê que ela está esperando. Já o notificamos via sedex com AR e fotos das infiltrações e mofo, requerendo o prazo de 30 dias e pedindo a isenção da multa por estarmos entregando o imóvel antes do fim do contrato. Porém o locador é um cara muito problemático e inflexível, e se recusou a abrir mão da multa. Depois de algumas consultas e pesquisas, nós entendemos que quem deveria pagar a multa prevista em contrato é ele, pois descumpriu com a lei do inquilinato.
    Como devemos proceder?
    Devemos entrar com uma ação na justiça para desfazer o contrato?
    Nós já denunciamos a locação, e sairemos no próximo dia 11/02, ele pode nos cobrar essa multa contratual?

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Ola. Procurem um advogado pois ele vai cobrar a multa. Vocês vão ter que aciona-lo. Procurem um advogado.
      Abraçod

      Excluir
  2. A imobiliária q adm meu imóvel quer cobrar 250 reais pela confecção do contrato e taxas afins das pesquisas.


    Devo pagar?

    Elaine

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, não pague, é ilegal. Informe a imobiliária que estas despesas são do locador que contratou a imobiliária, conforme artigo 22 da lei do inquilinato 8.245/91 e se cobradas de você esta sujeita a infração legal punível conforme a lei.
      abraços

      Excluir
  3. Boa tarde, Maria

    Comprei um restaurante que fica num imóvel alugado, fizemos todo o repasse do contrato de aluguel do antigo dono para o meu nome, porem, a imobiliária alegou que o único jeito de realizar essa troca era com a utilização do mesmo termo de vistoria feito há cerca de 6 anos atrás, quando iniciou-se o contrato de aluguel do antigo dono. Porém, foi alegado que muitas coisas precisavam de manutenção, o telhado está danificado, temos infiltração devido ao telhado.. A imobiliária agora alega que, nenhum desses custos via ser reembolsado e nem pago, visto que foi causado por falta de manutenção. O que posso fazer a respeito? É legal fazer essa obrigatoriedade de re utilizar o mesmo termo de vistoria? Não seria obrigatório um novo termo visto que é, sim, um novo contrato de aluguel? Supondo que é legal e está correto, o dano no telhado e a infiltração causado pelo mesmo podem ser cobrados do locador?

    Agradeço pela ajuda! Abs,

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Oi Leonardo, bom dia

      Você esta recebendo um imóvel do antigo locatário que teria obrigação de entregar o imóvel ao locador em perfeitas condições e por isso assume esta condição se não acordou com o antigo locatário que ele te indenizaria na vistoria porque realmente é preciso atualiza-la para o teu contrato. Deveria constar na compra do restaurante que despesas com o imóvel locado seriam do antigo proprietário.

      Quanto aos problemas do telhado para um restaurante não é possível haver infiltrações e outros terá que ser consertado, se tiver que trocar todo por estar condenado por ser antigo a despesa é do proprietário.

      Abraços

      Excluir
  4. Boa noite!
    A cuba da pia da cozinha do apartamento que aluguei caiu após 3 meses que me mudei para o imovel. Quem deve arcar com os custos do reparo?

    ResponderExcluir

Meu Blog é democrático e criticas só virão a aperfeiçoar seu conteúdo. Fique a vontade para criticar, elogiar, sugerir ou implorar, eh,he,he.
Criticas ofensivas serão apagadas, criticas construtivas serão mantidas,
Se teu comentário não for respondido em 24 horas, envie um Email pois posso não ter recebido a notificação de que foi postado.

DÊ PREFERÊNCIA EM ME ENVIAR UM EMAIL

EMAIL: mcamini150@gmail.com