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13/04/09

ARTIGO 17º, 18º E 19º, 20º E 21º - ALUGUEL - LEI DE LOCAÇÕES

Art. 17 - É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.
Parágrafo único - Nas locações residenciais serão observadas os critérios de reajustes previstos na legislação específica.


O valor do aluguel pode ser determinado por acordo entre locador e proprietário. Na prática sabemos que não é assim que funciona já que sendo proprietário do imóvel o locador estabelece o valor do aluguel e ao locatário cabe aceitar ou não locar o imóvel.

Normalmente o valor do aluguel é o praticado no mercado imobiliário portanto o preço justo já que se o proprietário onerar muito o valor não conseguirá locar frente as outras ofertas de menor valor por imóveis semelhantes. lógico que essa regra não cabe em épocas de falta de produto onde os preços sobem para conter a demanda.

È proibido estabelecer o valor do aluguel baseado na variação de moeda estrangeira ou baseado no aumento do salário mínimo vigente. Esta norma na prática é burlada já que é comum aluguel por temporada cobrado em dólar principalmente em cidades do litoral. A pratica é punível caso ocorra denúncia judicial.

As locações residenciais tem reajuste anual previsto em Lei que dispõe que a cada 12 meses de locação o proprietário pode reajustar o aluguel utilizando-se de um dos índices oficiais do governo que são: IGPM - IPC - IPCA . Evite usar o INCC que é um índice utilizado nos contratos de compra e venda de imóveis na planta ou em construção. sua utilização pode ser questionada quando usado na locação de imóvel.

Para reajustar o aluguel determina-se em contrato escrito de locação qual índice será utilizado e a cada 12 meses soma-se o acumulado mensal do índice e multiplica-se pelo valor atual da locação. Se no contrato houver esquecimento pode-se no andamento da locação acordar e colocar em papel o acordo.


Art. 18 - É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.

Tanto locador como o locatário podem fazer acordo para novo valor do aluguel bem como modificar ou estabelecer o índice de reajuste anual caso não tenha sido feito no inicio da locação. Saliento que somente por acordo, se uma das partes se negar nõ poderá ser feito pela outra

Na pratica é válido a não ser que o contrato esteja por terminar caso em que ou o locatário aceita ou o proprietário não renova o contrato. Uma falha na lei que deveria ser corrigida por nossos nobres e preguiçosos políticos.


Art. 19 - Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderá pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.

Este artigo costuma gerar interpretação errada .

Atualização do aluguel após 3 anos de locação é diferente de reajuste anual por índice do governo.

Se ao propor novo aluguel não houver acordo entre as partes após 03 anos de inicio do contrato de locação sem interrupções o proprietário do imóvel poderá pela via judicial pedir a atualização do aluguel pelo preço praticado no mercado. Ressalto que somente após 03 anos e pela via judicial pois como não houve acordo o juiz é quem deverá decidir e autorizar.

Sinceramente, os contratos geralmente são de 30 meses então seria desnecessária a ação visto que ao término do contrato se estabeleceria novo preço por um novo contrato, salvo em locações comerciais e especiais.


Art. 20 - Salvo as hipóteses do artigo 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel.

Toda lei tem sua exceção e aqui não é diferente. Quando o locador locar seu imóvel sem exigir fiança locatícia do locatário (art.42) e nas locações por temporada, ele poderá cobrar o aluguel antecipado ou seja no mês referência até o 6º dia útil. Somente nestes dois casos a lei permite a cobrança antecipada.
Na locação por temporada convenciona-se o pagamento no ato da locação com a entrega das chaves ao locatário mas também é comum cobrar 50% na entrega das chaves e 50% na entrega do imóvel findo o contrato.

Art. 21 - O aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação; nas habitações coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação.

Se o locatário com autorização do proprietário locar um quarto no imóvel para outra pessoa este deverá pagar o aluguel no máximo até o valor do aluguel principal, nunca excedendo-o.
Se a sublocação for multifamiliar, caso de pensões em que o locatário loca o imóvel para sublocar quartos, o valor de cada subaluguel somados todos não pode ultrapassar o dobro do valor que o locatário paga ao proprietário pela locação do imóvel. Mais um caso em que na pratica se cobra muito mais, não respeitando a Lei.


Parágrafo único - O descumprimento deste artigo autoriza o sublocatário a reduzir o aluguel até os limites nele estabelecidos.


Na pratica não funciona visto que dificilmente recorrem a justiça e portanto se sujeitam a cobrança que é acertada préviamente. Se o sublocatario que se sentir lesado resolver ir para briga deposita em juízo o valor justo e discute por via judicial quem tem razão. Se não for um valor irrisório poderá ganahr a causa baseando-se na lei mas quem julga e decide é o juiz.

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