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24/03/09

CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO OU PREÇO DE CUSTO

Conceito

O regime construtivo por administração ou preço de custo sob qualquer aspecto é o mais interessante para o adquirente. A sua composição, consiste no fato de que toda responsabilidade do custeio da obra é dos adquirentes, que desta forma exercem ingerência direta sobre todo andamento dela. Assim, não há interferência de capital empresarial ou risco de problemas econômicos que por ventura possa vir atravessar o incorporador ou construtor além de que em períodos de instabilidade econômica torna-se mais maleável às tendências de recessão.

Via de regra, por este regime de incorporação, a obra estará completamente quitada na sua conclusão, entretanto, não é proibido ao incorporador ou construtor financiar parte dos custos aos adquirentes que, concluída a incorporação, ficaram ainda devendo parcelas referentes à obra.

Procedimentos

A elaboração, desenvolvimento e conclusão de uma incorporação pelo regime de administração ou preço de custo observa os seguintes procedimentos conforme a Lei de Condomínios e Incorporações:

Responsabilidade do incorporador

A apresentação do orçamento da obra feito segundo normas específicas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) onde determina que os valores dos mesmos deverão utilizar como referência os custos unitários (CUB) fornecidos pelos Sindicatos da Construção Civil, além do cronograma físico-financeiro, projeto arquitetônico, especificação de áreas através de planilhas, memorial descritivo para fins de especificação do material utilizado em cada etapa da obra e previsão dos prazos de execução geral e de cada etapa da obra bem como suas respectivas necessidades financeiras.

Assembléia geral

Tão logo haja interessados, deverá ser convocada uma Assembléia Geral, antes do início da obra, para que sejam ratificados o orçamento e o cronograma de custeio, propostos pelo incorporador. Esta assembléia poderá modificar quaisquer itens da incorporação para fins de adaptação à realidade, caso haja razões para tanto. Também nesta Assembléia Geral é eleita uma Comissão de Representantes, que terá sua comprovação efetiva com o registro da ata no Cartório de Registro de Títulos e Documentos.




Constitução do condomínio

Este registro servirá também para que o Condomínio possa ser cadastrado junto ao Ministério da Fazenda e receba inscrição no CNPJ (Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica), desta forma, poderá ser aberto uma conta bancária, em nome do condomínio de obra, onde circulará todo capital referente ao custeio, e será movimentada por ente determinado pela Comissão de Representantes. Esta conta bancária será especificamente para este fim e esta obra, jamais podendo confundir-se com contas bancárias pessoais do incorporador ou do construtor ou de outras obras.

No decorrer da obra, toda documentação fiscal referente a ela deverá ser emitida em nome do condomínio de obra e deve destacar também o número da inscrição no CNPJ.

Venda de unidades

As transferências de unidades ocorridas durante a obra deverão trazer em seus respectivos instrumentos a consignação do valor do orçamento mais atualizado bem como das quotas de custeio, também atualizadas, que ficaram sub-rogadas ao adquirente.

Valores e prazos

Como foi possível observar, o regime de incorporação por administração ou preço de custo, trabalha com valores estimativos e, portanto, variáveis. É sugerido neste regime que a Comissão de Representantes revise os orçamentos, ao menos semestralmente, para revisão de custos e readequação das quotas de custeio. Alguns doutrinadores sugerem que esta revisão seja feita em Assembléia Geral para conferir mais credibilidade ao procedimento.

Poderá a Comissão de Representantes ou a Assembléia Geral deliberar que, mesmo desatualizados, as quotas de custeio não sofrerão reajuste e optar por dilatar o prazo de entrega da obra.

Notificação de reajustes

No caso de qualquer reajuste em decorrência de atualização de custos, a lei determina que os adquirentes sejam notificados num prazo mínimo de 45 dias de antecedência ao pagamento dos novos valores.

As quotas de custeio serão distintas conforme a proporcionalidade de cada unidade no conjunto da obra, podendo variar conforme a área de cada uma delas, não cabendo distinções mercadológicas como andar ou posição.

Financiamentos

Como já citado anteriormente, não é proibido ao incorporador ou construtor neste regime de incorporação financiar parte do custo da obra ao adquirente. Neste caso para se chegar ao valor custeado deve-se deduzir do custo global da obra a quantia já paga pelo adquirente, respeitando a proporcionalidade de sua unidade.


A quitação deste resíduo deverá respeitar o seguinte ordenamento previsto na Lei de Condomínios e Incorporações:


a) as parcelas poderão ser reajustadas monetariamente e acrescidas de juros;

b) as parcelas deverão ser de igual valor;

c) é proibida a correção de parcelas intermediárias, caso haja, tampouco do saldo devedor a elas correspondente, excluí-se aí as parcelas destinadas à entrega de chaves desde que não seja superior a 10% (dez por cento) do valor original financiado;
d) o saldo devedor e as parcelas somente poderão ser corrigidos em prazos superiores há seis meses devendo o contrato indicar o índice de reajuste e as condicionantes;

e) antes de 60 (sessenta) dias do término do mês da correção não poderá vigorar qualquer reajuste.

Inadimplência

Em caso de inadimplência, tanto das quotas de custeio quanto das parcelas financiadas pelo incorporador ou construtor, respeitam-se os seguintes prazos para fins de rescisão de contrato:


a)90 (noventa) dias de atraso no pagamento de qualquer parcela contratual ou;

b)três parcelas sucessivas mensais.


É assegurada ao inadimplente a quitação dos valores devidos dentro do prazo previsto no item a ou em até 90 (noventa dias) do vencimento da primeira não paga no caso de parcelas sucessivas mensais.

Não havendo quitação do débito por parte do adquirente, o contrato será rescindido conforme o que prevê o art. 63 da L. C. I. ou seja, o devedor é notificado a pagar seu débito em dez dias sob pena de seus direitos na incorporação serem leiloados.

Cabe ressaltar que mesmo quando a inadimplência for oriunda de financiamento adquirido junto ao incorporador ou construtor, o fato gerador é uma incorporação no regime de preço de custo, assim, será aplicado o que a lei específica deste tema prevê para o caso.

Poderes e atribuições

No regime de incorporação por administração, observa-se a transferência de poderes e atribuições distintas pelo início da obra. Antes de iniciada, todo poder decisório emana do Incorporador que é ou está vinculado ao dono do terreno e tem como atribuições aprovar projetos, memorial descritivo, orçamentos, registros, seleção de corretores, publicidade e vendas.

Quando formado o grupo de interessados nas unidades autônomas futuras, convocada a Assembléia Geral e eleita a Comissão de Representantes, os adquirentes passam a ter completo poder de ingerência sobre a obra, passando o Incorporador a ser um executor das deliberações dos adquirentes.

Lucro

Como no regime de preço de custo o capital investido dos adquirentes é revertido completamente para obra, e o andamento desta está vinculado a esta captação de recursos unicamente, não há previsão de lucro sobre as unidades por parte do incorporador que não investe capital próprio para execução da mesma. Assim, o que existe são honorários e taxas de administração e construção pagas pelo condomínio de obra referente à organização, administração e responsabilidade técnica da obra.

15 comentários:

  1. Olá,
    Todos os valores devidos à Incorporadora são aprovados pela Comissão de Representantes? O Pis e o Cofins também são de responsabilidade dos condôminos? Dentre os poderes conferidos à Comissão, pode ela excluir do pagamento do PIS e COFINS condôminos que fizeram o pagamento antecipado (quitaram) dos valores totais referentes a sua unidade ou o valor total destinado ao financiamento da Seguridade tem que ser rateado entre todos os condôminos? É que os custos da obra sofrem reajustes ou mesmo pode a obra ser concuída em tempo superior ao estimado. A Incorporadora pode sujeitar a entega dos documentos necessários ao registro do imóvel ao pagamento
    de tais valores? Grato

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  2. Prezado,
    Participo, como adquirente, de uma obra por adminstração por custo.
    A obra já está na metade e ainda não temos a convenção de condomínio. Qual o risco que há nessa situação?
    Esse tempo todo que estamos sem a convenção está correto?
    obrigado

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    1. Está errado, se a construção estiver sendo realizada pelo regime de Administração; não estaria errado se o regime de construção fosse de INCORPORAÇÃO.
      1) No regime de Administração primeiro deveria haver a Assembléia dos Condôminos para que pudesse resolver o tipo e a forma de construção e quem, essa Assembléia, iria chamar para fazer os Projetos necessários e administrar a obra.
      1.a) Já no regime de Incorporação a assembléia deverá ser formada depois de ser atingido o mínimo de condôminos adquirentes de Unidades Autônomas, conforme a Lei das Incorporações.
      Comentários: Na Administração é a Assembléia quem convida o Administrador da Obra;
      já na Incorporação é a Construtora que, de certa forma, convida os Adquirentes dessas Unidades Autônomas para formarem a Assembléia Geral.
      Tudo leva a crer que o regime da construção que vc faz parte é de INCORPORAÇÃO.




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  3. Oi Ricardo.
    A minuta da convenção de condominio deve ser feita o mais rápido possível e levada a registro juntando-a com a documentação da obra. Normalmente é obrigação do construtor providenciar estes documentos assim como o memorial descritivo, plantas, projetos aprovados, etc,etc.
    Depois de entregue o imóvel os condôminos se reunem para retificar a convenção ou ratifica-la e eleger o síndico.
    A falta deste documento pode acarretar em multa se alguém reclamar. Aqui no estado já tivemos processo judicial em que o comprador do imóvel alegou a fatla da convenção condominial e do memorial descritivo da obra e o construtor foi multado pelo judiciário.
    Providenciem uma minuta e levem a registro junto com a documentação.
    abraços

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  4. Bom dia,
    no caso de paralisação da obra por parte da incorporadora sem motivo justificável e tendo o adquirente interrompido o pagamento de suas parcelas temeroso de um prejuízo ainda maior, a incorporadora pode, facde a retomada das obras, cobrar de seus adquirentes a integralidade das parcelas sob pena de rescisão do contrato no prazo de 10 dias?

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  5. Oi Sara. As partes assumem um compromisso em contrato. Uma se compromete a construir a outra a pagar e é com o pagamento das parcelas que o construtor faz caixa para a construção. Se o construtor para de construir descumpre o contrato se a outra parte para de pagar também descumpre o contrato.
    Sendo assim o construtor pode volta a construir e entregar no prazo certo e o comprador volta a pagar colocando em dia com multa e juros as prestações devidas. Um erro não justifica o outro, o correto era você judicialmente contestar a paralisação das obras depositando em juízo as parcelas. Há um cronograma de obra a seguir e o construtor é o responsável pelo andamento mas quando ha divergências a justiça é o caminho.
    abraços

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  6. Quais são as responsabilidades do atraso na entrega da obra? A construtora/incorporadora é passível de multa, caso seja um imóvel comercial o proprietário deixa de ter retorno em alugueis no seu investimento! o Que deve ser feito neste caso?

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  7. Oi Marcos. Na construção pro administração os proprietários são os construtores que contratam a construção do prédio junto a uma empresa e assim sendo neste caso não há o que fazer a não ser que a empresa que constrói atrasou a obra por culpa dela.

    No caso de construção por incorporador pode-se entrar judicialmente com perdas e danos caso seja descumprido o prazo e exista evidente prejuízo a você. Clausulas que permitem atrasar a entrega o judiciário esta considerando como abusiva assim como multa de pequeno valor. O Procon é o local que deves procurar levando teu contrato para que tenhas a orientação correta do que e como fazer.
    abraços

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  8. Prezada,
    Gostaria de saber quais são os serviços incluídos na taxa de administração. Exemplo:
    - engenheiro RT da obra,
    - contabilidade,
    -prestação de contas...

    Grato,
    Rogério

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  9. Boa tarde. Dois condôminos proprietários pessoa física de um terreno, se uniram com mas 4 pessoas físicas e fizeram uma escritura publida de instituição de condomínio de um edifício. Preciso fazer o CNPJ e a matrícula CEI da obra e tenho dúvidas:
    CNPJ - a natureza jurídica é 308-5? o CNAE da obra é 8112-5/00?
    CEI - a matricula CEI da obra deve ser vinculada à este CNPJ pois a mão de obra será contratada diretamente pelo condominio. Não haverá contratação de construtora.

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    1. Olá JRA
      Desculpe mas não tenho como te ajudar.
      Estas informações somente podem ser dadas por um contabilista e não atuo nesta área.o que posso te dizer com certeza é que a CEI fica vinculada ao CNPJ mas quanto a natureza jurídica não tenho conhecimento suficiente. abraços

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  10. Participo de uma obra por administração na modalidade comercial, e o administrador e a construtora são os mesmos proprietários, a obra está atrasada e a administradora que ficou responsável pela venda de todas as unidades do empreendimento não conseguiu faze-lo. Agora temos obra sem caixa, atrasada e sem previsão de entrega. Qual é a responsabilidade da construtora e administradora neste caso.

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    1. Oi Marcos, bom dia. O link abaixo pode te ajudar visto que não sou 100% entendida no assunto. Este link é confiável em seu conteudo.

      http://construcaomercado.pini.com.br/negocios-incorporacao-construcao/68/contratos-mitos-da-construcao-por-administracao-o-advogado-282100-1.aspx

      abraços

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  11. Boa Noite, participo de uma obra por preço de custo, o prédio está praticamente pronto com entrega para os próximos 3 meses, porem existe 4 compradores com pendências de mensalidades e não foram cobrados. Já estão constituindo condomínio para assumir. quem tem poder de leiloar estes aptos com atrasos : Comissão de Obra ou condomínio após a entrega tambem tem poder?

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    1. Olá. Não tenho conhecimento desse assunto pois não atuo na área e por falta de tempo não consigo acompanhar as situações do dia a dia neste tipo de construção mas acredito que a cobrança deve ser efetivada pela comissão de obras até porque á mensalidade se refere a execução da construção do prédio e não a administração e manutenção do condomínio.
      Abraços

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