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04/10/08

VENDA DE IMÓVEL COM MAIS DE UM PROPRIETÁRIO

ATUALIZADO EM 2016


Conceito
Muitas perguntas fazem em relação a venda de imóvel com mais de um proprietário, o que o ramo do direito chama de "imóvel com propriedade em condomínio", isto é, com mais de um dono.
É muito comum principalmente quando recebido de herança como único bem por vários herdeiros ou então adquirido no casamento e posteriormente partilhado no regime de comunhão total ou parcial de bens e até mesmo quando pessoas adquirem em conjunto o mesmo imóvel.

A possibilidade de venda do imóvel
Se um imóvel tem vários donos como vende-lo quando um ou alguns dos proprietários discordam da venda?  Ninguém é obrigado a ficar na posse de um bem que não deseja e seria absurdo obrigar uma pessoa a arcar com custos de manutenção de um imóvel que não deseja possuir em seu patrimônio.

Quando um ou mais donos de um imóvel desejam vende-lo, mesmo que uma das partes do condomínio discorde não poderá impedir a venda, apenas protela-la. Como a Lei estabelece que para a venda é necessário a assinatura de todos os condôminos(cada proprietário com sua parte no imóvel) do imóvel, em caso de um não concordar os condôminos que desejam a venda devem entrar na justiça solicitando a extinção do condomínio em propriedade e venda do imóvel em questão. 

Ação judicial cabível
A ação a ser movida é de extinção de condomínio e venda judicial do imóvel.
A preferência na compra da parte de quem quer vender deverá ser dada ao demais condôminos de preferência antes de entrar com a ação judicial com prazo razoável para resposta via Cartório de Títulos e Documentos. Não havendo resposta ou sendo esta negativa a ação pode ser proposta.

O juiz dará aos condôminos que não quiseram autorizar a venda a preferência na aquisição das partes e se for somente um condômino o direito de adjudicar pagando o preço. Tenta-se um acordo entre todos e se não houver interesse ou condições de comprar o juiz autoriza a venda judicial e divide o valor recebido entre todos os proprietários de acordo com a parte que cabe a cada um.

Se um dos proprietários for de menor mesmo assim pode ser vendido desde que o dinheiro da parte que lhe cabe fique depositado em juízo ou sob responsabilidade de quem o juiz indicar. O mesmo ocorre com a pessoa sob tutela.


254 comentários:

  1. Olá

    Tenho uma propriedade em sociedade com algumas pessoas. Hoje eles me disseram que querem vender e que já tem um comprador. Quanto tempo consigo protelar (+ou-), para conseguir juntar o dinheiro e comprar a parte de meus sócios?

    ederson@estadao.com.br

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  2. Leda Silva27/04/11 11:41

    Ola Eu tenho um terreno que foi comprado na época junto com meu irmão,ele foi dividido em duas partes iguais pra cada lado, entao a escritura consta dois proprietarios, e hoje eu quero vender minha parte por motivo de doença mas não sei o que fazer,se puderes me orientar,desde ja agradeço.

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  3. olá, e o que fazer se um dos proprietários estiver preso ou desaparecido?

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  4. Olá. Estando preso você pode buscar uma procuração para venda do imóvel. Neste caso o Tabelião ou pessoa autorizada por este terá que se deslocar até onde o preso cumpre pena para fazer a procuração visto que ele não pode se deslocar até o Tabelionato. A procuração pode ser solicitada em qualquer Tabelionato de Notas.
    Se estiver desaparecido entre com ação judicial de dissolução de condominio. A justiça fará o chamamento por edital público e se não comparecer, abre-se uma conta judicial onde será depositada a parte que cabe a pessoa e ficará a disposição rendendo até que apareça ou os herdeiros reclamem.
    abraços

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  5. Boa Tarde
    Meu nome é Valter e tenho uma duvida.
    Tenho um irmão, que é casado, e uma irmã, nós moramos na mesama casa, os dois ja me disseram que querem vender nossa casa, porém o valor do imovel dividido não é o suficiente para eu comprar uma nova casa. Mesmo assim serei obrigado a vender e ir morar na favela ou de baixo da ponte???
    Ser não for pedir muito, pode me responder também por e-mail: misterio.vrdb@ig.com.br
    Grato!!!

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  6. Olá, minha mãe ao comprar nossa casa colocou em nome dos 3 filhos, ocorre que ela quer vender, se comprometeu a dar aos filhos metade do valor da casa. Acontece que 1 dos filhos não concorda com a venda, alegando que o dinheiro da venda devera ser divido por 3, já que o imóvel esta em nome dos 3 filhos, e que minha mãe fez isso por quis. Esse filho que não esta aceitando a venda, esta internado em uma fazenda de recuperação para dependentes químicos. Estamos revoltados com ele, porque ele esta agindo de má fé com nossa mãe, sendo que a pressa dela em vender esse imóvel é exatamente por causa dele que na época que morou aqui fez de nossa casa ponto de drogas. Que providencia judicial podemos tomar?

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  7. Olá. Sua mãe não devia ter comprado o imóvel em nome dos filhos, agora ela não pode vender porque não é a dona do imóvel e sendo assim se um dos proprietários não concorda com a venda os outros 2 filhos que concordam terão que entrar na justiça solicitando dissolução de propriedade em condomínio e a venda judicial do imóvel. O juiz vai autorizar porém o dinheiro será depositado na conta de cada um dos filhos e não na de sua mãe e se o teu irmão não quiser dar a ela a parte que cabe a ele ela não terá o que fazer pois legalmente não é dono do bem.
    Resumindo, pela justiça se consegue vender mas a parte que cabe a ele vai para a conta dele ou uma conta judicial remunerada em nome dele e portanto sae ele não quiser dar a parte que cabe por direito moral a tua mãe ele não dará e quanto a isso não tem o que fazer. Consulte um especialisat em direito de familia.
    abraços

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  8. Bom dia!
    Meu avô quer me vender um terreno de família, por um preço muito bom, estou muito interessado, mas minha minha avó é falecida e ele não fez inventario, e ainda tem os seis filhos, todos são de acordo... Como devo proceder nesse caso?

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  9. Oi Marcelo Siqueira. O inventario tem que ser feito para que a transmissão dos bens de tua avó seja efetivada, não ha como fugir disso. Teu avô tem somente 50% do imóvel os outros 505 são de tua falecida avó. Teu avô e teus tios podem fazer uma escritura pública de cessão de direitos hereditários onde eles cedem a tí os direitos de herança sobre este imóvel. A parte do teu avô ele te vende por contrato de compra e venda com teus tios assinando que concordam. A escritura de cessão de direitos te habilita a fazer o inventario.

    abraços

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  10. Excelente blog, parabéns. No caso da venda de um imóvel em que de quatro, apenas um quer sua venda, quem fica responsável por todos os custos de processo e inventário? Como é feita a avaliação do seu valor?

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  11. Oi Willian. No inventario são arrolados todos os bens do falecido e pela sua última declaração de renda se faz a soma dos valores dos bens para chegar ao total da herança. Cada herdeiro terá seu advogado ou todos terão um advogado comum depende de acordo. O inventariante pode ser qualquer dos herdeiros.
    Se o falecido deixou dividas serão separados bens suficientes para quitarem as dividas e o que sobrar será partilhado entre os herdeiros.
    As custas serão pagas por todos de igual forma e cada um paga seu advogado e os impostos de transmissão.

    Quando um não quer vender a venda tem que ser feita judicialmente .
    abraços

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  12. Entendi e obrigado pela resposta. So que no caso da venda ser feita judicialmente, quem assume os custos de processo, documentos e inventário? Apenas quem quer vender ou até quem não quer vender tem que dividir as despesas?

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  13. Oi Willian. Todos pagam os custos, eles saem do espólio do falecido. Se tem um só imóvel e os herdeiros não tem como pagar as custas se vende o imóvel com alvará judicial para dar andamento e finalizar o inventario. O que sobrar é divido entre os herdeiros.
    Você tem que ver isso com um advogado porque há casos em que se pode pedir a justiça gratuita se os herdeiros não são pessoas carentes.
    A herança é de todos os herdeiros e portanto os custos com o processo são de todos inclusive os que não querem vender o bem.

    abraços

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  14. Alguem me ajuda, por favor?!
    Comprei um imóvel e só depois descobri que um dos proprietários foi retirado do documento de compra e venda. Eram 4, a mulher que se dizia dona da casa, os pais dela e o ex-marido, portanto, ao me vender no contrato só havia ela e os pais dela. O ex marido ficou de fora mas ele havia comprado a casa anteriormente junto com eles, quando tomei posse do histórico de compra e venda pude constatar isso. E agora, como devo proceder?

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  15. Olá. Você tem que saber o real motivo de ele ter sido excluido. Talvez por ser ex marido da proprietária não pudesse estar no contrato, explico. Se a proprietária esta oficialmente divorciada e o imóvel em questão era de ambos e na partilha de bens o ex marido abriu mão da parte dele em favor da esposa, então ele não pode mais constar no contrato e desta forma se foi incluído deveria ser retirado porque por partilha de bens no divorcio ele abriu mão da parte dele no imóvel ou então a vendeu para ex esposa ou trocou por outro bem.
    Para saber exatamente você tem que ter acesso a matricula imobiliária deste imóvel que comprou e ver o que ela diz nos últimos atos anotados. Se a vendedora é separada oficialmente a sentença do divorcio e o formal de partilha tem que obrigatoriamente estar anotados na matricula imobiliária do imóvel. a matricula irá em um certo ponto te informar que ela o esposo e os pais compraram o imóvel e depois vai informar que o estado civil dela alterou-se para divorciada e que na partilha de bens a parte que cabia ao esposo ficou para ela.
    você tem que entrar em contato coma vendedora e pedir explicações, não assine nada sem ter certeza. Se já assinou o contrato o marido não pode ser excluido do mesmo sem que você assine concordando com a alteração.

    É difícil te orientar sem saber exatamente porque foi excluída uma das partes e sem ter acesso a matricula e contrato.

    abraços

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  16. Obrigada Maria Angela, mas a situação é mais complicada do que a que descrevi. Bem, o imóvel não possui registro na prefeitura porque está localizado numa área de preservação ambiental. O ex-marido é apenas um ex-companheiro, eles compraram o imóvel e "juntaram os panos". Se separaram e a casa ficou em desuso. Não sei o que os motivou a isso mas temo que ele não saiba da venda e queira entrar na justiça ou procurar seus direitos. A proprietária após a venda me disse que ele autorizou a mesma e foi tirado do contrato pq não poderia estar presente no dia da venda... enfim, tudo irregular. Porém estou morando na casa há cerca de 6 meses e não tive problema, mas não quero esperar a água bater para me preparar para qualquer infortúnio.
    Sendo assim, pode me indicar o caminho? Muito obrigada pela atenção!!!

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  17. Oi.O teu problema é que não compratse um imóvel compraste uma posse. Isso ocorre porque você informou que o imóvel não tem cadastro municipal e sendo assim é provavel que não tenha matricula imobiliária. Se este imóvel esta localizado em área pública ou área verde e não tem matricula imobiliária é muito mais provável que você tenha problemas com a prefeitura do que com os vendedores porque imóvel nestas condições não se pode regularizar com ação de usucapião.
    Quanto aos vendedores, se todos eles assinaram um contrato de compra e venda desse imóvel quando o adquiriram, todos tinham que assinar a venda. O fato de ele não estar presente não o exclui do contrato, ela deveria ter uma procuração para assinar em nome do ex companheiro. O risco que corres é de ele não saber de nada e aparecer querendo a parte dele no negócio mas não há como você se prevenir. Como todo o processo me parece irregular vais ter que jogar com a sorte de que nada vai acontecer. Se um dia ele aparecer reclamando o importante é que você não sai de jeito nenhum do imóvel e espere que ele se pronuncie pela via judicial. nela você irá se defender pois comprou a posse de quem se mostrou vendedores e já se passaram 06 meses e ele não apareceu para reclamar.
    abraços

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  18. Olá Maria Angela, obrigada pela atenção! Sou a mesma pessoa anônima do comentário acima. Realmente me venderam o imóvel sem a autorização do outro proprietário, que me xingou horrores, como se eu também não fosse vítima. Disse pra eu me virar e não incomodá-lo mais com essa história de casa, que ele foi enganado, enfim...
    Agora não sei o que fazer. Por favor, pode me responder se há como eu regularizar esse imóvel, mesmo com essa situação do contrato de posse? Como eu procedo perante às leis? Att. Anônima Aflita

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  19. Olá. Não tenho como te afirmar se podes ou não regularizar o imóvel o que posso te dizer é que quem te vendeu responde pelo prejuízo que te causar e assim podes mover ação judicial de reparação por danos e venda ilegal de posse se tem outro proprietário que não autorizou.
    Minha sugestão é procurar um advogado com urgência porque este senhor que se diz dono também pode te incomodar ainda mais.
    Acredito que s o imóvel é mesmo de área verde não vale a pena ficar com ele e o melhor seria buscar o teu dinheiro de volta mas isso um advogado tem que analisar para te orientar com segurança. com base nos documentos que possui.
    abraços

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    1. Maria bom dia!!

      Tem uma casa na justiça com meu ex ,tenho um filho em comum ,ele tem direito?

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    2. Maria bom dia!!

      Tem uma casa na justiça com meu ex ,tenho um filho em comum ,ele tem direito?

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  20. Maria Angela, muito obrigada, mas muito obrigada mesmo! Você me ajudou muito! Vou correr atrás do prejuízo agora... vivendo e aprendendo! Um bom fim de semana pra ti. Att, Anônima um pouco mais aliviada.

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  21. Olá, Maria Ângela.

    Minha mãe, viúva, idosa com 74 anos, sem carro, morava sozinha em um imóvel bem antigo e deteriorado, que, no formal de partilha ficou dividido como sendo 50% dela e os outros 50% dividido, em partes iguais, entre cinco irmãos.
    Há dois anos, ela paga aluguel de uma casa boa e nova, pois achamos melhor ela sair daquela casa trincada e cheia de escadas, essa que foi colocada à venda, para comprar outra mais nova, sem escadas e num lugar seguro e perto do centro.
    Essa semana, finalmente, apareceu um comprador e fez uma oferta razoável e com pagamento em dinheiro e à vista.
    O valor proposto, compra uma casa nova,de igual valor, que olhamos essa semana e até já entramos em contato com o proprietário, fazendo a proposta da compra.
    Pois é, até aqui maravilha. Todos concordam: mãe e 4 filhos.
    Mas ....um disse que, se a casa for vendida, ele quer o dinheiro.
    Isso complica bastante a situação de nossa mãe, pois reduz a quantia em dinheiro e a compra de um imóvel muito inferior e afastado do centro seria o que restaria para ela.
    Sabemos que ele tem direito, mas existe alguma coisa pra ser feita, legalmente falando, que permita que nossa mãe adquira o imóvel mencionado acima?
    Ou seja, podemos "negar" esse direito dele, levando em consideração o interesse da idosa e mãe?
    Grata.
    Um abraço,
    Luciana

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  22. Oi Luciana. Sua mãe tem o direito de uso do imóvel legalmente por ter sido a residencia do casal mas se o coloca a venda não há o que possa ser feito. È direito do herdeiro querer sua parte em dinheiro e no caso teriam que comprar algo de menor valor porque se recusarem-se a dar a parte dele , ele não irá assinar a venda do imóvel.De qualquer forma vale consultar um advogado sobre uma opção de com laudos de profissionais se possa constatar que o imóvel não tem condições de uso e assim tentar troca-lo sem que ele possa interferir mas acho dificil.
    abraços

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  23. Olá, Maria Angela

    Agradeço, muito, você ter respondido e esclarecido nossa dúvida.
    Me fez lembrar o famoso dito popular : "o que não tem remédio, remediado está".
    Então que seja feita a vontade dele. Paciência....

    Muito obrigada pela atenção, viu?
    Bom final de semana.
    Parabéns pelo blog.

    Um abraço.
    Luciana

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  24. Disponha Luciana e quando precisar o blog e o email estão sempre a disposição. abraços e boa semana

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  25. Boa noite Maria Angela

    Meus pais são donos de uma propriedade rural em sociedade com mais quatro irmãos, sendo que além da casa sede (de propriedade dos 5) há no terreno mais duas casas, uma minha e outra da minha irmã, a autorização para construção das duas casas foi dada de boca, com consentimento de todos os irmãos, não havendo documentação legal ou "de acordo formal". Acontece que os demais irmãos, (os quatro) querem vender o terreno e meu pai não quer a venda, lhe pergunto, se um dos quatro não autorizar a venda, ainda assim o terreno pode ser vendido e mais, o valor investido pode ser recuperado na venda legalmente?

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  26. Olá Veritas 960927. o que esta de boca não tem valor e portanto os herdeiros podem pedir judicialmente a extinção do condomínio em propriedade e a venda do imóvel quando um dos herdeiros se recusa a vender. Prejuizo para todos porque a venda será judicial.

    O herdeiro que desejar o imóvel tem preferência na compra da parte de todos.

    Quanto as construções quem constrói em terreno alheio não é dono e portanto vão ter que na justiça pedir ressarcimento pelos gastos na construções.

    Melhor entrar em acordo já que foi dado de boca para que vendam apenas a parte que não entrou na permissão a você e sua irmã porque não há como impedir a venda, apenas protelar judicialmente brigando.

    abraços

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  27. Ola Maria Angela! Gostaria que pudesse me ajudar em uma questão.
    A seguinte questão é: minha mãe adquiriu um imóvel da Cohab de terceiros, ao qual o quitamos a pouco tempo, no entanto o mesmo não há escritura pelo fato de, não encontrarmos a primeira dona do tal imóvel, temos em mãos antigos documentos munidos de dados pessoais da proprietariada, no entanto, estamos com muita dificuldade de encontra-la para que possamos, assim conseguir uma procuração para a aquisição da escritura.
    Como devo prosseguir?
    É possível requerer inventário?
    Gostaria muito que pudesse nos ajudar...
    Desde já agradeço sua atenção!

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  28. Oi Simone. é precisa saber se ela esta viva ou não. Se não estiver viva terão que localizar os herdeiros para abir o inventario e se habilitar ao mesmo. Já tentaram via cartório de imóveis???? Pedindo uma certidão de propriedade imobiliária com no nome e CPF dela pode dar algum resultado ou então entrar com uma ação judicial de obrigação de fazer e pedir ao juiz busca nos órgãos de cadastro para localização. Se não der resultado ou caso já tenha feito isso a solução é usucapião por justo titulo. abraços

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  29. Boa tarde,possuo um apartamento em somente 40%,preciso vender,posso entrar na justiça,fazendo que o sócio majoritário tem condições de compra´ló,e fica protelando para ver meu sofrimento e abaixar muito o valor do imovel

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    1. Envie para ele via cartório de títulos e documentos opção de compra da tua parte com o valor e forma de pagamento concedendo 10 dias para resposta sob pena de ação judicial de extinção de condomínio e venda do imóvel. Após se ele não responder acione um advogado para entrar na justiça extinguindo o condomínio e vendendo judicialmente o vem.
      abraços

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  30. Olá, boa noite Maria. Minha dúvida é a seguinte. Estou comprando um apartamento, no qual acho que conseguirei resolver todas pendências burocráticas ainda neste mês. Porém, pelo fato deu comprar este imóvel no programa minha casa minha vida, o apartamento ficará alienado provavelmente por 30 anos devido ao grande número de prestações. Gostaria de saber se consigo fazer algum documento que deixe esse apartamento no nome da minha mãe. Pois sou filho único no momento e solteiro, e vou ter que vender a casa onde moramos atualmente para pagar a entrada desse apartamento. Gostaria que me auxiliasse, o que fazer para deixar esse imóvel sendo da minha mãe, pois penso no caso de me casar futuramente e acontecer algum imprevisto e esse imóvel que é de fato para minha mãe ser tomado ou vendido pelo simples fato de estar no meu nome!

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  31. Ola. não há o que você possa fazer visto que em caso de teu falecimento o imóvel é quitado em nome dos herdeiros. Se continuares solteiro será automaticamente tua mãe já que és filho único mas se casares terá que ser com separação total de bens para que tua esposa não tenha direito ao imóvel. Um questão é que se vieres a casar e a tua esposa for morar com você na casa do MCMV ela terá direito de usufruto legal em vida por ser moradia do casal. O ideal seria vender o imóvel de tua mãe e comprar em nome dela apenas.

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  32. Boa tarde por gentileza ...eu .mei marido e filhos construimos uma casa nos fundos do terreno de meus sogros e la moramos ha 20 anos . Ha 12 anos minha sogra faleceu.so que agora meu sogro e cunhados querem vender .Eles podem vender sem a assinatura do meu marido?e na divisao perdemos tudo que investimo na construção da casa?

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    1. Olá. construiram em algo que não era de vocês porém a construção valorizou o imóvel e vocês tem direito a receber indenização visto que o terreno e suas construções valorizaram o imóvel. Deverá ser feita avaliação para saber quanto vale a casa construída e você deverão receber dos outros herdeiros por isso.

      Na justiça teu sogro e herdeiros consegue vender por isso não ha como impedir. você tem rpeferência na comrpa se desejar.

      Há a possibilidade de haver um desdobro do terreno em dois lotes e ficares com um pagando diferença aos herdeiros se houver mas todos tem que concordar.

      abraços

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  33. ola gostaria de uma informacao,
    O caso e o seguinte, meu pai e meu tio compraram juntos um sitio , os dois casadosno epoca ,entao meu tio tinha 25% , e sua esposa 25%, minha mae 25% e meu pai 25%, mas meu pai veio a falecer em 1994, e

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  34. E meu tio em 1993, se separou , foi feito o inventario na epoca do falecimento do meu pai e tb na escritura teve a averbacao da separacao do meu tio , em 1996 a ex mulher do meu tio quis vender a parte dela, e meu tio tb resolveu vender a parte dele , mas nao foi feito desmembramento ate hj, e a pessoa que comprou so tem um documento chamado de memorial descritivo , em 1994 qdo foi feito o inventario a parte do meu pai ficou dividido entre eu e meu irmao , 12,5 % a cada um , em 1996 qdo meu tio vendeu a parte dele e da sua ex mulher a minha mae tinha dado uma procuracao pra q ele conseguisse vender a parte dele,eu e meu irmao nunca assinamos e nem na epoca sabiamos dessa venda , tinhamos na epoca eu com 17 anos e meu irmao 18 anos,agora queriamos arrumar a documentacao com quem comprou a parte do meu tio, mas o comprador diz ter esse documento "memorial descritivo" q fala sobre as medidas e em qual parte do terreno rural ele comprou , esse documento e valido ate que ponto? Pois nao teria q ter sido feito o desmembramento ? E eu e o meu irmao nao teriamos q assinar tb ? A parte q o comprador diz ter comprado e a melhor parte do terreno sendo mais valorizado no mercado imobiliario pra venda , desculpe o texto enorme , agradeco muito se puder me orientar

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    1. Oi Naboro, Bastante tempo se passou sem que nada fosse feito e portanto pode ser que essa pessoa já tenha o direito adquirido visto que ninguém o contestou durante todos estes anos. Sendo assim precisas buscar um advogado para analisar todas as datas e documentos existentes e verificar que tipo de contestação pode ser feita.

      Quando temos vários proprietários em um terreno, cada um tem um percentual no todo do terreno e não uma metragem definida. Para definir a metragem somente fazendo uma escritura de divisão amigável. Se vocês não deram procuração e eram maiores de idade pode-se contestar. sugiro que procurem um advogado urgente.
      abraços

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  35. Boa tarde gostaria de saber se consigo uma autorização judicial para vender um imovel pois tenho dois imoveis um esta embargado e o outro nao pois nao tenho renda e moro de aluguel queria vender esse imovel para comprar uma casa para eu poder morar.

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    1. Olá, não tenho como te orientar. O que posso dizer é que o imóvel que esta livre não tem impedimento algum para a venda e portanto podes negocia-lo porém se tens alguma certidão positiva será difícil conseguir vender atém que tudo se resolva e nesse caso não cabe alvará judicial de venda. abraços

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  36. Lucia Helena10/03/15 09:37

    Cheguei à seu blog procurando por orientação em como declarar um imóvel que pertenceu à mim e mais dois irmãos (1/3 para cada), que foi vendido em 2014 e feito o Demonstrativo de Ganho de Capital apenas no nome de UM irmão (parece não ter como colocar o nome dos tres!). 3 DARFs foram pagos (foram 3 parcelas de pagamento recebidas em datas diferentes), o primeiro DARF foi pago em atraso, então incorreu multa, e assim o valor já não é mais aquele apresentado no Demonstrativo e agora não sei como, nem onde declarar esses DARFs (que me corresponde apenas 1/3 de cada valor pago, já que se deve "importar os valores do Demonstrativo de Ganho de Capital para minha Declaração" - Como "importar" um Demonstrativo em nome de outro e com valores de apenas 1/3 do que está declarado ??? Sei que o 1/3 do Ganho no lucro da Alienação entra em Rendimentos Tributados Exclusivamente na Fonte. Em que ficha / linha entram os DARFs pagos???

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  37. Bom dia, estamos formalizando venda de um imóvel e todos os herdeiros concordaram em vender, mas só que um deles encontra-se preso em Mato Grosso, e o imóvel localiza-se em Pernambuco, como resolver para pagar a parte dele?

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    1. todos os herdeiros tem que assinar a venda ou esta não terá valor.
      O herdeiro recluso deverá constituir procurador que o represente para assinar por ele e receber os valores ficando sob sua guarda ou depositado onde o herdeiro indicar.
      Para fazer a procuração por estar recluso o Tabelião deverá ir ao local de reclusão solicitar autorização especial para que a procuração seja feita e assinada e depois levada a registro.

      Se a venda foi judicial com dispensa de assinatura do herdeiro recluso o valor é depositado em conta judicial.

      abraços

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    2. Obrigado pela orientação, é de grande valia.
      Parabéns por manter esta importante ferramenta de informação/orientação, que é o seu blog (agora nos meus favoritos)
      Abraços
      (Anônimo 11/03/15 - 11:03)

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    3. Olá, fico contente em saber que o Blog esta cumprindo sua função e espero continuar a ajudar com tudo que for possível. abraços

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  38. Boa Noite Maria Angela,
    Meu nome é Eliete e preciso muito de sua opinião.
    Somos em 6 irmãos, e recebemos de herança de nossos pais um terreno, onde alguns fixaram suas moradias (quatro irmão). Recentemente, os outros dois, buscaram compradores para nosso terreno, alegando estarem endividados, porem nem todos estão a favor dessa venda.
    Minha dúvida é a seguinte: caso eu seja a única a negar essa venda, eles podem conseguir isso judicialmente¿ mesmo sendo uma senhora de 70 anos, acamada por doença terminal, e sendo este meu único imóvel¿ Existe algo que me proteja?

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    1. Olá a principio sim qualquer um dos herdeiros podem entrar judicialmente com dissolução de condomínio e venda judicial do imóvel e convém evitar isso pois se perde muito dinheiro com a venda em leilão judicial. Aquele que se recusa a assinar a venda terá uma conta corrente judicial remunerada aberta para depositar os valores de sua parte ficando a disposição para o resgate.

      As partes que desejam vender devem primeiramente dar o direito de aquisição a quem não quer vender ou seja eles tem que oferecer a você o direito de preferência na compra da parte deles e se você não quiser aí sim podem judicialmente pedir autorização para venda.

      sugiro que procures um advogado, se for terreno muito grande podem pensar em separa-lo em 6 lotes cada um com sua matricula e escritura ou formar um condominio no lcoal onde cada casa tem sua escritura pública. O que não pode é um ser favorecido sobre os outros mesmo que por motivo de doença.

      Não tenho como te dizer o que um juiz decidiria em relação a pessoa com problema de saúde, a principio nada interfere na venda.

      abraços

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    2. Muito obrigada Maria Angela, por se tratar de um terreno grande e de grande valor comercial, vou propor sua sugestão: separação por lotes.
      Abraços

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    3. Disponha, é uma ótima opção.

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  39. ola gostaria de saber como faco pra vender uma casa ela e da minha mae e esta viva porem com idade avancada so meu pai e falecido tenho mais sete irmao sendo que uma mora no nordeste e justa esa que nao concorda em vender a casa pq diz ter direito na parte da minha mae , os outros estao de acordo e jaa temos um comprador ela disse q nao da documento nenhum quero saber se eu e meus outros irmaos entramos na justica pedindo uma autorizacao de venda conseguimos vender a casa assim mesmo

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    1. Oi Carla. esta casa era moradia dos teus pais e sendo assim com o falecimento do teu pai tua mãe é meeira de 505 dos bens que eles tinham e os outros 50% são divididos pelos filhos em partes iguais. sendo esta casa moradia de teus pais em vida com o falecimento do teu pai tua mãe por força da leia adquiriu o direito de usufruto legal isto é a lei determina que enquanto ela viver, tem o direito de usar e colher os frutos deste imóvel e os outros herdeiros tem que suportar.

      Sendo assim primeiro de tudo para a casa ser vendida tua mãe tem que concordar e estar apta a assinar a venda.
      Se ela não concorda nem perca tempo come sta questão pois não vais conseguir vender porque é de sua mãe em vida o direito de uso.

      Se sua mãe concorda com a venda então sendo que um dos herdeiros não concorda, tens que entrar na justiça solicitando a extinção do condomínio em propriedade e a venda do imóvel. Nessa situação é permitido a venda porém pela via judicial o que diminui bastante o valor do imóvel.

      abraços

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  40. ola maria angela muito obrigada pela sua resposta so esqueci de lhe informa a casa da mae que esta a venda esta fechada eu comprei uma nova e trouxe minha mae para mora comigo devido a idade 90 anos doente e nao responde mais por si , so queria saber se consigo vender mesmo a minha irma mais velha nao esta de acordo ,porem ela q corra atras do prejuizo e eu axo dificil porque nao tem situacao financeira boa deveria ta feliz de receber o q os outros estao de acordo a dividir pelo visto vou ter q entra na justica , sera se o valor a qual a senhora se referi diminui muito o valor do imovel e 70 mil por mim, so queria mim livra do problema;

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    1. Oi Carla, vender vais conseguir mas o restante somente o juiz vai determinar. A venda judicial pode diminuir em 50% o valor do bem.
      abraços

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  41. Olá Maria angela, meu pai faleceu a um mês e precisamos dar entrada no inventário, a casa ficaria divida em dois irmãos sendo eu um deles o proprietário, meu outro irmão não quer vender a casa. Posso colocar a venda? O que preciso fazer para vender? Abraços

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    1. Primeiro tem que abrir o inventario e depois pedir um alvará de venda. se teu irmão não aceitar e contestar será preciso primeiro encerrar o inventario para depois judicialmente conseguires vender. abraços

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  42. Olá Maria Angela, meu pai e minha mãe se separaram a muito tempo sendo que na época da separação nossa casa e terreno ficaram em meu nome e da minha irmã nos éramos menores na época, ai ficou no meu nome e da minha irmã uso frutos da minha mãe, ela faleceu em 1998 e já somos de maior e casados, hoje eu quero vender mas minha irmã por causa do marido não quer, como eu faço? Tem como vender? E como vender? E se de repente minha irmã não concordar com o valor da avaliação? Obrigada Sergio.

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    1. Oi Sergio. Ninguém é obrigado a ficar na propriedade de um imóvel que não deseja e portanto se sua irmã não quer vender você deve entrar na justiça com uma ação de dissolução de propriedade em condomínio e venda judicial do imóvel. a parte dela será depositada em uma conta judicial ficando a disposição dela para resgate. Procure um advogado. abraços

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  43. Olá, meu padrasto passou um imóvel comercial pra meu nome e da minha mãe. Preciso vender ou a parte que me cabe ,mas eles não querem vender, nem podem me pagar e não me dão acesso a num um documento. Inclusive o imóvel esta ajudado e não recebo nada por ele. Como ter acesso aos documentos e poder vender?

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    1. Oi Izolita Garcia.
      È provável que ao doar o imóvel teu padastro tenha constituido clausula de usufruto em favor dele e isso te tira o direito de venda da tua parte enquanto eles viverem ou podes vender desde que todos concordem. Neste caso não há o que fazer. Para ter certeza vá ao cartório de imóveis com o endereço completo do imóvel e solicite uma matricula imobiliária atualizada. Se nele tiver qualquer informação sobre usufruto vitalicio você não poderá vender. abraços

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  44. Olá Maria! Boa noite!
    Entrei na internet para procurar modelo de contrato e aqui cheguei.

    Tenho algumas dúvidas.

    Um familiar tem uma carta de crédito (consórcio) para utilizar. O mesmo mora no imóvel que gostaria de comprar, porém o imóvel tem mais de um dono. 50% de uma pessoa e 50% dividos entre outros três. Um destes três é casada com a pessoa que quer comprar o imóvel.
    Todos concordam com a venda do imóvel.

    Como fazer o contrato ?


    Obrigada desde já pela atenção e parabéns pela iniciativa super útil do blog.

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    1. Olá A pessoa que tem a carta de crédito vai comprar a parte de todos menos a da esposa que já é dona de um percentual. Isso será feito por escritura de compra e venda e nesta a esposa pode informar que o percentual dela no imóvel passa a se comunicar com o casamento ficando assim 100% do imóvel em nome do casal se o regime é comunhão parcial de bens.

      Se a carta de crédito não esta quitada, não pdoe ser feito porque o im´voel é dado em garantia. abraços

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  45. Boa tade
    Meu nome é Marcia
    Gostaria saber que pode acontecer se minha mae nao consegue vender a casa. Explico: o juiz deu a favor de meu pai o divorcio litigioso, ele esta fora de casa desde 2008 por ordem judicial e agora ele esta reclamando a parte dele da casa e minha mae nao consegue vender a casa, por que ninguém compra. Que pode acontece?

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    1. Oi Marcia se tua mãe não esta dificultando a venda o imóvel continuará anunciado e teu pai pode solicitar ao juiz que quem reside no imóvel pague aluguel da parte que cabe a ele enquanto não vende. abraços

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  46. Imóvel comprado por 3 pessoas, numa dissolução de condomínio judicial, se uma delas não for encontrado, é feito deposito judicial. E se esse deposito judicial não for sacado após algum tempo, o montante é revertido para o proprietário que entrou com ação judicial? E se um dos proprietário comprar o imóvel, teria direito a alguma parte do deposito judicial?

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    1. Olá. O deposito fica rendendo eternamente até que a pessoa ou herdeiro apareça. Passados 10 anos se pode entrar com uma ação para que a pessoa seja dada como falecida e o herdeiro requisitar o dinheiro. abraços

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    2. Informação muito esclarecedora. Muito obrigado!

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    3. Disponha sempre que precisar. abraços

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  47. Olá Maria Angela,
    No imóvel com 3 proprietários, se um deles que não reside na casa entrar com ação de extinção de condomínio, tendo um dos proprietários com paradeiro desconhecido, como é feito a ação?
    O coproprietário que reside na casa, vai precisar de um advogado também para se defender? E se quiser comprar a parte, pagaria e iria depositar judicialmente a parte do ausente?

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    1. O coproprietario que mora na casa tem direito de preferência na compra porém se um esta em lugar incerto e ignorado terá que ser localizado ou a venda deverá ser judicial com a parte do desaparecido depositada em conta judicial a disposição dele ou dos herdeiros. Um longo processo e caro também porque chamamento por edital publicado em jornais será preciso. abraços

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  48. Cara Maria Angela, temos um imóvel em comum com alguns parentes, sendo um deles menor de idade. Acontece que o pai desse menor, antes de morrer de doença, deixou uma cláusula no testamento impedindo que o que fosse deixado para o filho pudesse ser vendido antes da maioridade. Os outros proprietários não desejam mais continuar com a sociedade, inclusive devido às brigas e ofensas que vem acontecendo. O juiz pode obrigar a venda, mesmo com esse testamento? Obrigada pela ajuda, abraços.

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    1. Olá. Só pelo fato de haver um menor como coproprietário a venda somente é possível com lavará judicial da vara de famiíia. Levando em conta que um testamento impede a venda até que o menor atinja a maioridade, dificulta mais ainda a liberação do imóvel. Será preciso consultar um advogado especialista neste assunto pois foge de minha área. Acredito que se contestarem esta clausula do testamento consigam vender mas é minha opinião, não sou advogada.
      abraços

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    2. muito obrigada por seu parecer, abraços.

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  49. Ola .eu e meu marido adquirimos um imovel sendo este da cohab compramos do primeiro proprietario.ainda n foi feita a transferencia.acontece q com a separacao o zuis determinou eu ficaria com 50% da casa meus filhos com 25% e os outros 25% com os filhos dele do primeiro casamento ambos de memor,gostaria de saber se posso vender a casa estando a mae de acordo.

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    1. Olá, como temos menor como herdeiro somente com alvará judicial da vara de família será possível a venda.
      solicite a mãe das crianças que busque um advogado para solicitar a autorização. abraços

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    2. Boa tarde Maria Angela,mesmo a casa sendo de cohab e estando em nome de terceiros.tambem gostaria d saber como conseguir fazer a transferencia ,sendo q não encontro o antigo dono,oq devo fazer.

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    3. Tambem gostaria de saber se eu tambem preciso de autorizacao da parte q cabe aos meus filhos,e se esse processo é demorado.Bjss

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    4. Sim, precisa de autorização dos filhos e o processo pode levar de entre 60 ou mais dias. Depende. abraços

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  50. Mesmo a casa sendo da cohab e estando em nome de terceiros e necessario a autorizaçao.E a respeito da transferencia oq devo fazer ,pois não encontro o antigo dono,e não tenho procuracão.bjs

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    1. Sim é necessário a autorização e para regularizar o registro de propriedade será preciso comprovar que comprou o imóvel ou entrar com ação judicial de usucapião. abraços

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  51. Tenho 18anos,gostaria de saber se posso vender minha parte do ,imovel.,

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  52. Ola tenho um imovel onde o juiz me deu ganho de causa diante separação ,acontece q o imovel esta em nome de outra pessoa.Gostaria de saber se consigo fazer ,transferencia,somente com o documento q o juiz assinou,pois não tenho contrato nen procuração.bjss

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    1. Olá Infelizmente não consegues registrar. Com o documento da separação vai na justiça buscar autorização para registrar em teu nome. Procure uma dvogado.abraços

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  53. Olá!
    Sou condômina de um imóvel (terreno com casa) com outro três irmãos, por herança dos pais falecidos. O inventário está concluído e a partilha averbada na matrícula. Todos concordamos em vender o imóvel, mas meus irmãos querem "torrá-lo" por um preço que considero muito baixo, para vender rápido. Eu prefiro esperar um pouco mais, se for o caso, mas vender melhor. Eu posso determinar o valor de venda que quero pela minha parte na propriedade ou qualquer que seja o preço pedido pelo imóvel ele deverá ser dividido em quatro partes iguais? Eles querem vender por 300 mil e eu acho que, com um pouco de calma, é possível vender por 400 mil. Podemos negociar entre nós e definir que, qualquer que seja o valor da venda, eu receberei o preço de R$ 100 mil que estipulei pela minha parte e eles dividem o resto entre os três? Ou há uma lei que obrigue a divisão igual?
    Grata

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    1. Olá. A divisão deve ser proporcional ao quinhão de cada um. Se temos três irmãos o valor de venda deve ser igual para os 3. Se vocês acordarem que você receberá a miro parte será considerado como doação da parte de cada irmão para você podendo incidir imposto estadual além do ganho de capital na venda.
      Não é um momento bom para vender e sim para comprar, por outro lado quem tem uma proposta deve avaliar com cautela se vale a pena fechar negocio ou esperar. Em venda de imóveis o "eu acho' pode te trazer grande prejuízo. Você tem que ter certeza de que esperar vai te trazer um valor de venda maior e não apenas achar e isso quem pode te dizer são corretores. Uma simples mudança nos rumos da economia pode deixar teu imóvel muito tempo sem comprador. Cada imóvel tem seu preço definido pelo mercado então avalie o mercado, pense com cuidado, faça pesquisas e se tiver certeza que pode esperar, não assine a venda. Sem tua assinatura eles não podem vender a não ser que entrem na justiça contra você. abraços
      abraços

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  54. Muito grata pela sua pronta resposta. Escusas, vou insistir só mais um pouco para me sentir mais segura sobre que decisão tomar: mesmo depois de encerrado o inventário e averbadas as partes na matrícula, eu não posso arbitrar o valor de venda da parte que é minha propriedade? Num exemplo de valor mais fácil de explicar: para apressar a venda três irmãos se contentam com 50 mil para cada um. Eu quero 65 mil pela minha parte. Se eles concordarem em vender por 215 para que eu receba os meus 65, há algo que impeça esse tipo de divisão? Mais uma vez obrigada.

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    1. Não, não pdoe ser feito porque o valor é dividido igualmente pelas partes iguais.
      Se por exemplo você são em 4 e vão vender por 400 mil cada um recebe 400 mil porque cada um de vocês recebeu 1/4 do imóvel de herança. Para que você recebesse mais teria que ter um percentual no imóvel maior que os outros 3. Por exemplo. digamos que em testamente teus irmãos receberam 10% do imóvel cada um e você recebeu 70%. Se foi vendido por 1 milhão cada irmão receberia 100 mil e você 700 mi.

      O que você quer poderia ser feito se você vendesse a tua parte no imóvel para um dos irmãos, aí sim colocaria o valor que você determinasse. Na venda integral do bem para uma mesma pessoa o valor é dividido igualmente.

      abraços

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  55. Olá.
    Moro em uma localidade do interior e tenho parte ideal de um terreno junto com meus pais.
    Gostaria de fazer o MCMV rural, minha dúvida é se posso construir em um terreno que de fato não é só meu...Não posso desmembrá-lo poia é área inferior a 3mil m². O minimo possível para abrir matrícula no município onde moro.
    Poderia me ajudar?

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    1. Oi Kely Regina. não é possível, o terreno tem que estar desmembrado e em teu nome. abraços

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  56. Boa tarde,
    Sou condômina de um imóvel (no terreno tem uma casa) com mais três irmão, dois querem vender e dois não querem, seria possível dividir o terreno ao meio para eu e meu irmão 50% e para os outro dois 50%? O terreno é herança de nossos pais e não foi feito o inventário, seria possível fazer assim ou serei obrigada a aceitar a venda do terreno integralmente? Obrigada.

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    1. Oi Mirian
      Para que o terreno possa ser desdobrado em dois lotes é preciso que o inventario seja feito pois não pode haver o desdobro estando em nome do falecido. Também é preciso que o terrenos e encaixe na legislação municipal que me geral exige frente do terreno de no minimo 5 a 10 metros e cada lote com área minima de 125m². As vezes o custo do desdobro é tão alto que não vale a pena.

      Se não for desdobrado em dois lote os herdeiros que querem vender poderão judicialmente requisitar a venda mas também podem vender aos que não querem seus percentuais no caso com cessão de direitos hereditários. abraços

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  57. Bom dia.,Maria Angela e parabéns pelo blog. ESTOU com um dilema aqui.Montamos a minuta e levamos à apreciação de todos os herdeiros porém,um dos herdeiros a levou a um 2° advogado que incluiu um item no mesmo dizendo que os herdeiros concordam que o imóvel fique em condomínio.Estamos desconfiados agora,será que o advogado dele fez isso na intenção de amanhã dizer que não podemos vender a casa pois assinamos concordando que o imóvel ficaria em condomínio e não que o imóvel seria vendido ou não tem nada ver pois mesmo eu assinando que ficaria em condomínio posso pedir a qualquer momento a extinção do mesmo? OBRIGADO

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    1. Olá. Te respondi via email, agora pouco. abraços

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  58. Boa tarde! Minha sogra quando ficou viúva, investiu o dinheiro da herança na compra de duas casas(as duas não tem escritura, apenas contrato de gaveta). Uma das casas ela cedeu para um dos seus 4 filhos morar e ela morava na outra. Recentemente ela faleceu e o filho dela que morava em uma das casas gostaria de comprar a parte dos irmãos e o meu esposo também se interessou em comprar a parte dos outros irmãos da casa que a linha sogra morava. Nesse caso, é necessário fazer inventário ou apenas um contrato de gaveta resolveria, já que as casas ficam em uma localidade onde os terrenos foram doados e nenhuma casa tem escritura?

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    1. Oi Van, boa tarde

      È preciso fazer o inventario com cessão de direitos dos herdeiros para que vai ficar com cada imóvel porque se trata de terreno doado pelo poder público, é isso!! no caso como é contrato de direito de uso é preciso fazer o inventario. Procurem um advogado para ter certeza de como fazer já que não existe contrato de compra e venda e sim de direito de uso.
      abraços

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  59. oi,Maria Angela, compramos uma casa em 5 irmãos, um deles faleceu, a viúva ainda mora na casa com uma das minhas irmãs, o irmão da viúva quer a parte dela na casa, pode ser?obrigada, abraços

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  60. Oi Clarissa

    A viúva é herdeira do teu irmão que faleceu, podem fazer acordo d e comprar a parte que caberia a ela. 05 irmão, 1/5 do imóvel para cada uma. ela teria no caso que fazer uma escritura pública de cessão de direitos aos 4 irmãos. abraços

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  61. Este comentário foi removido pelo autor.

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  62. Unknown06/10/15 21:54

    Ola boa noite, meu marido e eu adquirimos a metade um terreno, quitamos ele mas não consigo fazer a escritura porque a dona da outra parte faleceu, ela morava com um homem e tem uma filha com ele, ocorre que o pai da menina sumiu e ela ficou com a família da mãe mas eles não querem fazer o inventário pq não querem ter prejuízo, eu quero comprar a parte da menina e já fazer a escritura do terreno td no nosso nome, eu consigo comprar com depósito em juízo já que a menina é Menor? Como proceder?
    Se puder me responda tbem por email alinnee.seergio@hotmail.com

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  63. Oi Aline, somente com alvará judicial podes comprar mas antes o inventario tem que ser feito obrigatoriamente. abraços

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  64. E eu msm posso fazer o inventário e cobrar por isso da família depois? E como consigo esse alvará?

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    1. Não podes fazer o inventario porque tem herdeiro menor. terá que acionar os responsáveis judicialmente. Vais precisar consultar um advogado porque direito de familia não tenho muito conhecimento. abraços

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  65. Ola, gostaria de saber me minha msg foi enviada

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  66. Boa tarde Maria Angela , tenho uma dúvida é gostaria que vc me ajudasse.
    Eu e meu irmão que tem 16 anos , nesse caso menor, temos um imóvel que nos foi doado pelo nosso avo,Com reserva de usufruto vitalício para ele e minha avó . Agora eu e meu irmão queremos vender este imóvel , quanto ao usufruto sei ué preciso de uma escritura publica de renúncia de usufruto, mais tenho a questão do meu irmão que é menor, como fica o dinheiro ? Sei que metade eh minha e a outra do meu irmão, porém queremos usar o dinheiro da venda para construir em um lote que já temos, como funciona isso??? Pq nesse caso minha mãe responde por ele ? O dinheiro fica "preso" pq deve ser depositado em juízo? Se lê for emancipado ajuda em alguma coisa???porque precisamos do dinheiro da venda para construir .temos outros imóveis dessa mesma forma, isso ajuda? Aguardo resposta . Obrigada

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  67. Oi Mundo Amora Criações

    A venda somente será possível com alvará judicial da vara de família porque um dos vendedores é menor e o alvará é obrigatório e já aviso que é bem difícil conseguir salvo se for para comprar outro imóvel mais valorizado. Se for autorizado o dinheiro do teu irmão é depositado em conta judicial remunerada.

    Infelizmente sua ma~e responde por teu irmão mas a administração dos bens do menor quando implica em se desfazer precisa de autorização judicial.
    abraços

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  68. Bom dia, comprei um apartamento de um segundo dono, para fazer escritura preciso fazer no nome do primeiro dono primeiro, ele vendeu o apartamento sem estar quitado e se separou depois da esposa, o segundo dono comprou e não fez a escritura. Tenho os contratos de compra e venda tanto da primeira venda, quanto da segunda (passando para mim), tenho uma procuração. Isso pode da algum problema??

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    1. Oi Nana

      Se a procuração é do primeiro dono tudo bem só que na matricula deste imóvel tem que estar anotado a certidão de divorcio dele e o termo de quitação do financiamento ou você não faz a escritura em teu nome e terá que providenciar tudo isso e arcar com os custos porque logicamente que nenhum dos dois vai arcar com estas despesas. Tens que verificar o que diz a matricula atual do imóvel.. Procure saber com quem te vendeu como esta esta situação. abraços

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    2. Oi maria! pode me chamar de indignada, Tenho um terreno em condomínio com minha irmã e meu cunhado, meu sobrinho filho do casal construiu uma casa enorme tomando praticamente 50% da àrea do terreno e nos outros 50% está a casa do meu cunhado e a da minha irmã que são hoje divorciados judicialmente, bem meu sobrinho alega que se eu quiser vender o imóvel terei que vender para eles e que eles pagaram de maneira que eles possam pagar, A lei seria capaz de desvalorizar o meu bem ou me obrigar a recebe-lo parceladamente para que eles possam comprar,eles são tão abusados que não pagam nem o IPTU quem paga sou eu ajuda-me
      Obrigada.

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    3. Indignada e com razão, boa tarde

      Primeiro de tudo, quem esta na posse do imóvel teria que pagar o IPTU e não você porém neste caso ter pago lhe fez muito bem pois poderá pedir na justiça os descontar do valor de venda 50% do IPTU que você pagou para eles.

      Quando me refiro a eles estou falando do proprietário do terreno tua irmã e ex cunhado ou quem ficou com o imóvel na partilha. O filho não apita nada, ele construiu na tua metade sem teu consentimento. Portanto vais negociar com os donos, teu sobrinho que fique quieto no canto dele ou vai ter que demolir a casa que construiu nos teus 50%, é dificil mas não impossivel.

      A construção da casa na tua metade valorizou o terreno então você tem que saber quanto valor o terreno limpo no mercado e quanto vale com a casa em cima. O teu valor de venda será o preço de mercado do imóvel mais 50% de IPTU devido por ele e a mãe menos ov alor que ele gastou na casa atualizado.

      Ninguém te obriga a vender por preço menor ou a prazo, você é a dona e coloca tuas condições. Tua irmã tem direito de preferência na compra não o teu sobrinho, a não ser que ele tenha ficado com a parte do pai no divorcio. Teu sobrinho é invasor se você quiser entra com reintegração de posse e tira ele de lá o máximo que teria que pagar seria o que ele gastou na casa.

      Faça as avaliações e proposta por escrito e conceda 10 dias par o aceite, vencido o prazo entre judicialmente com extinção de condominio para venda judicial do imóvel.

      O IPTU que pagaste sozinha impede que ele entre com usucapião sobre a tua metade então guarde bem os carnês e siga pagando.

      Minha sugestão é procurar urgente um advogado e deixar na mão dele.


      abraços

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  69. Boa tarde o meu pai faleceu e deixou um sitio como herdeiros são eu e o meu irmão eu quero vender a minha parte ,mas o meu irmão não quer vender a [parte dele mas não se impõe contra a venda da minha parte ja tenho comprador que documento devo fazer para efetuar a venda? por favor me informem,desde já agradeço o meu nome é Noemia

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    1. Olá Instituto Infantil Pirulito Colorido - Noemia

      Se já foi feito inventario deves fazer um contrato particular vendendo teus 50% porém teu irmão tem que assinar a venda visto que são proprietários em conjunto. depois se faz a escritura em cartorio.

      Se não foi feito inventario tens que fazer uma cessão de direitos hereditários e teu irmão assina concordando com a venda(como anuente).

      abraços

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  70. Olá Maria! herdei um terreno no qual tem um prédio comercial que atualmente esta alugado.Sou sócia com meu irmão o qual não tem interesse em venda por motivos particulare. Eu necessito do dinheiro e quero vendê-lo. Aparteceu um comparador par minha metade do terreno. Meu irmÕ NÃO ACEITA QUE EU VENDA MINHA PARTE. Já foi notificado da preferencia de compra pela imobiliaria porem não se manifestou. Terei que entrar comprocesso judicial para poder vender minha parte? Se entrar o aluguel recebido ficará preso em juizo até receber a determinação judicial? qual a chance de eu conseguir vender minha parte???

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    1. Oi Luciana Menezes

      Sim, terá que entrar com processo judicial de extinção de propriedade em condomínio para que o juiz autorize a venda porque sem a assinatura do teu irmão não podes vender por ser propriedade conjunta. Não há como venderes somente tua parte o prédio como um todo pertence a ambos e esta alugado.

      O aluguel continua a ser pago ao locador que administra o contrato até que seja vendido o imóvel. A preferência na compra é do teu irmão por escrito e após ao inquilino.

      abraços

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  71. Este comentário foi removido pelo autor.

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  72. Olá bom dia!
    Tenho um apartamento do cdhu, comprei do terceiro dono, tenho contrato de compra e venda e as procurações de todos os donos desde o primeiro. As prestações estavam altas, aí coloquei numa associação que tem um advogado, onde entra com processo para abaixar o valor da prestação, estou fazendo depósito judicial destas prestações, agora queria vender esse apartamento, eu posso? Como faço isso?
    Obrigado

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    1. Bom dia Paulo Carlos Silva

      Não tenho como te auxiliar com clareza pois depende do contrato. Em geral se não estão quitados não podem ser vendidos. Aproveito para esclarecer que sendo dono deste imóvel não poderá mais utilizar qualquer beneficio dos governos na área habitacional como comprar pelo MCMV. abraços

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    2. Muito obrigado, mas na realidade queria saber se quando está fazendo o depósito judiciário, pode vender o imóvel e passar o processo para o comprador? Ou tem que acabar todo processo?
      Obrigado

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    3. Ok entendido. Nesse caso não tenho como te ajudar com certeza por falta de 100% de conhecimento mas acredito que possa ser substituído pelo comprador já que adquirindo o imóvel ele se sub roga nos mesmos direitos do vendedor. O advogado poderá te esclarecer melhor. abraços

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  73. Boa tarde Maria Ângela



    Inicialmente gostaria de lhe parabenizar pela iniciativa do Blog.

    Gostaria de uma opinião sua sobre a venda de meu imóvel que está sendo partilhado em um divórcio litigioso.

    Vamos aos fatos...

    Fui casado em regime de comunhão parcial de bens e atualmente estou divorciado. Na constância do casamento adquiri um imóvel com minha ex-mulher. O imóvel foi adquirido da seguinte forma: 60% da venda de um imóvel meu (comprado antes do casamento, portanto, bem sub-rogado) e 40% por meio de um consórcio imobiliário). Deste consórcio, paguei algumas parcelas após a separação de corpos sem a participação de minha ex mulher, o que aumentou minha cota parte para 85%. A sentença foi favorável a mim, que fiquei com 80% do imóvel, sendo 60% referente ao imóvel que vendi e sub-roguei para o atual, mais 20 % do consórcio que pagamos juntos (totalizando 80%), porém o magistrado não julgou as cotas partes do consórcio imobiliário que eu havia pago separado (Tudo devidamente documentado), por esse motivo apelei e o processo foi para a segunda instância no qual estou requerendo os 85%. Minha ex-mulher também apelou, pois está pedindo 50% do imóvel, pois alega que no momento que registrei no cartório sem estipular o percentual de cada um, doei minha parte para ela. Acho improvável ela ganhar os 50%, pois apesar de eu não ter registrado o devido percentual de cada um no cartório, consegui provar a sub-rogação com registro do imóvel que vendi, imposto de renda, contrato de venda do antigo imóvel e compra do atual (Datados no mesmo dia) e transferências de valores nas contas bancárias (venda do antigo imóvel e compra do atual imóvel). Sabe-se que para se ter uma doação torna-se necessário o registro em cartório, e que a pessoa que recebe a doação aceite o imóvel e que a que doa concorde com a doação. Correto?

    Com relação a venda do imóvel, após sair a sentença da segunda instância eu gostaria de comprar a parte dela, porém, possivelmente ela não irá querer vender para mim e sim para terceiros. Estive vendo em seu blog que terei que fazer uma ação de dissolução de propriedade em condomínio e a venda judicial do imóvel. Como tenho a maior quinhão tenho a preferência da compra da parte dela, sendo assim este imóvel não entraria para leilão pois um dos condôminos está indenizando o outro (Que possivelmente será depositado em uma conta judicial, já que ela não aceita a venda).



    Minhas dúvidas:

    1ª) Qual a possibilidade de minha ex-mulher ganhar os 50% do imóvel na sentença da segunda estância?

    2ª) O que seria um venda Judicial? Como funciona? É aberta uma conta judicial e deposito o valor para ela ou seria a venda por hasta pública?

    3ª) Como será avaliado o imóvel para eu pagar a parte dela? Será feita uma avaliação judicial do imóvel por um perito nomeado pelo magistrado, ou levo três avaliações do imóvel?

    4ª) Tem a possibilidade deste imóvel ir para leilão pelo fato dela não querer vender para mim em hipótese alguma? Estive vendo em seu blog que o imóvel só irá para leilão se não houver acordo entre os condôminos em um pagar os outros... Não é o que ocorre comigo, já que quero comprar a parte dela, correto?

    5ª) Caso o imóvel vá para leilão, existe a possibilidade de vender apenas o percentual dela, no caso os 15%? Pois estive vendo que alguns imóveis são leiloados por um certo percentual, e não na totalidade. Caso possa ir para leilão apenas o percentual de 15% terei a preferência da compra deste percentual na Hasta pública?



    Obrigado pela atenção e um grande abraço

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  74. Oi Pedro, bom dia

    Não sou advogada porém nos poucos casos que acompanhei parecidos com o teu, em todos a decisão em todas as instâncias, foi de que comprovado o uso de valores dos bens particulares do cônjuge estes pertencem somente a ele e como comprovaste esta parte com certeza este garantida que é os teus 60%. Acho improvável ela levar 50% da mesma forma você levar 85% a não ser que tenha pago as cotas com parte do dinheiro do teu imóvel que era bem particular.

    A venda judicial é por leilão e isso diminui o valor de venda porque as pessoas que compram em leilão compram em segunda praça onde o preço cai bastante. Mas não vias precisar disso porque tens preferência na compra da parte dela. hoje se tem corretores cadastrados para vender o bem se não for penhora.

    O imóvel para pagares a parte dela é avaliado pelo preço de mercado atual. O IPTU pode ser usado como base ou então uma imobiliária faz a avaliação e se não houver acordo o juiz só que nesse caso a pericia vai custar bem caro, 1% do valor de mercado do imóvel.

    A tua esposa não pode se negar a vender para você, tens a preferência na compra. Ela é obrigada a oferecer para você primeiro e somente depois de tua negativa, para terceiros. se ela colocar um preço muito alto entras na justiça e pede avaliação.

    Nesse caso não havendo acordo vai todo o imóvel a leilão e não apenas a parte dela.
    Você iria morar com um estranho que tem 40% do imóvel????
    Se você quer comprar a parte dela ela é obrigada a vender para você e vice versa. não havendo acordo o juiz autoriza a venda integral mas um corretor cadastrado pode vender sem precisar do leilão.

    Teu advogado te orienta em fazer a proposta de compra da parte dela informando o direito de preferência na compra e logicamente com uma avaliação do preço de mercado. Se ela não aceitar vais entrar com o pedido de dissolução de condomínio e solicitar o direito de aquisição que lhe foi negado por ela.

    abraços

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  75. Obrigado Maria Angela. Quanto aos 85% deixe eu lhe explicar melhor...
    Os 40% do imóvel que não foram pagos com a venda de meu imóvel foram pagos com consórcio imobiliário. Sendo assim, como fui casado em comunhão parcial de bens esse valor pertencente 20% para mim e 20 % para minha ex mulher o que me deixaria com 80%. Somente o consórcio foi partilhado. Os 5 % que deixaria minha parte em 85 % (motivo este que apelei para segunda instância) são referentes a parcelas do consórcio imobiliário que paguei já estando separado dela. Pois, após a separação ela deixou de pagar as parcelas e arquei com todas as despesas. Já ganhei na primeira instância os 80% a segunda estância é para requerer 85 %. Entendeu?

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    1. Oi Pedro, entendido. Pago após a separação os 5% então tens sim direito a esta parte. Ja acompanhei decisões judiciais exatamente desta forma e o que foi pago depois da separação de corpos ficou para quem pagou
      abraços

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  76. Boa noite Maria. Possuo 1/3 de um imóvel juntamente com mais dois irmãos, quero vender mas eles não estão de acordo e não tem posses para comprar a minha parte. A minha questão e posso vender a minha parte sem eles porque não quero ter despesas naquilo.

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    1. Precisas entrar na justiça para vender o terreno pois não podes vender tua parte sem que eles assinem concordando.
      abraços

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  77. Oi Maria, tenho um terreno em conjunto com alguns tios, um dos meus tios está interditado por doença, a curado é a irmã dele, queremos vender o terreno, só que a esposa do meu tio não está querendo assinar a venda, o terreno é do meu tio, mas ela como esposa precisa assinar para realizar a venda?

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    1. Oi Sirb

      Se seu tio é interditado a esposa não pode assinar a venda por ele, é preciso que a responsável pelo teu tio solicite um alvará judicial na vara de interdições e tutelas e que a esposa também concorde com a venda. O alvará substitui a assinatura de teu tio e a esposa assina concordando. se ela não quiser assinar concordando terão que entrar na justiça.

      abraços

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  78. Boa noite Maria Ângela,estou ti mandando essa pergunta do e-mail de meu marido.Gostaria de saber uma informação,o caso é o seguinte.O meu avô possuía um sitio, faleceu faz 5 anos,e no caso deixou um testamento que nele estava falando que um tanto de alqueires era de minha mãe podendo ela vender quando quisesse pois já esta estabelecido no testamento a parte da mesma,e o restante do sitio consta no testamento que pertence as netas a partir da maior idade(no caso eu e a minha irma (no caso minha irmã só atinge maior idade ano que vem).1)se eu quiser vender minha parte ,nesse caso deve-se fazer o desmembramento de minha parte e de minha irmã,já que a parte das duas estão juntas e não especifica qual parte é a minha e qual é da minha irmã e outra,caso eu queira vender a minha parte e minha mãe e minha irma não queiram vender a delas como faço? 2)caso resolvemos vender tudo junto todas devem assinar na hora da venda,ou seja,minha mãe,eu e minha irma? pois caso alguma não assine no ato da venda,a venda não pode ser concluída? 3)o inventario ainda não saiu esta pra sair este ano,ele saindo pode-se vender tudo junto(a parte da minha mãe que já esta especificada qual é, e a parte minha e da minha irma sem desmembrar minha parte de minha irma),ou seja,vender tudo e ao invés de fazer 3 escrituras fazer uma apos a venda direto para o nome do comprador?ou quando sair o inventario o juiz ira exigir que minha mãe faça um desmembramento da minha parte da da minha irmã para que se cumpra o testamento,já que meu avô não citou nossos nomes la,so citou o nome da minha mae na parte dela e na minha parte e da minha irma so esta escrito o tanto de alqueires para nos duas da seguinte forma(e as netas a partir da maior idade).Espero que possa tirar minha duvida.Obrigada

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    1. Olá. A parte de irmã menor somente pode ser vendida com alvará judicial da vara de família onde deverá ser informado o motivo da venda e comprovado que para a menor é um negócio vantajoso. a mãe que administra legalmente os bens da menor deve solicitar o alvará. Sendo assim havendo menor como proprietária não podem vender as suas partes, a principio visto que a copropriedade implica em direito de preferência na compra.

      Área rural nãos e faz desmembramento para vender a não ser que for lotear o imóvel, todas vendem juntas.

      abraços

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  79. obrigada pela resposta anterior.Maria angela queria saber mais uma coisa.Minha irmã atinge a maior idade ano que vem,nesse caso ela atingindo maios idade e nao querendo vender a parte dela que esta junto com a minha, ja q nao pode desmembrar nossas partes,como faço para vender a minha parte no caso?E mais uma pergunta,como disse anteriormente,a parte da minha mae ja esta escrita no testamento com o nome dela e a parte que pertence a mim e minha irmã nao esta constando a parte de cada uma esta constando so que é para as netas no caso nos duas,minha mae fala que quando sair o inventario ela tem que fazer uma escritura no nome dela e do nome dela é que vai passar pro meu e o da minha irmã,isso pode?

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    1. Quando sair o inventario o registro do formal de partilha é que vai transferir o imóvel para ela e para as filhas não uma nova escritura. Na abertura do inventario os herdeiros deverão ser notificados e portanto deverá ser informado os dados das netas beneficiadas. confesso que nunca tinha visto um testamento onde os ehrdeiros não são claramente identificados.
      abraços

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    2. Maria angela,quando o testamento do meu avÔ foi feito,somente eu era nascida,ele foi feito no ano q tinha acabado de nascer.Minha irmã nasceu quatro anos depois que ele o fez.Nesse caso ela conta como herdeira,ou somente eu?Ja que nesse ano que ele o fez ele dexou escrito nele que pertencia as netas a partir da maior idade,mais so eu era nascida quando ele o fez.

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    3. Não tenho como te dar esta informação não é de meu conhecimento mas acredito que se ele não especificou qual neta valem para todas inclusive as nascidas depois. abraços

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  80. ultima duvida,no caso de fazermos a venda do sitio ano que vem quando minha irmã atingir maior idade,no ato da venda todas nos(minha mae,eu e minha irmã) devemos assinar no ato da venda?ou so a minha mae autoriza a venda? obrigada

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    1. Todos tem que assinar após o inventario finalizado e durante o inventario solicita-se alvará judicial . abraços

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  81. OLA,,QUERIA SABRE QUANTO TEMPO DEMORA UMA AÇAO DE dissolução de propriedade ...AGUARDO E PBRIGADO

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    1. Olá. O tempo da ação varia dependendo muito, pode levar 3 meses para ter inicio o processo e demorar mais de 12 meses. tudo vai depender da demora do juiz pelo acumulo de processos, da demora do cartorio judicial no lançamento dos atos e das manobras dos advogados das partes para protelar a ação caso um não concorde com a venda. normalmente entre 6 meses a mais de um ano. abraços

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  82. Olá Maria Angela, temos um imóvel que foi inventariado, somos em 07 herdeiro, queremos vender o imóvel. Um dos herdeiros tem uma pendencia com a justiça do trabalho e não tem como pagar, o valor da ação e maior do que a parte que ele vai receber. Como fazemos pra vender esse imóvel?

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    1. Oi Mariuza, desculpe a demora, o Google não enviou mensagem avisando do teu comentário. Enquanto houver esta pendência não vão comprar o imóvel por conta do risco de retomada pelo judiciário. Talvez seja preciso entregar em garantia de caução a parte dele no imóvel. Falem com o advogado da ação judicial .
      abraços

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    2. Maria Angela,muito obrigada pela resposta,
      Preciso de mais uma ajuda,a pendencia com a Justiça Trabalhista já está sendo resolvida, o problema mais serio é com a Receita Federal,esse herdeiro tem um terço de uma sétima parte, o que ele tem a receber e menos do que ele deve.Como ficam os outros seis herdeiros? Como podemos vender esse imóvel sem prejudicar os outros herdeiros que nada deve?
      Aguardo sua resposta,
      Obrigada, Mariuza

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  83. Oi Maria, é o seguinte, minha mae havia sido contemplada em uma CDHU em 2008, a casa foi entregue em 2010, mas ela veio a falecer e eu,meu pai e irmão entramos com pedido de quitação, a quitação saiu só agora em outubro, em 2013 meu pai encontrou um tal comprador para a casa, e a vendeu por contrato de compra e venda registrado em cartório, mas nesse contrato estava estipulado que o pagamento seria somente quando o imovel fosse escriturado, meu pai faleceu em 2014, lá no inicio da venda esse comprador pagou 6.000 de 27,000, esse imovel não sera escriturado tão cedo, assim que saiu a quitação, pedi ao comprador que acertasse o pagamento mais o mesmo se recusou, posso eu com meu irmão( menor) reavermos a casa devolvendo o valor pago, na conversa já tentei isso, digo em direitos pelas vias necessaria...obrigado.

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    1. Olá Zé Comédia. Com o falecimento de teu pai o imóvel é escritura e assim consta no contrato, esta obrigação. seno assim, a principio o comprador deve quitar o preço e escriturar em nome dele. tudo depende do que diz o contrato que deverá ser cumprido pelas partes. Se não há acordo a justiça é a solução. abraços

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    2. a situação é que o terreno em que a cdhu ainda está irregular

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  84. Neste caso não há como vocês exigirem a escrituração porque ela não é possível. É obrigação de vocês como herdeiros regularizarem para que o adquirente possa cumprir o contrato. Abraços

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  85. Estou com um imóvel a regularizar; Já foi registrado forma de partilha. Comprei os quinhões dos irmãos, mas não registrei-os. Um dos irmãos morreu.
    Como faço para fazer esses registros agora?

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    1. Ola. Precisas do inventario de teu irmão onde será informado a venda do quinhão pra você. Abraços

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  86. Bom dia!
    Me ajude por favor!
    Então eu tenho menos da metade de um lote. Que eu comprei da minha mãe, já tentei fazer uma procuração, chegando no cartório o rapaz me informou que, só poderia fazer o desmembramento se fosse meio a meio. Já tem um tempo que comprei, como eu posso obter um documento que prove que essa parte do lote seja meu?
    O que devo fazer?
    Será que ela e eu indo no cartório, escrever uma carta autenticada me dá o direito. Pois minha mãe tem 4 filhos contando comigo, e quando os pais estão vivos filhos nenhum briga por nada. Mais quando os pais vem a óbito conhecemos que realmente são os irmãos. Não quero fazer isso, não por causa da minha mãe e sim por causa dos herdeiros.

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  88. Bom dia!
    Me ajude por favor!
    Alguns anos atrás comprei menos da metade de um lote, que é da minha mãe. Fomos no cartório pra ela me passar uma procuração, só que o rapaz do cartório disse que pra haver o desmembramento. Tinha que ser meio a meio. O que eu devo fazer?
    Minha mãe tem 4 filhos comigo e preciso de um documento.
    Pois além de ser dona de menos da medade do lote sou herdeira.
    O que pode ser feito?
    Não estou fazendo pela minha mãe e sim pelo os meus irmãos.
    Quero um documento que comprove que sou uma dona legal, só que minha mãe só tem uma procuração.
    Ela pode escrever uma carta me passando o meu direito e autenticar?
    só quero um documento que prove que realmente ela me vendeu e que é meu. Não sei se será possível ela me passar uma procuração pois ela só tem uma procuração, que meu pai passou pra ela quando eles separam.

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  89. Boa tarde meu nome é Gil

    preciso de seu esclarecimento, meu pai faleceu e deixou um imovel que não é escriturado, pois o mesmo foi proveniente de um projeto do governo do distrito Federal para legalizar as oficinas de fundo de quintal, acontece que ele já tinha mais de 20 anos na posse e faleceu agora recentemente, nos somos em cinco herdeiros eo mais novo quer vender a sua parte para outro irmão, não foi feito inventario porque não está legalizado o terreno,mas os 03 herdeiros autorizam a venda da cota que é de 20 por cento para o irmão interessado, como proceder se não tem escritura publica, e tambem acho que não da pra fazer uma cessão de direito publicao por favor me ajude, pois o herdeiro que quer vender os 20 por cento precisa do dinheiro pra fazer um tratamento de saude..
    obrigado

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    1. Oi Gil. Dificil te orientar sem saber exatamente como foi recebido o imóvel. A principio tem que ser um contrato de gaveta de cessão de direitos hereditarios, assinado por todos os herdeiros.
      Abraços

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    2. Oi Gil. Dificil te orientar sem saber exatamente como foi recebido o imóvel. A principio tem que ser um contrato de gaveta de cessão de direitos hereditarios, assinado por todos os herdeiros.
      Abraços

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    3. Oi Gil. Dificil te orientar sem saber exatamente como foi recebido o imóvel. A principio tem que ser um contrato de gaveta de cessão de direitos hereditarios, assinado por todos os herdeiros.
      Abraços

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    1. A taxa de 4% será paga pelo valor total do imóvel ou pelo patrimonio dele que seria 1/6?

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  91. Olá, minha dúvida é que minha mãe ao se separar do meu pai, foi a justiça para ter metade da casa e ganhou a causa mas quis deixar no nome dos filhos, que no caso sou eu é meu irmão, sendo assim metade da casa é nossa e a outra é só meu pai... Minha mãe faleceu e meu pai agora tem outra família e dois filhos pequenos e eles vivem na casa, e no momento estou sem condições... Queria saber qual o meu direito e se posso pedir a divisão do terreno e até mesmo a venda!! Obrigado.

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    1. Olá, depende de quem ficou com a posse e se existe usufruto. Tens que verificar na matricula do imóvel o que diz. Abraços

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  92. Boa tarde Angela. Eu sou divorciada há 5 anos.Ficou acertado na separação que eu e meu ex marido ficaríamos morando no mesmo lote. Eu na casa da frente e ele na casa dos fundos.o problema é que até hj a cada não foi vendida e constante temos problemas de relacionamento, pois ele quer entrar na casa da frente sempre que eu saio.A casa esta anunciada mas não vende porque ele sempre procura afastar os compradores dificultando as coisas.Como devo agir para exigir a venda? Quero me livrar dele definitivamente.

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    1. Olá. Nesse caso somente vai resolver se você colocar com uma imobiliária pois desta forma o corretor vai sempre te contatar e trazer os interessados quando você estiver em casa. Trocar o segredo das fechaduras de acesso a tua casa o impede de entrar.

      abraços

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    2. Obrigada pela orientação Maria Angela. Existe uma ação junto a justiça que eu possa recorrer para exigir a venda. Ouvi dizer que o nome é execução de venda. Vc pode me explicar?

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  93. Boa noite, preciso de uma orientação, comprei um terreno 13 x 26, o total da área do terreno é 13 x 36,70, proprietário vendeu a outra pessoa o restante de 13x10,70 mas ainda não foi passado transferência do mesmo, ou seja a matricula continua no nome do antigo proprietário.
    Motivo da não transferência: A legislação do município não permite um terreno com menos de 25 metros de fundos, como resolver esse problema,pensei em constituir um condomínio de dois proprietários, e possível? se for favor me diga como fazer, obrigado.

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    1. Olá. Realmente não há como desdobrar um terreno em que os dois lotes ficaram com área pequena. No cartóriod e imóveis podes verificar se é possível instituir um condomínio no local.
      Se não for possível vão ter que pelo menos fazer uma escritura de divisão amigável caracterizando a área particular de cada um, as de acesso comum e registrando no cartório de títulos e documentos.
      abraços

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  94. Bom dia..
    Tenho um imóvel que possuo 70% em escritura.. a minha irmã possui os outros 30% e esta morando na casa da frente que é maior,com minha mãe de mais de 70 anos. quero comprar um imovel novo ou alugar. posso solicitar o aluguel das duas casas do lote pois a casa do fundo é apenas um quarto e sala e se eu somente alugar a casa do fundo estarei perdendo dinheiro. tenho como obrigar na justiça. Se eu entrar na justiça pra vender ela pode utilizar a idade da minha mãe aposentada para tirar vantagem sobre mim.. lembrando que só quero 50% a diferença da minha parte será da minha mãe.

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    1. Olá. Na venda se não existe usufruto sobre o imóvel você pode sim extinguir o condomínio e conseguir vender. Para exigir aluguel é preciso fazer uma escritura de divisão amigável. O ideal é conversar com sua irma pois o fato de a casa ser maior não quer dizer que o terreno onde ela esta não esteja dentro dos 305 de tua irmã. Da forma que esta você tem 705 do todo do terreno e ela 30% sem saber qual é este todo. tua casa pequena pode estar em 70& do terreno e a casa maior em 30%. Só uma escritura de divisão amigável define quem fica com o que.

      Atenção. Se este terreno é herança e o imóvel era do casal tua mãe tem usufruto legal sobre ele mesmo estando em nome das filhas e aí nada podes fazer. ela tem direito a morar na casa até morrer.

      abraços

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  95. Olá por favor preciso de uma orientação, é um terreno nesse terreno há 3 casas, cada uma com sua entrada individualizada, só não sei dizer se cada uma tem sua matricula separada, mas o proprietário de uma casa quer vender, eu eu estou interessada em comprar, perguntei se tem escritura ele disse que tem, mas como 3 proprietários, no caso dizendo qual a parte dele, a pergunta é o seguinte vc acha um negocio arriscado visto que ele me disse que se eu quissesse fazer uma esfritura só pra mim teria que comprar a casa de outro proprietário visto que o terreno de uma só não daria pra fazer uma escritura, e consequentemente pra eu comprar a parte do outro o outro teria que tr interresse eu vender. Na verdade não tenho interesse em comprar parte de ninguém só queria saber como se é arriscado entrar nesse negócio visto que as escriutras de cada casa não são individualizadas

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    1. Oi Dri

      É uma matricula somente para 3 casas vendidas por contrato.
      Os outros 2 proprietários tem preferência na compra e por isso para você comprar tem que ter por escrito que eles não tem interesse e todos eles tem que assinar concordando com a venda para você pois se trata de compra de fração ideal de terreno por contrato particular. Vais ter uma propriedade em conjunto com os outros dois, você decide

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  96. Essa compra de fração ideal de terreno por contrato particular seria mais ou menos como funciona em apartamento e condomínios onde cada um tem especificado o que é seu? No caso então tem que ser feito uma nova escritura onde os outros proprietários aceitam a incluir meu nome ou somente um contrato a parte? nesse caso por exemplo o IPTU vem no nome de todos, é um único IPTU e alguém fica responsável por fazer o pagamento, ou tem como cada um ter o seu IPTU. Muito obrigada pelos esclarecimentos.

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    1. Oi dri. É mais ou menos isso e tens wue perguntar ao dono como é tanto o contrato wuanto o Iptu. Acho que o iptu é separado. Pergunte como é, depois me envia um email. Tá no topo da pagina. Abraços

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  97. Olá Maria Angela,

    Tenho um imóvel (chácara) onde 4 pessoas são proprietárias (25% para cada um). Porém um dos proprietários deseja vender sua parte para uma outra pessoa e sair da "sociedade". Os demais proprietários concordam com esta venda. Há algum impedimento para que isso aconteça? Fui informado que somente os atuais proprietários podem comprar esta quarta-parte ou então toda a propriedade deve ser vendida. Muito obrigado pela atenção!

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    1. Oi Marcio, não esta correta a informação. Os outros proprietários tem preferência na compra por ordem do mais velho ao mais moço. Se nenhum deseja comprar pode ser vendido a terceiros se todos concordam com a venda porque todos vão assinar esta venda destes 25% concordando que quem esta comprando seja o novo proprietário juntos com estes.

      Não seria possível e todo o imóvel iria a venda se um dos donos não concordasse em vender se recusando a assinar a escritura. Nesse caso seria preciso judicialmente extinguir a propriedade em condomínio e vender todo o imóvel para que cada um recebesse sua parte.
      abraços

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    2. Muitíssimo obrigado pela sua ajuda.
      Tenha um ótimo dia e um ótimo 2016!

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  98. Olá Maria Angela, em primeiro lugar, parabéns pelo blog,suas respostas são muito esclarecedores e certamente proporcionam mais chance de entendimento entre as pessoas. Minha questão é: meu pai tem 82 anos e minha 76. Eles possuem uma casa na praia com mais dois sócios. Um desses sócios é meu tio e não tem interesse em vender.O outro sócio é falecido e deixou a parte dele para sobrinhos que, assim como meu pai, querem vender a casa. Como meu tio não quer vender a casa toda e nem pode comprá-la, meu pai pretende vender a parte dele para o genro desse meu tio. A pergunta é: quem precisa assinar essa venda? Desde já, muito grata.

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    1. Olá. casa é um bem indivisível e portanto todos tem que assinar a venda da parte que cabe aos teus pais ou não será possível vender o que obrigará teus pais a judicialmente desfazer este condomínio e pedir a venda total do imóvel para receberem a parte que lhes cabe. Se houver menor de idade no negocio é preciso alvará judicial autorizando que quem responde pelo menor assine esta venda. Cabe informar que o inventario do falecido tem que estar concluído com a parte dele em nome dos sobrinhos registrada na matricula deste imóvel para que possam assinar a escritura. abraços

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  99. Olá , a minha dúvida é a seguinte. Sou herdeira junto com tios e avó (terceira esposa do meu avô, n é minha avó de sangue) do meu avô, ele deixou uma pequena fazenda ( 22 alqueires) e alguns lotes, e ainda entra na divisão uma casa em nome da minha avó , pois são casados em comunhão universal de bens.foi feito a divisão em lotes da terra pelo agrimensor, cujo a minha parte será pouco mais de um alqueire. Concordei q as casas ficassem na parte destinada a minha vó. O fato é q n tenho interesse na terra, quero vender, um tio ofereceu um valor muito baixo na terra e todos os outros tios estão empenhados em me fazer vender a minha parte a qualquer preço ou caso contrário disseram pra eu me virar pra pagar a escritura e a cerca. Eu n sei como funciona o processo de inventário, mas eu estou desempregada e vivo com mil reais q meu marido tem de salário, n tenho condição de pagar escritura 2.000,00) nem cerca ( 5.000,00). Serei obrigada a vender Por qualquer preço pró meu tio? Eles disse q n pode esperar eu ter.. Q tem q pagar agora... Ou eu vendo ou pago. Mas eu quero vender por preço justo e n quero escriturar no meu nome pois n posso e n quero ficar com o imóvel.. O q eu devo fazer?

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    1. Olá, não podes e não deves vender tua parte por qualquer valor e não vais perder teu imóvel por conta das custas, vais usar a justiça gratuita. Ou eles pagam o preço de mercado ou vão ter que aguardar muito tempo até concluir o inventário porque você sendo carente vai usar a justiça gratuita. Procure a Defensoria Pública do teu estado para buscar um advogado gratuito e informe que estão tentando te pressionar a vender por um preço baixo. Após o inventario você pode vender para terceiros se eles não quiserem pagar teu preço.

      Como herdeiros eles tem preferência na compra. Você notifica todos os herdeiros por escrito que vai vender pelo valor xx e forma de pagamento yyy e que não havendo interesse colocará a venda para terceiros.

      Eles estão julgando que não vias procurar teus direitos e vai aceitar vender.
      abraços

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    2. Muito obrigada! Parabéns pelo blog

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  100. Olá primeiramente quero parabeniza-la pelo Blog!
    Preciso de sua orientação, sou herdeira de um imóvel tipo condomínio familiar, cada herdeiro possui uma residência, estou pensando em mudar e locar minha casa para meu sobrinho, quais os riscos que eu corro se ele não pagar sendo que a mãe dele tb é herdeira do imóvel? A divisão no inventário foi feita somente em percentual minha mãe cm 50% eu e minha irmã cm 25%, não discrimina e nem foi separado por casa construída. A pergunta é se ele não pagar posso pedir o despejo sem a interferência ds minha irmã? Posso amarrar a situação em alguma cláusula contratual?

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    1. Ola.A unica forma de garantia é os outros herdeiros assinarem uma declaração informando que você tem a posse da casa e pode dispor da mesma livremente, do contrario esta em risco. Abraços

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    2. Ok Maria Angela, agradeço sua atenção e orientação. Abraços.

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  101. Bom dia. Maria Angela. Quero comprar um sítio, o problema é que o sítio está dividido da seguinte forma, 3/6 de um dos herdeiros e 1/6 de da cada para outros 3 herdeiros, A minha dúvida é que apenas 1/6 está a venda por ser judicial, ou seja o proprietário tinha uma dívida com a cooperativa e não pagando, a cooperativa entrou na justiça para receber e assim a justiça colocou a venda 1/6 da parte do devedor. Se eu adquirir está parte como faço para tomar posse de minha parte, os outros proprietários também são contra a presença de pessoa que não faça parte da família. A área é agrícola e de +- 2.7 há total e para desmembrar na região em que se encontra é de 2 há (módulo fiscal da região) a parte para isto. Ou seja se eu comprar no registro em cartório será como está 3/6 de um herdeiro e 1/6 para cada um dos outros três, se eu comprar teria apenas 1/6, como posso sercar, separar minha parte para sítio ficar +- 5000 metros separado do total de +- 30000 metros.
    Agradeço a atenção
    Cyro Rubens Lorenzetti
    E-mail: cyro.l@bol.com.br

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    1. Oi Cyro. Área rural segue a lei do parcelamento do solo, você esta comprando um pedaço não definido isto é, não sabes a localização e para cercar e usar é preciso que todos os herdeiros façam uma escritura de divisão amigável e cheguem a um acordo. Vai ser briga judicial com gastos muito maiores, não recomendo que compre.
      abraços

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  102. Oi Maria Angela, meus pais compraram uma casa, e minha mae veio a falecer, meu pai se casou novamente e não fez o inventário depois que minha mae morreu. Sei que 50%era dele e 50% de nós 3. Bom, ele faleceu tambem, e eles tiveram um filho em comum. agora, gostaria de saber. Ela e o filho tem direito sobre os nossos 50% que era de nossa mae, ja que a partilha não foi feita da parte dela? A advogada disse que teremos que dividir nossa parte com o garoto e a mulher dele.Ela tem outra casa e eu e meus irmãos não temos, para mim ela só tem direito a 50% dos 50% dele e os outros 50% dele ainda seria dividido entre os 4 filhos. Não é, ou estou enganado?

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    1. Somenta dobre a parte de teu pai ela e o filho tem direito junto com vocês, sobre a parte de tua mãe não. Abraços

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  103. Olá, boa noite,
    Gostaria de tirar uma dúvida, meus sogros estão vivos ainda e permitiram que eu e minha esposa construíssemos numa parte do terreno, porém minha esposa tem uma irmã, gostaria de saber se existe algo que possa ser feito com eles em vida para que no futuro ela não tenha direito sobre a parte que construimos, por exemplo, uma divisão do terreno, doando uma parte para um e outra para o outro, existe isso? Muito obrigado!

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    1. Oi Ton. Sim, doação em vida de parte do terreno para a tua edposa e você e a outra parte para a irmã. Reservam o direito de uso em vida. Desta forma ambas recem a mesma herança antecipada e evitam inventario futuro. Abraços

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  104. Oii..te mandei um email com algumas duvidas. Obg

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    1. Olá. acredito que já tenha te respondido, abraços

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  105. boa tarde, se uma pessoa encontra-se preso ele pode fazer venda de seu patrimonio? ele é divorciado e tem duas filhas. ele vendendo este lote não estaria depredando o patrimoio e tirando de suas filhas o direito a herança?

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    1. Olá, ele pode vender mas tem que ter um procurador que o represente na venda visto que esta preso. Não tem problema algum vender, em vida ele faz com os seus bens o que desejar.
      abraços

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  106. Olá, Parabéns, excelente blog!!! Na Escritura tenho direito a fração ideal de 12,50% de imóvel com valor "estimado p/fins fiscais" de R$40.500,00. Pergunta: Na venda do imóvel, a fração que me cabe, será calculada sobre o valor da venda, ou seja, valor atual de mercado? Obrigado!!!

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    1. Oi Will.

      Na aquisição tens 12,50% do preço de aquisição do imóvel e na venda terás este mesmo percentual do valor total recebido pela venda. Para cálculos fiscais também vale este percentual de 12,505 para você pagar.

      abraços

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  107. Bom dia!Solicito de uma ajuda. Eu e minha irmã através de uma compra e venda feira pelos nossos pais adquirimos um imóvel. Atualmente minha irmã tem um filho de 2 anos e eu uma filha de 4. Minha irmã não mora com o pai da criança mas pensam em morar juntos. Ele e eu temos problemas em nós relacionarmos tenho medo que ele tome a parte de minha irma ou a faça vender a parte dela.o que eu posso fazer para me assegurar legalmente.pois não qro abrir mao de minha casa. Outro problema tem um quintal n9 meio dessa situação o qual e de interessa deles usarem porém para terem acesso passam pela minha casa.o que posso fazer para proibir que eles usem?

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  108. Olá meu esposo tem um imóvel no nome dele .Sendo dele da irmã com usos e frutos da mãe que é viva . Ele quer a parte dele do imóvel, como resolver ,pois a mãe mora na casa dos fundos e a irmã usufrui a anos a Casas da frente ,sendo duas casas em um terreno em torno de uns 30 mt por 15 aguardo obrigado pela atenção meu email . Kelly_veridiana@hotmail.com

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