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04/10/08

RESERVA DE DOMÍNIO NA COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS


Conceito
A Reserva de domínio na compra e venda de imóveis, conceitua-se como a clausula especial contratual acordada entre as partes que estabelece que a propriedade do imóvel negociado permanecerá com o vendedor até que o comprador termine de paga-lo. utilizada nas compra e vendas a prazo.

Posse direta
o comprador detém apenas a posse direta do imóvel sem a propriedade definitiva até que termine de paga-lo quando, na quitação o domínio é transferido pelo vendedor. 

Legislação
Estabelecido no Código civil de 2002, artigo 521, a Reserva de Domínio na Compra e Venda de imóveis não tem sido muito utilizada visto que o contrato de Promessa de Compra e Venda a substitui em tudo e tem sido o mais utilizado atualmente como garantia de quitação do negócio.



Inadimplência
Caso o comprador fique inadimplente e não pague as parcelas negociadas, o vendedor pode entrar judicialmente cobrando a divida bem como retomar a posse do imóvel(regulamentado pelo Código de Processo Civil).

Registro em cartório
É obrigatório estar registrado no Cartório de Títulos e Documentos e recomenda-se que o faça para dar publicidade a terceiros de que o imóvel foi negociado protegendo assim o comprador de uma possivel fraude do vendedor que por ventura na inadimplência tentar negociar o imóvel com outros(CCB. artigo 522) 

Obrigatoriedade do registro
A reserva de domínio não é obrigatória porém a falta do registro deixa o comprador desprotegido em relação ao negócio. Permanecendo até a quitação em nome do vendedor e sem estar registrada, o imóvel pode vir a sofrer penhora de credores do vendedor ou até mesmo ser livremente negociado com terceiros.

Quitação
Quando quitado o preço, a propriedade torna-se do comprador o que difere da promessa de compra e venda em que novo contrato(escritura publica definitiva) deverá ser realizado entre as partes para a transferência do imóvel.

Modelo de contrato
Contrato de C/V com reserva de dominio


Leitura complementar
Clausula de reserva de dominio


Vídeo 

Colaboração; agradeço ao amigo André Fontes nos comentários para que esta postagem fosse atualizada.


ATUALIZADA EM 2016

9 comentários:

  1. em sua opiniao, seria aplicável a reserva de domínio sobre bens imóveis?
    segue dispositivo do codigo civil:

    Da Venda com Reserva de Domínio

    Art. 521. Na venda de coisa móvel, pode o vendedor reservar para si a propriedade, até que o preço esteja integralmente pago.

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  2. Olá, como já informa a postagem hoje se usa o contrato de promessa de compra e venda mas nada impede que faças a reserva de domínio, ela continua valendo e pode ser utilizada com segurança. Aproveito teu comentário e vou providenciar para atualizar esta postagem que é de 2008 e posso disponibilizar mais informações sobre o assunto deixando assim que o leitor decida o que é melhor utilizar.
    abraços

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  3. Bom Dia.
    Fui procurada para resolver uma questão que é um tanto curiosa.
    Os pais dos herdeiros, já são falecidos.
    Existem quatro herdeiros de um imóvel, que foi tomado posse em 1964. Este imóvel, é um lote, de uma grande área que pertencia a uma imobiliária, o imóvel nunca foi regularizado. De documento, só existe uma promessa de venda. Certificada em cartório. Um dos herdeiros, tem procuração pública dos outros dois de amplos poderes. Um dos herdeiros, permaneceu no imóvel, e para sair quer o valor igual ao da totalidade do imóvel. Não foi feito inventário. O procurador mora no exterior, e quer me contratar para resolver a questão. Qual o melhor caminho?

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    1. Olá. qualquer dos herdeiros pode abrir o inventario pedindo a desocupação do imóvel pelo herdeiro ocupante e efetuar a partilha deste imóvel em partes iguais entre os herdeiros. após concluído o inventario se entra com ação judicial de usucapião para poder colocar em nome dos herdeiros a partilha do bem. abraços

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  4. Bom dia!

    Abertura do inventário é medida legal que se impõe. Sendo que até à nomeação e compromisso do inventariante, que poderá ser qualquer um dos herdeiros, a administração do bem caberá ao herdeiro que estiver na posse e administração desse bem. Ou seja, após o inventariante compromissado administrará a herança até a finalização do inventário quando serão emitidos os formais de partilha, entregando a cada um seu quinhão. Contudo, como se formou um condomínio o imóvel deverá ser colocado à venda de comum acordo, caso contrário, aquele que discordar, entendendo estar sendo prejudicado, poderá manejar ação judicial para esse fim. O herdeiro que está na posse do imóvel, dependendo das condições da posse, poderá requerer ao juiz que assim o declare.

    Ronaldo Martins

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  5. Olá maria
    Meu pai ja e falecido a mais de dez anos e minha mãe a oito ela deixou um testamento para mim da parte que cabia a ela no caso um apartamento sendo que tenho nove irmão dois deles interditados que querem entrar na justiça pelo apartamento como devo proceder não é de interesse meu vender o imóvel.

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    1. Olá Vania, é preciso abrir o inventario mesmo havendo testamento, procure um advogado.
      abraços

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  6. Olá Maria ângela, bom dia!
    Creio que deve ser feita uma ressalva na obrigatoriedade de registro da reserva de domínio.
    Ela só é obrigada em relação a terceiros, para dar publicidade ao ato e protejer o comprador, portanto, mesmo que não registrada a reserva de domínio vale, mas sem a proteção ao comprador que, tendo quitado o bem, não está a salvo de terceiros adquirentes ou credores do vendedor.
    Abraço e parabéns pelo blog.
    André Fontes - afoontes@hotmail.com

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    1. Oi André Fontes
      Obrigado pela colaboração, aproveitando seu comentário para providenciar atualização da postagem que já é bem antiga e comentando que hoje em dia a reserva até já esta caindo em desuso sendo mais utilizada a promessa de compra e venda com clausula resolutiva.
      abraços

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