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04/10/08

RESERVA DE DOMÍNIO NA COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS


Conceito
A Reserva de domínio na compra e venda de imóveis, conceitua-se como a clausula especial contratual acordada entre as partes que estabelece que a propriedade do imóvel negociado permanecerá com o vendedor até que o comprador termine de paga-lo. utilizada nas compra e vendas a prazo.

Posse direta
o comprador detém apenas a posse direta do imóvel sem a propriedade definitiva até que termine de paga-lo quando, na quitação o domínio é transferido pelo vendedor. 

Legislação
Estabelecido no Código civil de 2002, artigo 521, a Reserva de Domínio na Compra e Venda de imóveis não tem sido muito utilizada visto que o contrato de Promessa de Compra e Venda a substitui em tudo e tem sido o mais utilizado atualmente como garantia de quitação do negócio.



Inadimplência
Caso o comprador fique inadimplente e não pague as parcelas negociadas, o vendedor pode entrar judicialmente cobrando a divida bem como retomar a posse do imóvel(regulamentado pelo Código de Processo Civil).

Registro em cartório
É obrigatório estar registrado no Cartório de Títulos e Documentos e recomenda-se que o faça para dar publicidade a terceiros de que o imóvel foi negociado protegendo assim o comprador de uma possivel fraude do vendedor que por ventura na inadimplência tentar negociar o imóvel com outros(CCB. artigo 522) 

Obrigatoriedade do registro
A reserva de domínio não é obrigatória porém a falta do registro deixa o comprador desprotegido em relação ao negócio. Permanecendo até a quitação em nome do vendedor e sem estar registrada, o imóvel pode vir a sofrer penhora de credores do vendedor ou até mesmo ser livremente negociado com terceiros.

Quitação
Quando quitado o preço, a propriedade torna-se do comprador o que difere da promessa de compra e venda em que novo contrato(escritura publica definitiva) deverá ser realizado entre as partes para a transferência do imóvel.

Modelo de contrato
Contrato de C/V com reserva de dominio


Leitura complementar
Clausula de reserva de dominio


Vídeo 

Colaboração; agradeço ao amigo André Fontes nos comentários para que esta postagem fosse atualizada.


ATUALIZADA EM 2016

11 comentários:

  1. em sua opiniao, seria aplicável a reserva de domínio sobre bens imóveis?
    segue dispositivo do codigo civil:

    Da Venda com Reserva de Domínio

    Art. 521. Na venda de coisa móvel, pode o vendedor reservar para si a propriedade, até que o preço esteja integralmente pago.

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  2. Olá, como já informa a postagem hoje se usa o contrato de promessa de compra e venda mas nada impede que faças a reserva de domínio, ela continua valendo e pode ser utilizada com segurança. Aproveito teu comentário e vou providenciar para atualizar esta postagem que é de 2008 e posso disponibilizar mais informações sobre o assunto deixando assim que o leitor decida o que é melhor utilizar.
    abraços

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  3. Bom Dia.
    Fui procurada para resolver uma questão que é um tanto curiosa.
    Os pais dos herdeiros, já são falecidos.
    Existem quatro herdeiros de um imóvel, que foi tomado posse em 1964. Este imóvel, é um lote, de uma grande área que pertencia a uma imobiliária, o imóvel nunca foi regularizado. De documento, só existe uma promessa de venda. Certificada em cartório. Um dos herdeiros, tem procuração pública dos outros dois de amplos poderes. Um dos herdeiros, permaneceu no imóvel, e para sair quer o valor igual ao da totalidade do imóvel. Não foi feito inventário. O procurador mora no exterior, e quer me contratar para resolver a questão. Qual o melhor caminho?

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    1. Olá. qualquer dos herdeiros pode abrir o inventario pedindo a desocupação do imóvel pelo herdeiro ocupante e efetuar a partilha deste imóvel em partes iguais entre os herdeiros. após concluído o inventario se entra com ação judicial de usucapião para poder colocar em nome dos herdeiros a partilha do bem. abraços

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  4. Bom dia!

    Abertura do inventário é medida legal que se impõe. Sendo que até à nomeação e compromisso do inventariante, que poderá ser qualquer um dos herdeiros, a administração do bem caberá ao herdeiro que estiver na posse e administração desse bem. Ou seja, após o inventariante compromissado administrará a herança até a finalização do inventário quando serão emitidos os formais de partilha, entregando a cada um seu quinhão. Contudo, como se formou um condomínio o imóvel deverá ser colocado à venda de comum acordo, caso contrário, aquele que discordar, entendendo estar sendo prejudicado, poderá manejar ação judicial para esse fim. O herdeiro que está na posse do imóvel, dependendo das condições da posse, poderá requerer ao juiz que assim o declare.

    Ronaldo Martins

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  5. Olá maria
    Meu pai ja e falecido a mais de dez anos e minha mãe a oito ela deixou um testamento para mim da parte que cabia a ela no caso um apartamento sendo que tenho nove irmão dois deles interditados que querem entrar na justiça pelo apartamento como devo proceder não é de interesse meu vender o imóvel.

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    1. Olá Vania, é preciso abrir o inventario mesmo havendo testamento, procure um advogado.
      abraços

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  6. Olá Maria ângela, bom dia!
    Creio que deve ser feita uma ressalva na obrigatoriedade de registro da reserva de domínio.
    Ela só é obrigada em relação a terceiros, para dar publicidade ao ato e protejer o comprador, portanto, mesmo que não registrada a reserva de domínio vale, mas sem a proteção ao comprador que, tendo quitado o bem, não está a salvo de terceiros adquirentes ou credores do vendedor.
    Abraço e parabéns pelo blog.
    André Fontes - afoontes@hotmail.com

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    1. Oi André Fontes
      Obrigado pela colaboração, aproveitando seu comentário para providenciar atualização da postagem que já é bem antiga e comentando que hoje em dia a reserva até já esta caindo em desuso sendo mais utilizada a promessa de compra e venda com clausula resolutiva.
      abraços

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  7. Excelente blog!
    Por favor ,tenho uma dúvida sobre a ação de extinção de condomínio.

    Meu pai faleceu em 1998. Foi feito o inventário e na partilha de bens cada herdeiro recebeu seu quinhão e minha mãe ficou com 7 imóveis.
    Como ela não dependia dos aluguéis destes imóveis, cada filho que casava, ocupava o imóvel que estivesse disponível.
    Um dos meus irmãos pediu para vender a casa onde ele morava e minha mãe permitiu, mas não há documento de doação por parte dela.
    Com o falecimento da minha mãe em setembro de 2015, fizemos um acordo para o inventário ser extrajudicial.
    Ainda está sendo analisado no cartório a partilha dos 6 imóveis restantes.
    Somos em 7 herdeiros.

    O problema é que destes 6 imóveis, 4 estão ocupados por herdeiros.
    Inclusive uma destas casas ocupada pelo herdeiro que vendeu uma das casas, comprou 2 apartamentos e recebe aluguéis destes imóveis.
    Restando uma chácara e uma casa maior onde moram 3 herdeiros juntos, eu e mais 2 irmãos.

    Qual chance eu teria se entrasse com a ação de extinção de condomínio?
    Tenho que morar nesta casa grande, com despesas absurdas como por exemplo o IPTU que custa R$1000,00 (POR MÊS), acredite! Por mês!
    Custo de manutenção de piscina, limpeza etc.
    Além de ter que morar com mais 2 irmãos.

    Eles não querem desocupar as casas para serem vendidas, restando para nós 3 uma chácara abandonada (está vazia); e está casa enorme que tem muito pouca chance de ser vendida.
    Quando fui questiona-los me disseram que moro em uma casa maior, de maior valor,E que por isso nenhum juiz acataria meu pedido
    Não entrei com o inventário judicial sozinha pela demora e pelos custos.
    Li todos os comentários e não achei nenhum caso parecido com o meu.
    Se puder ajudar com algum esclarecimento, agradeço.
































    7 imóveis do espólio/ 7 herdeiros.
    1 casa maior, moram 3 herdeiros juntos.
    Outras 4 casas ocupadas por herdeiros, cada um em uma casa.




    Inventário extrajudial em andamento.
    Nesta partilha,

    Her

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    1. Olá. Teu caso foge do meu conhecimento, não tenho como te orientar em 100% mas o que posso te dizer é que este imóvel vendido por tua mãe em vida e que o teu irmão usou o dinheiro para comprar dois apartamentos tinha que ter sido informado no inventario que o dinheiro foi dado por tua mãe como antecipação da legitima. Teu irmão teria que judicialmente comprovar de onde veio o dinheiro e pela escritura de venda seria fácil provar que ele recebeu em vida uma doação não oficial de tua mãe e ainda poderia ser cobrado do estado o imposto desta doação dele, que não foi oficializada.

      Quanto aos bens herdados nenhum herdeiro é obrigado a ficar na posse de bens que não deseja, se queres vender tua parte é teu direitos e os herdeiros tem a preferência na compra do mais velho ao mais novo. não havendo interessados pode pedir a venda judicial. Consulte um advogado.

      abraços

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