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21/10/08

PRÉ-CONTRATO OU PROMESSA DE COMPRA E VENDA


Usualmente chamado de "compromisso de compra e venda de imóvel" pela Lei de Registros Públicos 6.015/73 e de "promessa de compra e venda de imóvel" pelo Código Civil de 2002 e também de "pré- contrato" pelas partes contratante, este tipo de documento particular tem como objetivo garantir o cumprimento de uma obrigação futura acordada entre as partes.

Na compra e venda de imóveis é um contrato muito comum que da inicio a um negócio que futuramente será concluído com o documento oficial de transmissão de propriedade que é a ESCRITURA PÚBLICA  OU PARTICULAR de compra e venda. Até que esta escritura seja, transmitida as partes ficam vinculadas as obrigações assumidas por este contrato. Sendo assim

 "O CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA É CONSIDERADO UM PRÉ-CONTRATO QUE EFETIVA-SE COM A ESCRITURA DEFINITIVA EM NOME DO COMPRADOR".

Este tipo de contrato impõe responsabilidade civil  decorrente da obrigação de indenizar uma vez infringido o que foi acordado pelas partes, desde que estejam presentes e satisfeitos seus pressupostos básicos, o consentimento e a existência de dano material. Deve conter as mesmas cláusulas obrigatórias do contrato final.


Tipos de promessa de compra e venda

- á vista com financiamento bancário: escolhida quando o comprador deseja utilizar financiamento bancário sem ainda ter a carta de crédito. Nesta situação o comprador ainda não tem certeza de quanto lhe será emprestado pelo banco. O contrato de promessa de compra e venda é realizado sob a condição de poder ser desfeito sem ônus para o comprador caso o financiamento não seja aprovado ou o valor oferecido pelo banco seja insuficiente. O contrato inclui clausula de arrependimento sem multa pois é um contrato condicional isto é, precisa do financiamento para ser concluído. A conclusão deste contrato é a "escritura particular de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária".
Esta escritura não é feita em Tabelionato de notas e por isso no seu título informa ser "particular" e não "pública". Tem os mesmos direitos da escritura pública e é leva direto ao Cartório de registro de imóveis para transmissão da propriedade ao comprador.
É considerada á vista porque o comprador paga ao vendedor um sinal na assinatura do contrato e o banco paga o restante na assinatura da escritura.
Este tipo de contrato não pode ser registrado na matricula imobiliária do imóvel, tem o objetivo apenas de acordar entre as partes.

Nos casos em que o comprador já tem carta de crédito aprovada sabendo o valor que o banco ira financiar, a promessa de compra e venda se difere da citada a cima porque as partes acordarão multa para quem desistir no negócio e nesta situação o sinal pago pelo vendedor para iniciar o processo de compra e venda terá força de ARRAS confirmatórias. Se o comprador desiste perde o sinal, se o vendedor desiste devolve em dobro. A conclusão do negócio é também com o registro da escritura particular.

- á prazo com cláusula de arrependimento: neste caso as partes acordam a compra e venda a prazo onde o vendedor aceita um sinal e a venda parcelada do imóvel passando a escritura pública feita em tabelionato somente quando o comprador terminar de pagar todas as parcelas. As partes podem se arrepender do negócio mediante indenização a outra parte e em caso de inadimplência o vendedor poderá cobrar os valores devidos judicialmente.
Este tipo de contrato também não pode ser levado a registro na matricula imobiliária. Poderá se registrado no cartório de títulos e documentos para evitar perder o documento e para que terceiros fiquem cientes sobre o negócio realizado com o imóvel.
A conclusão do negócio é realizada com a escritura pública passada pelo vendedor ao comprador quando da quitação do preço. Se o vendedor se recusar a passar a escritura uma ação judicial de obrigação de fazer será necessária para obriga-lo a passar a propriedade para o comprador.

- á prazo sem cláusula de arrependimento: eis aqui a promessa de compra e venda que pode ser levada a registro na matricula imobiliária do imóvel. A legislação permite que as partes façam um  contrato registrável na matricula do imóvel mas para tanto exige que alguns critérios sejam seguidos, são eles:

  • o contrato deve ser irretratável;
  • as partes devem renunciar á clausula de arrependimento;
  • obrigatório ter cláusula de condição resolutiva expressa;
  • obrigatório assinatura das partes com reconhecimento de firma;
  • obrigatório assinatura de duas testemunhas com reconhecimento de firma
As características deste contrato citado acima permite que o mesmo seja registrado na matricula imobiliária pelo comprador que para ter este direito terá que pagar o imposto municipal de transmissão imobiliária (ITBI). Pago o imposto e registrado a promessa de compra e venda o comprador garante o direito real de propriedade deste imóvel. 
O comprador terá desta forma a garantia de ao quitar o preço exigir do vendedor que lhe passe a escritura pública definitiva. Se o mesmo não o fizer, o comprador poderá judicialmente adjudicar o imóvel para si.
O vendedor por sua vez poderá judicialmente reaver o imóvel para sua propriedade em caso de inadimplência do vendedor visto que a clausula resolutiva expressa determina uma condição que é a quitação para a conclusão do negócio. Sem a quitação o negócio não se conclui e se não se conclui a propriedade do imóvel é do vendedor.


- loteamento e imóveis na planta/construção: este tipo de promessa de compra e venda é registrável na matricula do terreno a ser loteado pelo loteador quando o loteamento esta regular com todas as autorizações pública e projeto aprovado garantindo assim os direitos do comprador. A escritura pública definitiva é elaborada quando o loteamento estiver concluído.

- programa habitacionais sociais: minha casa minha vida baixa renda e programa de arrendamento residencial que são projetos governamentais de casa própria também possuem este tipo de contrato que dispensam escritura pública e são levados direto a registro. No caso do PAR a escritura pública definitiva é feita somente quando terminar o pagamento do arrendamento e o arrendatário optar pela compra do imóvel



Desta forma entende-se que o contrato preliminar tem como objetivo garantir direitos reais ou pessoais que envolvam as partes negociantes até a conclusão do negócio definitivo com a elaboração da escritura e registro desta na matricula do imóvel quando encerram-se as obrigações entre vendedor e comprador.


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ATUALIZADO EM JANEIRO DE 2014

18 comentários:

  1. Ola parabens estou amando o seu blog...Vasculhei ele inteirinho!rsrs e tenho uma duvida o q acontece por exemplo:
    Meu pai tinha uma propriedade e fez uma promessa de compra e venda,agora so depois q o meu pai faleceu e q descobrimos isso,e acabamos de descobrir q a pessoa q assinou a promessa tambem ja e falecida e agora o q acontece?
    A casa esta alugada a 5 anos p/uma pessoa q tem um filho com lupos,q paga com atraso os alugueis,as contas de agua e luz estao no nome do meu pai,vai fazer 4 anos em novembro q ele faleceu...o q acontece ou o q pode ser feito???
    Desde ja obrigada

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  2. Ola, boa tarde.
    você terá que consultar um advogado pois sem conhecer o teor deste contrato é dificil opinar com certeza até porque você cita que o imóvel ainda estava com teu falecido pai e locado.
    A principio se o mesmo não esta quitado os herdeiros do comprador devem se manifestar por assumir a quitação ou desfazer o negócio.
    Quanto a vocês, herdeiros do vendedor falecido terão que providenciar o inventário para que o imóvel seja transferido aos herdeiros do comprador. A locação será resolvida por quem ficar com o imóvel.
    abraços

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  3. Esse pré contrato deve ser registrado em cartório?

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  4. Oi Vagner Daniel Oliveira. Qualquer contrato pode ser registrado no Cartório de títulos e documentos para que assim fique garantido caso venha a perder sua cópia e esteja visivel a todos.

    Já para que a Promessa de compra e venda possa ser registrada na matricula imobiliária do imóvel é diferente com cláusula de caráter irretratável, clausula condicional como a do pagamento parcelado em que o vendedor somente passará a escritura quando da quitação.

    Esta postagem é de 2008 e apesar de não estar desatualizada hoje tenho condições e informações praticas suficientes para atualiza-la e deixa-la com mais detalhes e melhor entendimento. como sou somente eu que administro o blog venho atualizando aos poucos devido a grande quantidade de postagens.

    Se precisar alguma informação podes me enviar um email, o endereço esta a direita no topo do blog.

    abraços

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  5. Olá, Maria Ângela. No caso da Promessa de Compra e Venda do tipo à Vista com Financiamento Bancário sem que o comprador ainda tenha a carta de crédito, a função do sinal seria mais ou menos assim?:

    1) Função de multa para o comprador no caso em que o vendedor colocou cláusula de arras penitenciais e o financiamento não saiu.

    2) Sem função de multa para o comprador no caso em que o ele colocou cláusula que estabelece que em caso de negativa do financiamento o vendedor deverá devolver o sinal recebido ou em caso em que ninguém colocou cláusula alguma a este respeito.

    3) Função de multa para o comprador no caso de arrependimento injustificado.

    Obrigado.

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  6. Olá. Na promessa de compra e venda o sinal pago vai depende de as partes concordarem em ter cláusula de arrependimento ou não.

    Se o comprador não tem o crédito aproado e antes disso vai assinar o contrato e pagar o sinal o ideal é que tenha cláusula definindo que a conclusão do mesmo depende da aprovação do financiamento no valor pretendido e que o sinal será devolvido e o contrato d esfeito caso não ase consiga o valor.

    No caso de arrependimento das partes sem motivo justo o sinal tem função de multa, determina-se o Arras em que o comprador perde o sinal e o vendedor devolve em dobro(Código Civil.

    As 3 situações são possíveis porém a numero 02 é prejudicial ao comprador se ele não tem recursos próprios e não sabe ao certo quanto vai consguir financiar.

    abraços

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  7. Obrigado, Maria Ângela.

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  8. Bom dia Maria Ângela,

    Primeiramente, gostaria de te parabenizar pelo blog! O que estás fazendo vai além do que todos os sites de apoio ao consumidor, etc fazem, trata-se de um bem de utilidade pública!! Nota 10!

    Bem, vamos a minha dúvida relacionado ao tópico, a um contrato de promessa de compra e venda. Explico. Tenho um contrato de locação por escrito de 30 meses até 2015 (sem cláusula de vigência em caso de alienação, infelizmente...). Fiz este contrato diretamente com a proprietária (que no contrato é também a locadora), uma amiga da família (erro no. 1...). Porém depois de um ano de contrato, a locadora-proprietária me anuncia que quer vender o apartamento, ofereceu para que eu comprasse, pois o imóvel está em inventário, e que comprou de uma imobiliária e agora quer repassar. Achei estranho porque quando fiz o contrato ela insistiu que fosse por 30 meses, dizendo que queria que eu ficasse para sempre... pedi que ela me enviasse uma notificação via cartório. Nesse meio tempo, pedi uma certidão de ônus no registro de imóveis na semana passada e descubro que não há nenhuma promessa de compra e venda registrada na matrícula do imóvel entre o vendedor e ela!! Está em nome do inventariado... assim descobri porque 1) o IPTU aparece o nome do antigo proprietário falecido... e 2) fiz uma pesquisa do nome dele no tio google e vi que o inventário está na justiça no TJ...muito complicado (parece que pediram a remoção da inventariante, não sei os detalhes sobre o imóvel ... e mais, que esse imóvel foi vendido sem autorização do juiz por um dos herdeiros que o juiz não concedeu alvará para o herdeiro que o vendeu para a imobiliária que por as vez repassou o imóvel para minha locadora... Ou seja, uma cadeia de contratos de compra e venda não registrados em cartório...

    Minha pergunta é a seguinte: quando ela (locadora) passar esse imóvel para outro comprador, (ela é até capaz reverter para a imobiliária... ela me disse que acabou de pagar as prestações pra eles) e este novo adquirente querer denunciar o meu contrato de aluguel antes do tempo, pode fazer isso mesmo com um contrato de contra e venda não registrado na matrícula do imóvel? Ele é considerado novo proprietário com um contrato de compra e venda não registrado na matrícula? ou seja, tem força contra terceiros?

    Mais uma vez, obrigada Maria Ângela! Espero que minha pergunta ajude também outras pessoas com dúvida semelhante. Grande abraço.

    Maria

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  9. Bom dia Maria Ângela,

    Primeiramente, gostaria de te parabenizar pelo blog! O que estás fazendo vai além do que todos os sites de apoio ao consumidor, etc fazem, trata-se de um bem de utilidade pública!! Nota 10!

    Bem, vamos a minha dúvida relacionado ao tópico, a um contrato de promessa de compra e venda. Explico. Tenho um contrato de locação por escrito de 30 meses até 2015 (sem cláusula de vigência em caso de alienação, infelizmente...). Fiz este contrato diretamente com a proprietária (que no contrato é também a locadora), uma amiga da família (erro no. 1...). Porém depois de um ano de contrato, a locadora-proprietária me anuncia que quer vender o apartamento, ofereceu para que eu comprasse, pois o imóvel está em inventário, e que comprou de uma imobiliária e agora quer repassar. Achei estranho porque quando fiz o contrato ela insistiu que fosse por 30 meses, dizendo que queria que eu ficasse para sempre... pedi que ela me enviasse uma notificação via cartório. Nesse meio tempo, pedi uma certidão de ônus no registro de imóveis na semana passada e descubro que não há nenhuma promessa de compra e venda registrada na matrícula do imóvel entre o vendedor e ela!! Está em nome do inventariado... assim descobri porque 1) o IPTU aparece o nome do antigo proprietário falecido... e 2) fiz uma pesquisa do nome dele no tio google e vi que o inventário está na justiça no TJ...muito complicado (parece que pediram a remoção da inventariante, não sei os detalhes sobre o imóvel ... e mais, que esse imóvel foi vendido sem autorização do juiz por um dos herdeiros que o juiz não concedeu alvará para o herdeiro que o vendeu para a imobiliária que por as vez repassou o imóvel para minha locadora... Ou seja, uma cadeia de contratos de compra e venda não registrados em cartório...

    Minha pergunta é a seguinte: quando ela (locadora) passar esse imóvel para outro comprador, (ela é até capaz reverter para a imobiliária... ela me disse que acabou de pagar as prestações pra eles) e este novo adquirente querer denunciar o meu contrato de aluguel antes do tempo, pode fazer isso mesmo com um contrato de contra e venda não registrado na matrícula do imóvel? Ele é considerado novo proprietário com um contrato de compra e venda não registrado na matrícula? ou seja, tem força contra terceiros?

    Mais uma vez, obrigada Maria Ângela! Espero que minha pergunta ajude também outras pessoas com dúvida semelhante. Grande abraço.

    Maria

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  10. Oi Maria. Vamos por partes

    O contrato de locação é válido e portanto legal até porque qualquer pessoa pode ser o locador de um imóvel, não precisa ser somente o proprietário que consta na matricula. Sendo assim ela tem que cumprir a lei te dando a preferência na compra do imóvel locado e você tem 30 dias para dar a resposta e depois o direito caduca e ela pode oferecer a terceiros.

    Quando a cláusula de vigência nenhum locador aceita coloca-la em contrato residencial.

    Quanto a pessoa que comprar os direitos sobre este imóvel a resposta é sim, esta pessoa poderá te despejar e para isso ela terá que te notificar por escrito de que comprou os direitos sobre o imóvel e deseja a desocupação te dando 90 DIAS para desocupar. Anexo a notificação deve vir copia simples do contrato de cessão de direitos.

    Quanto a compra e venda de imóvel em inventario tanto pode ser por alvará judicial fornecido pelo juiz o que já informaste não ser o caso como pode ser por escritura de cessão de direitos e no caso se usa antes do inventario ser aberto e também não é este o caso.
    Sendo assim acredito que a locadora tem um contrato particular de promessa de compra e venda onde o vendedor se prontifica a passar a escritura para ela quando o inventario terminar, perfeitamente legal porém não pode ser levado a registro na matricula por isso nada apareceu. E assim o contrato é válido a não ser que algum herdeiro o esteja contestando.

    Informas que o juiz foi informado de que um herdeiro vendeu o imóvel mas não informas o que o juiz decidiu. Os outros herdeiros podem ter concordado e as parcelas estrem sendo pagos em juizo ou esta venda pode estar sendo contestada por ter sido vendido com a assinatura de um só herdeiro que no caso anula o contrato.

    De qualquer forma em relação a tua locação o problema do inventario e da compra e venda em nada altera tua situação porque a locadora esta na posse do imóvel sem ser contestada pelos herdeiros porque se tivesse sido o inventariante estaria em contato contigo para assumir a locação. O possível comprador vai comprar uma posse e poderá com o contrato te despejar.
    abraços

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  11. Oi Angela!
    Obrigada pelos esclarecimentos. No TJ só aparece numa decisão recente em que o juiz fala que os herdeiros ‘que não possuem legitimidade para o inventário alienaram imóvel do acervo hereditário sem a autorização judicial”. A última ‘movimentação’ do processo é que a inventariante está sendo intimada para cumprir determinação da fazenda estadual, ela não se manifesta e o prazo venceu.... Bem, não entendi e não vou me preocupar com isso.
    Vou me preparar para essa denuncia se a locadora conseguir vender...pois com a valorização dos alugueis por conta da Copa parece que todos os proprietários em Sampa estão vendendo seus imóveis ou retomando para aumentar ainda mais os alugueis.... O pior é que tenho de esperar a locadora vender, pois se eu achar outro AP e pedir pra sair segundo a lei do inquilinato o inquilino é quem paga uma indenização!
    Outra coisa que me esqueci de falar: fiz um depósito-caução numa conta poupança como garantia!! Como fica isso quando ela vender?? ela simplesmente pode dizer que vendeu e se eximir de devolver o dinheiro já que o contrato ainda estará ainda vigente.... é isso mesmo??
    Quanto ao adquirente, como não tem nada ver com o contrato de aluguel da antiga locadora não vai tomar conhecimento...
    Como e quando tenho que pedir para reaver esse depósito? Já li e reli a lei do inquilinato e não vejo nada sobre a restituição do depósito em caso de alienação..... Mais uma vez muito obrigada!
    Maria

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  12. Oi Maria. Se o juiz diz que tem solicitação da Fazenda Estadual significa que o falecido tinha divida com o estado e com isso bens do falecido tem que ser separados como garantia de pagamento do credor mas por enquanto isso não interfere em tua situação.

    Veja bem. Não será fácil alguém comprar o imóvel porque terá que comprar somente a posse e como tem inventario e divida do falecido pode demorar para vender. Se alguém comprar terá 90 dias para tomar uma decisão. Ou aceita assumir como locador o teu contrato e dar seguimento a tua locação ou denuncia o contrato e te concede 90 dias para sair do imóvel(´90 não 30).

    A caução tem que ou ser devolvida para você ou ser repassada para o comprador tudo por escrito. Cuidado com isso porque ela pode vender e desaparecer com tua caução então converse com ela porque no momento da venda tem que ser entregue ao comprador junto com o contrato e este deve te devolver se pedir o imóvel ou ficar responsavel pela caução se assumir o teu contrato.

    abraços

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  13. Mais uma vez, muito obrigada, Ângela!

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  14. Angela, o que é cláusula resolutiva expressa?

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  15. Oi Verônica. É a cláusula que prevê o término do contrato porque um dos contratantes não cumpriu a obrigação que contraiu.

    http://www.jurisway.org.br/v2/pergunta.asp?idmodelo=8742

    abraços

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  16. Bom dia, Angela.
    Obrigada pela atenção.
    E com esta cláusula expressa em contrato, o que me é permitido fazer?
    Andei lendo algumas coisas na internet, seria a possibilidade de rescindir o contrato em um pronunciamento judicial?
    Peço mais essa orientação a você.
    Grata.
    Verônica

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  17. Maria Angela, boa noite.
    Tenho um pergunta referente ao tópico, promessa de compra e venda, estava procurando um imóvel para comprar, depois de muito tempo consegui encontrar. Fui em um plantão de venda, onde já estão com as casas prontas da primeira fase, no plantão de venda eles começaram passar o valor do imóvel, inicio R$ 240mil, após um pequena negociação chegamos no valor R$215mil, chegando em casa entrei em contato com um corretora de minha confiança e pedir para ela entrar em contato com a corretora e oferecer um novo valor R$205mil, caso fosse fechado estaremos comprando o imóvel, então a corretora mandou e-mail para o gerente da construtora, então recebemos a noticias que ele aceitava (via e-mail). Então inicio o processo com o banco para o financiamento da metade do valor a outra metade será recurso próprio. Então demorou em torno de 2 meses, até recebermos do banco o OK, foi quando partimos para o finalmente a construtora disse que não poderia mais manter o valor de R$205mil e sim os R$215.
    Semanas depois que eu havia ido no plantão o vendedor que me atendeu fez contato e disse que o Gerente quando passou o valor de R$205mil não tinha consultado a diretoria deles então a diretoria não aprovou a venda pelo valor e eu só conseguiria por este valor caso fosse fazer com ele no plantão.
    Então resumindo, o financiamento foi baseado no valor de R$205mil e tive que pagar mais R$10mil em 2 vezes (dinheiro que não tinha), tirei o dinheiro que era da documentação e tive que fazer empréstimo com parente. Só prossegui com a compra porque, precisa urgente do imóvel, por motivo de transferência de emprego.
    Eu tenho o e-mail que foi enviado do compromisso de venda e pelo valor, foi enviado para construtora nossa ficha de cadastro para segurar a unidade.
    Com base no relato, como devo proceder, porque a empresa usou de má fé sabendo que já havia feito o pedido de empréstimo. Como faço para ter meu dinheiro de volta?
    Preciso de ajuda sua.
    Att.
    Sérgio

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    1. Oi Sergio, boa tarde. Te respondi via Email.

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