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12/10/08

MINUTA NO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS




Algumas pessoas se atrapalham na hora de comprar ou vender imóveis e também dispensam o profissional do ramo para economizar a comissão e acabam por comprometer o negócio quando desconhecem as etapas pela qual devem passar para que o fechamento seja seguro a ambos.

Conceito
A MINUTA conceitua-se como o modelo do contrato final de compra e venda do imóvel que caracteriza-se por poder ser modificado pelas partes durante a negociação.
Após confirmar que o imóvel visitado é o desejado, as partes acordam como será a venda e estabelecem isso em um contrato que deverá ser analisado por todos. Assim, redige-se um contrato que a principio é um modelo e que deve conter em todas as suas folhas a palavra "MINUTA" como marca d"agua no meio de cada folha ou inicio, de preferência em tamanho grande.

Alterações
Esta Minuta poderá ser alterada pelas partes de forma a ajustar o contrato ao que cada um deseja no negócio e sendo assim, não tem valor, por tratar-se de um "modelo do contrato a ser assinado futuramente".
Quando todas as cláusulas forem analisadas, entendidas e modificadas conforme o que desejam, elabora-se o contrato final a ser assinado baseado nesta Minuta.
Sendo assim, não é um pré-contrato até porque pode ser modificada, já o contrato final que segue a Minuta após analise e aceite das partes, é o contrato a ser assinado quando todos estiverem de acordo.
 
A importância da minuta visa as partes, conhecer os detalhes do contrato antes de assina-lo evitando assim deixar para a última hora possíveis modificações quando da análise do contrato final. Muitas vezes na pressa ou por desconhecer determinados termos a pessoa assina o que não sabe e depois vem os problemas para resolver.

Minuta x Proposta
Não se confunda Minuta que é o modelo do contrato futuro de compra e venda com a Proposta de compra e venda que é o documento que o comprador assina oficializando seu desejo de compra do imóvel e informando ao vendedor o valor que deseja pagar e a forma de pagamento podendo o vendedor aceitar ou fazer contra proposta.

Alguns perguntam se podem desistir do negócio sem multa antes de assinar o contrato por verificar problemas na documentação apresentada pelo vendedor e é lógico que a Lei não obriga ninguém a comprar qualquer produto que contenha "vicio".

Se na análise da minuta de contrato for apresentada a documentação do imóvel ou vendedor e estas não estiverem de acordo com a lei não há porque seguir o negócio adiante e a Proposta de Compra pode ser desfeita e da mesma forma se esta minuta conter qualquer ato que a parte não concorde.


Atualizado em 2015

53 comentários:

  1. Então, minuta é uma coisa e o contrato de compra e venda é outro?

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  2. A minuta nada mais é do que o modelo do contrato que será assinado pelas partes. Minuta é modelo, contrato é o documento final a ser assinado.

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  4. Na compra de imóveis é cobrado uma taxa baseada na porcentagem do valor do imóvel. Isto é legalmente correto? Por que é necessário pagar uma minuta já que não é o contrato em definitivo?

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  5. Oi Vanessa Silva.
    Na compra de imóveis é normal a cobrança de um sinal de principio de pagamento na assinatura do contrato de compra e venda. È perfeitamente legal até porque os contratos costumam conter Arras que indeniza a outra arte se uma das partes desistir do negócio. Até aqui esta tudo legal.
    O que é considerado pelo Procon como abusiva são as cobranças de taxas como as que remuneram a comissão do corretor na comrpa de imóvel na planta ou as que você cita para elaboração de uma minuta. Sugiro que você leve teu contrato ao Procon e solicite uma analise do que esta sendo cobrado de você e da possibilidade de receber de volta.

    abraços

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  6. Comprei uma casa pela imobiliaria,ja terminei de paga-la agora o corretor da imobiliaria disse que tenho que pagar 300 reis pela minuta e que eu so tenho 90 dias para dar entrada na prefeitura caso contrario terei que pagar novamente por outra. Isso e correto?

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  7. Oi Edilene Lopes. Minuta é um modelo de um documento que pode ser alterado pelas partes e minuta não da entrada nem em cartorio nem na prefeitura. De qualquer forma fica difícil te dar uma opinião porque me colocaste poucos dados. Preciso de mais informações sobre esta compra e venda que você fez, porque terminada a quitação do preciso se faz a escritura pública em teu nome, não entendi que historia é essa de dar entrada na prefeitura. É imóvel do PAR de baixa renda!!!!

    abraços

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  8. boa tarde
    comprei um imóvel por intermédio de uma imobiliária através de um contrato de cessão de posse, o valor foi pago em 50 prestações. acabei de paga las. como faço para passar o imóvel para o meu nome? quanto custa?

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  9. Cessão de posse não é cessão de direitos de propriedade. Este teu contrato comprou e vendeu a posse do imóvel não propriedade e portanto a forma de regularizar a situação é pela via judicial com ação de usucapião. Como a posse lhe foi transferida por contrato junta-se o tempo de uso do vendedor com o teu tempo de uso e deve fechar o tempo que a lei impõe para este tipo de ação. O reconhecimento de propriedade que passará o imóvel para o teu nome é a sentença judicial.

    procure no blog a direita o marcador "posse" e clique que te dará acesso ao todo o assunto

    http://www.saberimobiliario.blogspot.com.br/2013/10/aquisicao-de-posse-originaria-e-derivada.html

    abraços

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  10. tentei financiar uma casa em meu nome mas não deu certo. Por isso, decidi financiar no nome de uma amiga, paguei entrada, todas as despesas, agora estou morando na casa a quase 1 ano com prestações em dias.
    Gostaria de saber se há alguns contrato ou documento que ela possa assinar comprovando que eu sou dona do imóvel baseado no fato dito.
    Como deverei proceder quando for passar para meu nome e ela se recusar ou eu não a encontrar?
    sei que tenho riscos, quais são?

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  11. Estou comprando um lote e vou pagar avista. É correto me cobrarem 1000 reais de minuta? Não tem como ir direto ao contrato que estão me cobrando 450 reais?

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  12. Olá Moiss. Como já respondido por email a minuta é um modelo de contrato que pode ser alterado pelas partes até que cheguem ao documento final que é o contrato a ser assinado. Não existe porque cobrar por este documento que trás em todas as suas páginas como marca d'agua a palavra minuta(modelo) priniciplamente sendo um valor acima do documento final. não é ilegal a cobrança mas eu em minha opinião particular considero abusiva e desconfio de quem dificulta o recebimento deste documento pelo comprador que na posse dele teria como avaliar o negócio a ser fechado com mais tempo e cuidado. abraços

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  13. Bom dia, sei q o assunto não é esse, mas gostaria de saber oque é a cobrança do ITBI? como é calculado esse valor ?

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    1. O iTBI é um imposto municipal cobrado sempre que houver uma transferência de imóvel de uma pessoa para outra desde que seja onerosa isto é envolva pagamento. Por exemplo: compra e venda, cessão de direitos. A alíquota é definida por lei municipal e varia entre 2% e 3% do valor fiscal cadastrado na prefeitura ou do valor negociado entre as partes o que for de maior valor. Ele só não é cobrado nas doações de imóveis e herança de imóveis onde incide o imposto estadual.
      Portanto tudo que envolver transferência de imóveis de uma pessoa para outra ou empresa par pessoa física etc haverá a cobrança deste imposto para que se possa concluir esta transferência.
      abraços

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  14. Boa noite
    Estou comprando um imóvel, já assinei a minuta e paguei a taxa + dois boletos. Gostaria de saber se na desistência recebo o valor integral ou só uma porcentagem? Obs.: ainda não assinei o contrato

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    1. Olá. Tem informação equivocada. Minuta é um modelo do contrato que pode ser alterado pelas parte e portanto nãos e assina, a pessoa recebe, analisa e solicita modificações ou concorda com o que ela contém e autoriza a elaboração do cotnrato para ser assinado seguindo o que contém a minuta. Portanto ou você assinou uma "Proposta de comrpa de imóvel" ou assinou um contrato de promessa de compra e venda".

      Se assinaste uma proposta perdes todo o valor pago porém podes ir a justiça contestar a validade desta cobrança como abusiva. Se terá sucesso nãos ei dizer.

      Se assinaste um Contrato Particular de Promessa(ou compromisso) de Compra e Venda será devolvido parte do valor por conta dos gastos com registro desta promessa, elaboração do contrato etc.

      abraços

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    2. BOA NOITE
      FUI ENFORMADO HOJE QUE ASSINEI PCV (PROMESSA DE COMPRA E VENDA) DE UMA CASA .
      NO MODELO A CASA ESTAVA PERFEITA MAIS QUANDO FUI CHAMADO PARA VISTORIAR A CASA TINHA MUITOS
      DEFEITOS A CONTRUTORA ALEGOU QUE A CASA FOI CONSTRUIDA A DOIS ANOS POR ISSO OS DEFEITO.

      NAO ASSINEI NEN A VISTORIA NEN O CONTRATO !

      COMO AGIR AGORA ?

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    3. Você deve ter assinado uma proposta de compra e venda e não o contrato mas de qualquer forma você não esta obrigado a receber um produto com defeito então o construtor não pode te cobrar nada nem te obrigar a pagar qualquer multa. Qualquer ameça procure o Procon e denuncie o construtor.
      abraços

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  15. BOA NOITE assinei uma promessa de compra e vemda de um imovel financiada pela CEF
    Quando fiz o financiamento a tres meses atras entrou minha renda e da minha esposa ,demos uma entrada QUE FOI PEDIDO PELA COSTRUTORA,mais ainda nao assinamos o CONTRATO.
    ELA FOI DISPENSADA DO TRABALHO, EU POSSO PEDIR UM REFINANCIAMENTO SO COM MINHA RENDA?
    POIS SO COM MINHA RENDA ENTRA O SUBSIDIO ,
    E A ENTRADA QUE JA DEMOS VAMOS PERDER?

    OBRIGADO POR TIRAR MINHAS DUVIDAS.

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    1. Oi Fabio costa. Terás que procurar a construtora para fazer a alteração mas tudo isso vai depender de poder bancar o financiamento somente com tua renda. Resolva isso agora para que tudo seja modificado ou na hora de assinar com o banco vai dar problema.
      abraços

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  16. Bom dia!A palavra oficialisando, o correto é com z...

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    1. Olá Coisas de Gi.

      Obrigada. Corrigida a palavra e aproveitei para formatar a postagem de forma mais adequada. Muitas postagens antigas estão com essa troca de letras, não consegui corrigir todas por falta de tempo. Com o alerta dos leitores consigo fazer as correções e aproveitar para verificar as postagens e atualiza-la se necessário. abraços

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    1. Espero que sejam uteis é a função do blog. abraços

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  18. Boa noite, não sei nada sobre documentação de imóveis e estou querendo comprar um lote p eu começar a comprar minha casa.
    Queria saber quais documentos do começo ao fim da negociação eu tenho que receber do vendedor para que o lote seja realmente meu!
    Agradeço pela resposta!!!

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    1. Oi Thiago Figueiras

      Para comprovar a propriedade peça a matricula imobiliária atualizada que deverá constar o nome dele como proprietário e a certidão de casamento, divórcio ou obito do cônjuge dependendo do estado civil do vendedor. se for procurador tem que apresentar a procuração pública do proprietário.

      É preciso saber uma série de informações sobre o imóvel. Metragem na matricula e IPTU é a mesma ou tem diferença. o que vais constar no contrato, venda ad corpus em que nãos e tem certeza da área e você aceita mesmo assim ou ad mensurem em que a área tem que sr a mesma da matricula!
      O cônjuge se houver ou outros donos são obrigados a concordar coma venda assinando.

      Certidão negativa de IPTU dos últimos 5 anos;
      certiadão negativa dos cartórios de protestos
      certidão negativa civil e interdição e tutelas
      certidão negativa de tributos federais, estadual e municipal.

      além disso vai contar teu conhecimento de entender tudo que informa este documentos apresentados pelo vendedor.

      abraços

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  19. Boa noite gostaria de saber uma coisa, paguei totalmente um lote e agora a incorporadora/imobiliária disse que para registrá-lo no cartório e conseguir a escritura, terei que pagar a eles ( INCORPORADORA ) um documento que informa ao cartório que PAGUEI TUDO, esse documento segundo eles chama TAXA DE MINUTA, ou CARTA DE QUITAÇÃO DO IMÓVEL. E eles querem R$2.500,00 a vista. Vi na televisão que essa cobrança é ILEGAL, que todas as imobliárias tem que fornecer esse documento DE GRAÇA. Voltei a imobiliária e o advogado deles me recebeu e disse que a taxa realmente é ilegal mesmo, mas que todas as imobiliárias do Brasil cobram e que eles não ficarão sem essa taxa. Tem alguma lei que fala que é ilegal ? Qual é ? Como eu resolverei isso, pois só é dono de um imóvel, quem tem escritura não é ? Recebi informações que s incorporadora está vendendo todos os lotes de novo ( de quem não registrou no cartório ), para outras pessoas. Muito obrigado pela atenção.

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    1. Olá Pedrão.
      Exatamente isso. Esse documento é a minuta da escritura que autoriza o cartório a transferir para o teu nome o imóvel por força da quitação do contrato e todas em todo o país cobram por se tratar de loteamento em que a escritura definitiva só é feita na quitação. A única forma de contestar isso é acionando judicialmente o loteador. quanto a vender novamente isso é impossível. Só pode ser feito se tratar-se de inadimplência do proprietário onde a retomada do imóvel ocorre e o loteador pode colocar a venda novamente se não houver contestação judicial. Se estão fazendo isso é ilegal.Procure um advogado.
      abraços

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  20. Um conhecido quitou um terreno. Vai fazer a escritura e o cartório pediu a minuta (autorização para escritura, referente quitação do contrato do imóvel parcelado). Porém a empresa cobrou um salário mínimo por esse documento. É correto?

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  21. Oi Pedro, cobrou barato. Em geral o preço é 1500,00. Tem muita gente entrando na justiça contra esta cobrança. Pague, pegue recibo discriminado e depois acione a justiça.

    Abraços

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    1. Obrigado pelo esclarecimento. Abraço

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  22. Oi Pedro, cobrou barato. Em geral o preço é 1500,00. Tem muita gente entrando na justiça contra esta cobrança. Pague, pegue recibo discriminado e depois acione a justiça.

    Abraços

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  23. Oi Pedro, cobrou barato. Em geral o preço é 1500,00. Tem muita gente entrando na justiça contra esta cobrança. Pague, pegue recibo discriminado e depois acione a justiça.

    Abraços

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  24. Ola! Boa Tarde! Maria Angela tudo bem; sou de Ribeirão das Neves MG e acompanhei seu blog informativo sobre o "Saber imobiliário" e através de muitas respostas que você informou me esclareceu algumas coisas. No entanto estou na iminência de quitar um imóvel lote que já possui uma casa construida neste terreno finalizando a última prestação no dia 12 de setembro de 2016. Depois da quitação do último boleto qual o prazo total em dias que eu tenho para comparecer a imobiliária e pedir para redigir a Minuta sem pagar multas e no caso da cobrança como você informou não vou contestar, mas vou pedir o meu recibo discriminado sobre o pagamento da taxa e depois acionarei judicialmente a imobiliária pela cobrança indevida.Contudo me esclareça: Após eu pegar a minuta eu vou primeiro ao cartório e estes é que vão me pedir as taxas de Itbis quitadas da prefeitura ou vou na Prefeitura primeiro quitar estas taxas. Por favor me informe passo a passo o desenrolar desta documentação após eu sair da imobiliária com a minuta e quanto tempo de prazo tenho para fazer isto de posse da documentação(minuta)

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    1. Oi Aquino. Ao quitar a ultima parcela por escrito solicite a minuta da escritura pública em duas vias e entregue na imobiliária. Faça isso de preferência na mesma semana pois em alguns casos pode demorar. após receber a minuta deves ir ao cartório de registro de imóveis solicitar o requerimento para registrar a minuta. nesse momento oc artório vai te dar as informações necessárias. Tem cartório que pela internet faz o pedido da GUIA de ITBI para você pagar então pergunte se eles prestam este serviço, se não prestam terá que ir na Fazenda Municipal com a minuta ou via internet p-reencher o requerimento do calculo para pagamento. O cartório te dirá tudo que precisas mas em geral é a minuta, requerimento com firma reconhecida, teus documentos pessoais, comprovante de endereço e o ITBI quitado.
      abraços

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  25. Este comentário foi removido pelo autor.

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  26. Boa noite! Ha 31anos comprei um terreno e não fiz escritura nem minuta. Atualmente fui a procura e soube que o dono da imobiliaria faleceu os terrenos foram invadidos e o atual dono da imobiliaria (que hoje tem outro nome)vendeu novamente os lotes. Aí Eu pergunto :ainda tenho direitos sobre o terreno é se tiver como devo proceder? Na prefeitura consta que pagaram iptu até 2012. Fui no cartorio de registro e me disseram que eu devo solicitar a minuta na imobiliária e depois fazer o registro para tomar posse do terreno. Esta correto isso? E se alguém tiver se apropriado do terreno vou ter como me apossar? Tenho medo de fazer gastos com minuta e escritura e ser em vão

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    1. Oi Carmem Lucia.
      Se não pagaste nenhum imposto até 2012 é porque foi vendido para outra pessoa. somente na imobiliária vais conseguir verificar a situação mas se abandonaste este terreno não cuidando dele e não pagando os impostos é em provável que o tenha perdido.
      abraços

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  27. Boa tarde.as imobiliárias cobram o valor dessa minuta de acordo com o valor de avaliação do imóvel ou é um preço fixo?

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    1. Oi Patrick, a minuta do cotnrato aprticular para analise de como vai ficar o cotnrato principal é gratuita enviada via Email. A minuta para escritura final de loteamento, algumas imobiliárias cobram um percentual sobre o preço atual do imóvel e outras um valor fixo entre R$1500,00 e R$3.500,00. A justiça já considerou esta cobrança abusiva mandando devolver pois é obrigação do vendedor transferir ao comprador a titularidade do bem. abraços

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  28. Olá boa noite!tenho um terreno e possuo uma minuta é possível fazer o registro do terreno apenas com ela?desde o ano 2000 que não pago o iptu

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    1. Olá,depende. Minuta é um modelo de documento, só permite registro em loteamentos onde você paga parcelado e na quitação o loteador te fornece esta minuta da escritura para o cartório de imóveis registrar em teu nome. Qualquer outro documento não permite registro.
      Abraços

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  29. olá, comprei um terreno e depois dele quitado paguei a imobiliária pela emissão da minuta, porém não fiz a escritura do terreno. Agora quero fazer a escritura do terreno, mas o cartório indicado pela imobiliária solicita uma minuta atualizada, a imobiliária por sua vez quer fazer nova cobrança para realizar a emissão. Isso é legal??

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    1. A justiça já determinou que esta cobrança de minuta por loteador é abusiva pois é obrigação do mesmo fornecer este documento, cobrado duas vezes então..... Ocorre que o cartório legalmente tem que pedir a atualização pois não registrou na data certa. Pague para a imobiliária e depois procure um advogado para analisar a situação e acionar na justiça pedindo a devolução se for o caso.
      abraços

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  30. Olá!
    Comprei um terreno em loteamento e paguei parcelados . Agora estou atraz de legalizar a documentação. Liguei a mobiliaria é a moça me informo que eu deveria pagar 850,00 (um salário mínimo) pela minuta.
    Isso é correto? Pagar todo esse valor por um contrato?

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    1. Olá. Te cobraram barato, tem minutas que podem chegar a 3 mil reais e o judiciário já se manifestou dizendo que esta clausulas é abusiva, então pague, tire a escritura e depois acione eles no judiciário. Abraços

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  31. Olá Maria. Visitei uma casa por intermédio de um corretor sem CRECI, de uma imobiliária. Ele me.mostrou a casa no escuro, procurando esconder possíveis vícios. Fiz proposta por email para a imobiliária, segundo eles o dono aceitou. 2 dias antes de assinar o contrato, desistimos do negócio, pois constatamos que o corretor sem creci escondeu problemas graves do imóvel. Passado dias, conseguimos contato com o proprietário, que foi mais honesto conosco que o corretor, informando sobre os problemas estruturais do imovel. Desconfiando da imobiliária, penso em fechar direto com o proprietário. Não assinei nada, nem dei sinal. Posso ter problemas com isso?

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    1. Oi Jorge.

      Primeiro de tudo não utilize serviços de pessoas que não são identificadas como profissional de corretagem, você coloca sua vida em risco. Se o profissional está dentro da imobiliária ele tem que ter identificação até porque temos estagiários que só tem a carteira definitiva depois de terminado o curso mas a identificação da imobiliária é obrigatório.

      Quanto a tua duvida você pode comprar com quem bem entender, o problema ser[á do vendedor que terá que se acertar com a imobiliária pois ela via querer que ele pague a comissão alegando que o cliente foi visitar o imóvel através deles.
      O teu Email vai fazer prova contra o proprietário. contra você nada será feito não contrataste nenhuma imobiliária.

      abraços

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  32. Boa noite estou comprando uma casa na praia está em nome de 3 irmãos vou dar uma entrada e assumir o restante em 48 mais eles só querem fazer um contrato de compra e venda assinado em cartório e a transferência após a quitação isso é garantido???

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    1. Olá. O imóvel está financiado e portanto há risco sim. Se um deles falecer o seguro de vida quitará a parte do que faleceu após os herdeiros fazerem o inventario. Se o imóvel foi vendido os herdeiros vão exigir que você arque com estes custos porque eles não vão gastar nem pedir quitação para você se tiverem qualquer custo. Durante estes 48 pagamento o imóvel vai continuar em nome deles fora outra série de problemas que pode ocorrer então todo o cuidado é pouco. Se houver a possibilidade de você financiar e assumir oficialmente via banco os financiamento pagando a eles o ágio, seria garantido.
      Abraços

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  33. qual o tempo de validade da minuta.

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    1. Em geral deve ser analisada de imediato para que se diga que está de acordo ou se proponha modificação. Não é costume colocar prazo em minuta sendo que quando é esta é analisada as partes já negociaram o principal. Na prática se recebes hoje, verifica se esta de acordo com o que combinaram e envia de volta. 05 dias é um prazo razoável.

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  34. e se ela tem algum tempo de validade.

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