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23/10/08

FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO - ETAPAS

Chega a hora de você fugir do aluguel e parar de gastar seu dinheiro com aquilo que não é seu, ou então sair finalmente da casa da mamãe ou da sogra, enfim, chegou a hora de você comprar a tão sonhada casa própria.
O primeiro passo é ter a certeza de que tens renda suficiente para pedir um financiamento. Uma simples visita ao seu banco ou ao banco que você escolheu para solicitar financiamento é suficiente para que você saiba exatamente do que precisa ter como renda mensal e quanto ela lhe permite conseguir financiado.
Não vou aqui descrever rendas e o quanto se pode financiar pois não é este o objetivo do post e qualquer simulador online te fornece estes dados.
Com a renda dentro do permitido, com um dinheirinho guardado para um sinal na compra do imóvel e com a certeza de que posso financiar, é hora de procurar o imóvel.
Então o primeiro passo é a proposta de financiamento que você preenche em formulário específico que o banco dispõe. Nesta etapa você não apresenta documento algum apenas preenche a proposta com informações verdadeiras. Não minta.
Esclareço desde já que no Brasil quem tem probelmas com crédito não retira financiamento então se você está no SPC(Serviço de Proteção ao Crédito) ou tem qualquer problema com dívidas, primeiro negocie e pague pois o banco não dará andamento no processo de financiamento até que tudo esteja resolvido. O mesmo vale para o seu cônjuge ou quem for compor a renda com você. Se for casado mas não alterou seus documentos, informe ao banco, não adianta esconder o cônjuge porque eles fazem buscas nos distribuidores e descobrem. Este é um dos motivos que protegem nosso país da bolha Imobiliária como a que ocorreu nos EUA.
O segundo passo será a análise do seu crédito que é onde o banco decide quanto irá lhe emprestar. Saiba que você pode compor sua renda com a renda de seu cônjuge ou então com a renda de co-proprietários que apenas incorporam na sua renda mas o dono é somente você.
A terceira etapa é a avaliação do imóvel pelo banco e nesta etapa você já deve te-lo em vista. Achado aquele que você quer é hora de saber se ele se enquadra dentro dos critérios para financiamento. A primeira coisa que você deve fazer é observar se ele está totalmente construído ou seja, tem piso completo, tem reboco nas paredes, tem telhado e forro, enfim ele deve estar totalmente pronto.
É comum pessoas quererem comprar imóveis antigos que não estejam acabados mas este tipo de imóvel não passa na avaliação dos bancos financiadores.
Quanto a documentação do imóvel. Solicite ao proprietário a escritura, matricula e plantas(se houver) do imóvel. Ambos tem que estar em conformidade com os dados não podendo haver divergências nas informações.
A matricula é o principal documento que você deve pedir pois é o mais importante relativo ao imóvel. Nela o proprietário deve constar como dono absoluto. Nela deve estar averbado o regime de casamento caso o proprietário seja casado e se for em comunhão de bens a esposa tem que concordar com a venda e tudo que vale de regra para o proprietário vale para ela também. Verifique se há o registro do habite-se do imóvel e se não existe nenhum gravame que impeça ou dificulte a venda. São exemplos, penhora, hipoteca, usufruto, cláusula de inalienabilidade, bem de família. Se o proprietário for divorciado o formal de partilha deve estar averbado na matricula informando que ele ficou com o imóvel o mesmo vale para casos de imóveis inventariados pois o formal deve estar na matricula. Imóveis com inventário em andamento não são financiados até que se termine o inventário. Depois de observar estes iténs todos é hora de negociar preço.
Estabelecer o preço e as condições gerais do negócio. É bom saber e informar o proprietário de que o banco financiador fará a vistoria no imóvel e que o preço que ele estabelecer será o preço válido para financiar e qualquer outro valor mais alto terá que ser pago por fora. Com isso quero dizer que se o proprietário e você estabelecerem 200 mil reais pelo imóvel e o banco disser que ele vale 150 mil reais será sobre estes 150 mil que o banco decidirá seu financiamento, então ou você paga o restante por fora ou ajusta o preço com o proprietário. Lembre-se que o banco irá conceder a você uma parte do valor então se o banco te der 80% do valor do imóvel e ele vale 150 mil reais, você terá somente 80% destes 150 mil financiados, o restante você terá que fechar a parte.
A esta altura o banco terá aprovado seu crédito e enviado o avaliador para verificar se o imóvel se enquadra nos critério e o preço de venda. Se tudo estiver OK é hora de juntar a documentação mas antes é bom esclarecer sobre os contratos.
Em imóveis em que se financia uma parte e o restante é pago com recursos próprio do comprador, este deve ter ciência de que deverá fazer dois contratos. O primeiro entre ele e o vendedor do imóvel em que ficam estabelecidos todos os acordos do negócio. Portanto você deverá fazer um contrato particular de promessa de compra e venda onde você dará um sinal que é a parte paga por fora com seus recursos. "Promessa" porque depende do financiamento para se concretizar. Neste contrato em cláusula especifica vocês citam que o restante será pago com financiamento bancário e inserem todos os dados do bancos, valor, forma de pagamento, prazos de pagamento, multas, etc. Para segurança de ambos deve ser registrado no cartório de títulos e documentos. Este é o primeiro contrato e o banco financiador não se envolve com ele pois nada tem haver visto que o negócio do banco é somente com o comprador do imóvel.
O segundo contrato é entre o comprador e o banco financiador e neste contrato inclui-se o financiamento para a compra do imóvel e também o contrato de garantia de pagamento que é o de Alienação Fiduciária do Imóvel até sua quitação. Neste contrato o vendedor apenas é citado como o vendedor do imóvel, portanto o contrato impõe obrigações entre o banco como credor e o comprador como devedor, o proprietário do imóvel apenas figura ali para receber o valor da venda.
Na etapa documental não pode haver erros por isso citei a importância de assim que você acha seu imóvel pedir a matricula, assim você evita surpresas que possam atrasar o negócio. toda vez que alguma informação estiver em desacordo com a lei em qualquer documento, o banco pará o processo e solicita o concerto dos dados e como em registros imobiliários se tem que cumprir prazos estabelecidos em lei, é bom prevenir antes. é bom também lembrar que a cada 30 dias o banco solicita renovação de todas as negativas apresentadas então convém que todo o processo não dure mais que 30 dias para que não se tenha mais gastos. A lista de documentos do imóvel, dos vendedores e do comprador será fornecida pelo banco e todos os documentos serão autenticados.
O banco fará a análise jurídica dos documentos apresentados e se tudo estiver em ordem será hora de assinar O contrato particular de compra e venda que tem força de escritura e portanto deverá ser levado a registro na matricula do imóvel. Nesta parte você e o vendedor assinam e o banco também assina com você por conta do financiamento.
Com o contrato em mão você deve pagar o ITBI(imposto de transmissão de bens imóveis) e junto com o contrato apresenta-los ao cartório de imóveis para registro na matricula, transferindo assim o imóvel para o seu nome. Se você usa financiamento e recursos próprio você pagará porcentagem diferenciada no imposto. O valor financiado paga somente 0,5% de ITBI e o valor dos recursos próprios paga o estabelecido pelo municipio que varia de 2% a 4% dependendo da cidade onde o imóvel se localiza.
Lembro que até este momento o vendedor ainda não recebeu o pagamento do imóvel portanto não protele este registro pois ele leva 15 dias para ficar pronto e depois você deverá leva-lo ao banco pois somente com o registro em seu nome e a averbação da garantia de pagamento do financiamento é que o banco libera o dinheiro direto ao vendedor em conta corrente que ele escolher. Portanto é obrigatório que você retorne ao banco com o registro efetuado.
Pronto o registro, pago o vendedor o imóvel é seu, quer dizer a posse do imóvel é sua porque a garantia que você deu ao banco transfere a ele os direitos sobre o imóvel, isto é, você tem a posse e o banco a propriedade, portanto se tiver problema com inadimplência não espere sentado, procure o banco e negocie porque ele pode em 3 meses retomar o imóvel e leiloa-lo. É isto que chamamos de Alienação Fiduciária em Garantia, diferente da hipoteca em que se levava anos para tirar o imóvel do mutuário inadimplente.
Quando terminar de pagar a última parcela, você deverá solicitar ao banco a Cédula de Quitação do Financiamento e registra-la na matricula liberando assim o gravame da garantia e neste caso o imóvel passa a ser seu por direito e posse.

10 comentários:

  1. Ola,
    tenho uma duvida e acho que vc poderia me ajudar.
    estou com minha conta corrente negativa, isso podera fazer com que a caixa negue meu financiamento?
    Muito Obrigada,
    Natalia

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  2. Oi Natalia. Não há relação entre obtenção de financiamento para compra de imóveis e conta corrente negativa. Se você esta no negativo e vem pagando os juros ou seja sua conta não esta encerrada então não tem problema. O problema seria se você tivesse deixado a conta estourara e o banco estivesse te cobrando e negativando no SPC.
    O que seria recomendado é que você tente cobrir este negativo para não piorar sua situação. Geralmente as pessoas incorporam o negativo aos rendimentos e esquecem que este é um dinheiro do banco que um dia terá que ser devolvido e até lá o banco muito faceiro te toma uma enormidade de juros. Para quem terá que arcar com os custos de um financiamento imobiliário que não é barato seria bom estar com suas contas em ordem.
    abraços

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  3. minha duvida ficou, pois não deu pra saber nessas etapas quando é que o comprador recebe o imovel se na assinatura do contrato ou quandoo vendedor recebe o restante do financiamneto do banco, e qual p prazo maximo para a entrega do imovel após a assinatura do contrato.

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  4. Oi,a venda financiada é considerada á vista e sendo assim o vendedor somente estará obrigado a entregar o imóvel após o pagamento ser efetuado pela CEF quitando o preço combinado visto que a entrada é um sinal do negócio. O Código Civil vigente em seu artigo 490 determina assim.
    Se ele receber o preço e não entregar você deverá pela via judicial solicitar a sua imissão de posse e se for o caso perdas e danos.
    Para a CEF liberar o pagamento é preciso que se entregue duas certidões que são fornecidas pelo cartório de imóveis: A certidão de propriedade que diz que o imóvel já esta em nome do comprador e a de ônus Reais que diz que a alienação em garantia foi registrada, sem elas o pagamento não é efetivado.
    Assim quando você entregar estas duas certidões deve pedir ao proprietário que desocupe imediatamente e te entregue as chaves dando a posse a você.
    abraços

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  5. Olá,
    a minha dúvida é a seguinte: após ser feito o resgistro, existe algum documento que fica em posse do comprador? Eu li alguma coisa a respeito de escritura de promessa de compra e venda. É essa escritura que fica com o comprador? Ou existe algum outro documento que comprove o resgistro em nome do comprador?
    Muito obrigada,

    Camila

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  6. Oi Camila. O documento oficial que prova a propriedade em teu nome é o Registro Imobiliário que fica arquivado no Cartório de Imóveis. Também conhecido como atricula Imobiliária este documento é a prova oficial de que você é dona do imóvel.
    O outro documento que fica com você é a escritura particular que você assinou com o banco.
    A escritura pública que você se refere não é concedida no teu caso. Como tens financiamento é aceito para cortar custos a escritura particular que é o documento assinado com o banco. Portanto a escritura e o registro são teus documentos oficiais.
    abraços

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  7. Só vim aqui agradecer.
    Confesso que nesse emaranhado de informações que é a internet, no seu blog encontrei informações extremamente úteis e os passos são exatamente como o detalhado.
    MUITO OBRIGADO!!!

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  8. agradeço e fico contente. Este é o meu objetivo com este blog. Só lamento não ter tanto tempo disponível para abranger todos os assuntos. abraços

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  9. Estou com duvida lhe mandei email

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    Respostas
    1. Oi Marçal, respondo depois do almoço. abraços

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