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18/09/08

UNIFICAÇÃO DE IMÓVEIS


Conceito
A unificação de imóveis tem por objetivo unir terrenos contínuos formando um único imóvel. Pode também ocorrer com apartamentos lado a lado ou um sobre neste caso dependendo de autorização da Assembléia o que é muito difícil face as alterações que ocorrem no direito de propriedade comum.

Exemplo
Digamos que você more em uma casa e que deseja adquirir o terreno vazio ao lado para aumentar sua propriedade e poder assim ter mais conforto ou aumentar a construção. A legislação municipal permite que você junte estes terrenos lindeiros(na divisa do seu seja ele de lado ou de fundos) juntando ambos em uma única matricula ou unindo ambas.

No caso de apartamento é preciso que 100% da Assembléia Geral autorize pois haverá mudanças na área privativa e total com modificação da fração ideal o que mexe com direitos. Na prática  a unificação do imóvel ocorre sem união na documentação e o proprietário continua a pagar dois condomínios.

Onde solicitar
A unificação de imóveis é regida em lei Municipal e Federal. Deve ser solicitada na prefeitura da cidade por um engenheiro contratado pelo proprietário dos imóveis. Com a autorização em mãos averbar no Cartório de Imóveis que irá providenciar a união.
Não é possível unificar terrenos de proprietários diferentes ( artigo 234, da Lei Federal nº 6.015/73).

Documentação de praxe
Para a unificação são necessários os seguintes procedimentos:

Contratação de profissional habilitado no CREA(Conselho Regional de Engenharia e Agronomia) para elaboração das plantas de unificação dos terrenos. Após concessão da autorização remeter ao Cartório de Registro da circunscrição do imóvel:
  • Requerimento assinado por todos os proprietário dos imóveis a serem unificados e respectivos cônjuges, com todas as firmas reconhecidas, mencionando os imóveis e suas matriculas ou transcrições, endereçado ao Registro de Imóveis local, solicitando a averbação da unificação.
  • Certidão ou prova da Prefeitura Municipal que ateste a unificação pretendida.
    Planta assinada pelo mesmo profissional
  • Certidão ou documento da Prefeitura Municipal indicativo do número do cadastro do imóvel unificado.
  • memorial descritivo se for o caso.
  • outros documentos serão solicitados conforme o caso
O mais demorado é a provação municipal. Com este ato os terrenos se fundem e uma única matrícula é expedida. Haverá recalculo de imposto dependendo das benfeitorias agregadas.

Legislação Federal




107 comentários:

  1. Oi gostaria de saber, se no caso de um espólio, onde o imóvel foi divido entre os herdeiros que agora querem unificar o mesmo? Como proceder neste caso?

    Aguardo sua resposta.

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  2. Olá. Se o imóvel foi partilhado somente no final do inventario por formal de partilha e não foi feito o desdobro do terreno na prefeitura então não há o que unificar do terreno pois eles esta partilhado somente no direito de herança.
    Se após finalizado o inventario o terreno foi desdobrado na prefeitura por um engenheiro contratado então o processo de unificação é o mesmo feito para o desdobro. Como tua pergunta esta duvidosa não tenho como explicar melhor.abraços

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  3. Este comentário foi removido pelo autor.

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  4. Ola, tenho um terreno em sociedade com um cara que faleceu, e a familia dele nao abriu nem quer abrir inventario. Agora, pretendendo fazer o desdobro dessa area, que tem mais de 10.000m2, como proceder? Existe uma via judicial, que nao seja o espolio pra fazer isso?
    Obrigada

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  5. Pessoa, temos que recorrer a um pequeno problema técnico quanto à definição.

    Em se tratando de Registro de Imóveis, há uma tênue diferença entre os institutos de FUSÃO DE MATRÍCULAS e de UNIFICAÇÃO DE IMÓVEIS.

    O procedimento para ambos é o mesmo, porém na FUSÃO a referência é feita à imóveis já matriculados (Sob vigência da Lei 6.015), já a UNIFICAÇÃO é para imóveis sob vigência de transcrições, regime anterior ao da Lei supra.

    A diferença dos institutos influencia no fato de na FUSÃO, após a "unificação" das matrículas, há o encerramento das matrículas originárias em detrimento da nova matrícula (com novo número); já na UNIFICAÇÃO, é averbada esta no Livro das Transcrições (salvo requerimento do interessado em abrir matrícula), mas não ingressam no sistema de matrículas ex vi legis.

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  6. Olá!
    Parabéns pelo blog!
    Você poderia esclarecer a diferença entre unificação de imóveis e fusão?
    Caso eu tenha uma casa construída sob um terreno divido em dois (ambos de minha propriedade), qual o procedimento para unifica-los/fundi-los? Vale a lei municipal ou federal?
    Cordialmente,
    P.M.B

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  7. Oi Pandora. O comentário acima do teu explica a diferença. A lei federal institui a regra e a municipal define os termos e assim seno o municipio é que determina como será feito o procedimento que a lei federal autoriza.Vale a municipal.
    Se teu terreno tem matricula imobiliária separadas você irá pedir a fusão dos mesmos. Se eles não tem cada um sua matricula então se trata de unificação. Na fusão extingue-se as matriculas existentes e abre-se uma única matricula tornando os dois lotes um só. Na unificação não se extingue a matricula apenas coloca-se a informação de unificação nas já existentes. vou refazer esta postagem para torna-la mais clara.

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  8. Caro

    A LRP em seu artigo 234 dispõe:

    Art. 234 - Quando dois ou mais imóveis contíguos pertencentes ao mesmo proprietário, constarem de matrículas autônomas, pode ele requerer a destas em uma só, de novo número, encerrando-se as primitivas.

    Suponhamos por hipotese: A adquire um lote quando era solteiro. Depois, já casado em regime de comunhão parcial, adquire o lote lindeiro e pretende, com isso, unificá-los. Pergunto: A alteração do estado civil, nesse caso, impediria a unificação, considerando o regime de casamento e as causas de incomunicabilidade?

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  9. Olá anônimo. Não há impedimento na unificação das matriculas por conta da data de aquisição e regime de bens.
    No caso em questão a unificação será promovida pelo cartório e constará que o terreno com matricula x pertence ao patrimônio particular do cônjuge não se comunicando com oc asamento por ter sido adquirido antes e o terreno y pertence ao casal por ter sido adquirido na constância do casamento.
    Em uma possível situação de divórcio sua esposa teria direito aos 50% do terreno y e só.

    fonte: http://www.colegioregistralrs.org.br/

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  10. Quanto ao lote 10x 31.
    Primeiro não será possivel passar a escritura do terreno inteiro para o teu nome, a Lei Federal de Registros Públicos não permite e assim sendo você só ficará com um contrato de compra e venda e não poderá fazer a escritura de parte deste terreno porque ele não esta loteado. Sugiro que consultes um advogado porque tua compra não esta dentro da lei. Se não há um loteamento oficial você só pode comprar a posse de um lote dentro do terreno e para regularizar isso depois é problema na certa. abraços

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  11. Quanto ao lote 10x 31.
    Primeiro não será possivel passar a escritura do terreno inteiro para o teu nome, a Lei Federal de Registros Públicos não permite e assim sendo você só ficará com um contrato de compra e venda e não poderá fazer a escritura de parte deste terreno porque ele não esta loteado. Sugiro que consultes um advogado porque tua compra não esta dentro da lei. Se não há um loteamento oficial você só pode comprar a posse de um lote dentro do terreno e para regularizar isso depois é problema na certa. abraços

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  12. Eu, meu marido e meus 4 filhos moramos em uma casa de frente para uma rua e meu 5º filho e minha sogra moram em uma casa nos fundos da minha e de frente para outra rua. As duas casas estão no nome das crianças com usufruto do pai. Podemos unificar os dois imóveis? Grata

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  13. Se os dois terrenos estão em nome do mesmo menor pode-se pedir a unificação mas se estão em nome de menores de idade diferentes não será possivel. No Cartório de Imóveis você terá mais informações. abraços

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  14. Bom dia,

    Gostaria de saber no caso de unificação de dois imóveis urbanos, sendo estes do mesmo proprietário, lindeiros, mas em bairros diferentes. A divisa do bairro é entre esses dois lotes. Pode-se unifica-los? Há algum impedimento? Qual lei devo consultar.

    Grato.

    Norberto

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  15. Oi Norberto. Neste caso acredito que não tenha qualquer problema em unificar os terrenos, o Cartório irá definir em que bairro ficará lozalizado e fazer a devida alteração. O que poderia impedir seria uma possivel legislação municipal mas acredito que não tenha problema. Procure o cartório de imóveis e eles te darão todas as informações de como proceder.
    abraços

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  16. Boa tarde ! Tenho uma duvida e se me respondesse ficaria muito grata. Comprei metade de um terreno onde mede 10x20 sendo a minha parte 5x20. Quero fazer a escritura mas os donos da outra metade não estão muito interessados. Tenho toda a documentação necessária, posso eu fazer a escritura sozinha ? Em caso de morte eu corro risco de perder minha parte e vice versa ?
    Obrigado desde já .

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  17. Oi Maria

    Antes de tudo muito obrigado pelo imenso que faz por todos nós.

    Estou necessitando comprar uma propriedade, porém disse-me o Cartório que o imóvel não possui na TRANSCRIÇÃO (imóvel transcrito em 1969 e somente agora será vendido) qualquer sua metragem. A transcrição consta apenas: "Uma casa residencial com área e quintal, situado na rua Emanoel Menezes,nº 75. Porém medi a propriedade e o terreno mede 759 m². Pergundo pode-se fazer uma escritura de compra e venda nesta condição da TRANSCRIÇÃO (o imóvel ainda não está MATRICULADO.

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  18. Oi Rosa, problema a vista e daqueles que vai dar dor de cabeça porque o Cartório pode facilitar ou complicar. Se o imóvel só tem a transcrição vais ter que pedir abertura de matricula, fazer a planta do terreno com a metragem e esta tem que ter assinatura de um profissional do CREA, os proprietários lindeiros vão ter que assinar concordando com a metragem que você diz ter o terreno e assim fazerem um requerimento ao cartório pedindo abertura de matricula e atualização das informações. Se fosse aqui no RS até te indicava um agrônomo amigo que esta fazendo este serviço no interior e conseguiu regularizar tudo.
    quanto a venda, primeiro terás que regularizar tudo para depois vender porque o cartório não vai fazer escritura e registro sem antes abrir matricula a constar todas as informações. Na época das transcrições tudo era muito supérfluo, mutias informações não eram obrigatórias e assim muitos imóveis ficavam mau descritos. hoje com a matricula tudo é mais fácil.
    volte no cartório e peça exatamente o que precisas para abrir matricula e atualizar as informações. Tem vezes que um simples desenho do terreno resolve.
    abraços

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  19. Boa Noite! estou comprando uma casa, mas me deparei com um problema. Na Matrícula do cartorio existem duas áreas distintas sem ligação entre as duas e com mas de 10 metros de distancia uma da outra. Sendo que a outra área esta habitada a muito tempo e eu só comprei a 1º área. Como proceder para a documentação ficar certinha e eu poder registar o imóvel?

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  20. Olá. Não tenho como opinar sobre o que diz a matricula sem conhecer o imóvel e todo o conteúdo do documento. Procure um cartório e solicite informações do que contém a matricula.
    Desculpe não poder ajudar.
    abraços

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  21. Boa Noite. De Antemão elogio o seu blog, pois é muito esclarecedor. Tenho uma situação que acredito ser um pouco peculiar, e gostaria que me ajudasse. Possuo uma área em que consta um loteamento como projeto, aprovado na prefeitura, inclusive pago IPTU pelos lotes, mas na realidade a área não possui qualquer urbanização, divisão, ou edificação. sua característica é de uma área rural. Bom, como o loteamento original é lotes muito grandes, eu tenho a intenção de diminuir os lotes e não utilizar o sistema viário anteriormente planejado. Gostaria de saber se é possível e necessário unificar as matrículas dos lotes registrados e posteriormente refazer o loteamento, modificando o arruamento e as áreas verdes.

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  22. Olá Carlos Frederico. Não tenho como te ajudar em relação a como fazer para modificar o que já existe porque isso depende da legislação municipal que desconheço. O que posso te dizer é que não será preciso unificar os lotes para depois desmembra-los novamente.
    Como existe um loteamento aprovado pela prefeitura que não foi dado seguimento é por aí que você começará a resolver o problema. Tens que procurar a prefeitura para saber como alterar este projeto e apresentar o novo projeto que desejas tocar a diante.
    Como nada foi feito em relação ao loteamento no Cartório de Imóveis é mais fácil de resolver. Se você tivesse aberto matricula para cada lote aí seria mais complicado.
    Sendo assim com base no projeto já aprovado procure a Secretaria de Obras do município para saber o que será preciso.
    Desculpe não poder orienta-lo melhor mas não tenho conhecimento profundo no assunto.

    abraços

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  23. Primeiro, parabéns pelo Blog. Tenho uma dúvida: se tenho dois terrenos contíguos mas com matrículas diferentes, preciso fundir essas matrículas para contruir e realizar benfeitorias?

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  24. Oi Bruno. Não é obrigatório porém recomenda-se que faça para que fiques com a propriedade de um único imóvel.
    Sendo proprietário de dois terrenos, se resolveres vender um deles pagará imposto sobre lucro imobiliário porque tens mais de um imóvel em teu nome e o imóvel vendido não é residencial. Unificando os dois lotes será considerado que você é dono de um imóvel apenas e assim isento de imposto. Se vais construir na divisa de ambos na hora da venda pode complicar.
    abraços

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  25. Olá , Boa Tarde!
    Estou com uma dúvida , estou comprando um apartamento que possui duas matriculas , dois iptus,dois condomínios , na verdade eram dois apartamentos e o proprietário o transformou em um só. Será feito um financiamento pela Caixa Econômica e a correspondente da Caixa disse que não teria problema nenhum , porém teria que fazer a unificação das matriculas , gostaria de saber como funciona esse processo , quais os documentos necessários e o valor.
    Obrigada.

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  26. Oi Nathalia. A CEF não vai aprovar o cadastro da forma que esta porque seriam dois imóveis e não um portanto é preciso saber se o proprietário pediu autorização da prefeitura para a reforma e tem as plantas da reforma aprovadas para que você possa no cartório unificar as matriculas.
    Haverá no caso aumento de área privativa e total além de ter que haver alteração na convenção de condomínio (se houver) em relação a fração ideal do imóvel no terreno.
    O cartório vai pedir autorização de todos os condôminos porque unificando os apartamento um vai deixar de existir e terá que ser modificada a convenção na parte da descrição do prédio. Você vai arcar com este custo!!!!

    O cartório não unifica os dois apartamentos se não houver autorização municipal. É um custo considerável mas não sei te dizer em quanto fica porém não é barato pois envolve profissional do CREA para assinar a planta de unificação e sendo assim também não é tão rápido. Não sendo rápido o teu financiamento pode ter que ser recalculado se demorar muito.

    Se o vendedor tem as plantas aprovadas e autorização da prefeitura para a unificação é mais fácil, além da autorização dos condôminos.

    Vale lembrar que mesmo com a unificação continuarás pagando dois condominios. A unificação não modifica o rateio da cota condominial estabelecido em convenção.

    sugiro pensar melhor e analisar cuidadosamente teus gastos pois o financiamento não vai cobrir isso.

    abraços

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  27. Ola Sr.
    Estou correndo atrás der respostas por muito tempo, ja paguei 2 advogados, mas sem resposta concreta.
    OK, o caso:

    Em 2005, a prefeitura de criciuma aprovou um desmembramento de uma área de 22.471m2 em três areas, 1)11.000m2, 2)5.081m2 e 3)6.390m2.
    No plano diretor vigente em 2005, ja contava uma prolongamento de uma rua cortando este terreno pela metade, mas a prefeitura nao exigiu o loteador a doar esta area de 1.300 m2 para a rua. OK, o loteador, Criciúma construções, vendeu os tres lotes, 1) para uma incorporadora que construiu 16 blocos de apts pela minha casa CEF, 2) de 5000m2 para um delegado, e o 3) 6.000m2 para mim.
    Em 2008, comprei a parte de 5000 do delegado. Dai entrei com o processo de unificação dos 2 lotes, so que a prefeitura exige que eu doe a rua (1.300m2) para que aprovem a unificacao. so que se eu doar a rua, isso cai na lei de parcelamento do solo, LOTEAMENTO, alem de doar a rua, devo doar parte verde e dar toda a infra-extrutura, (asfalto da Avenida de e de 24m X 60m, + Agua, esgoto, etc...) e a prefeitura diz que isso esta dentro da lei federal de parcelamento do solo de 1976, revisada em 1999. Dai eu pergunto: Onde estava esta lei em 2005 qnd vcs desmembrarão a area maior??? Ja paguei R$3800,00 com advogados, e eles so me disseram que vai me custar 10,000 de entrada e nao sabem quando isso se resolver,,,, SE RESOLVER. oque devo fazer? procurar o MP? Obrigado.

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  28. Oi Marcelo Lopes, boa noite. Este blog não pertence a advogado, é meu blog pessoal e sou técnica imobiliária. Não sou especialista neste tipo de assunto e só o que posso te dizer é que a lei federal determina as regras mas deixa a prefeitura ajustando a legislação conforme o plano diretor da cidade.
    Infelizmente ainda não domino o assunto para poder te ajudar, uma pena pois me traria conhecimento prático do assunto e te daria uma luz. ações judiciais contra órgãos públicos levam uma eternidade. Boa sorte e se achar algo que possa te ajudar pelo teu nome te passo uma mensagem

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  29. Boa noite, e no caso de unificar 2 apartamentos? eu preciso da assinatura de todos os condôminos?

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  30. Oi Rodrigo Miranda. Nesta caso de apartamento mxe com fração ideal e portanto a Assembléia tem que autorizar e você com certeza terá que arcar com todos os custos de alteração da convenção de condomínio porque unificando dois apartamentos vai alterar a fração ideal no solo. Não tenho bem certeza por não ser especialista em condomínio mas me parece que 100% dos condôminos tem que aprovar a tua solicitação. É difícil de conseguir e depois na hora da venda complica se o comprador for usar financiamento bancário.

    abraços

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  31. Ola tudo bem? Interessante seu blog. Agora vai minha duvida....
    Moro em um condomínio de apartamentos.
    Sao 4blocos no total sendo da seguinte maneira....
    3 blocos com 8 apartamentos de 50metros em cada andar.
    1 bloco com 4 apartamentos de 100 metros em cada andar.

    O bloco de 100 metros possui duas escrituras e duas matrículas de 50metros cada.
    Paga dois iptus de 50metros é claro, e condomínio dobrado em relação aos outros blocos. Até ai normal em virtude do tamanho.

    A pergunta é.... Eh possivel unificar essas duas escrituras em uma unica?
    Precisamos envolver a construtora?
    Muito complicado e caro isso?

    Obrigado e parabéns.

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  32. Olá. É perfeitamente legal unificação de imóveis tipo apartamentos tanto lado a lado como um sob o outro formando um duplex.
    é um ato que deve ser aprovado por todos os condôminos e sendo assim uma assembléia geral extraordinária deverá ser convocada pelo síndico para que todos deliberam sobre o assunto porque é obrigatório a a provação de todos os condôminos visto que a unificação vai alterar a convenção de condomínio e inclusive a fração ideal no terreno.
    A permissão para unificar os imóveis não exclui a obrigatoriedade de pagar duas cotas de condomínio. Mesmo unificados as cotas continuarão a serem pagas em dobro, salvo se a assembléia autorizar.
    Tudo isso tem custos para o condomínio por conta da alteração da convenção e assim deve ser aprovado que você arca com todos os custos.

    Se os imóveis estão em financiamento o construtor tem que ser consultado pois ele pode estar com os mesmo alienado a algum banco. Se estão quitados e todos tem suas plantas e memorial não é preciso envolver o construtor.

    È caro e complicado por envolver autorização de todos porém vale lembrar que depois para vender será problemático se o comprador quiser usar financiamento bancário.

    abraços

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    Respostas
    1. obrigado, é que a ideia inicial da construtora era construir 4 blocos com 8 aptos por andar de 50m cada, mas resolveu na época destinar uma torre com 4 aptos de 100m cada porém mantendo as duas escrituras de 50m cada, por isso que questionei se precisariamos envolve-los neste assunto, mas como voce disse, pode ser que em caso de financiamento o imovel pode estar alienado em algum banco. O estranho é terem feito nascer assim, um apto de 100 com duas escrituras de 50m..... trabalho com certeza teremos......

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  33. Estou achando estranho isso porque a promessa de compra e venda tem que estar exatamente como a escritura definitiva e as matriculas abertas no cartório de imóveis. Como que o cartório aceitou um imóvel com duas matriculas separadas é que eu gostaria de saber. Um profissional engenheiro resolve rapidinho isso mas seria bom conversar com o construtor. não sou especialista em engenharia por isso desconheço detalhes.
    abraços

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  34. Olá! Bom,

    Meu noivo e eu queremos construir a casa em dois terrenos, um do lado do outro, mas um esta no nome do meu pai (ele fará uma DOAÇÃO p mim) e outro terreno no nome do meu noivo.
    gostaria de saber ql o procedimento a ser feito para construir se é a fusão e se pode ser feita com proprietários diferentes, bem como se a doaçao deve ser feita antes ou se pode ser feita posteriormente. Mto obrigada, att Ana

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  35. Oi Anna. Infelizmente a unificação de imóveis contíguos somente é possível quando ambos pertencem a mesma pessoa. Portanto da forma que você deseja não é possível unificar.
    a construção pode ser providenciada alcançando ambos os terrenos e assim averbada nas duas matriculas mas os terrenos continuam separados.
    quando casarem o regime de bens de comunhão universal permite que ambos sejam dono dos dois terrenos não importando que esteja cada um no nome de um dos cônjuges.

    abraços

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  36. OI, obrigada pelas info.
    Pelo o que entendi, podemos construir sem problemas, mas a averbação deve ser feita do cart. registro de imóveis? qual o custo? e deve ser feita antes ou após a construção da casa? o projeto já esta na Prefeitura..
    mto obrigada, Att Ana

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  37. Oi Anna. A averbação da construção será quando a casa estiver pronta. A prefeitura vai aprovar o projeto e fornecer o alvará de construção da casa, quando esta ficar pronta será chamado o fiscal para verificar se foi construido de acordo com o projeto aprovado e desta forma será fornecido um documento chamado habite-se que deverá ser averbado nos dois terrenos juntamente com todo o projeto aprovado. Sugiro que vocês façam um consulta ao cartório de imóveis poisa lei geral é federal e cada estado tem autonomia para por lei estadual complementar a federal e assim pode ter alguma situação a mais que o estado solicite. No cartório eles informam. abraços

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  38. Bom dia todos,
    tenho uma dúvida,
    possuo um terreno em um condomínio de 200 metros quadrados e minha namorada possui um ao lado de 200 metros também, e gostaríamos de unificar os dois terrenos para então pagar apenas um condomínio e aumentarmos nossa área. Porém no contrato existe uma cláusula de que não é possível fazer isso e quando falamos diretamente com as pessoas do condomínio eles não aprovam. O que devemos fazer nesta situação?

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  39. Oi Erivelton. Os dois terrenos pertencem a um condomínio fechado onde os contrato estipulam regras construtivas e sendo assim vocês dois tem que cumprir as regras. Se o contrato impede a unificação é porque o projeto tem características especificas que devem ser mantidas por todos os compradores e sendo assim não há o que fazer.

    Cabe aqui dois esclarecimento: não é possível unificar dois lotes de proprietários diferentes. Se um esta no teu nome e outro no nome de tua namorada não podem ser unificados porque a lei impede. Somente lotes de mesmo proprietário podem ser unificados.
    Mesmo que fosse permitido a unificação não seria pago um unico condomínio. Imóvel em condomínio que seja permitido a unificação continua pagando dois condomínios separados. Isso ocorre porque altera o direito de propriedade.
    Se fosse permitido ficar apenas um condominio, haveria modificação obrigatória na convenção de condomínio, frações ideais e direito de propriedade. todos os proprietários teriam que concordar com a alteração proposta em Assembléia Geral extraordinária e imporiam que vocês arcassem com todos os custos que são muito caros.

    Infelizmente no teu caso não adianta ir para a justiça, perda de tempo pois um proprietário não pode colocar agir em seu beneficio contra o beneficio de todos os contratantes cientes do contrato.
    Podes consultar um advogado mas não acredito que resolva.

    abraços

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  40. Boa tarde,
    Possuo 1 terreno em meu nome, porém esta financiado, e minha namorada encontra-se na mesma situação. Nossa dúvida é a seguinte, gostaríamos de construir sobre os dois terrenos, é possível? a prefeitura aprova o projeto e após o termino do pagamento dos terrenos poderíamos unifica-los?
    obrigado e até logo

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  41. Oi Erivelton,acho que já te respondi esta mesma pergunta logo acima e infelizmente não é possível a unificação porque os dois terrenos teriam que ter o mesmo proprietário.
    Os terrenos estão financiados e sendo assim alienados ao banco. Não se pode construir sem autorização do banco porque vai pegar os dois terrenos.

    abraços

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  42. Olá Maria, tudo bem?

    A avó da minha namorada comprou 01 lote em um condomínio fechado há algum tempo. Tempos depois, adquiriu um segundo lote.
    Em seguida, foi celebrado entre ela e o condomínio um "Termo de Acordo", que consistiu na unificação dos 02 lotes, tornando-os em somente 01 único lote, com o fim de reduzir proporcionalmente a taxa de condomínio correspondente a 02 lotes.
    A família dela está querendo construir uma outra casa neste lote, sendo que o referido Termo de Acordo veda a construção de mais de uma residência por lote, sendo necessário para isso, dividir o lote novamente em 02.
    No entanto, o mesmo Termo de Acordo exige que seja quitado integralmente, e em uma única parcela, o valor correspondente à taxa de condomínio que deixou de ser paga do segundo lote em função do acordo firmado, desde sua assinatura, até os dias de hoje.
    Gostaria, se possível, que você elucidasse este caso, por favor.
    Grato.

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  43. Oi Rodrigo, a principio vale o que esta no termo de Acordo assinado com o condomínio e também vale informar que o condomínio tem liberdade para estabelecer suas regras e portanto é soberano em suas decisões.Do ponto de vista legal não vejo nada de errado porém não sou advogada e de repente um advogado consiga achar uma forma de evitar este pagamento. Não sei te dizer com segurança pois é situação diversa do que ocorre na prática.
    abraços

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  44. Boa tarde,

    Preciso de uma ajuda.

    Um terreno que possui 2 matrículas, a casa construída em apenas uma matrícula, será vendido. É obrigatório a unificação ou fusão das matrículas para fazer a venda? O IR será sobre o valor alienado, certo?

    Se tiver base legal, favor me informar.

    Obrigada.

    Ana Beatriz

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  45. Oi Ana Beatriz.
    Se temos duas matriculas este terreno em alguma época foi desdobrado em dois lotes e nada impede que seja novamente unificado.

    Para a venda não existe nenhum problema, podes vender como esta e vai constar na escritura que trata-se de compra e venda de dois terrenos lindeiros porque tendo matricula separada são dois imóveis e não um somente.
    Nesta situação vais pagar lucro Imobiliário sobre a venda de ambos. Duas matriculas dois preços e IR sobre cada preço.

    Importante destacar que a data de aquisição por você destes terrenos é a data em que forma comprados por você cada um. Se ambos foram comprados na mesma data esta será a data de aquisição.

    Se estes dois terrenos são teus únicos imóveis sugiro que antes de vender unifique ambos porque assim ficará somente com um único imóvel e se a venda for de valor até 440 mil reais estará isenta.

    Legislação

    Lei de registros públicos 6.015/73 art. 235

    http://saberimobiliario.blogspot.com.br/2014/02/ir-2014-lucro-imobiliario.html


    Tudo vai depender da origem das duas matriculas. o melhor é você consultar o cartório.

    Se o teu caso não foi de desdobro de terreno em dois lotes situação é a do link abaixo

    http://grupogilbertovalente.blogspot.com.br/2009/08/duplicidade-de-matriculas-correcao.html


    abraços

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  46. Wesley Grossi09/03/14 21:25

    Boa noite, sera que alguem pode me ajudar? É o seguinte, gostaria de desdobrar a laje da casa de minha mae, para eu construir pela CEF (minha casa minha vida), porem a casa dela tambem é financiada pela CEF, tem como fazer o desdobramento e o que tenho que fazer? Obrigado

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  47. Oi Wesley Grossi.
    O desmembramento de um terreno(ou desdobro)somente pode ser eito se os imóveis forem construídos lado a lado, frente ou fundos. quando temos um construção em cima da outra não é possível o desdobro porque ele sempre ocorre no terreno e não na construção.
    No caso em questão o terreno já esta financiado e dado em garantia de pagamento e sendo assim você não poderá fazer o mesmo, os bancos não aceitam.
    abraços

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  48. Possuo um terreno em porto Alegre que mede 10x35.Posso vender 10x13 nos fundos,deixando um beco de servidão de um metro de largura, ficando meu terreno com 9x22 na frente do pseudo terreno vendido!oBS:Meu terreno possui matrìcula e iptu! Como devo proceder para fazer nova matrìcula!Grato!

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  49. Oi Ricardo, pelas características do terreno pode ser possível.
    Você tem duas opções: desdobro do terreno em dois lotes com passagem forçada dentro do teu lote para dara cesso ao lote dos fundos. Nesse caso cada lote terá uma matricula. Precisas contratar engenheiro, aprovar a divisão na prefeitura e depois dar entrada no cartório da solicitação de desdobro.

    Outra opção é instituir no terreno um condomínio onde existem duas casas com área privativa determinada e uma área de acesso comum a todos, bem mais barato. Nesta situação tens que verificar junto ao cartório se é possível fazer no teu terreno.

    Inicie procurando a prefeitura.
    abraços

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  50. Boa tarde!!

    Tenho uma dúvida...estou comprando uma casa em condomínio fechado e esta casa ocupa 2 lotes, porém já unificados. A taxa de condomínio deverá ser paga 2 vezes por ser 2 lotes, mesmo eles estando já unificando com uma matrícula e um iptu?

    Obrigada

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  51. Olá. Em geral no condomínio horizontal a convenção condominial autoriza a unificação de dois lotes desde que não ocorra prejuízo aos outros condôminos em relação a taxa condominial. Se fossemos unificar taxa de condomínio teria que se mexer na convenção pois as frações ideais se alterariam. Sendo assim o condomínio permite a unificação dos lotes mas não autoriza unificar taxa e imposto mantendo assim o pagamento de dois condomínios. A convenção condominial é soberana. Terá que ser pago dois condomínios.
    abraços

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  52. Boa noite, Maria Ângela!
    Primeiramente, parabéns pelo seu trabalho!!
    Estou com uma grande dúvida: Meu namorado adquiriu 2 lotes num condomínio fechado, cada qual com sua matrícula. Ele iniciou a construção de uma casa no primeiro lote e pretende construir a área de lazer no segundo. Já foi aprovada a unificação dos 2 lotes pela prefeitura da cidade, porém o Cartório não autorizou a unificação alegando que é necessário fazer um “adendo” na convenção de condomínio. Ainda não tivemos acesso a todo o conteúdo da Convenção, mas pelo que pudemos observar, não há nenhuma citação quanto à possibilidade de unificação ou não de lotes. Como devemos proceder neste caso?? Será necessário uma assembléia geral com todos os condôminos para inclusão da cláusula que prevê a unificação de lotes? Ele pleiteou um financiamento habitacional na Caixa Econ. Federal para construção da obra e estamos dependendo somente desta unificação para contratação da operação. Desde já agradeço pela atenção.

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  53. Oi Renata. Se fosse dois lotes em terreno privativo não teria problema porém esta localizado dentro de um condomínio fechado e por conta disso a assembléia tem que ser consultada.
    Como não existe proibição na convenção não haverá maiores problemas mas tem que ter um documento em que a Assembléia concorde coma unificação e informe que o condomínio não será unificado. Mesmo unificado os lotes na prefeitura com IPTU unico o condomínio continuará com duas taxas porque se fosse autorizada a unificação teria que mexer na convenção de condomínio e inclusive com alteração das frações ideais. Assim a Assembléia tem que ser consultada. Procure o síndico ou administração do condomínio. È ele que deverá providenciar tudo.
    abraços

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  54. Boa noite, Maria Angela.

    Preciso saber o seguinte. Tenho um imóvel construido e me sobra uns 500 metros de terreno no fundo, se eu dividir em 2 frações, será que posso usar uma fração como garantia no banco para conseguir um empréstimo para poder construir?

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  55. Oi Josué. Sinceramente não sei te dizer com certeza porque isso é critério de cada banco.
    Que eu saiba os bancos não aceitam mas isso pode ter modificado. Desculpe não poder ajudar. abraços

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  56. Olá,Maria Angela.
    Minha mãe deixou de herança dois terrenos rurais e cada um tem escritura.Agora foi feito o inventário e já dividiram sem fazer a unificação.Isso está errado e gostaria de saber como posso corrigir esse erro (as escrituras ainda não foram feitas).
    Agradeço desde já.

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    1. Olá. Não existe erro. Em algumas situações se vão dividir não vale a pena unificar. quando temos por exemplo vários herdeiros e cada um tem um pedaço do terreno não há porque unifiicar se vai dividir depois então deixa-se como esta e faz a divisão amigável por escritura pública determinando quem fico com que parte de cada lote.
      abraços

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  57. Sou PAULO
    QUERIA SABER SE TEM COMO DESMEMBRAR UM TERRENO EM 2 SENDO ELE FINANCIADO
    E TERIA UMA FORMA LEGAL DE FAZER UM BOLETO PARA CADA PARTE DOS TERRENO

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    1. Oi Paulo Henry Mendonça. Infelizmente o terreno esta alienado ao banco como garantia de pagamento onde ambos os adquirentes são responsáveis por 100% do pagamento do financiamento e por conta disso não há como dividir os lotes gerando um DOC de pagamento das parcelas para cada mutuário. O banco não aceita este tipo de situação.

      Se a legislação municipal permitir o terreno pode ser desdobrado em dois lotes porém a propriedade continua a mesma em ambos os lotes gerados e a garantia permanece em ambos até a quitação. Não recomendo que dividam pois depois na quitação terão que averbar nos dois lotes a quitação do financiamento, despesa dupla. abraços

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    2. Boa tarde,
      Minha tia tem um terreno com duas casas, porem uma das casas ela quer me passar. Queria saber como faço para desmembrar ? qual passo a passo ?

      Obrigada

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    3. Olá, sua tia tem que procurar na prefeitura, saber se a metragem do terreno permite ser desdobrado em dois lotes pois na maioria dos casos cada lote tem que ter no minimo 125m² de área e frente de 10 metros para que se possa dividir. Se for possível terão que contratar um engenheiro para fazer as plantas e aprovar na prefeitura o projeto de separação em dois lotes cada um com sua casa e depois registrar toda a documentação no cartório de imóveis. abraços

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  58. TENHO 3 LOTES E PAGO PARCELADO, POSSO UNIFICAR ESTES?

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    1. Olá. a principio não podes unificar. Se compraste parcelado não deves ter escritura pública ainda, mantendo o contrato particular de compra e venda e para unificar é preciso que a matricula imobiliária do lote esteja em teu nome.. abraços

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  59. ola boa noite,estou fazendo um financiamento de uma residencia e na escritura da mesma consta como 3 matriculas e a empresa que esta me financiando pediu para que eu faça uma unificação de imovel como faço isto e sera que fazendo este procedimento o imovel reduz de valor pois a empresa esta alegando que foi feita a vistoria e avaliada a casa que vale menos ,por favor me ajude .

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    1. Oi keila Lima
      A unificação não reduz de valor o imóvel apenas evita que tenhas que registrar a garantia em 3 matriculas, ou seja, 3 gastos. No cartório de imóveis você solicita a unificação das matriculas em uma só. abraços

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  60. Boa noite!Estamos tentando fazer convenção de condomínio de um prédio de 3 apartamentos.Os 2 primeiros estão em comum entre dois irmãos e tem uma matrícula.O terceiro ap é de outro proprietário e tem matrícula diferente porque a frente é em outro lote rua acima e os fundos dele é exatamente em cima do segundo ap formando o terceiro andar.É necessário a fusão das matrículas?Como fazer?

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    1. Olá. Desculpe mas não tenho como te ajudar pois foge de meu conhecimento mas a principio não há porque fundir as matriculas pois temos propriedade em comum em dois imóveis individualizados e assim deve ser mantido na minha opinião.
      abraços

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  61. Boa noite Maria Angela
    Parabéns pelo seu blog e pelas prontas respostas.
    Tenho um lote e no registro de imóveis consta 2 casas nesse lote, o iptu é unificado, em 1988 unifiquei as 2 casa mas não oficiei na prefeitura, agora quero vende-la e o comprador quer financiar pela Caixa, como faço para constar no Registro de Imóveis que é uma casa só
    Obrigada
    Rosangela

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    1. Oi Rosangela.
      Agora vai complicar pois tens que unifica-las na prefeitura primeiro com projeto aprovado da reforma e unificação para receber o habite-se e depois registrar na matricula do terreno. Vai trancar o financiamento e isso demora bastante. abraços

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  62. Anônimo.

    Bom dia Maria Angela

    Parabéns pelo seu blog que vem ajudando várias pessoas.

    Meu pai e um vizinho fizeram uma permuta de um trecho em seus lotes. O loteamento do vizinho faz divisa com o lote do meu pai em dois lados. Meu cunhado queria comprar um lote, e este não fazia frente para a rua principal em sua totalidade. Então fizeram esta permuta, sem registro e meu cunhado comprou o lote e construiu uma casa. Agora ele não consegue fazer a escritura, pois a casa ficou em dois lotes porque meu pai e o vizinho não fizeram as alterações nas escrituras já existentes. O que fazer, para desenrolar esses papéis?

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  63. Anônimo.

    Bom dia Maria Angela

    Parabéns pelo seu blog que vem ajudando várias pessoas.

    Meu pai e um vizinho fizeram uma permuta de um trecho em seus lotes. O loteamento do vizinho faz divisa com o lote do meu pai em dois lados. Meu cunhado queria comprar um lote, e este não fazia frente para a rua principal em sua totalidade. Então fizeram esta permuta, sem registro e meu cunhado comprou o lote e construiu uma casa. Agora ele não consegue fazer a escritura, pois a casa ficou em dois lotes porque meu pai e o vizinho não fizeram as alterações nas escrituras já existentes. O que fazer, para desenrolar esses papéis?
    Ah, e nesse mesmo terreno do meu pai seria dividido entre os filhos. Como fazer para desmembrar, se a casa do meu cunhado pegou uma parte do mesmo?
    Obrigada

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    1. Olá. será preciso que todos façam as devidas alterações na matricula imobiliária permutando por escritura pública as devidas áreas com novas plantas. Teu pai e o vizinho junto com teu cunhado tem que procurar um profissional CREA para providenciar a regularização de todo este procedimento pois se não estiver tudo documentado por escritura pública de permuta teu cunhado não vai poder regularizar a situação dele. abraços

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  64. Boa noite Maria, minha dúvida é a seguinte. Possuo 93 m quadrados de um terreno de 180 m quadrados, sendo que já está devidamente fracionado na matrícula do imóvel, herdado de meu pai, a outra parte, pertence ao meu tio (já falecido). Os carnes do iptu, vem em nome de meu pai e meu tio (Valdir e Nelson), são 2 carnês, um para minha parte, e outro para a parte do meu tio. Só que meu primo, desde 2011, não paga a parte dele (seu carne), o meu está ok, mas a prefeitura de veranopolis, está cobrando judicialmente de mim. O que posso fazer, pra poder individualizar esse iptu, pois não acho certo ter que pagar a parte dele.

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    1. Olá. Se os carnês são individuais não é possível a prefeitura cobrar de você algo que é do outro carnê. Tens que procurar a prefeitura levando teu carnê para comprovar que a cobrança não pertence ao teu cadastro municipal ou então existe alguma situação do imóvel que não esta correta. abraços

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    2. Boa noite tenho um imóvel medindo 10x50 ele não é de esquina, tem duas casas em cima do terreno estou precisando dividir ele com minha irma, para ser metade dela, tem como eu fazer algum documento dizendo que metade é minha e a outra parte é da minha irma

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    3. Oi Bruno. Te respondi via o Email que me enviaste. abraços

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  65. Bom dia,
    Há dois imóveis pertencentes ao mesmo proprietário, com IPTUs diferentes, e em atividade vigente.O proprietário quebrou uma das paredes e fez com que "virasse" um imóvel só.O que tornou o imóvel irregular, e que está dando muito trabalho com o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiro. Agora o proprietário a fim de torná- los regular quer fazer a unificação (é esse o termo?) dos imóveis. Como proceder nesse caso?Os imóveis estão localizados na cidade de São paulo.

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    1. Olá. Os terreno podem ser unificados em um só gerando um único IPTU, já as casa precisam sofrer alteração do projeto. todo estes procedimento precisa de um engenheiro para fazer as novas plantas e aprovar na prefeitura para por ultimo no cartório unificar as matricula e alterar a averbação das casas. abraços

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  66. Olá, parabéns pelo blog! Muito esclarecedor!
    Pretendo comprar um terreno 5x25 e financiar apenas a construção pela CEF, plano Minha Casa Minha Vida. Ao lado deste terreno há outro de 5x25 de propriedade de minha família. Futuramente pretendo comprá-lo também e incorporá-lo ao meu imóvel. É possível unificar os dois lotes ou a CEF não permite devido o meu imóvel ser financiado? Obrigado.

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    1. Oi Daniel

      la somente vai permitir a unificação se o terreno ao lado estiver somente em teu nome. nesse caso pode solicitar a unificação porém todo o imóvel unificado vai ficar gravado em garantia de pagamento do financiamento porque ele se torna um só.
      converse primeiro com o banco porque há critérios específicos deles e nem sempre é aprovada a unificação. em alguns casos o banco não autoriza e aí somente quando da quitação do financiamento vais poder unificar.
      abraços

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  67. Bom dia..
    Estou comprando um terreno de 1000mts só q ao fazer o contrato de compra e venda descobri q apesar do meu contrato de compra está só com o nome de dois vendedores na escritura q os proprietários tem menciona um terceira pessoa quanto questionei fiquei sabendo q e pq eles fizeram fração ideal dividindo o terreno que e área rural e uma das partes me vendeu pode fazer isso.

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    1. Oi Zani

      Esta terceira pessoa tem que anuir este contrato pois esta tudo como compra e venda de fração ideal e trata-se de área rural com parcelamento do solo. somente estes dois podem te vender direto se na matricula imobiliária contiver o nome de ambos, do contrario tem que fazer uma analise de toda esta situação para ter a garantia de negocio certo.
      abraços

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  68. Bom dia,
    Gostaria de saber como proceder,pois comprei dois metros de terreno do meu vizinho e gostaria de regularizar para anexar ao meu!

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    1. Procure o cartório de imóveis para saber a documentação necessária e se é possível transferir parte deste terreno anexando ao seu.
      abraços

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  69. Se a área estiver hipotecada averba-se os limites georeferenciados pelo incra

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  70. Como se registra um inventário onde na mesma matricula existe: um prédio para oficina, uma casa residencial e uma área de terreno

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    1. Oi Gilson, leva-se o formal de partilha com a sentença que descreve o que foi inventariado.abraços

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  71. Oi boa noite!
    Gostaria de ajuda fui na prefeitura saber pq meu iptu não está chegando mais na minha casa e descobri que meu imóvel foi baixado em Julho/2012 por estar unificado ao imóvel ao lado há mais de 10 anos.
    Como assim? Não vendi pra ninguém.
    Estou muito preocupada com o iptu que te indica foi pago. Vocês podem me orientar? Desde já agradeço.

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    1. Olá, tens que ir no cartório de registro de imóveis e pedir uma certidão vintenária para saber o que diz sobre o imóvel e levar na prefeitura. Abraços

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  72. Bom dia.
    Tenho dois terrenos, e planejo construir uma casa abrangendo os dois lotes, nesse caso devo fazer a unificação deles?
    Se não, Como fica a documentação com a prefeitura?

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    1. Olá, se vais construir abrangendo os dois lotes podes pedir junto com o projeto de construção a unificação dos lotes na prefeitura e depois via cartório quando averbar a construção se providencia a unificação.
      abraços

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  73. Boa noite! A 20 anos atrás vendi um terreno para prefeitura pois iriam construir um cemitério nele. Recebi o valor na época tudo certo. acontece, que não utilizaram todo o terreno e ficou um remanescente de 79m.no meu nome e fiquei sabendo esta semana. Estou negociando a venda com o vizinho ao lado. ele conseguirá unificar os 2 terrenos? mesmo o meu sendo menor que o dele? como proceder neste caso? obrigado

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    1. Olá. como que você vai vender duas vezes a mesma coisa????? Isso é ilegal e estelionato, usado ou não pela prefeitura não podes vender novamente. abraços

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  74. Qual o preço base de um desmenbramento de terreno de mais ou menos 600m

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    1. Oi Junior Barbosa
      Não tenho como te dizer pois envolve prefeitura e cartório de imóveis e legislação Federal e municipal. É preciso engenheiro para fazer as plantas do desdobro aprova-las na prefeitura e com a autorização em mãos solicitar no cartório de imóveis que seja encerrada a matricual atual e aberta uma matricula para cada lote com sua escritura publica, Abraços

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  75. tenho um terreno com duas casas.. e tem uma servidão do lado do terreno
    tem como desmembrar??
    fazer um escritura

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    1. Olá, é preciso que você consulte a legislação municipal e o cartório de imóveis. Se puder desmembrar a servidão se mantém. abraços

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  76. Boa Noite!!! Tenho uma casa, que fica numa esquina, sendo a frente para uma Avenida (que pela lei de zoneamento, trata-se de uma rua residencial e comercial) e os fundos pega um beco (que só pode haver residências). Foi construído no beco (fundos da minha casa) um estabelecimento comercial; todavia o proprietário construiu um estabelecimento comercial, porém a Prefeitura não liberou o alvará. Se ele unificar a área do estabelecimento dele com a minha casa (que dá de frente para Avenida) e fizer tudo numa matrícula, ele conseguirá a regularização?

    2) Se, por acaso eu não quisesse vender minha casa, ele poderia pegar um pedaço do estabelecimento dele (onde dá para colocar um portão e ter acesso ao vizinho do meu lado na avenida principal), ele conseguiria regularizar a situação dele? Nesse caso, os fundos do terreno do vizinho confronta também com os fundos do estabelecimento dele, mas dá somente um acesso (passagem) (não pega o terreno todo). No primeiro caso, os terrenos são contíguos e no segundo não. Assim, teria como ele regularizar o estabelecimento dele com um pedaço de acesso pelo imóvel do vizinho que tem a matrícula cadastrada na Avenida principal (área comercial).



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    1. Olá, bom dia. Infelizmente não posso te ajudar. Para te responder é preciso que eu tenha conhecimento da legislação municipal, Plano diretor etc. Acredito que nem unificando seja possível visto que a casa da frente continuaria sendo residencial e o comércio nos fundos. Tens que buscar esta informação na prefeitura.
      Abraços

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    2. Obrigado. A legislação municipal é falha. Só fala que na Avenida principal que é perpendicular ao beco, é considerada área residencial e comercial. E nos becos trata-se de área residencial. Como a casa da frente, tem as duas possibilidades, o proprietário pensa em adquirir a casa da frente para regularizar o imóvel de trás. Não tem plano diretor...

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    3. Seria uma opção mas somente consultando a prefeitura é que vais saber. Abraços

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  77. Bom dia! Gostaria de uma informação. É em relação a um 1º andar. Há escritura pública apenas da parte de baixo (antes da reforma). Mas, como são de donos diferentes, gostaria de saber como faço pra separar. Outra questão importante, a dona da parte de baixo é minha sogra, eu sou a dona da parte de cima, porém, ela tem dois filhos, um é meu marido e o outro irmão dele. Caso consigamos separar tudo com escritura pública, o meu cunhado poderá questionar na justiça futuramente se minha sogra vir a falecer? No meu entendimento, na morte dela, a parte de baixo continua sendo dos dois filhos e a parte de cima continuaria sendo minha. Nós demos uma quantia a ela, como se fosse a venda do terreno, então, não foi doação e sim venda. Fico preocupada de futuramente meu cunhado colocar na justiça e nós termos que vender nossa casa. Gostaria de saber o máximo de detalhes pra fazer tudo de acordo com a lei.

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    1. Olá. Na prefeitura deve ser buscada todas as informações pois depende de legislação municipal. Depois teu cunhado terá que assinar a escritura concordando que o imóvel seja de vocês.
      Abraços

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    2. Bom dia, Maria Angela! Meu cunhado terá que assinar mesmo sendo uma escritura de compra e venda? Minha sogra é a proprietária, e ela está viva, mesmo assim meu cunhado terá que assinar? Eu achava que era um procedimento comum de compra e venda, onde minha sogra vende pra mim.

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    3. É um procedimento para evitar discussões futuras, se os filhos são casados assinam todos.
      Abraços

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