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14/09/08

SOLO CRIADO

Muito se fala pouco se entende.
O conceito de solo criado passa pelo direito de propriedade e de nesta construir. Esse direito causou ao longo de décadas uma concentração desordenada da população brasileira em franco crescimento obrigando-nos a criar regras que definissem esta expansão populacional e ordenasse as construções principalmente as verticalizadas(edifícios) buscando definir zoneamentos dentro de uma cidade e assim caracterizar o que ali pode ou não ser construído e de que forma, assim como os equipamentos necessários em termos de serviços oferecidos a população. Surgiu assim através da Cosntituição Brasileira de 1988(art.182 e 183) os Planos diretores Municipais obrigatórios para cidades com mais de 20 mil habitantes e responsáveis por ordenar as cidades buscando o desenvolvimento destas de forma ordenada.
Não trato aqui da questão lucro imobiliário que muitos criticam na atual expansão imobiliária até porque considero este um direito de quem constrói, ou alguém venderia seu imóvel sem levar em conta o trabalho que teve para adquirir o terreno, construir, regularizar, anunciar e depois vender!
O Plano Diretor divide a cidade em zoneamentos e estabelece as diretrizes construtivas definindo assim quais áreas são somente residenciais, somente industrias, mistas(residenciais e industriais). Lógicamente que o comércio está em qualquer área visto sua necessidade de propiciar bem estar a seus usuários. Como estabelece índices construtivos para cada zona e nossa constituição diz que temos o direito de construir, como impedir que o dono de um terreno construa nele o que quiser!
O solo Criado foi uma forma encontrada de permitir ao dono de um terreno que ele construa além do permitido pelo poder municipal. Um meio encontrado de agradar a todos visto que a divisão por zoneamento em uma cidade trás vantagens para uns e desvantagens para outros até porque se você permite a alguém construir 200 m² e a outro construir 100m², com certeza vai dar discussão. como o objetivo é a regularização do solo urbano cada zoneamento tem suas características e assim seu coeficiente construtivo determinado pelo plano diretor.
Conceitua-se então o Solo Criado como o índice construtivo permitido pelo poder municipal que pode estar acima ou abaixo do solo sem que nele encoste que autoriza o aumento do coeficiente construtivo do terreno. Em outras palavras, se em seu terreno é permitido pelo município que você construa um prédio de 10 andares e este terreno possui um solo criado, então você estaria autorizado a construir mais um andar no seu prédio ou mais um apartamento em cada andar dos 10 que quer construir ou mais um quarto em cada apartamento por andar.
Este índice pertence ao proprietário do terreno e é comprado pelo poder municipal e pode ser adquirido do poder municipal. Muito acham que virou comércio com o município lucrando na venda de índices mas considero normal visto a sua função em uma cidade. Se determinado zoneamento não permite mais construções verticais sob pena de estrangular serviços a população dessa zona, porque não vender os índices a outras zonas como forma de incentivar a evolução de urbanização de zonas menos habitadas. Também é permitido a venda dentro do mesmo zoneamento.
Resumindo, o solo Criado é um índice construtivo diretamente proporcional ás dimensões do imóvel, negociado entre poder privado e público que autoriza a construção acima dos limites estabelecidos no Plano Diretor das cidades com o objetivo de incentivar e regularizar o desenvolvimento urbano por zoneamento.

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