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12/09/2008

PERMUTA DE IMÓVEIS - CONCEITO

Para fins de direito

Conceitua-se como um contrato em que as partes trocam entre si bens de sua propriedade realizando o mesmo fim que a venda, desde que uma das partes contratante transfira a propriedade da coisa, para que receba da outra parte outra coisa equivalente. Acontece na permuta, duas transferências ou duas transmissões de propriedade ao mesmo tempo,  uma parte se obrigando com a outra. Em resumo é a troca de um bem por outro.

Na permuta os bens se equivalem financeiramente o que dispensa o pagamento de saldo em dinheiro. O Código Civil utiliza a palavra "troca" em vez de "permuta" e no artigo 1.164 determina que aplicam-se a troca as disposições referentes a compra e venda. A única diferença é que a forma de pagamento não pode ser em dinheiro para que não seja descaracterizada a troca e passe a ser um contrato de compra e venda.

Para fins tributários

Conceitua-se como a operação que tenha por objeto a troca de uma ou mais unidades imobiliárias por outra ou outras unidades, mesmo que aconteça, por parte de um dos contratantes o pagamento de complemento em dinheiro. Chamamos neste caso em que há contrapartida em dinheiro de, "TORNA".Torna, do latim "tornare"(volver), entende-se como o excesso a devolver ou a repor a um dos contratantes,isto é, a reposição em dinheiro do valor excedido. A torna é atribuída a quem não recebeu o valor exato de sua parte. Na linguagem comercial é o que se dá por volta, em dinheiro, ou em coisas, em um negócio de permuta.
A legislação brasileira do Imposto de Renda exclui de tributação o ganho de capital decorrente de permuta exclusivamente de unidades imobiliárias desde que o fato conste em escritura pública. Não confundir com a incidência de Imposto de Transmissão imobiliária(ITBI municipal) que ocorre quando há escritura pública e deve ser pago. Se for permuta de imóvel por bem móvel a incidência de ganho de capital ocorre.

Entende-se por unidade imobiliária para fins de tributação ou não
-terreno adquirido para venda, com ou sem construção;
-lote oriundo de desmembramento de terreno;
-cada terreno decorrente de um loteamento;
-cada unidade distinta resultante da incorporação imobiliária;
-o prédio construído para venda como unidade isolada ou autônoma;
-cada casa ou apartamento construídos ou a construir.

Permuta de Bens Imóveis

Conceitua-se como a troca de bens imóveis entre as partes com ou sem torna entre pessoas jurídicas, pessoas físicas ou pessoa jurídica e pessoa física. O objeto da troca sempre será a unidade imobiliária pronta, incluindo neste conceito o terreno para a construção ou edificação, ou a unidade imobiliária a construir(casa, apartamento).

Na permuta sem pagamento em dinheiro(sem torna), a pessoa jurídica deverá considerar como preço de venda do imóvel dado em permuta(troca) o valor contábil desse imóvel e como custo de aquisição do imóvel recebido em permuta aquele mesmo valor. Significa dizer que o dono do terreno recebe em unidade construída o mesmo valor do terreno dado.

Na permuta com pagamento em dinheiro(Com torna) da diferença entre as unidades imobiliárias, o valor pago deverá acrescer ao custo da aquisição da nova unidade e a parte que receber deverá apurar o ganho de capital.


ATUALIZADO EM 2016


14 comentários:

  1. Olá, Maria Angela! Parabéns pelo teu blog! É muito completo e esclarecedor. Será que podes me auxiliar numa dúvida? Comprei um apartamento há alguns anos com financiamento da Caixa. Agora desejo me mudar para uma casa. Encontrei uma casa a venda com o mesmo valor que vale o meu apartamento e o proprietário tem interesse em permutá-la por apartamento no bairro onde fica o meu. Ainda não pude mostrar o apartamento ao proprietário da casa, mas precisava saber se posso fazer a permuta do meu apartamento estando financiado. Me informaram que eu teria que quitar a dívida para depois permutar, mas não tenho o valor para fazer essa quitação. Gostaria de saber se é possivel fazer a permuta e eu continuar a pagar o financiamento. Obrigada! SILVIA

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    1. Oi Silvia H. Zanatta. Infelizmente sem quitar o saldo devedor não podes fazer a permuta, até porque o imóvel esta alienado em garantia de pagamento do financiamento e isso impede a permuta. Para permutar terá que quitar o saldo devedor e liberar a garantia registrada na matricula do imóvel.
      abraços

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  2. Bom dia Maria Angela, estava vendo os comentários acima, e estou na mesma situação.
    Vou te dar um ex: minha casa vale 160.000,00 e está financiada, devo dessa casa 24.000,00.
    uma pessoa que trocar comigo em outra casa do mesmo valor.
    Se eu transferir essa divida de 24.000,00 para casa que vou trocar junto a caixa econômica vc acha que não seria possível? Pois vou transferir meu contrato de financiamento com todos aqueles procedimentos legais de tributos: itbi,registro e etc. Tire essa dúvida por favor obrigado!

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    1. Oi Braulio, te respondi via email. abraços

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  3. gostaria de tirar uma duvida tenho um terreno e estou negociando para construção de germinados no caso do negocio um dos germinados sera meu mas fiquei meio temeroso com relaçao a passar a escritura para ele,claro ele esta preparando um documento que sera lavrado em cartorio como permuta sera que esta certo

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  4. Oi Sdinei Tomazoni.

    Sim a principio esta correto, contrato particular de permuta de terreno por área construída.
    abraços

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  5. Olá, estou querendo fazer uma permuta de imóveis com meu pai, trocar uma casa que ele possui por um apartamento que possuo! Quais serão os tributos que terei que pagar?

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    1. Olá, te respondi via Email. Abraços

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  6. Boa tarde! Como procedo na compra de um imóvel através de financiamento imobiliário, sendo que estou dando 2 imóveis como pagamento da entrada. Seria nesse caso uma permuta com torna (dinheiro do financiamento)? Nesse caso, como formalizo a Escritura, já que o Banco vai fazer a mesma?

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    1. Neste caso trata-se de compra e venda com dação em pagamento, uma escritura para a compra do imóvel financiado feita pelo banco e uma escritura publica feita em cartório de notas dando em pagamento os dois imóveis ao vendedor. Este poderá permutar ambos por outro desde que por escritura pública de permuta.
      abraços

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  7. Ola, Minha dúvida é a seguinte: Tenho uma casa e meu sogro um sítio, que iremos trocar. A minha pergunta é a seguinte: Qual teremos que fazer duas escritura de compra e venda ou um documento único de permuta? Abs

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    1. Oi Cinésio

      Escritura pública de Permuta, única com dois ITBI. abraços

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  8. Bom dia Maria, estou com um problema semelhante aos relatados acima, porém acho que um pouco mais complicado. Tenho um apartamento de 350 mil e está com um saldo devedor de 180 mil, tenho interesse em um apartamento de 600 mil já quitado, é possível transferir o saldo devedor e a diferença (600 mil - 350 mil) para um único financiamento e assim realizar a permuta?

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    1. Oi Larissa Santos

      Se ambos tivessem financiados se poderia fazer uma troca mas como o de maior valor está quitado é difícil por conta da tua renda. Terás que conversar direito com o banco financiador.
      Abraços

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