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16/09/08

MULTA NO CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS

Muita confusão se faz em relação a este assunto e muito se discute ainda. A lei de locações estabelece a multa mas não determina seu valor. Para evitar problemas o Código civil de 2002 estabeleceu a proporcionalidade na cobrança da multa. Mesmo assim muitas dúvidas ficaram principalmente quando locatários querem cobra-la do locador o que é errado. A atualização da Lei do Inquilinato em 2009 veio resolver o problema.

Nunca é ruim lembrar que nos casos em que a Lei 8.245 que rege as locações de imóveis for omisso, isto é, não fizer referência, utilizasse o Código Civil Brasileiro atual.

a lei 8.245 diz o seguinte:

Art. 4 º - Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
        Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

Conforme o artigo, o locatário esta autorizado por lei a devolver o imóvel antes do término do prazo determinado pelas partes, desde que indenize o Locador na proporção dos meses que faltarem para o contrato encerrar.

O artigo diz que o locador não poderá reaver o imóvel salvo em situações especiais que não vem ao caso. Aqui ocorre confusão na interpretação pois a multa estabelecida pertence ao locatário e não ao locador. Isto quer dizer que o locador não pode pedir o imóvel durante a vigência usando do direito de pagar ao locatário a multa estabelecida simplesmente porque a lei não permite.

Código Civil

Art. 571. Havendo prazo estipulado à duração do contrato, antes do vencimento não poderá o locador reaver a coisa alugada, senão ressarcindo ao locatário as perdas e danos resultantes, nem o locatário devolvê-la ao locador, senão pagando, proporcionalmente, a multa prevista no contrato.

Perdas e danos resultantes implica bem mais que a multa estipulada. o locador é impedido pela lei de locações de pedir o imóvel salvo em situações especiais e portanto se desobedecer terá que indenizar o locatário e isto inclui todas a despesas que ele tiver com a mudança mais os transtornos decorrentes. Fica claro que multa é uma coisa e indenização é outra bem diferente. Também deixo claro que tem gente que discorda, eu penso assim baseado no que diz ambas as leis.

A Lei de locação esclarece a multa ao locatário mas deixa a duvida quanto ao locador e o código Civil esclarece a dúvida estabelecendo a indenização. É mais utilizado em contratos não residenciais e não regidos pela lei do Inquilinato.

O locatário fica autorizado a encerrar o contrato desde que pague a multa pactuada. Cabe esclarecer que esta multa deve estar prevista em cláusula contratual para que o locatário exerça seu direito de calcula-la, então não se pode simplesmente colocar a cláusula sem determinar o valor da multa sob pena de ter que utilizar o índice oficial do governo no pagamento de impostos federais ou judicialmente estipulada.

Tudo isso visa proteger o locatário que perante o locador geralmente está em desvantagem. É comum neste tipo de contrato certas imposições. O locador impõe contrato de 30 meses e sendo um contrato longo se algo desagrada ao locatário teria que seguir no imóvel por conta das pesadas multas impostas. Com o regramento na legislação protege-se a parte mais frágil.

Normalmente os contrato incluem multas de 3 vezes o valor do aluguel(aluguel não o total do DOC incluindo as taxas). Baseado no valor estabelecido temos o seguinte exemplo:
- Uma pessoa loca um imóvel por prazo de 30 meses sendo o aluguel atual de R$ 400,00 sem as taxas(condomínio e IPTU). quando está a 20 meses no imóvel decide sair sem motivo aparente que a lei lhe proteja. Solicita por escrito com 30 dias de antecedência o encerramento do contrato. Neste, a cláusula determina 3 vezes o valor do aluguel como base da multa(lembro que a lei permite que saia pagando a multa). Temos então que na proporção do código civil a multa deve ser calculada sobre os 10 meses que faltam para encerrar o contrato.

Valor do Aluguel: R$ 400,00
Valor da Multa no contrato: 3 X o valor do aluguel
Prazo do contrato: 30 meses
Prazo utilizado: 20 meses
Prazo que falta para encerrar: 10 meses

Então: 400 x 3 = 1200 (aluguel x 3 vezes seu valor= R$ 1200,00)
1200/30 = 40 (resultado dividido pelo prazo total do contrato)
40 x 10 = 400 (resultado x prazo que falta)
Portanto você pega o valor do aluguel multiplica pelo valor da multa, divide o resultado pelo prazo do contrato e multiplica pelo tempo que falta para acabar o prazo contratual e terem,os o valor da multa. Neste caso o valor seria de R$ 400,00 reais de multa para deixar o imóvel mais os custos com a reforma de entrega e o aluguel e taxas até o definitivo encerramento do contrato de locação(entrega das chaves.
Há casos em que se a multa é irrisória pode-se acordar valor maior ou solicitar judicialmente que o juiz estipule o valor justo.
É isso






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