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12/09/08

CONTRATOS DE GAVETA

Muitos conceituam como qualquer contrato particular de compra e venda em que não é transladada a escritura pública e o registro desta na matricula do imóvel não transferindo assim o bem para o nome do adquirente.
O conceito correto deste tipo de contrato é o "acordo particular entre vendedor e comprador de um imóvel financiado em que o vendedor transfere o bem a um terceiro comprador que chamamos de gaveteiro sem o conhecimento e a autorização agente financeiro."

Imóveis adquiridos por financiamento não podem ser vendidos sem a autorização do agente financeiro ou seja, o banco que financiou o imóvel do vendedor. Neste caso o vendedor deveria comunicar o banco solicitando autorização para trasnferir o financiamento para o comprador. Ocorre que este ato implica em refinanciamento e todo o processo de análise novamente para aprovação e isto tem um custo elevado o que afasta sua prática. Com isso opta-se pelo contratos de gaveta.

Neste tipo de contrato o imóvel permanece em nome do mutuário/vendedor pois não se pode transferir a escritura porque o imóvel é dado em garantia ao banco que o financiou e portanto o vendedor o transfere por alienação fiduciária(trasnferência para o nome banco temporariamente) até quita-lo. É necessário que o vendedor esteja vivo quando for quitado para que solicite a cédula de liberação do gravame de garantia para poder liberar o imóvel e passa-lo para o nome do comprador, do contrário tudo se resolverá por via judicial.
As vantagens são os custos menores pois apenas existe a obrigação de seguir pagando as parcelas do financiamento feito em nome do vendedor.
As desvantagens são maiores pois o imóvel permanece em nome do vendedor e dado em garantia ao banco portanto se o comprador não quitar o financiamento o protestado pelo banco será o vendedor pois o imóvel continuou em nome dele e para o banco o comprador não existe e portanto não faz parte do contrato. Também existe a possibilidade de o vendedor falecer e neste caso os herdeiros é que ficam com o dever sobre o financiamento. É um contrato de risco mas já existe solução para resolver o problema.

Este tipo de contrato não pode ser egistrado na matricula do imóvel mas o passo principal para que esta autorização seja dada já foi dado.
No estado do Rio Grande do Sul estes contratos não são mais clandestinos. Uma medida pioneira da Corregedoría Geral de Justiça do Rio Grande do Sul(CGJ) publicou o provimento 26 de 17 de setembro de 2007 dando respaldo jurídico a este tipo de negócio pois autoriza os carórios de registro de imóveis a fazer a averbação(anotação) junto a matrícula do imóvel do negócio entre vendedor mutuário e comprador, mesmo sem o consentimento do banco financiador. Com a averbação o agente financeiro toma ciencia do negócio e não pode alegar futuramente desconhece-lo mesmo sem te-lo autorizado.

Com o contrato podendo ser registrado na matrícula o negócio ganha transparência pública evitando problemas futuros. Protege o comprador contra penhoras contra o vendedor pois credores tomarão ciência do negócio.

A medida é válida para contratos de compra e venda de cessão de direitos sobre bem imóvel, promessa de compra e venda, compra e venda definitiva.
Com a medida os contratos de gaveta deixam de ser clandestinos e passam a ser chamados de CONTRATOS ABERTO DE GAVETA.

Cabe noticiar que o responsável é o corregedor-geral da Justiça Jorge Luiz Dall"Agnol que concede assim uma importante contribuição para a legalisação deste tipo de contrato. a principio ete provimento só é válido no estado do Rio Grande do Sul.

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