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16/09/08

CONDOMÍNIO EDILÍCIO

Conceitua-se como o conjunto de propriedade em uma edificação que compoem-se de unidades privativas que são os apartamentos e unidade coletivas que são as áreas sociais de uso comum a todos. Juntando ambas temos o Condomínio Edilício e a partir daí uma série de discussões a respeito da nova conceituação. Está estabelecido no artigo 1.331 a 1.358 do Código Civil – Lei n.º 10.406 de 10 de Janeiro de 2002.
Se analisarmos a palavra Condomínio verificamos que a mesma conceitua-se como co-propriedade ou seja mais de um proprietário em comum sob uma mesma coisa. Ao inserirem a palavra Edilício estabeleceram que na coisa em comum devería haver uma parte de uso restrito e exclusivo e a outra de uso comum.
A constituição do condomínio Edilíco é sempre acompanhada de unidades imobiliárias individualizadas e discriminadas, ou seja, separa-se a parte comum da parte privativa.
Segundo o código civil
"institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado na cartório de registros de imóveis, devendo constar daquele ato além do disposto em Lei especial(art.132)."
I - a discriminação e individualização das unidades de propiedade exclusiva, estremadas umas das outras e das partes comum
Digamos que compro um terreno vazio para nele edificar. Contrato engenheiro para que faça um projeto de um prédio com 5 andares, 2 apartamentos por andar com 2 vagas de garagem, playground, salão de festas, cancha de futebol, piscina adulto e infantil, churrasqueira e área verde em bosque ou então permuto o terreno que comprei em troca de receber em área construída para uma construtora que tenha interesse.
Com o projeto pronto e ciente de que pode construi-lo no terreno a empresa aprova o projeto na prefeitura e recebe o alvará de construção da obra.
Pronta a obra temos então o edifício pronto, mas não temos o Condomínio Edilício estabelecido.
Até aqui o edifico é um todo ou seja existe uma única matrícula neste imóvel que é o do terreno limpo e para torna-lo um condomínio temos que individualiza-los.
O documento necessário para a individualização do edifício é o HABITE-SE concedido pela prefeitura que atesta estar todo o projeto construtivo conforme aprovado pelo poder municipal e em condições de ser habitado. Portanto somente após a averbação(anotação) do habite-se na matrícula do terreno é que enfim teremos a individualização do prédio.
É responsabilidade de quem construiu providenciar o habite-se e averba-lo.
Entende-se assim que sem a averbação do habite-se não há condomínio edilício pois com esta averbação cada apartamento passa a existir como propriedade privada recebendo escritura e matrícula(RGI) e as áreas sociais passam a pertencer a todos e cada proprietário recebe uma fração ideal no terreno para fins de sinistro.
Existem casos em que grandes condomínio são construídos separados em blocos e neste caso cada um que vai ficando pronto pode requerer o habite-se e individualizar não necessitando esperar que todos fiquem prontos. O primeiro bloco recebe o habite-se e constitui o condomínio edilíco e após os que forem ficando prontos vão requerendo e se integrando.
Acho que consegui explicar de forma bem simples. Entendeu Rafael Coelho?

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